【正文】 結(jié)構(gòu) 已由 溫飽 型向小康型 轉(zhuǎn)變 ，吃 講營養(yǎng) 、穿 講 漂亮、住 講 舒適、行 講 便捷、 閑 暇 時間 追求健康豐富的文化生活成 為時尚 。 三是 園區(qū) 工 業(yè)發(fā) 展迅速。 19 月我 縣 累 計 完成 規(guī) 模工 業(yè)總產(chǎn)值 （ 現(xiàn) 價） 億 元，按 鎖 定 產(chǎn)值 基 數(shù)計 算增 長 %，按可比口 徑計 算增 長 %。 園 中有省二 級 重點保 護樹 木 楨 楠近 200 株，有 國 家一、二 類 保 護動 物白 鶴 和灰 鶴 萬余只，是 開 展森林旅游、 賞鶴 、垂 釣 的好去 處 。慈竹林分布于 農(nóng) 村宅院，林中混 8 生少量 楓楊 等 鄉(xiāng) 土 樹種 ，林下草本植物分布 極 少。大件路、五津 東 路、五津西路、五津南路、五津北路、武 陽東 路、武 陽 中路、武 陽西路等 構(gòu) 成了 縣 城道路的主骨架道路系 統(tǒng) 。 ㈣ 、 城市 發(fā) 展方向： 目前，新津在市委、市政府的 領(lǐng)導(dǎo) 下， 緊緊圍繞縣 第 12 次黨代 會 提出的“融入大都市、 經(jīng)濟 再翻番、 領(lǐng) 先三圈 層 ”宏 偉 目 標 ，大力 實 施“工 業(yè) 強 縣 、三 產(chǎn)興縣 、城建 靚縣 ”發(fā) 展 戰(zhàn) 略，加快城 鄉(xiāng) 一體化 進 程，深入推 進 社 會 主 義 新農(nóng) 村建 設(shè) ，努力 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展新突破， 為 建 設(shè) 更具 實 力、活力、魅力的和 諧新津而 奮 力前 進 ！ 。自北周定名，相 襲 至今，已有 1450 年 歷 史。 市 場調(diào)研 的原 則 ☆客 觀 性；☆系 統(tǒng) 性；☆相 關(guān) 性；☆ 時 效性；☆準確性。 1 成都市新津低密度城市大 盤 全程 營銷 方案 一、 區(qū) 域 市 場報 告 及 定位 結(jié)論 部分 二 、 營銷 策 劃 及推廣部分 三 、合作方式及取 費 部分 一、 區(qū) 域市 場報 告及定位 結(jié)論 部分 2 目 錄 ： 第一章：市 場調(diào)研 及策 劃 的依據(jù)＆原 則 一、什 么 是市 場調(diào)查 二、市 場調(diào)查 及 研 究 (market survry)的方法 與 原 則 三、本 項 目市 場調(diào)研 、市 場 策 劃數(shù) 據(jù)群 資 料 獲 取 來 源 第二章： 新津 投 資環(huán) 境 一、 新津 核心信息 二、 新津 基 礎(chǔ) 信息 三、 新津 總 體 規(guī)劃 及分 區(qū)規(guī)劃資訊 第三章、成都房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 調(diào)研 一、成都房 地 產(chǎn) 市 場 的沿革及 現(xiàn)狀 二、近期 國 家及成都房地 產(chǎn)業(yè) 相 關(guān) 政策法 規(guī) 三、成都土地市 場 分析 四、近年 新津 房地 產(chǎn) 市 場 整體 運 行 狀況 五、 新津 房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展分布分析 六、 新津 房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 結(jié)論綜 述及其 對 本 項 目投 資開發(fā)啟 示 第四章、 項 目 概況與 所在街 區(qū) 功能分析 一、 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調(diào)查 