【正文】 在街 區(qū) 片 區(qū)規(guī)劃調(diào)研結(jié)論 一、 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調(diào)查 本 項(xiàng) 目位于成都市城西南新津 縣 五津 鎮(zhèn) 郫西北迎 賓 大道新城核心 區(qū) 域，人文生 態(tài) 上佳， 屬 于城市未 來(lái)發(fā) 展?jié)摿Π?塊 ，是居家享受的 風(fēng) 水 優(yōu) 地。 二、 臨 界 狀況 分析 本 項(xiàng) 目 與 迎 賓 大道 與 大件路相 連 ，大件路通 車 后是新津至成都除高速路之外的另一快速通道， 屆時(shí)將 有新津 — 成都 95％的 車輛 通 過(guò)項(xiàng) 目 門 口， 這對(duì) 于本 項(xiàng)目 是一 個(gè) 非常利好的消息； 與 川浙工 業(yè)園 相 鄰 ； 與 市政府 規(guī)劃 打造的核心工 業(yè)園相望。 四、道路交通及生 態(tài)環(huán) 境 狀況 分析 大件路，成雅高速公路，以及 規(guī)劃 中的大成都 輕軌鐵 路 五、地 塊現(xiàn)狀簡(jiǎn)況 及 規(guī)劃條 件描述 成都市城西南新津 縣 五津 鎮(zhèn) 郫西北迎 賓 大道新城核心 區(qū) 域， 項(xiàng) 目 總 占地 約 畝 ， 總 建筑面 積 22678～ 28347 平方米，地形方正，平整 規(guī)則 ， 臨 主干道。為 小高 層電 梯公寓 組 成的 現(xiàn) 代 寬 景建筑體。 32 六、地 塊 及 區(qū) 域原生價(jià) 值發(fā)現(xiàn)與 分析 本 項(xiàng) 目地 塊區(qū) 域有三大 開發(fā) 價(jià) 值 ， 一是新津城北新改造的大件路至成都出入口， 一是政府多年 規(guī)劃 的 川浙工 業(yè)園 核心位置。 三是距離新津汽 車 客 運(yùn)總 站 僅 100 米左右 這 三點(diǎn) 為 本 區(qū) 域 開發(fā)項(xiàng) 目的 開發(fā) 支撐點(diǎn)。新城 區(qū) 住宅建 設(shè)風(fēng) 格多 為現(xiàn) 代 時(shí)尚型； 結(jié) 合 現(xiàn) 代中高 層電 梯公寓建筑特色及 區(qū) 域 環(huán) 境以及本 項(xiàng) 目所 處 的位置及 規(guī)劃條 件我 們認(rèn)為應(yīng)順應(yīng) 市 場(chǎng)發(fā) 展，以 現(xiàn) 代 時(shí)尚 的建筑 風(fēng) 格面市， 并樹 立城市新型精品住宅社 區(qū) 的 標(biāo) 桿。 七、本 項(xiàng) 目 對(duì)應(yīng) 成都 類 比 樓盤調(diào)研 通 過(guò)對(duì) 成都 類 比 區(qū) 域 樓盤 的 調(diào)查 及 研 究，我 們 力 圖尋 找到 它們 在物 業(yè)類 型、建筑形 態(tài) 、等方面的 閃 光點(diǎn)， 這將為 本 項(xiàng) 目 開發(fā) 提供 來(lái) 自于供 應(yīng) 市 場(chǎng) 的重要 參 考。 一、 CLUB 雕塑 二 、 正 黃 上嶺 三 、 藍(lán) 光、 凱麗 美域 四 、 藍(lán) 光 富 麗 碧蔓汀 一、 CLUB 雕塑 樓盤 位置 鹽 市口 開發(fā) 商 成都市金 鴻實(shí)業(yè) 有限 責(zé) 任公司 售 樓電話 66419955 66419966 66419988 開盤時(shí)間 2021 年 3 月 樓盤 價(jià)格 均價(jià)： 9000 元 /平方米 33 建筑 風(fēng) 格 現(xiàn) 代 簡(jiǎn)潔 總 占地面 積 ： 9 畝 建筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 萬(wàn) 平方米 住宅： 4 萬(wàn)平米 商 業(yè) ： 約 8000 平米 總 幢 數(shù) ： 2 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 7 總戶數(shù) ： 566 戶 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 40～ 105 戶 型特點(diǎn) 主力是 70 平米的精 鉆兩 居室小 戶 型， 創(chuàng) 新的玻璃盒子 臥 室， 鉆 石 