【正文】 978平 銷售 2934平 銷售 1793平 共計 41套， 6683平， 銷售額約 3000萬元 新婚季 情人季 暖冬季 愛 家 季 15萬一口價 無 憂置業(yè) 行動 “ ”“ ” 活動特惠房源 選婚房 送嫁妝 仲夏游園匯 中央景觀呈現(xiàn) 愛家月折上折 針對教師節(jié)推出抹零計劃，執(zhí)行千位抹零 國慶 7天樂，三重大禮 暖冬計劃 ——圣誕、元旦 冬季殲滅戰(zhàn) —— 每周末暖場 營銷節(jié)奏 營銷篇 營銷主線 清棟計劃 15萬秒殺行動 “春季購房節(jié)” 德商房地產(chǎn)事業(yè)部營銷總監(jiān)親臨現(xiàn)場簽售，掀起春季購房小熱潮！ 簽售會現(xiàn)場推出二期 10套精品房源，以震撼優(yōu)惠吸引購房者的關(guān)注。 注明：根據(jù)時間節(jié)點、銷售產(chǎn)品線及促銷信息變更，及時的更換 DM板式及內(nèi)容。通過口碑傳播進行銷售為主要成交工具； 德商前期開發(fā)以品質(zhì)贏得市場口碑，擁有一大批老業(yè)主，金杯、銀杯不如老業(yè)主口碑 為此，具體操作建議如下： 對外推廣塑造德商國際花園沈撫首席東南亞高品質(zhì)生活的項目形象 對外進行全面的全新 DM派發(fā)，短信捕捉（尤其是對所有的老業(yè)主及區(qū)域客戶） 集中老業(yè)主進行產(chǎn)品推介會、并贈送禮品 老業(yè)主憑護照享折扣外，更可憑本項目的短信或 DM享受額外優(yōu)惠 品牌升級 ——利用德商原有客戶的口碑傳播 品牌不僅僅只是一個印象，更是一種創(chuàng)造項目美譽度的重要營銷手段！ 營銷篇 營銷思考 1. 項目周邊攔截：項目圍擋、樓體大字 2. 市中心商圈的戶外廣告、 LED屏 3. 拆遷小區(qū)、競品項目周邊區(qū)域 DM派發(fā) 4. 走進企事業(yè)單位，進行直銷團購宣講 高層產(chǎn)品 ——首次 +首改客源拓展 1. 鎖定中石油大型加油站（可與其聯(lián)動，購臵加油卡送給客戶，同時在這些加油站中派發(fā)本案的物料，如紙抽等） 2. 對企事業(yè)單位、政府、學校、銀行、醫(yī)院等中高層圈層營銷活動 洋房產(chǎn)品 ——改善類客源拓展 營銷篇 營銷思考 推廣渠道 通過來電、來訪、成交客戶的分析，我們得出客戶的主要來訪途徑，以此制定 2023年推廣計劃 包裝推廣 媒體推廣 渠道推廣 資源推廣 售樓處內(nèi)： DM、易拉寶等 售樓處外：樓體字 短信 網(wǎng)絡(luò) 報廣 戶外 LED、廣告牌等 直銷 走訪 暖場活動 產(chǎn)品說明會 區(qū)域資源推廣 行業(yè)資源推廣 推廣渠道中，紅色部分為年度重點推廣途徑，需甲方給予重要支持。 營銷篇 營銷思考 高層 + 小高 +多層 洋房 通過不同產(chǎn)品線組合，盡力實現(xiàn)高價值產(chǎn)品 ?利用中小面積為主的高層產(chǎn)品迅速搶占剛需市場份額，吸納地緣性客戶，快速啟動市場，資金回流 ?同時搭配部分較大面積的多層來提升客群質(zhì)量，提升利潤空間； ?再通過打造與萬科金域藍灣不相伯仲的實體景觀示范區(qū)、樣板間，提升項目品質(zhì)； ?各類產(chǎn)品線均需在保證質(zhì)量的前提下合理控制成本，最終形成具有競爭力的合理價格，迎合客群需求。 項 目 產(chǎn)品形式 供應(yīng)棟數(shù) 供應(yīng)套數(shù) 面積區(qū)間 （平方米） 均價 （元 /平方米） 萬科金域藍灣 高層 4 374 88167 5200 旺力城 高層 1 162 6498 4000 大商 高層 3 609 56112 4000 錦繡藍灣 高層 1 186 42130 3800 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 ︱ 各產(chǎn)品線定價依據(jù) 高層定價依據(jù) 根據(jù)上述市場依據(jù)及產(chǎn)品價值分析，我司建議 2023年我們產(chǎn)品價格為： 多層均價建議： 4500元 /平 小高層均價建議： 4100元 /平 高層均價建議： 3800元 /平 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 ︱ 各產(chǎn)品線定價依據(jù) 市場定價 