【文章內(nèi)容簡介】 65． 82 36． 2% ＃住宅 203． 19 51． 3 商品房均價(jià)（元 /平方米） 4875 8． 5% ＃住宅 4534 15． 4% 2021 年成都房 產(chǎn) 市 場運(yùn) 行分析 （ 1）、 2021 年房地 產(chǎn)開發(fā) 投 資 情 況 2021 年 1 月 — 11 月，成都市房地 產(chǎn)開發(fā) 投 資 億 元，同比增 長%；其中住宅完成投 資 元，同比增 長 %。 %%%%國內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其它資金 （ 2）、 2021 年全市商品房供求 總 量情 況 2021 年，全市供 應(yīng) 商品房 萬平方米，增 長 %；全市成交商 17 品房 萬平方米，同比增 長 %。 2021 年五城 區(qū) 供 應(yīng) 商品房 萬平方米，增 長 %，成交商品房 萬平方米，增 長 %，市 場總體表 現(xiàn)為 供求 兩 旺的局面。 05001000150020212500300035002021年 2021年供應(yīng)面積成交面積分 區(qū) 域供求情 況 2021 年，城西商品住宅供需量均 為 最大，全年供 應(yīng) 住宅 萬平方米，同比大幅增 長 %，成交住宅 ，同比增 長 %。 050100150200250300350城東 城南 城西 城北供應(yīng)面積成交面積 18 分 環(huán) 域住宅供 銷 情 況 2021 年 三 環(huán) 路以 內(nèi) 住宅供 應(yīng) 大幅萎 縮 ，市 場 供需明 顯 向 三 環(huán) 以外延伸。 從各 環(huán) 域住宅市 場 所占市 場份額來 看，一 環(huán) 路以 內(nèi)區(qū) 域住宅供 應(yīng)僅 占 總 量的 %，成交量 僅 占 %；一 環(huán) 至二 環(huán) 路 區(qū) 域 住宅供 應(yīng) 占 總 量的 %，成交量占%；二 環(huán) 至三 環(huán) 路 區(qū) 域住宅供 應(yīng) 占 總 量的 %，成交量占 %，三 環(huán)路以外 區(qū) 域住宅供 應(yīng) 和成交占比已分 別 快速 躍 升至 %、 %。二 環(huán) 以外成 為 住宅市 場 主力供求 區(qū) 域， 區(qū) 域住宅供 應(yīng) 和成交量分 別 占 總 體市 場 的 %、 19 %。 分套型供 銷 情 況 2021 年，成都市五城 區(qū) 90 平方米以下中小套型住宅供 應(yīng) 面 積為 萬平方米，占全年五城 區(qū) 新增供 應(yīng) 住宅面 積 的 %；全年 90 平方米以下住宅成交面 積為 萬平方米，占比 %； 90— 120 平方米住宅供 應(yīng) 萬平方米，成交 萬平方米，供 應(yīng) 和成交占比分 別為 %、 %。120— 140 平方米住宅供 應(yīng)與 需求量最 為 突出，全年供 應(yīng) 量 達(dá) 到 萬平方米，占比 %，成交面 積達(dá) 到 萬平方米，占比 為 %。去年，五城 區(qū) 120 平方米以下套型住宅供求 關(guān) 系得到了 緩 解，而 120 平方米以下套型住宅供求 關(guān) 系 趨 于合理。 分價(jià)位供求情 況 2021 年， 五城 區(qū) 商品房價(jià)格大幅度上 揚(yáng) ，同比 2021 年 統(tǒng)計(jì) 的 3680 元 /平米上 揚(yáng) 至 5000 元 /平米，上 漲 幅度 達(dá) 25％， 這 是成都房地 產(chǎn) 市 場 高速 發(fā) 展 5年來 的一 個(gè)頂 峰， 現(xiàn)階 段由于 國 家一系列 關(guān) 于土地、 開發(fā) 程序、 資 金 鏈 、利息等一 20 系列宏 觀 手段的 調(diào) 控，成都房地 產(chǎn) 市 場進(jìn) 入 11月以后交易量大幅度萎 縮 ，但由于成都市 為 中 國 西部中心核心城市， 剛 性需求 極 大，相信 這 是一 個(gè)較為 理性的 調(diào)控 階 段， 2021 年成都市 場將趨 于平 穩(wěn) 健全， 隨 著 2021 年 奧運(yùn)會(huì) 的 開 幕，成都房 產(chǎn) 市 場 的寒冬 將 很快 過 去。 ㈢ 、郊 區(qū) 房地 產(chǎn)現(xiàn)狀 ① 郊 縣 市 場總概 近郊三大板 塊 —— 華陽 板 塊 、 溫 江板 塊 、 龍 泉板 塊 ，形成三足鼎立之 勢 。 隨 著各郊 縣 交通 條 件日益改善人 氣 不 斷 提升，空 間 距離不再是阻礙置 業(yè) 的 關(guān)鍵 因素 時(shí) ，郊 縣 住宅 與 主城 區(qū) 的 巨大價(jià)格落差 將 是促使消 費(fèi) 流 動(dòng) 的重要杠桿，而郊 縣較 大的地 塊 面 積 和 較 低的容 積 率也造成其 產(chǎn) 品形 態(tài) 日 趨 多 樣 化， 對 消 費(fèi) 者的置 業(yè)選擇來說 是 進(jìn) 一步的分流，短期 來說 以上的 現(xiàn) 象是 發(fā) 展的大 勢 所 趨 。 從 交通 條 件看， 溫 江、 華陽與 主城 區(qū) 最具 競爭 力，而 龍 泉等地 與 主城 區(qū) 的心理距離 還 需要 進(jìn) 一步打破才能成 為 全市性 競爭區(qū) 域。 從 價(jià)格差 來 看， 龍 泉等地 與 主城 區(qū) 最具 競爭 力，但 從 利好的因素看， 華陽 的升 值 空 間 更大； 溫 江的價(jià)格主要依靠 區(qū) 域 內(nèi) 大 盤帶動(dòng) ，市 場 的吸 納 能力 還 有待 進(jìn)一步 驗(yàn)證 。 從產(chǎn) 品形 態(tài)來 看， 華陽 和 溫 江的 產(chǎn) 品形 態(tài) 最 為 豐富，可 選擇 余地最大，在各類產(chǎn) 品 上都有機(jī) 會(huì) 分流五城 區(qū) 客 戶 的注意力； 龍 泉等地 雖 有一定的特色 產(chǎn) 品，但區(qū) 域 對 此的整體包裝和推廣 尚顯 不足。 ㈣ 、新津住房 現(xiàn)狀 和需求 依據(jù)新津 2021 年住房 狀況調(diào)查 ，至 2021 年底，全 縣 住房 總 建筑面 積為 萬平方米， 實(shí) 有住房套 數(shù) 79914套。 21 結(jié) 合 2021 年住房 狀況 及需求 調(diào)查 分析 結(jié)論 ，按照 2021 年全 縣 常住人口 達(dá)到 27 萬，以及人均住房使用面 積 不低于 28 平方米的 規(guī)劃 要求，我 們 估算出在未 來規(guī)劃 期 內(nèi) ，新津住房 總 需求 為 550 萬平方米。其中，根據(jù) 2021 年末新津不同收入水平家庭 結(jié)構(gòu) 比例， 規(guī)劃 期 內(nèi) ， 應(yīng) 建 設(shè) 商品住房 390 萬 平方米，建 設(shè) 拆遷 安置房 120 萬平方米， 經(jīng)濟(jì) 適用住房 萬平方米，建 設(shè) 廉租住房 方米。 文章：新津房 產(chǎn) 市 場動(dòng)態(tài) （ 來 源：新津公 眾 信息 網(wǎng) ） 據(jù) 數(shù) 據(jù) 統(tǒng)計(jì)顯 示： 2021 年 1— 9 月我 縣 累 計(jì) 完成房地 產(chǎn) 投 資 ，占全 縣開發(fā)總 投 資 的 %； 預(yù) 售面 積 ，其中住宅 預(yù) 售面 積 萬平方米，商 業(yè)預(yù) 售面 積 萬平方米，其他 預(yù) 售面 積 萬平方米； 銷 售面 積 萬平方米，其中住宅 銷 售面 積 萬平方米，商 業(yè)銷 售面 積 萬平方米，其他 銷 售面 積 萬平方米； 銷 售 總額 億 元。 