陽(yáng) 臺(tái)， 配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目配套 商 業(yè) 、 會(huì) 所、游泳池、 運(yùn)動(dòng) 休 閑 廣 場(chǎng) 、幼 兒園 ； 交通 鹽 市口 傳統(tǒng) 繁 華 地 帶 商 業(yè) 財(cái) 富中心、春熙路、 鹽 市口成都市 核心 趨 于幾大商圈 教 育 銷 售情 況 售罄 外立面， 總 平等特點(diǎn) 戶 型 二、 正 黃 上嶺 樓盤 位置 錦 江 區(qū) 一 環(huán) 路南一段老 馬 路 開發(fā) 商 四川正 黃 置 業(yè)發(fā) 展有限公司 售 樓電話 開盤時(shí)間 2021 年 10 月 樓盤 價(jià)格 均價(jià)： 約 8500 元 /平方米 建筑 風(fēng) 格 中高 檔 精品 電 梯小 戶 型 總 占地面 積 ： 10 畝 建 筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 3 萬(wàn) 平方米 住宅： 萬(wàn)平米 商 業(yè) ： 約 2021 平米 總 幢 數(shù) ： 2 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 總戶數(shù) ： 437 戶 車 位比例： 1： 物管： 元 34 戶 型面 積 35～ 96 戶 型特點(diǎn) 主力是 63～ 75 平米的 兩 居室小 戶 型，小而 優(yōu) 雅 ”、 “鬧 中取 靜 ”的居家感受 配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目配套 中小 學(xué) :四川大 學(xué) 、四川音 樂學(xué) 院、四川 藝 校、成都七中、成都 12中、 龍 江路小 學(xué) ,幼 兒園 :空 軍 直 屬 機(jī) 關(guān) 幼 兒園 、成都幼 師實(shí)驗(yàn) 幼 兒園 ,綜 合商 場(chǎng) :好又多、家 樂 福、世 紀(jì)聯(lián)華 、友 誼 百 貨 、仁和春天、 國(guó) 美、百 腦 匯 ,銀 行 :工商 銀 行、 農(nóng)業(yè)銀 行、中 國(guó)銀 行、招商 銀 行等 交通 由于 項(xiàng) 目 臨 近一 環(huán) 路，交通十分便捷。公交 1 27． 34． 60、 6 72． 7 9343 等，地 鐵 3號(hào)線 九眼 橋 站 商 業(yè) 九眼 橋 、川大、磨子 橋 等幾大商圈 教 育 川大，川音 ….. 銷 售情 況 85％ 外立面， 總 平等特點(diǎn) 戶 型 三、 藍(lán) 光、 凱麗 美域 樓盤 位置 金牛 區(qū)蘇 坡 鄉(xiāng)清 江村 5組 (金沙西 單 商 場(chǎng) 旁 ) 開發(fā) 商 藍(lán) 光 售 樓電話 02887329988 開盤時(shí)間 2021 年 1 月 9 日 樓盤 價(jià)格 均價(jià)： 約 6300 元 /平方米 建筑 風(fēng) 格 中高 檔 精品 電 梯小 戶 型 總 占地面 積 ： 32 畝 建筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 17 萬(wàn) 平方米 住宅： 17 萬(wàn)平米 商 業(yè) ： 總 幢 數(shù) ： 7 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 5 總戶數(shù) ： 2021 戶 左右 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 55～ 131 戶 型特點(diǎn) 主力是 90 平米的 兩 居室小 戶 型， 實(shí) 得率 為 產(chǎn)權(quán) 面 積 的 119～ 129％ 配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目配套 中小 學(xué) :川 師 大 實(shí)驗(yàn) 外 國(guó)語(yǔ)學(xué) 校、 貝 森小 學(xué) 、 青 羊 實(shí)驗(yàn) 中 學(xué) 、 青 羊 藝術(shù) 院校 ,幼 兒園 :財(cái) 大幼 兒園 ,綜 合商 場(chǎng) :西 單 商 場(chǎng) 、 國(guó) 美 電 器、百安居 ,銀 行 :農(nóng)業(yè)銀 行、工商 銀 行 ,醫(yī) 院 :金沙 醫(yī) 院、 滿 地可 醫(yī) 院 35 交通 (臨 近地 鐵 4號(hào)線 )東 起 龍 泉西河，西至 溫 江科技 園區(qū) ，地 塊 周 邊區(qū) 域 設(shè) 有金沙 車 站、 蘇 坡 橋 2個(gè)地 鐵車 站。 