【正文】 歲，北京人，與父母住在一起，購買東貿(mào)國際花園 1居小戶型投資。他們很現(xiàn)代、很生活、很自在，不希望被生活瑣事困擾；216。希望 “ 離城（區(qū)域）不離城（配套） ” ；216。 ”客戶的典型特征：項(xiàng)目客群分析配套驅(qū)動(dòng)型客戶置業(yè)敏感點(diǎn)客戶的典型特征：216。典型客戶案例：張女士， 30歲左右籍貫為外地人，現(xiàn)居住在南 4環(huán) 60平米兩居，孩子越來越大了，市內(nèi)的房子太貴，想買個(gè) 3居的，總價(jià)不能太高，但是環(huán)境一定要好，以后父母也可以過來一起住。追求性價(jià)比；216。與眾不同的置業(yè)需求，好面子，講求個(gè)性展現(xiàn)；216。喜歡有水有綠的生活，但不愿為此付出高價(jià)；216。支付能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)生活環(huán)境有著較高的要求；216。 “ 東貿(mào)國際花園是離北京最近的一個(gè)項(xiàng)目，直接上高速就到了，不堵車 25分鐘也很方便，地段很好，即使以后不住了賣了也能賺點(diǎn)錢。項(xiàng)目客群分析L廖先生：大北窯上班， 28歲，目前租住在公司附近，上班步行 15分鐘，但房租比較貴 1800元 /月，房東已經(jīng)漲了 3次價(jià)了。認(rèn)為地段是房產(chǎn)升值保值的首要條件； ??216。地段及交通是他們認(rèn)為最重要的購房因素； ??216。 ”地段驅(qū)動(dòng)型客戶置業(yè)敏感點(diǎn)216。 “ 不想住燕郊，可是市內(nèi)房子太貴了，買不起。首付是主要問題，月供能力 2023—３ 000元。買套房可以保值，結(jié)婚也不怕沒地?。?16。工作第一、生活第二；朋友很重要；一定要有個(gè)性；216。初入職場(chǎng)，薪水有限，目前讓老板滿意是基本要求；216。在項(xiàng)目進(jìn)程中，隨著市場(chǎng)變化及區(qū)域的不斷成熟，客戶會(huì)發(fā)生何種演變？價(jià)格驅(qū)動(dòng)型客戶置業(yè)敏感點(diǎn)216。未來房價(jià)漲勢(shì)的預(yù)期。項(xiàng)目小區(qū)水岸生活的高端配套。６０－９０㎡以下時(shí)尚較小戶型，較低的總價(jià)，令人觸動(dòng)的價(jià)格。全地下停車庫設(shè)計(jì)，燕郊地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)有。夏威夷南岸的獨(dú)有水系及園林景觀全方位打造夏威夷風(fēng)情水岸生活。京東宜居大社區(qū)稀缺獨(dú)有216。交通 迅捷　四通八達(dá)項(xiàng)目價(jià)值鏈夏威夷南岸項(xiàng)目價(jià)值鏈之 大社區(qū)從東方夏威夷別墅，到歐畢溪谷、北岸的高端公寓，還有水岸１號(hào)的建成及夏威夷南岸的橫空出世。216。216。自然環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)目價(jià)值鏈夏威夷南岸項(xiàng)目價(jià)值鏈之 大交通216。216。區(qū)域配套完善項(xiàng)目價(jià)值鏈夏威夷南岸項(xiàng)目價(jià)值鏈之 大環(huán)境216。216。燕郊區(qū)域具有唯一性優(yōu)勢(shì)的地標(biāo)名盤夏威夷南岸項(xiàng)目價(jià)值鏈之 大品牌項(xiàng)目價(jià)值鏈夏威夷南岸項(xiàng)目價(jià)值鏈之 大配套216。216。216。項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析SWOT優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak?東方夏威夷品牌影響力?區(qū)域內(nèi)唯一地下停車庫設(shè)計(jì)?戶型小，總價(jià)低，投資門檻低?水系景觀性較好?南岸屬于期房，與夏威夷良好的實(shí)景營銷斷檔?銷售道具準(zhǔn)備不足?入市蓄水期短，客戶積累有限機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略?板塊規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目未來的升值潛力?區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)高品項(xiàng)目供應(yīng)量有限以充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打造稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭力規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心策略；通過取勢(shì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，通過強(qiáng)勢(shì)來回避弱勢(shì)威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略?