【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 Real estate anization ? 本項(xiàng)目由于處在商務(wù)集中區(qū)域， 目前市中心開盤在售的項(xiàng)目多數(shù)都采用清水房，戶型面積集中在 4060平米， 在這樣一個(gè)趨勢(shì)下本項(xiàng)目由于戶型面積偏大不如其它樓盤，總價(jià)相對(duì)較高； ? 從調(diào)查分析目前投資者對(duì) 物業(yè)服務(wù)管理水平要求越來越高 ，包括前期和后期物業(yè)服務(wù)管理，以彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)，給投資者信心； ? 由于都是市中心項(xiàng)目考慮到土地價(jià)值因素和競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少的情況下， 多數(shù)樓盤并沒有因?yàn)楹暧^調(diào)控和地震而降價(jià)銷售，反而近期開盤的項(xiàng)目銷售較好，只是少數(shù)項(xiàng)目在近期在做一些促銷以緩解資金壓力，而本項(xiàng)目既是地震后修建物業(yè)，在 9月份開盤，不會(huì)受到市場(chǎng)太大的影響，在本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)不會(huì)過多考慮宏觀調(diào)控和地震的因素； ? 在以上樓盤中樓層差價(jià)也沒有因?yàn)榈卣鸲档停廊槐３衷?2080元的樓層差上，個(gè)別一口價(jià)只是迎合目前市場(chǎng)短期促銷，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)層差控制在 30元左右，縮小價(jià)差范圍。 小結(jié) Real estate anization 第二部分 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品調(diào)查 ? 住宅部分 ? 商業(yè)部分 ? 酒店部分 ? 地鐵經(jīng)濟(jì)價(jià)值點(diǎn)判斷 PART 2 Real estate anization 西大街商圈 鹽市口商圈 騾 馬 市 商 圈 ? 春熙路、鹽市口、騾馬市一直是成都市中心的三大老商圈，目前前兩者相連成一個(gè)商業(yè)片區(qū)，而騾馬市商圈由于大量的舊城改造和交通建設(shè)需要，在 2022年左右開始實(shí)施整體改建，眾多老街老店紛紛搬遷，取而代之的是定位不明確的商業(yè)入住，除了家樂福和太平洋百貨有一定的號(hào)召力之外，其余均為中小型超市和小型服裝飾品店，無法聚集大量人氣，這里雖然是老商圈，但由于交通、改造進(jìn)度等因素，使該區(qū)域人氣不暢，難以回流。 商業(yè)板塊 —— 三大板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) Real estate anization ? 按照成都市的規(guī)劃，再造的騾馬市商圈將在順城大街、西玉龍街傳統(tǒng)商圈基礎(chǔ)上把重心北移， 通過以青龍街 —— 八寶街 —— 西大街為骨架構(gòu)成的 “ 騾馬大道 ” 的支撐 ，以及青龍巷、鐵箍井街兩條準(zhǔn)步行街的輔助，形成以商務(wù)商業(yè)為主，兼有休閑、娛樂、文化和居住功能的西部商業(yè)中心。 ? 老商圈和新商圈的商業(yè)形態(tài)融合成了騾馬市商圈的第一個(gè)難題：圍繞西玉龍街打造的家居主題一條街，而八寶街、青龍場(chǎng)一線形成以商務(wù)商業(yè)為主，兼有休閑、娛樂、文化和居住功能。 從功能的構(gòu)成上來看相對(duì)復(fù)雜，并且功能區(qū)跨度過長，造成招商各自為戰(zhàn)。 Real estate anization 八寶街商業(yè) 本案商業(yè) 西大街商業(yè) ? 