二、 臨 界 狀況 分析 三、周 邊 市政配套 調(diào)查 四、道路交通及生 態(tài)環(huán) 境 狀況 分析 五、地 塊現(xiàn)狀簡況 及 規(guī)劃條 件描述 六、地 塊 及 區(qū) 域原生價 值發(fā)現(xiàn)與 分析 七、本 項 目 對應(yīng) 成都 類 比 樓盤調(diào)研 八、本 項 目 對應(yīng)區(qū) 域 類 比 樓盤 深度 調(diào)研 第五章、 項 目前期市 場 策 劃結(jié)論與綜 合 定位建 議 一、 項 目 綜 合定位依據(jù)及 說 明 二、 項 目市 場 SWOT 分析 三、 項 目 總 體 概論 定位 四、 項 目目 標 市 場 （ 購 房消 費 者）定位分析 五、 項 目 產(chǎn) 品定位分析 六、 項 目各物 業(yè) 形 態(tài) 價格定位建 議 七、 項 目 戶 型 總 價 對應(yīng) 分布 八、 項 目 開發(fā)節(jié) 奏建 議 第一章：市 場調(diào)研 及策 劃 的依據(jù)＆原 則 一切科 學(xué) 和正確的 結(jié)論 及建 議 ，在“信息爆炸”和市 場 激烈 競爭 的今天，都依 3 賴 于系 統(tǒng) 的 決 策思 維 方法和必要的科 學(xué) 手段 為 前提。 抽 樣調(diào)查 及 問 卷 設(shè)計 4 a、抽 樣調(diào)查 （ Sampling Investigation）； b、有效抽 樣調(diào)查 三原 則 ：客 觀 、有效、可 測 量； c、抽 樣調(diào)查 可分 為 二 種 ： 隨 機抽 樣調(diào)查 +非 隨 機抽 樣調(diào)查 ； d、常用的非 隨 機抽 樣 主要有： ◆任意抽 樣 （便利抽 樣 ）；◆判 斷 抽 樣 ；◆配 額 抽 樣 。全 縣 幅 員 面 積 331 平方公里， 轄 11 鎮(zhèn) 1鄉(xiāng) ， 總 人口 萬。 ㈤ 、 城市特色： 7 全 國鄉(xiāng) 村城市化 試 點 縣 、 國 家生 態(tài) 示范 區(qū) 、全 國 交通 現(xiàn) 代化 試 點 縣 、 綜 合 經(jīng)濟實 力 連續(xù) 7年 進 入四川省“十強 縣 ”。城 區(qū)內(nèi) 已形成四通八 達 的交通 網(wǎng)絡(luò) 。 新津 縣 地 帶 性植被 為 常 綠闊 葉林 帶 ，主要有： 馬 尾松、 青岡 林 — 主要分布于永商 鎮(zhèn) 、普 興 鎮(zhèn) 等 淺 丘 區(qū) ， 為 天然次生林， 針闊 混交林，少有 純 林， 優(yōu)勢樹種為馬 尾松、 青岡 ，林下植被主要 為 莎草科草本植物。 寶資 山森林公 園 —— 與縣 城 僅 一河之隔，占地 360 余 畝 ， 屬 人工 與 自然景觀 相 結(jié) 合的 園 林，其四季花卉、盆景、文化 設(shè) 施和森林植被已 頗 具 規(guī) 模。 實現(xiàn)規(guī) 模工 業(yè) 增加 值 億元，同比增 長 %，超市目 標 百分點， 對 全 縣經(jīng)濟 的 貢獻 率 為 62%，對 全且工 業(yè)經(jīng)濟 的 貢獻 率 為 %，增幅列全市第 6位，三 圈 層 第 2 位。目前，全 縣規(guī) 模以上工 業(yè) 企 業(yè) 在“ 園區(qū) ”落 戶 的有 46家，占 規(guī) 模企 業(yè)總數(shù) 的 37%，初步形成了食品、化工、機械、 廢舊 金 屬 回收加工等 產(chǎn)業(yè) 集群，前三季度累 計實現(xiàn)規(guī) 模工 業(yè) 增加 值 億 元，占全 縣規(guī) 模工業(yè) 增加 值 的 %，同比增 長 了 %。 