【正文】 樣給項目檔次的提升形成一定的障礙； ? 宏觀經(jīng)濟面和樓市的低迷，影響非剛性需求類產(chǎn)品未來的走勢 ? 未來 3年內(nèi)商業(yè)氛圍是否能初步形成難于預期 ? 商鋪總價高，給項目的銷售帶來一定的壓力 SWOT 45 本報告是嚴格保密的。 低價入市 高價入市 中價入市 優(yōu)點 缺點 適用范圍 匹配度 ? 代表最高匹配 ? 代表最低匹配 ? 便于市場滲透、促進良性循環(huán) ? 便于日后的價格控制 ? 便于周轉(zhuǎn)、加快現(xiàn)金回籠 ? 先低后高實現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑 ? 利潤相對較低、投資回收期長 ? 樓盤形象難以提升 ? 產(chǎn)品的綜合性能不強，沒有什么特色 ? 開發(fā)體量相對過大 ? 市場競爭激烈，類似產(chǎn)品多 ? 便于開發(fā)商獲取最大的利潤，樹立樓盤的品牌形象，創(chuàng)造企業(yè)的無形資產(chǎn) ? 高價未必高品質(zhì)，但高品質(zhì)必須需要高價支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢，給人以樓盤高品質(zhì)的展示 ? 若價位偏離當?shù)刂髁鲀r位過多，則難集聚人氣，有時會導致有價無市、 ? 樓盤銷售速度會受到相當大的影響，導致資金周轉(zhuǎn)緩慢 ? 日后的價格調(diào)控余地很小 ? 具有競爭樓盤所沒有的明顯特點 ? 產(chǎn)品的綜合性能較佳 ? 開發(fā)量適合，開發(fā)商信譽好 ? 在一定時期內(nèi)，這一類型的樓盤供應相對缺乏 ? 風險較小 ? 利潤有一定保障 ? 不能獲取最大的利潤 ? 房地產(chǎn)狀況較為成熟穩(wěn)定，競爭偏弱，成交量較大 ? 開發(fā)企業(yè)希望保持現(xiàn)有市場占有率，謀求中等的利潤 ? 新進入的房地產(chǎn)企業(yè) 三種入市策略 不符合營銷目標 雖然同類型的樓盤在一定時期內(nèi)稀缺，但是資金回籠慢，而且容易造成有價無市 利潤有一定保障，而且可以保持一定市場占有率實現(xiàn)資金快速回籠 46 本報告是嚴格保密的。 入市價格定性調(diào)整考量 綜合以上因素，有利好也有弊端，對前面我們定量分析得出的價格我們建議以下調(diào)整策略： ? 應該適當放大第一層的價格，體現(xiàn)區(qū)域的利好、產(chǎn)品稀缺，樹立項目良好形象，另外也可以給第二層和地下一層的銷售形成對比銷售利好 ? 由于目前商業(yè)氛圍較差，需要時間培育，在考慮客戶的接受度因素，以及高端商業(yè)市場容納的問題，建議地上二層和地下一層的價格可以適當調(diào)低，便于快速銷售，降低風險 ? 綜合以上分析建議我項目給各層的價格調(diào)整系數(shù)為： 第一層： +3%； 第二層： 3%； 地下一層： 3% 入市策略： ? 中價入市策略 上海商業(yè)市場環(huán)境： ? 4000050000元 /平方米的商業(yè)市場容納量小，項目銷售壓力大 ? 目前經(jīng)濟面沒有明顯向好的跡象，購買客戶謹慎小心 周邊競爭 ? 本案將以差異化的競爭姿態(tài)入市 ? 短期內(nèi)同類型的產(chǎn)品相對稀缺 潛在客戶反饋 ? 客戶對總價承受度較低 ? 客戶投資較為謹慎 ? 目前區(qū)域的投資回報率難于滿足客戶的投資回報需求 項目優(yōu)劣勢 ? 項目所處區(qū)域潛力大，周邊頂級項目陸續(xù)上市可以極大地提升區(qū)域價值以及帶來客戶 ? 問題是目前商業(yè)氛圍較差，需要 3年左右的時間培育 47 本報告是嚴格保密的。 我們定價的思路 首次入市價格策略 定量定價 定性調(diào)整 應有合適的定價方法得出項目的基準價 項目最終的入市均價 ? 項目介紹 ? 項目定位 ? 項目銷售目標 ? 選擇合適的定價方法 ? 制定標準層的均價 ? 項目垂直層的均價推算 ? 項目各層均價測算 ? 上海商業(yè)市場分析 ? 項目周邊競爭分析 ? 客戶反饋分析 ? 項目 SWOT分析 48 本報告是嚴格保密的。 第二層 第一層 地下一層 定量均價： 39105元 /平方米 定性調(diào)整后均價： 37932元 /平方米 定量均價： 60162元 /平方米 定性調(diào)整后均價： 61967元 /平方米 定量均價： 36097元 /平方米 定性調(diào)整后均價： 35014元 /平方米 建議項目整體均價為： ? （ 37932*+61967*3657.27+35014*） /11609 ? =44432元 /平方米 49 本報告是嚴格保密的。 餐飲業(yè)態(tài)價格建議 ? 對于項目內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)和非餐飲業(yè)態(tài)價格差的關系，主要關注招商的宗旨； ? 因為本案業(yè)態(tài)的定位上以餐飲為主，餐飲面積盡量超過 70%以上，并且商家數(shù)量不宜過多，盡量控制在 30~40家左右，零售業(yè)商家盡量減少并要控制品牌 ,使進駐品牌更具影響力； ? 建議定價時把餐飲鋪位部分保留或抬高 2030%左右售價 ，盡量先去化非餐飲鋪位，這樣既有利于銷售進度，也能在后續(xù)商場招商及運營管理中起到餐飲與非餐飲相配的效果 . 50 本報告是嚴格保密的。 The end 51 本報告是嚴格保密的。 ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 10, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 23:49:2323:49:2323:493/10/2023 11:49:23 PM ?1以我獨沈久，愧君相見頻。 :49:2323:49Mar2310Mar23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 23:49:2323:49:2323:49Friday, March 10, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :49:2323:49:23March 10, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 10日星期五 下午 11時 49分 23秒 23:49: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 11時 49分 :49March 10, 2023 ?1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 10日星期五 11時 49分 23秒 23:49:2310 March 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 11時 49分 23秒 下午 11時 49分 23:49: ?沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 10, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 23:49:2323:49:2323:493/10/2023 11:49:23 PM ?1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :49:2323:49Mar2310Mar23 ?1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 23:49:2323:49:2323:49Friday, March 10, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :49:2323:49:23March 10, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 10日星期五 下午 11時 49分 23秒 23:49: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 11時 49分 :49March 10, 2023 ?1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 10日星期五 11時 49分 23秒 23:49:2310 March 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 11時 49分 23秒 下午 11時 49分 23:49: ?楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 10, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 23:49:2323:49:2323:493/10/2023 11:49:23 PM ?1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :49:2323:49Mar2310Mar23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 23:49:2323:49:2323:49Friday, March 10, 2023 ?1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :49:2323:49:23March 10, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 10日星期五 下午 11時 49分 23秒 23:49: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 11時 49分 :49March 10, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 10日星期五 11時 49分 23秒 23:49:2310 March 2023 ?1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 11時 49分 23秒 下午 11時 49分 23:49: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