從圖上三個(gè)區(qū)域來看，西大街作為新型百貨和娛樂為支撐正逐步形成繁華的新商業(yè)口岸，而八寶街原有家樂福和太平洋全興店的支撐已經(jīng)形成了較為成熟的商業(yè)圈層，但是主要消費(fèi)人群以其區(qū)域常駐人口及商務(wù)人士為主。 ? 對(duì)于本案區(qū)域物業(yè)而言， 以商務(wù)和行政、金融配套為主的板塊屬性，加上原有的陳舊住宅片區(qū)，使得整體商業(yè)氛圍偏弱。 本案商業(yè)版塊發(fā)展情況 Real estate anization ? 據(jù)成都市青羊區(qū)政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，到 2022年，騾馬市商圈區(qū)域聚集了在蓉 60％以上的外資機(jī)構(gòu)，其中世界 500強(qiáng)及跨國公司 70家，各類金融機(jī)構(gòu) 72家，各類事務(wù)所 54家，區(qū)域內(nèi)有高檔酒店 14家，占全市的 30％，是名副其實(shí)的 成都“總部經(jīng)濟(jì)”核心區(qū)。 ? 據(jù)介紹，按照原有規(guī)劃，江漢路北片區(qū)將以青龍街 —八寶街為主軸，一方面，在青龍街 —八寶街北側(cè)，青龍巷改造可擴(kuò)展騾馬市周邊地區(qū)的商業(yè)空間，青羊區(qū)政府搬遷后地塊改造，可使八寶街商業(yè)向北延伸至江漢路；另一方面，在青龍街 —八寶街南側(cè)，成都市委大院未來搬遷可騰出大量地塊供商業(yè)開發(fā)。特別是地鐵 1號(hào)線文殊院站和騾馬市站，將有機(jī)會(huì)使該地區(qū)成為地鐵經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展區(qū)域，由地鐵帶來的巨大人流，將有效提升該地塊的商業(yè)氛圍，改變商業(yè)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，隨著羊市街、西玉龍街改造，騾馬市向南與熊貓城連成一體，使該區(qū)域有機(jī)會(huì)重新成為成都市的商業(yè)中心地帶。 發(fā)展機(jī)會(huì)判斷 Real estate anization ? 備注： ? 根據(jù)最新市政府公布的信息，由于受到 ，成都市行政中心整體南移計(jì)劃將暫停，現(xiàn)有新政府辦公區(qū)將整體變現(xiàn)； ? 可以看出，由于未來政府將暫停南移計(jì)劃，原有的 CBD核心區(qū)其行政中心功能將在短時(shí)間不會(huì)發(fā)生變化，這也為本項(xiàng)目圈層的屬性奠定了極強(qiáng)的基礎(chǔ)。 Real estate anization 區(qū)域板塊代表型商業(yè)研究 ? 臨街商鋪：只租不賣 ? 調(diào)查位置 :臨人民中路一樓商業(yè) ? 一樓商業(yè)租金 160元 /平方 /月 ,租賃面積 300平米 ? 特點(diǎn)：快速車道旁，周邊常駐居民較少，主要為周圍辦公的商務(wù)人士，周圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置完善，目前此項(xiàng)目商業(yè)部分仍有較大的空置率 . ? 該項(xiàng)目是離本案最近的一個(gè)項(xiàng)目，并且是原假日大廈改造而成，在檔次上相對(duì)較低，臨近快速通道，駐足性不強(qiáng)是影響其招商情況不理想的主要原因；但隨著地鐵站點(diǎn)的落成，將成為他招商新的一大亮點(diǎn)。 調(diào)查項(xiàng)目：時(shí)代凱悅 Real estate anization 區(qū)域板塊代表型商業(yè)情況 八寶街板塊 ? 位置：青龍街 ? A 類商業(yè)臨青龍街項(xiàng)目中心位置：售價(jià)約 5萬元 /平米 ? 150平方租金約 300元 /平米 .月 ? 目前業(yè)態(tài)：羅莎蛋糕 ? 300平米租金 160元 /平一樓靠太平洋全興店 ? 二樓商業(yè)： 180平米租金 80100元 /平米 ? 