一、 農(nóng) 民收入快速增 長 ，生活消 費質(zhì) 量 進 一步提高 二、 飲 食 結(jié)構(gòu) 日 趨優(yōu) 化 三、穿衣戴帽成 為 新 時尚 四、居住 環(huán) 境不 斷 改善 五、家庭耐用消 費 品升 級換 代 六 、交通通 訊 更方便于民 七、文化 教 育 娛樂 消 費 增 勢 強 勁 八、 醫(yī)療 保健消 費繼續(xù) 攀升。河 鮮 美食城位于南河上游， 與 梨花溪景 區(qū) 自然融合，形成 獨 具新津特色的旅游休 閑 美食度假 區(qū) 。 目前，成都房地 產(chǎn) 市 場經(jīng)過約 15年的 發(fā) 展， 達 到了第二 輪發(fā) 展的 頂 峰時 期，市 場 已 經(jīng) 基本成熟，法 規(guī)較為規(guī) 范， 競爭 已 經(jīng)異 常激烈， 處 于“ 資 本為 大”的 階 段。 分套型供 銷 情 況 2021 年，成都市五城 區(qū) 90 平方米以下中小套型住宅供 應(yīng) 面 積為 萬平方米，占全年五城 區(qū) 新增供 應(yīng) 住宅面 積 的 %；全年 90 平方米以下住宅成交面 積為 萬平方米，占比 %； 90— 120 平方米住宅供 應(yīng) 萬平方米，成交 萬平方米，供 應(yīng) 和成交占比分 別為 %、 %。 從產(chǎn) 品形 態(tài)來 看， 華陽 和 溫 江的 產(chǎn) 品形 態(tài) 最 為 豐富，可 選擇 余地最大，在各類產(chǎn) 品 上都有機 會 分流五城 區(qū) 客 戶 的注意力； 龍 泉等地 雖 有一定的特色 產(chǎn) 品，但區(qū) 域 對 此的整體包裝和推廣 尚顯 不足。據(jù) 統(tǒng)計 ， 7— 9月 份 ， 預(yù) 售商品房中， 單 套建筑面 積 22 大于 144 平方米的占 總預(yù) 售面 積 的 30%左右， 7— 9 月的商品房交易中， 單 套建筑面 積 大于 144平方米的占 總 交易件 數(shù) 的 20%， 與 上一季度基本持平，政策效果正在突 現(xiàn) ，住宅供 應(yīng)結(jié)構(gòu) 正逐步得到改善。 B：住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)將 于 2021 年 開 始 發(fā) 生明 顯變 化 從 2021 年 6 月 1 日起，中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地年度供 應(yīng) 量不得低于居住用地供 應(yīng)總 量的 70%。 26 ㈡ 、 2021 年 — 2021 年新津二手房市 場 投 資 走 勢 分析 新津 五津 鎮(zhèn) 由 于 有川浙工 業(yè)園 工 業(yè)經(jīng)濟 做支持，因此其二手房市 場 比 較 活躍 。 現(xiàn) 二手房市 場 所售 戶 型，比 較 好 賣 的 戶 型 為 8090 平方米 左右 的套二 戶 型。而 90平米以下的 戶 型市 場 供 應(yīng) 量 較 少。新津已是蓄 勢 待 發(fā) 。 六、新津房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 結(jié)論綜 述及其 對 本 項 目投 資開發(fā)啟 示 ㈠ 、新津房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 結(jié)論綜 述 五津 鎮(zhèn)為 新津的中心城 鎮(zhèn) ， 與 川浙工 業(yè)園鄰 近、南河 為 房 產(chǎn)開發(fā) 支撐點，并圍繞 支撐點 開發(fā) 高 尚 住宅地 產(chǎn) ， 開發(fā) 面 積 幅 線擴張 。 