三季度我 縣 的房地 產(chǎn) 投 資 依然保持了強(qiáng) 勁勢頭 據(jù)初步 統(tǒng)計(jì) ， 2021 年三季度房地 產(chǎn) 投 資 完成 萬元；房地 產(chǎn)預(yù) 售面 積 萬平方米，其中住宅 預(yù) 售面 積 萬平方米，商 業(yè)預(yù) 售面 積 萬平方米；房地 產(chǎn)銷 售面 積 萬平方米，其中住宅 銷 售面 積 ， 環(huán)比上 漲 %，商 業(yè)銷 售面 積 ； 銷 售 總額 萬元，其中住宅 銷 售均價(jià) 1775 元 /平方米。 以上 統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù) 顯 示：三季度我 縣 的房地 產(chǎn) 投 資 依然保持了強(qiáng) 勁勢頭 ，同比大幅上 漲 ； 與 二季度 環(huán) 比也上 漲 了 18%，同 時(shí)從預(yù) 售面 積 可以看出，住宅仍是第三季度市 場 供 應(yīng) 的主力。同 時(shí) ，受普通住房 優(yōu) 惠 標(biāo) 準(zhǔn)的影 響 ，中小面 積 的住房逐漸 成 為 住房市 場 供 應(yīng) 的主體。據(jù) 統(tǒng)計(jì) ， 7— 9月 份 ， 預(yù) 售商品房中， 單 套建筑面 積 22 大于 144 平方米的占 總預(yù) 售面 積 的 30%左右， 7— 9 月的商品房交易中， 單 套建筑面 積 大于 144平方米的占 總 交易件 數(shù) 的 20%， 與 上一季度基本持平，政策效果正在突 現(xiàn) ，住宅供 應(yīng)結(jié)構(gòu) 正逐步得到改善。 住宅：交易量有所 減 少，但價(jià)格平 穩(wěn) 上升 三季度我 縣 住宅 預(yù) 售面 積為 ， 銷 售價(jià)格集中在 1500— 2300元 /平方米，同 比二季度上 漲 了 50元 /平方米左右，均價(jià) 達(dá) 到了 1775元 /平方米。第三季度住宅交易量有所 減 少，但住宅消 費(fèi) 需求依然強(qiáng) 勁 ， 隨 著房屋的消 費(fèi) 周期所 帶來 的強(qiáng) 勢 消 費(fèi) 需求， 預(yù)計(jì) 今年下半年到明年，房地 產(chǎn) 消 費(fèi) 需求和價(jià)格都 將處于一 個(gè) 合理的平 穩(wěn) 上升 階 段。 前三季度住宅走 勢數(shù) 據(jù)表： 類 型 1— 3月 4— 6月 7— 9月 累 計(jì) 預(yù) 售面 積 （萬平方米） 銷 售面 積 （萬平方米） 銷 售 總額 （萬元） 6486 6070 住宅價(jià)格（ 元 /平方米） 1640 1725 1775 二、近期 國 家及成都房地 產(chǎn)業(yè) 相 關(guān) 政策法 規(guī) （一）宏 觀 政策 住宅土地使用 權(quán) 70 年期 滿 后自 動(dòng)續(xù) 期 物 權(quán) 法三大明晰政策 將 影 響 成都 樓 市 發(fā) 展 2021 年成都房 產(chǎn) 市 場運(yùn) 行 應(yīng) 考 慮 的主要政策因素影 響 關(guān) 于 開 展房地 產(chǎn) 市 場 秩序 專項(xiàng) 整治的通知 八部委 從 4 月下旬起全面 開 展房地 產(chǎn) 市 場 秩序 專項(xiàng) 整治行 動(dòng) ，重點(diǎn)打 擊 房地 產(chǎn)領(lǐng) 域涉及的違 法 違規(guī) 、 權(quán)錢 交易行 為 ，力 爭 使市 場 秩序明 顯 好 轉(zhuǎn) 。 