價(jià)格體系報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-26 21:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展 商：北京首創(chuàng)富宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn) ， 其范圍西起規(guī)劃伊水花園西路 ， 東至伊水花園東路 ， 南臨定泗路 ， 北至溫榆河 。 總占地面積： 130萬(wàn)平米 總建筑面積： 43萬(wàn)平米 建筑類(lèi)別：以獨(dú)棟為主 總 套 數(shù)：約 1200棟 銷(xiāo)售價(jià)格：未定 社區(qū)配套： 4個(gè)社區(qū)會(huì)所 、 1個(gè)商業(yè)區(qū) 開(kāi)盤(pán)日期： 2023年 45月 工程進(jìn)度：本次先期開(kāi)發(fā)為小一期 ， 現(xiàn)已開(kāi)工 ， 為北美風(fēng)格 。 一期占地面積 ， 建筑面積 ， 含 190套別墅 、 1個(gè)社區(qū)會(huì)所和商業(yè)中心 。 開(kāi)盤(pán)時(shí) ， 一期 190套別墅僅推出數(shù)十 棟 。 ? 元墅 ? 渡上 項(xiàng)目概況： 坐落在溫榆河亞北小湯山三大別墅板塊的核心區(qū)， 從溫榆河到 20－ 50米中央園林水系，屬現(xiàn)代風(fēng)格 總占地面積 ： 總建筑面積： 6多平米 已認(rèn)購(gòu)套數(shù)： 60多套 容積率： 主力戶(hù)型面積： 300平米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 04年 5月 開(kāi)盤(pán)價(jià)格： 11300元，按揭 ，一次性付款 。 認(rèn)購(gòu)時(shí)間： 2023年 5月 認(rèn)購(gòu)價(jià)格： 11300元 ? 總占地面積 1200畝 總建筑面積： 23萬(wàn)平米 總套數(shù)： 750多套獨(dú)棟別墅， 綠化率： 64%，容積率： 主力戶(hù)型面積： 274平米 認(rèn)購(gòu)期價(jià)格： 9200元 /平米 現(xiàn)階段價(jià)格： 14300元 /平米 項(xiàng)目總規(guī)劃 750套別墅 一期：多庭院獨(dú)棟別墅， 64套全部售罄。 二期：組院式獨(dú)棟別墅， 138套已售 80%。 三期：老街 ?靜鎮(zhèn)， 249套于 2023年 11月開(kāi)盤(pán) 。 納帕溪谷 ? 溫哥華森林 項(xiàng)目概況：上萬(wàn)株原生樹(shù)，體現(xiàn)森林價(jià)值， 原汁原味的北美街區(qū)， 22種主立面， 19種戶(hù)型，無(wú)重復(fù)。 緊鄰立湯路，在立湯路的東側(cè)，距亞運(yùn)村十三公里。 總占地面積： 總建筑面積： 31萬(wàn)平米 總套數(shù)： 790套 容積率： 主力戶(hù)型面積： 300平米 目前銷(xiāo)售情況：一期 58棟全面入住， 二期 135套還剩 40套左右， 三期已認(rèn)購(gòu) 30套。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期 04年 5月， 二期 04年 7月 25日 開(kāi)盤(pán)形象：一期結(jié)構(gòu)封頂， 二期未動(dòng)工。 開(kāi)盤(pán)價(jià)格： 10600 認(rèn)購(gòu)時(shí)間：一期 04年初 認(rèn)購(gòu)價(jià)格：按揭 10600元 /㎡的 ，一次性付款 。 ? ?競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 89%11%潛在供應(yīng)本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)潛在供應(yīng)達(dá) 530萬(wàn)平米 8%92%本項(xiàng)目同期供應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)同期推出套數(shù)約為 1150套 潛在供應(yīng) 本項(xiàng)目 同期供應(yīng) 本項(xiàng)目 ? 結(jié)論 2023年市場(chǎng)供應(yīng)量大，潛在供應(yīng)約 470萬(wàn)平米。 