【文章內容簡介】 千居朝陽 華都 .星公館 杜鵑花園 誠品上院 上道西城 富邑華庭 花好園 暢享成長的快樂 【 競爭樓盤銷售情況 】 ?供應量： 2022年上半年周邊將會有多個項目推向市場； ?銷售進度： 06年上半年入市項目基本處于尾盤期， 06年末入市項目多數(shù)處于預熱期；開盤時間主要集中在 07年 3－ 5月； 區(qū)域樓盤銷售情況普遍較好，但項目推售恰逢市場供應高峰期，面臨競爭較為激烈。 樓盤 銷售進度 開盤時間 華都 .星公館 已售 25％ 2022年 1月 杜鵑花園 剩余戶型均在 120平米以上 2022年 1月 27日 誠品上院 一號樓余幾套，二號樓售約 50％ 2022年 2月 2號 布魯汀 小戶型基本售盡，余 120以上戶型 2022年 1月 14日 上道西城 未開盤 預計 2022年 4月開盤 富邑華庭 未開盤 預計 2022年 5月開盤 錦溪 未開盤 預計 2022年 3月中下旬開盤 暢享成長的快樂 【 競爭樓盤推出情況 】 樓盤 項目總規(guī)模 預計推出 開盤時間 華都 .星公館 占地 : 26667 ㎡ ，總建筑面積 :60000 ㎡ 無 2022年 1月 杜鵑花園 占地： 35畝 ，總建筑面積： 85592㎡ 一棟 ， 60余戶小戶型建面約 3500 ㎡ 2022年 1月 27號 誠品上院 占地： ㎡ ，總建筑面積 : ㎡ 三號樓，建面約21500 ㎡ 2022年 2月 2號 布魯汀 占地： 35畝，總建筑面積 約 9萬㎡ 無 2022年 1月 14日 上道西城 3期 占地： ㎡ ， 總建筑面積：229713㎡ 三期 300余戶 建面約 5萬 ㎡ 預計 2022年 4月開盤 富邑華庭 占地：近 20畝，總建筑面積 : ㎡ 分兩期推出 一期建面約 3萬㎡ 預計 2022年 5月開盤 錦溪 占地： 20646 ㎡ ，總建筑面積： 62501 ㎡ 開盤一次性推出 建面 :62501 ㎡ 預計 2022年 3月中下旬開盤 花好園 占地： ㎡ ，總建筑面積： ㎡ － 預計 2022年 5月底開盤 ?供應： 3月約有 6萬㎡面市， 4月約有 8萬㎡面市， 3－ 6月累計約有 16萬㎡面市； ?時間： 集中在 － 5月； 競爭樓盤內 07年 3－ 6月推售數(shù)量較大，項目面臨較大競爭。 暢享成長的快樂 【 競爭樓盤客戶分析 】 ? 年齡： 主要在 35－ 45歲之間，多為一、二次置業(yè)； ? 工作和居住區(qū)域： 多為周邊及大城西； ? 職業(yè)： 主要為周邊科技園職工、企事業(yè)單位員工、部分公務員、周邊生意人，農轉非。 ? 購買因素： 看重產品的性價比。 年齡 職業(yè) 來源 華都 .星公館 25－ 45 周邊生意人 ， 企事業(yè)單位員工 周邊，城西，城南 杜鵑花園 35－ 50 科技園員工，周邊生意人 城南或附近 誠品上院 3050 周邊生意人 ， 農轉非 周邊，城西 布魯汀 3550 公務員 ， 生意人 ， 科技園職工 內外雙楠 上道西城 3550 公務員，企事業(yè)單位員工 周邊及外地客戶 富邑華庭 2545 企事業(yè)單位員工 、 周邊生意人 機投，城西 錦溪 3045 企事業(yè)單位員工、周邊生意人 周邊，大城西區(qū)域 暢享成長的快樂 【 開發(fā)商分析 】 樓盤 開發(fā)商 片區(qū)品牌知名度 形象 華都 .星公館 四川華都置業(yè)有限公司 ★ 成都本土中小開發(fā)商 杜鵑花園 成都市寅生實業(yè)有限 ★ 成都本土中小開發(fā)商 誠品上院 成都金茂正光房地產開發(fā)有限公司 ★ 成都本土中小開發(fā)商 布魯汀 成都瑞信置業(yè)有限公司 ★★ 成都本土中等開發(fā)商 上道西城 成都興西華建設管理有限公司 ★ 成都本土中小開發(fā)商 富邑華庭 成都市武侯區(qū)茂勝實業(yè)有限公司 ★ 成都本土中小開發(fā)商 錦溪 成都久長置業(yè)投資有限公司 ★ 成都本土中小開發(fā)商 花好園 深圳花樣年 ★★★ 沿海品牌開發(fā)商 本項目發(fā)展商在品牌形象上有一定優(yōu)勢，但片區(qū)知名度不高，應加強品牌宣傳。 暢享成長的快樂 【 競爭占位 】 本項目所具備的品質及所未來展示的形象均為片區(qū)前列，屬于中高端競爭占位。 形象 花好園 品質 上道 .西城 杜鵑花園 布魯汀 富邑華庭 錦溪 誠品上院 華都 .星公館 暢享成長的快樂 【 競爭格局小結 】 ? 競爭區(qū)域： 主要以雙星大道沿線板塊和外雙楠板塊內競爭為主； ? 競爭對象： 杜鵑花園、上道 西城、富邑華庭、錦溪、誠品上院、華都 .星公館； ? 入市時間： 競爭項目入市時間集中在 － 5月，市場競爭較為激烈； ? 供求態(tài)勢： 07年區(qū)域供應量較大，產品集中在 80－ 90平米 2房 120平米左右 3房，區(qū)域內客戶對本項目的產品（ 70－ 80平米 2房＋ 100余平米小 3房 +小戶型 )需求較高； ? 