三樓商業(yè)： 800平米租金 50元 /平米 調(diào)查項(xiàng)目：鉑金城 物業(yè)定位為：商務(wù)型購物休閑廣場(chǎng) Real estate anization ? 備注： ? 鉑金城是近年來，該區(qū)域新建的購物中心，其商業(yè)銷售和招商情況均較理想，在招商的過程中前期實(shí)行了一段時(shí)間的免租期，免租期后雖然部分商業(yè)的租金很低，但目前商業(yè)部分出租率仍達(dá) 90%以上。 Real estate anization 區(qū)域板塊代表商業(yè)情況 ? 位置：西大街 ? 產(chǎn)品類型 :購物中心 +住宅底商商鋪 +住宅 ? 一樓商業(yè)：租金 240 /平米 /月 , 售價(jià) /平米 ? 二樓帶租約租金 120元 /平米 /月，售價(jià) 2— /平米 ? 三樓帶租約租金 80元 /平米 /月，售價(jià) 8680元 /平米 ? 廣場(chǎng)過道商業(yè)位置：租金 120150 元 /平米 /月，售價(jià) /平米 項(xiàng)目名稱：新城市廣場(chǎng) Real estate anization ? 新城市廣場(chǎng)，地處改造后的西大街與八寶街、長順街交匯處，兼有商業(yè)中心和小戶型公寓。 百貨店位于新城市廣場(chǎng)核心龍頭口岸，右連和記黃埔旗下百佳 18000平米超級(jí)市場(chǎng)，左接25000平米百盛百貨，直面西大街主干道，后臨 3000平米內(nèi)延景觀廣場(chǎng)。 約 10萬平米超規(guī)模購物中心、超市、百貨、電影院等。由于前期業(yè)態(tài)規(guī)劃合理和招商情況良好，無論商鋪的銷售價(jià)格還是租金都是區(qū)域內(nèi)售價(jià)最高的。除過道部分商業(yè)人流不足、經(jīng)營情況不佳、有少量空置商業(yè)外，其他商家經(jīng)營情況良好。 Real estate anization 區(qū)域板塊代表型商業(yè) 西大街板塊 ? 位置：西大街與同仁路交匯處 ? 產(chǎn)品類型 :酒店 +臨街商鋪 +住宅 ? 調(diào)查內(nèi)容：底商 ? 主力商鋪面積： 9米 ? 租金： 170185元 /平米 ? 售價(jià)： /平米 ? 業(yè)態(tài)：特色品牌服裝，個(gè)性飾品店等 項(xiàng)目名稱：鑫 城 Real estate anization 備注： ? 該項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與本案類似，一樓為商鋪 3樓為恒瑞商務(wù)酒店， 4樓以上為住宅。緊鄰新城市廣場(chǎng)，商業(yè)氛圍較濃，于 2022年 3月入住，底商共約 400平米，目前經(jīng)營各類品牌服飾和化妝品，雖然商鋪早已銷售一空，但從地理位置上與新城市廣場(chǎng)的臨街商業(yè)部分被兩棟舊房的零星雜亂商業(yè)所隔斷呈現(xiàn)斷帶，商家經(jīng)營情況不太理想，目前仍有一間 50平米的商鋪處于空置狀態(tài)。 Real estate anization 區(qū)域板塊代表型商業(yè) ? 項(xiàng)目名稱：西岸帝景 ? 位置：西大街左側(cè) ? 商業(yè)主力面積： 13米 ? 一層租金： 130140元 /平米 ? 售價(jià)： /平米 ? 業(yè)態(tài)：品牌服裝、小超市、二手房等 項(xiàng)目名稱：西岸蒂景 Real estate anization 區(qū)域板塊代表型物業(yè)商業(yè)情況 西大街板塊 備注： ? 西岸帝景位于新城市廣場(chǎng)斜對(duì)面，一層為商鋪，樓上均為住宅，經(jīng)營各類個(gè)性特色品類，既滿足本物居民生活基本需要，又被對(duì)面購物廣場(chǎng)商業(yè)所帶動(dòng)，經(jīng)營情況良好，目前沒有任何轉(zhuǎn)租或者空置情況。 Real estate anization 代表型商業(yè)情況 鹽市口板塊 ? 