推廣日期均在 05年的 45月 間，開(kāi)盤(pán)時(shí)約推出 650套 左右 別墅大盤(pán)時(shí)代到來(lái)，不乏“上城”、“保利”等大盤(pán)。 平均開(kāi)盤(pán)價(jià)在 10000元 /平米左右 。 ? ? 采用因素成對(duì)比較法確定各景觀因素權(quán)重 價(jià)格定位應(yīng)充分考慮產(chǎn)品各方面條件的差異化， 考慮棟與棟之間、組團(tuán)之間的關(guān)系，考慮特輸景觀位置、間距、噪音、房屋朝向等因素，把影響價(jià)格的因素進(jìn)行綜合評(píng)分，最終確定每戶(hù)的價(jià)格。 我們選擇了最主要的九種因素，并通過(guò)成對(duì)對(duì)比法確定其權(quán)重。 溫榆河景觀濕地公園景觀綠化帶景觀組團(tuán)公園景觀峽谷景觀島地公園景觀花園面積地勢(shì) 噪音 得分 權(quán)重溫榆河景觀 —— 1 1 1 1 0 1 6 濕地公園景觀 0 —— 1 1 0 0 1 4 綠化帶景觀 0 0 —— 0 0 0 0 1 組團(tuán)公園景觀 0 0 —— 0 0 1 峽谷景觀0 1 1 —— 0 1 島地公園景觀 1 1 1 1 —— 1 花園面積1 1 —— 5 地勢(shì) 1 1 ——1 噪音 0 0 0 0 0 0——1合計(jì) ? 結(jié)合整盤(pán)品質(zhì)及影響價(jià)格的各因素，將本項(xiàng)目八個(gè)組團(tuán)所有單位分為七檔。 充分考慮到影響價(jià)格的因素并暫不考慮本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境及銷(xiāo)售價(jià)格策略而進(jìn)行靜態(tài)的、客觀的評(píng)分，對(duì)每檔得分與權(quán)重進(jìn)行加權(quán)評(píng)分，進(jìn)而計(jì)算出各檔位別墅的單位面積售價(jià) 溫榆河景觀濕地公園景觀綠化帶景觀組團(tuán)公園景觀峽谷景觀島地公園景觀花園面積地勢(shì) 噪音 加權(quán)值修正后均價(jià)一檔（標(biāo)準(zhǔn)） 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 二檔 85 85 85 85 110 90 90 110 95 三檔 80 80 85 85 110 85 90 110 90 四檔 120 120 110 110 80 75 100 80 90 14903五檔 80 80 90 90 80 80 90 80 75 六檔 90 90 90 85 80 80 80 85 85 七檔 75 75 80 80 80 80 80 75 75 權(quán)重 ? ? 我們將八個(gè)組團(tuán)各檔位的均價(jià)還原至各組團(tuán)中，并得到各組團(tuán)的均價(jià) ? 價(jià)格水平說(shuō)明 ? 價(jià)格水平說(shuō)明 注：以上數(shù)據(jù)均查自北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 截止日期到 2023年 4月 20日 表中銷(xiāo)售面積包含地下室面積，均價(jià)也為整棟別墅的均價(jià)（含地下室） 項(xiàng)目名稱(chēng) 發(fā)展商銷(xiāo)售量（套）銷(xiāo)售面積（平米）銷(xiāo)售均價(jià)（￥）還原后售價(jià)優(yōu)山美地（一期東區(qū)） 北京碧水園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 70 39113 10013 15595優(yōu)山美地（一期西區(qū)） 北京綠水園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 16 8475 10083 16200優(yōu)山美地（一期中區(qū)） 北京綠水園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 24 12960 9898 15568觀唐 博華紫光置業(yè)有限公司 42 7348 13571 18449長(zhǎng)島瀾橋（一期） 北京北辰房地產(chǎn)
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