競(jìng)爭對(duì)手導(dǎo)致的客戶分流?市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)存在不確定因素以充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)威脅為核心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶對(duì)區(qū)域既有的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì)項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)：用地面積 地上總面積 ㎡地上住宅面積 ㎡地上配套面積 11683㎡容積率 設(shè)計(jì)總戶數(shù) 3252戶設(shè)計(jì)總?cè)丝?9106人項(xiàng)目本體分析樓號(hào) 層數(shù) 戶數(shù) 一室 二室 三室 地上總面積㎡A1 ２３ ４６０ ９２ １８４ １８４ ４３８７８．７４A2 ２３ ４６０ ９２ １８４ １８４ ４３８７８．７４A3 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A4 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A5 １８ ２８８ １４４ １４４ ２０８１１ .９２A6 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A7 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A8 ２３ １０８ １０８ １９７０８ .８３A9 １８ １０８ １０８ １３８００ .９８項(xiàng)目 A區(qū)項(xiàng)目本體分析樓號(hào) 層數(shù) 戶數(shù) 一室 二室 三室 地上總面積㎡Ｂ 1 １５ １５０ １５０ １２９７５．３０Ｂ 2 １５ １２０ １２０ １０３８９．９０Ｂ 3 １８ １０８ ３６ ７２ １０５９６．１６Ｂ 4 １８ ２８８ １４４ １４４ ２０８１１．９２Ｂ 5 １８ ２１６ １０８ １０８ １５５９９．５４Ｂ 6 ２３ １３８ ４６ ９２ １４１８８．６２Ｂ 7 １８ １４４ ７２ ７２ １０４０７．１６Ｂ 8 １８ ２１６ １０８ １０８ １５５９９．５４項(xiàng)目Ｂ區(qū)項(xiàng)目價(jià)值鏈東方夏威夷項(xiàng)目推出至今，216。216。競(jìng)品分析總結(jié)第四部分：項(xiàng)目本體分析背景引言項(xiàng) 目 SWOT分析項(xiàng) 目基本數(shù)據(jù)項(xiàng) 目價(jià) 值鏈項(xiàng) 目 賣 點(diǎn)梳理項(xiàng) 目客群分析項(xiàng)目本體分析背景引言216。216。 隨著一些大體量項(xiàng)目 (上上城、納丹堡、星河皓月、天洋城）的不斷推出，燕郊的房價(jià)已經(jīng)形成了區(qū)域價(jià)格調(diào)性和區(qū)域價(jià)格認(rèn)知。 燕郊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃呈西高東低的趨勢(shì)；216。 7月、 8月隨著市場(chǎng)熱度不同程度的降溫影響，燕郊各個(gè)項(xiàng)目的銷售量也不同程度的降低，隨著 9月份房地產(chǎn)進(jìn)入一年一度的 “ 金九銀十 ” ， 市場(chǎng)競(jìng)爭更加激烈。 2023年燕郊地區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)量維持在比較高的水平，新項(xiàng)目或現(xiàn)有項(xiàng)目的后期產(chǎn)品紛紛于下半年進(jìn)入市場(chǎng)，在上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的整體環(huán)境下，量價(jià)齊生態(tài)勢(shì)伴隨市場(chǎng)剛性需求較大程度的滿足而進(jìn)入調(diào)整階段。 通過對(duì)比目前燕郊地區(qū)的主要在售項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn) 產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重 ，項(xiàng)目之間除了位置上的不同，產(chǎn)品本身差異不大；216。一樓贈(zèng)送私家花園，頂樓贈(zèng)送花園露臺(tái) 。雕塑院、畫家園、尼斯廣場(chǎng)、哥倫布地理園等 園林設(shè)計(jì)。月項(xiàng)目 特點(diǎn) ：主要由多層法式風(fēng)格的建筑組成，建筑風(fēng)格運(yùn)用上吸取 法蘭西等 特點(diǎn)，通過色彩、造型、空間 的，頗 具國際化氣息 的建筑 。