位置 :梨花街 (天府廣場(chǎng)旁 ) ? 產(chǎn)品類型 :小戶型住宅 +市場(chǎng)類商鋪+SOHO空間 ? 首層為下沉式獨(dú)立商鋪均價(jià) /平米 ,參考租金 450元 /平 /月 ? 一層為高于街面 8萬 /平米參考租金 700元 /平 /月 ? 二層均價(jià) /平米 ,參考租金 300元 /平 /月 ? 付款方式僅為一次性付款 ? 優(yōu)惠方式 :優(yōu)惠 4% 項(xiàng)目名稱 :城市理想 (全產(chǎn)權(quán)獨(dú)立商鋪 ) Real estate anization 備注： ? 城市理想位于天府廣場(chǎng)旁，整個(gè)項(xiàng)目由商業(yè)裙樓和兩棟塔樓構(gòu)成 ，該項(xiàng)目有得天獨(dú)厚地理位置優(yōu)勢(shì)，它不但位于商業(yè)繁華區(qū)又位于地鐵站旁，其商業(yè)部分雖然銷售單價(jià)偏高，但每個(gè)單位總價(jià)控制大多在 4060萬，另有品牌物業(yè)公司有戴德梁行的進(jìn)駐，增加了投資者對(duì)后期物業(yè)管理的信心，所以開盤以來住宅、商鋪的銷售情況均較好。 Real estate anization 第二部分 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品調(diào)查 ? 住宅部分 ? 商業(yè)部分 ? 酒店部分 ? 地鐵經(jīng)濟(jì)價(jià)值點(diǎn)判斷 PART 2 Real estate anization 商務(wù)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 成都雄飛酒店 瑞城名人酒店 繽紛假日酒店 快捷假日酒店 馬瑞卡酒店 小憩驛站 羅曼大酒店 七天連鎖酒店 薄荷花園酒店 恒瑞商務(wù)酒店 九龍賓館 喜百年酒店 本次研究針對(duì)騾 馬市、八寶街 — 西大街、太升南 路三大片區(qū)代表 性商務(wù)酒店、經(jīng) 濟(jì)型酒店進(jìn)行研 究。 位置分布 Real estate anization 酒店類型 概念 戶型設(shè)計(jì) 客群 商務(wù)酒店 商務(wù)酒店，它的上一級(jí)是高端酒店，下一級(jí)是經(jīng)濟(jì)型酒店。即以中等的價(jià)格、全系列的增值措施，向追求價(jià)值 /性價(jià)比的中端商務(wù)人士為主的顧客，提供舒適的設(shè)施、良好的房間 , 以及有限的服務(wù)； 大堂設(shè)計(jì) 大堂挑高，豪華裝修 中高端商務(wù)人士：具備一定教育背景、不追求奢華的高檔消費(fèi)，不要求傳統(tǒng)意義上的星級(jí)酒店式貼身服務(wù)，看重便捷和個(gè)性化的個(gè)人空間； 房間數(shù) 200間左右 房型及面積 均設(shè)有單間、標(biāo)間、商務(wù)套房和豪華套房； 配套 獨(dú)立衛(wèi)浴、空調(diào)、電視、電話、辦公桌、保險(xiǎn)柜、網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、餐廳、咖啡廳、健身房 經(jīng)濟(jì)酒店 以大眾旅行者和中小商務(wù)者為主要服務(wù)對(duì)象 , 以客房為唯一或核心產(chǎn)品 ,價(jià)格低廉，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) , 環(huán)境舒適 , 性價(jià)比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)； 大堂設(shè)計(jì) 服務(wù)總臺(tái)，簡(jiǎn)裝 中低層商務(wù)人員、普通自費(fèi)旅游者、青年學(xué)生：消費(fèi)講究經(jīng)濟(jì)實(shí)用；大多數(shù)客人對(duì)價(jià)格敏感度高， “ 低價(jià)格 ”是入住經(jīng)濟(jì)型酒店的重要原因； 房間數(shù) 100間左右 房型及