競爭產品 : 主要為 2房（ 針對本項目產品）。 ? 總結競爭優(yōu)勢： 產品、品牌開發(fā)商、后期物管。 暢享成長的快樂 客戶分析 暢享成長的快樂 【 本區(qū)域客戶特征 】 主流客戶群－－ 以過渡型自住客戶為主 特征描述 －－ 年齡 多在 20－ 40歲 學歷 以大專、本科為主 來源 區(qū)域周邊 /城西南客戶群 婚姻 未婚、剛結婚 居住地 項目的周邊 /雙楠一帶 置業(yè)次數(shù) 多數(shù)為首次置業(yè) 收入 4－ 10萬 /年之間 產品需求 看重價格和戶型設計 價格認知 3500－ 3700元 /平米（清水 /裝修） 暢享成長的快樂 核心客戶群 第一外圍圈層 第二外圍圈層 第三外圍圈層 片區(qū)周邊客戶群 其它區(qū)域（城西＋城南＋城中） 省內其它區(qū)域客戶 周邊科技園＋周邊工業(yè)廠區(qū)工作人員＋周邊原著居民 周邊生意人 【 本項目目標客戶分析 】 暢享成長的快樂 產品結構 客戶類型 客戶細分 職業(yè)特征 年齡 家庭人口 經濟基礎 購房動機 消費行為習慣 消費心理模式 其它A(7080)武侯科技園、高新科技園區(qū)、成飛集團等初級技術人員屬于企業(yè)普通員工。周邊原住民、小生意人。2 5 －3 0 2 －3 人家庭年收入在6 －8萬，有少量積蓄，父母贈送首期。自己負擔月供。參加工作3 －4 年，未婚或剛結婚，一種可能是在外租房，另外有可能與父母同住，希望能得到一個家的夢想。1 、學歷比較高，對高品質生活的向往。2 、屬于年輕人的購物沖動型。1 、比較注重特色和品質，希望有自己家的感受。2 、健康，積極，比較追求時髦，通過自我努力實現(xiàn)自我價值的實現(xiàn)。3 、大多數(shù)依賴按揭付款。對家的要求降低了的，過渡型居住。認同本項目的位置，對交通特別看重，希望上班方便。B ( 8 0 －9 0 ）武侯科技園、高新科技園區(qū)、成飛集團等中級科技人員，屬于企業(yè)中層管理者。3 0 －4 0 三口之家家庭年收入在7 －1 0萬，有部分積蓄，父母贈送部分首期。月供能力較強。工作年限較久，對原居住條件需要改善，成家有小孩或準備要小孩。屬于典型的技術員氣質，善于精打細算。務實而不保守，有獲取當下信息的需求，對趨勢有所把握。對農貿市場、學校、醫(yī)院要求較高準二次置業(yè)類 C （1 0 0 1 0 5 ）周邊做生意的小生意人, 政府公務員，農轉非人員3545 35人家庭年收入在1 0 萬以上，有部分灰色收入改善居住條件，屬于二次或多次置業(yè)者，對消費較為理性、謹慎，關注細節(jié).對物管，周邊大配套，環(huán)境有較高要求過渡居住類 D(4045)武侯科技園、高新科技園區(qū)、成飛集團等企業(yè)普通員工。2428 單身年收入在4 萬－7萬，有少量積蓄。父母贈送部分首期，月供能力較強。想擁有一個自己的小家。1 、學歷比較高，對高品質生活的向往。2 、消費較感性。追求時尚、浪漫，喜歡新奇的事物，向往高品質的生活?？释袀€自己的空間，渴望在居住空間內表現(xiàn)和釋放自我。對物管，周邊大配套，環(huán)境有較高要求。投資類 E （4 0 4 5 ） 無明顯置業(yè)特征 3 5 歲以上 各類均有經濟基礎較強，有錢有閑之人看好該片區(qū)的發(fā)展和升值潛力。首次置業(yè)類實用居家戶型多功能小戶型【 本項目目標客戶分析 】 暢享成長的快樂 ?主力客戶： 作為該區(qū)域目前性價比較高的項目，其主力客戶為該區(qū)域中青年輕購買力，首次置業(yè)較多，主要選擇 2房產品； ?購買因素： 項目區(qū)位、樓盤品質、開發(fā)商品牌； ?營銷推廣： 需從客戶購買心理出發(fā)，建立符合其購買本質的營銷手段； ?補充客戶： 可適當繼續(xù)挖掘市中心、城西南客戶； ?其它片區(qū)客戶： 對地段和小戶型年限仍存心理障礙。 【 客戶分析總結 】 暢享成長的快樂 銷售策略形成 暢享成長的快樂 【 銷售總體策略 】 住宅先行－－引爆市場 小戶型后推－－規(guī)避劣勢，借勢而上。 暢享成長的快樂 【 銷售階段鋪排建議 】 預熱期： 前期咨詢登記； 春交會： 積累客戶； 吸籌： 6月初取得預售許可證開始； 開盤： 6月上旬； 商鋪推出： 9月底秋交會 5月上旬 6月初 6月上旬 9－ 12月 預熱期 認籌期 商鋪銷售期 7月 8月 持續(xù)期及尾盤期 銷售中心開放 春季房交會 預售許可證取得 住宅盛大開盤 商務小戶推售 商鋪推售 暢享成長的快樂 【 市場比較 】 ? 根據(jù)市場比較法本案的銷售價格為 3869元 /㎡ 。 ? 結合區(qū)域房價上揚趨勢和后期營銷增值，未來銷售均價會在此基礎上上浮 100— 150元 /㎡