二、 臨 界 狀況 分析 本 項 目 與 迎 賓 大道 與 大件路相 連 ，大件路通 車 后是新津至成都除高速路之外的另一快速通道， 屆時將 有新津 — 成都 95％的 車輛 通 過項 目 門 口， 這對 于本 項目 是一 個 非常利好的消息； 與 川浙工 業(yè)園 相 鄰 ； 與 市政府 規(guī)劃 打造的核心工 業(yè)園相望。上嶺 三 、 藍 光、 凱麗 美域 四 、 藍 光 在保障小 區(qū) 品 質(zhì) 的前提下，提高容 積 率的， 并 增加高品 質(zhì) 的小 區(qū)園內(nèi) 景 觀 ，才能體 現(xiàn) 出高 檔樓盤 的品 質(zhì) ；因此，建 議 本 項 目向有關(guān) 部 門 提交申 請 ，提高 項 目容 積 率， 爭 取 做到 5左右，本 報 告另有章 節(jié)將對 本 項目 經(jīng)濟 效益 進 行分 別 容 積 率的 測 算， 發(fā) 展商可 對 不同容 積 率的的 經(jīng)濟 效益做一 參 37 考。價格是 經(jīng)濟 活動 中永恒的主 題 之一，也是 決 大多 數(shù)購 房者最 為關(guān) 心的 數(shù) 字。 綜觀 目前 電 梯公寓房地 產(chǎn) 市 場 ， 經(jīng)過 幾年的 發(fā) 展， 這類 物 業(yè) 也逐 漸 被消 費 者所能接受， 并 越 來 越成熟。比如：某些社 區(qū) 推崇一 種 健康 綠 色的生活方式，在小 區(qū) 配套中除配 備 有普通 會 所外， 還單獨 修建了健身房、恒 溫 泳池、有 氧 俱 樂 部、壁球館 、 兒 童 樂園 羽毛球 館 、 籃 球 場 、棋 藝館 、 乒乓 球 館 等多 種運動設(shè) 施 設(shè)備來滿 足人 們對運動 的需求。上嶺 樓盤 位置 錦 江 區(qū) 一 環(huán) 路南一段老 馬 路 開發(fā) 商 四川正 黃 置 業(yè)發(fā) 展有限公司 售 樓電話 開盤時間 2021 年 10 月 樓盤 價格 均價： 約 8500 元 /平方米 建筑 風(fēng) 格 中高 檔 精品 電 梯小 戶 型 總 占地面 積 ： 10 畝 建 筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 3 萬 平方米 住宅： 萬平米 商 業(yè) ： 約 2021 平米 總 幢 數(shù) ： 2 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 總戶數(shù) ： 437 戶 車 位比例： 1： 物管： 元 34 戶 型面 積 35～ 96 戶 型特點 主力是 63～ 75 平米的 兩 居室小 戶 型，小而 優(yōu) 雅 ”、 “鬧 中取 靜 ”的居家感受 配套 設(shè) 施 項 目配套 中小 學(xué) :四川大 學(xué) 、四川音 樂學(xué) 院、四川 藝 校、成都七中、成都 12中、 龍 江路小 學(xué) ,幼 兒園 :空 軍 直 屬 機 關(guān) 幼 兒園 、成都幼 師實驗 幼 兒園 ,綜 合商 場 :好又多、家 樂 福、世 紀聯(lián)華 、友 誼 百 貨 、仁和春天、 國 美、百 腦 匯 ,銀 行 :工商 銀 行、 農(nóng)業(yè)銀 行、中 國銀 行、招商 銀 行等 交通 由于 項 目 臨 近一 環(huán) 路，交通十分便捷。為 小高 層電 梯公寓 組 成的 現(xiàn) 代 寬 景建筑體。 ㈡ 、新津房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 狀況對 本 項 目投 資開發(fā) 的 啟 示 房地 產(chǎn) 市 場 整體 環(huán) 境、 發(fā) 展 態(tài)勢較 佳， 為項 目 開發(fā)帶來 機 會 。 我 們 根據(jù) 對 新津近年房地 產(chǎn) 市 場 的 發(fā) 展