單體平面布置形式：花園洋房一梯兩戶 景觀公寓一梯 24戶物業(yè)費(fèi)： /平方米 位置：燕順路西 ,神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處規(guī)模： 50萬㎡容積率： 綠化率： 50%目前均價(jià)：公寓 5400元 /平方米 花園洋房 70007500元 /平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：有近 10000㎡ 歐式風(fēng)情步行商業(yè)街，社區(qū)規(guī)劃約 5000㎡ 的山水生態(tài)會(huì)館及三大服務(wù)中心。項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目一期銷售將盡，目前客戶量不多，現(xiàn)在售的房源所剩不多，二期正在排號(hào)，排號(hào)客戶享受 98折優(yōu)惠競(jìng)品調(diào)研分析【 納丹堡 】總建面 ： 905635平米容積率 ： 綠化率 ： 30%主力戶型 ： 1居 5060平， 2居 90平目前均價(jià) ： 5500元 /平方米目前在售 ： 2 2 2 19號(hào)樓，物業(yè)費(fèi) ： /平方米 目前在售： 7號(hào)樓 ；216。物業(yè)費(fèi)： 2樓 /平米 /月， 3樓 /平米 /月，商業(yè) /平米 /月216。建筑面積： 30萬平米216。項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目一期銷售將盡，目前客戶量不多，現(xiàn)在售的房源所剩不多，銷售情況較理想。目前在售： 1 1 16號(hào)樓 ；216。主力戶型： 50—140平米。物業(yè)及物業(yè)費(fèi)： 三河恒信物業(yè)、 /平方米 建筑面積： 100萬平米216。項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目延續(xù)前期特點(diǎn)，低價(jià)傾銷，廣告力度較強(qiáng)，客戶接受度也較好，但總體品質(zhì)感不高。目前在售： 第三季預(yù)計(jì) 2023年 10月底開盤，目前正在排號(hào)，無優(yōu)惠計(jì)劃；216。月216。物業(yè)類型： 住宅216。競(jìng)品調(diào)研分析【 上上城第三季 】216。目前均價(jià)： 現(xiàn)房躍層 4900元 /平米，現(xiàn)房平層均價(jià)5000左右；216。主力戶型： 7085平方米216。物業(yè)及物業(yè)費(fèi)： 天融物業(yè)、 /平方米 建筑面積： 180萬平米（一期共 32萬平米）216。項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目位置較佳，交通便利，屬于區(qū)域內(nèi)中高檔樓盤，目前銷售相當(dāng)火爆，未來將成為南岸直接競(jìng)品項(xiàng)目。目前在售： 1 15號(hào)樓216。物業(yè)及物業(yè)費(fèi)： 意華物業(yè)、 /平方米 /月216。建筑面積： 70萬平米216。憶江南風(fēng)尚國際公寓天洋城 東方夏威夷歐逸麗庭 上京 未來隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，燕郊未來的發(fā)展繼續(xù)向好。在不遠(yuǎn)的將來，燕郊勢(shì)必成為一個(gè)發(fā)達(dá)的宜居熱點(diǎn)區(qū)域。隨著北京東部發(fā)展的傳導(dǎo)效應(yīng)逐漸呈現(xiàn)，北京新城市規(guī)劃所形成的 “ 大北京 ” 概念正在助推燕郊居住品質(zhì)的升級(jí)。潮白河處在北京和河北三河地界處，是因河而分成的北京和燕郊兩個(gè)部分，潮白的西岸屬于北京，東岸是河北的三河市。八通線 延長線 從燕郊到港口 300公里的距離內(nèi)有 :一個(gè)是天津港， 178公里，一個(gè)是秦皇島港260 公里，唐山 125公里，所以燕郊是被經(jīng)濟(jì)學(xué)家們看好的 京津唐金三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域腹地 ，燕郊是最核心的地區(qū)，所以潛力無限。在交通上規(guī)劃建有 6條與北京銜接的通道，包括：京哈高速路、迎賓路、燕順路、京哈公路復(fù)線、神威北路、南外環(huán)路。京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西，北京 930路公交車直通區(qū)內(nèi)，京通快速路將燕郊與北京市中心緊密連接。清康熙年間，又在燕郊修建行宮，供帝后出巡拜謁祖先休息，素有 “ 天子腳下，御駕行宮 ” 之美譽(yù)。燕郊不大，歷史卻不短，自古以來，她就是京東重地，因春秋戰(zhàn)國時(shí)地處燕國都城 (今北京）城郊而得名。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)北京核心區(qū)域演 變燕郊概況燕郊地理位置燕郊區(qū)域前景規(guī) 劃