供應(yīng)情況 B5 A19 A14 A13 A15 A12 B23 B22 B1 B2 B6 A20 B21 B20 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 B5 A19 A14 A13 A15 A12 B23 B22 B1 B2 B6 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 推盤戶型 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 推盤戶型 1組團 2組團 3組團 面積： 40— 119（標準層） 戶型：一室、二室、二室半、三室 面積： 40— 119（標準層） 戶型：一室、二室、二室半、三室 面積： 90— 109（標準層） 戶型：二室、二室半、 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 1組團 樓號 樓層 面積 套數(shù) A19 6層 36 A13 11層 44 A12 26層 12584 156 B22 18層 9648 144 合計 380 2組團 樓號 樓層 面積 套數(shù) B2 6層 5580 48 A14 11層 44 A15 26層 12584 156 B23 18層 9648 144 合計 392 3組團 樓號 樓層 面積 套數(shù) B6 7層 6600 56 B5 7層 6600 56 B1 6層 5580 48 合計 18780 160 總計 932 任務(wù)詳表 2023年的沈撫新城的整體產(chǎn)品供應(yīng)量很大，并且 2023年房地產(chǎn)的不確定因數(shù)導(dǎo)致 客戶持幣觀望，區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系失衡，在如此競爭激勵的市場，本項目如何在區(qū) 域夾縫中求生存， 2023年信達行的觀點 以德商質(zhì)量的高性價比來贏得客戶 就是以市場臨界點的價格吸引客戶 高層均價 3800元，以超低及超值的產(chǎn)品搶占區(qū)域市場份額 小高層均價 4100元， 50平 80平的主力戶型 多層均價 4650元，稀缺的電梯多層 2023年度推盤及定價方案 ︱ 定價策略 4650 4350 3850 3750 4150 3950 4550 4550 4650 4750 4400 2023年度推盤及定價方案 ︱ 定價策略 均價 1組團整體銷售均價 4050元 2組團整體銷售均價 4180元 3組團整體銷售均價 4620元 德商國際花園 4210元 2023年度推盤及定價方案 ︱ 定價策略 4 PART 4： 2023年度營銷破局策略 強化項目在區(qū)域市場的“最高性價比龍頭”地位 倡導(dǎo)新城市核心下的“首席東南亞”生活 實施展開體驗式營銷 從產(chǎn)品和營銷推廣兩條主線展開 營銷篇 整體營銷策略 向農(nóng)民學習生存的智慧 樹立憂患意識量入為出 在調(diào)控持續(xù)收緊、銷售日漸萎縮的當下，銷售回籠資金變慢，融資成本不斷拉高，市場向優(yōu)勢品牌集中符合發(fā)展規(guī)律，但對有一定品牌和實力的德商來說，也不失為一次突破瓶頸的機遇。 多層定價依據(jù) 小高層定價依據(jù)： 小結(jié)： 小高層競品面積區(qū)間為 50200平，主力面積為 80100平；價格區(qū)間為 40005500元 /平，均價為 4100元 /平；而本案小高層平均套面為 88平，面積適中，品質(zhì)較好具有一定競爭力，但鑒于區(qū)域該產(chǎn)品線供應(yīng)量較大，為此價格不宜高出市場均價。為了更好的實現(xiàn)銷售，我司建議，本案的產(chǎn)品價格要結(jié)合當前市場均價進行合理定價，確保年初制定的年度任務(wù)指標順利完成。 競爭產(chǎn)品 性價策略 保求利潤 營銷策略方向 2023年度銷售任務(wù)總覽 2023年庫存產(chǎn)品 小面積高層產(chǎn)品 暢銷產(chǎn)品 作為追求利潤的主力產(chǎn)品，是保證利潤率的價格上限。特別是沈撫新城， 2023年市場供大于求局面會更加嚴峻，市區(qū)恒大、萬達等大盤、名盤產(chǎn)品的集中上市對沈撫新城的樓市形成巨大沖擊，因此