建 設(shè) 部：廉租房是今年房地 產(chǎn) 宏 觀調(diào) 控重點(diǎn) 23 建 設(shè) 部 將 采取四 項(xiàng) 措施推 動(dòng) 建筑 節(jié) 能 成都市 國 土 資 源局出臺(tái)《成都市集體建 設(shè) 用地使用 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 管理 辦 法 (試 行 )》 國 土 資 源部首次明確 “兩 限房 ”將納 入住房保障 國務(wù) 院重拳收 緊 新 開 工 項(xiàng) 目 國務(wù) 院：城 鎮(zhèn) 居民不得到 農(nóng) 村 購買 小 產(chǎn)權(quán) 房 （ 二 ） 、土地市 場 政策 城 鎮(zhèn) 土地使用 稅 提高 兩 倍，外 資 企 業(yè)納 入征收范 圍 國 土 資 源部 發(fā) 布全 國 工 業(yè) 用地出 讓 最低價(jià) 標(biāo) 準(zhǔn) 國稅 局：《 關(guān) 于房地 產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè) 土地增 值稅清 算管理有 關(guān)問題 的通知》 國稅 局： 隱 形 轉(zhuǎn)讓 土地也需 繳 交易 稅 國 土部 :加大 閑 置土地 處 置力度特 別 是房地 產(chǎn)領(lǐng) 域 國 土 資 源部：土地出 讓 不得 對競買 者 設(shè) 限 國 土 資 源部等 發(fā) 布《土地 儲(chǔ)備 管理 辦 法》 （ 三 ） 、二手房市 場 政策 建 設(shè) 部：二手房 資 金 監(jiān) 管待落 實(shí) ，警惕房款被挪用 成都市二手房 網(wǎng) 上交易 將 于近期 試 行 國 家 稅務(wù)總 局：二手房裝修 費(fèi)納 入契 稅 裝修范 圍 新 規(guī) 出 爐 ： 12 月 1 日起外 資 炒二手房下月起全面受限 （ 四 ） 、金融政策 2021 年 6 次加息情 況 表 （ 全年 6 次加息 調(diào) 整情 況 ） 2021 年 10 次上 調(diào) 人民 幣 存款準(zhǔn) 備 金率情 況 表 央行 銀監(jiān)會(huì)聯(lián) 合 發(fā) 布房地 產(chǎn)調(diào) 控新政 央行 銀監(jiān)會(huì) 明確以 戶為單 位 執(zhí) 行第二套房 貸 政策 外 資銀 行近期 啟動(dòng) 房 貸 ，最高八成最 長 期限 30 年 （ 五 ） 、 針對開發(fā) 商的政策 《 關(guān) 于征求 90 平方米以下住宅 設(shè)計(jì) 要點(diǎn) (征求意 見 稿 )意 見 的函》予以 廢 止，建 設(shè) 部要求各地 嚴(yán) 格遵守 ”90 平米 ”“70%指 標(biāo) ” 商 務(wù) 部、外 匯 局 發(fā) 布通知，外 資 投房 產(chǎn) 再套 ”緊 箍 咒 ” 24 發(fā) 改委： 將 期房改 為現(xiàn) 房 銷 售 國 土 資 源部 規(guī) 定 開發(fā) 商拿地 將 不得 “分期付款 ” 國 土部防 開發(fā) 商 圈地 ， 單 宗土地 開發(fā) 建 設(shè) 禁超 3 年 （ 六 ） 、 針對 消 費(fèi) 者的政策 對 特殊困 難 家庭 實(shí) 行 ”零租金 ”優(yōu) 惠， 這 是成都市多 種 方式解 決 中等偏低及以下收入 家庭住房困 難 的 舉 措之一，也是成 都惠民行 動(dòng) 的一大亮點(diǎn)。 成都：年 滿 35 歲 ， 單 身或外 來從業(yè) 人 員 也可申 購 限價(jià)房 生活困 難 ，可提取公 積 金救急 新的房 貸險(xiǎn) ：夫妻一方意外，不用再 還 房 貸 眾 奕禾城點(diǎn) 評 ： A:房地 產(chǎn) 市 場規(guī) 模仍 會(huì)繼續(xù)擴(kuò) 大 成都市正 處 于房地 產(chǎn)業(yè) 的高速 發(fā) 展期，近幾年 來開發(fā)規(guī) 模逐年 擴(kuò) 大，房地 產(chǎn) 市 場 需求日益增長 。 盡 管近期 國 家 調(diào) 控政策 頻