商 業(yè) 羊西 線 、一品天下等 教 育 財(cái) 大 ……... 銷 售情 況 25％ 外立面，總 平等特點(diǎn) 戶 型 四、 藍(lán) 光 富 麗 碧蔓汀 樓盤 位置 成 華區(qū) 解放路北一段 開發(fā) 商 藍(lán) 光 售 樓電話 02882021533 開盤時(shí)間 2021 年 1 月 19 日 樓盤 價(jià)格 均價(jià)： 約 6000 元 /平方米 建筑 風(fēng) 格 高 層 景 觀電 梯公寓 總 占地面 積 ： 100 畝 建筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 萬(wàn) 平方米 住宅： 32 萬(wàn)平米 商 業(yè) ： 萬(wàn) 總 幢 數(shù) ： 綠 化： 25％左右 容 積 率： 5 總戶數(shù) ： 3500 戶 左右 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 60～ 113 戶 型特點(diǎn) 主力是 90 平米 以 內(nèi) 的 兩 居室小 戶 型， 實(shí) 得率最高 為產(chǎn)權(quán) 面 積 的 152％ 配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目配套 ,綜 合商 場(chǎng) :家 樂 福、人人 樂 、好又多、社 區(qū) 配套集中式商 業(yè) 中心等 ,郵 局 :解放路 郵 政局、成都 郵區(qū) 中心局 ,銀 行 :中 國(guó)銀 行、 農(nóng)業(yè)銀 行、建 設(shè)銀 行 ,醫(yī) 院 :416 醫(yī) 院、四 醫(yī) 院、五冶 醫(yī)院 36 交通 地 鐵 6號(hào)線 分 別 在 項(xiàng) 目 1—— 2公里范 圍內(nèi) ，周 邊 公交路 網(wǎng)發(fā)達(dá) ，出行便捷，1路、 45 路、 64 路均能直 達(dá) 。 商 業(yè) 解放北路商圈、荷花池、五 塊 石商圈 教 育 中小 學(xué) :花圃路小 學(xué) 、六中、八中、十三中、 電 子科大等 銷 售情 況 未 開盤 外立面， 總 平等特點(diǎn) 戶 型 類 比 樓盤 主要 經(jīng)濟(jì) 指 標(biāo)對(duì) 比分析 項(xiàng) 目 容 積 率 綠 化率 戶 型 區(qū)間 雕塑 7 25% 40～ 105 正 黃 上嶺 25% 35～ 96 藍(lán) 光、 凱麗 美域 5 25% 55～ 131 藍(lán) 光 富 麗 碧蔓汀 5 25% 60～ 113 通 過(guò)對(duì) 以上 樓盤 容 積 率、 綠 化率的 調(diào)查 ，市 區(qū)樓盤 容 積 率高， 綠 化率偏低，戶 型偏 緊湊 且 給 予客 戶 的 實(shí) 用面 積總 價(jià)， 偷換 灰空 間 的做法是 現(xiàn) 今此 類樓盤 的常用 產(chǎn) 品策略，但土地 資 源是不可再生 資 源， 為 了最大限度的 實(shí)現(xiàn) 本 項(xiàng) 目的土地價(jià)值 ，就必 須 加強(qiáng)土地 開發(fā) 強(qiáng)度。在保障小 區(qū) 品 質(zhì) 的前提下，提高容 積 率的， 并 增加高品 質(zhì) 的小 區(qū)園內(nèi) 景 觀 ，才能體 現(xiàn) 出高 檔樓盤 的品 質(zhì) ；因此，建 議 本 項(xiàng) 目向有關(guān) 部 門 提交申 請(qǐng) ，提高 項(xiàng) 目容 積 率， 爭(zhēng) 取 做到 5左右，本 報(bào) 告另有章 節(jié)將對(duì) 本 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì) 效益 進(jìn) 行分 別 容 積 率的 測(cè) 算， 發(fā) 展商可 對(duì) 不同容 積 率的的 經(jīng)濟(jì) 效益做一 參 37 考。 小 區(qū)內(nèi) 部配套 各名 盤 小 區(qū) 配套 既 包含有普通 內(nèi) 容，也有自己 鮮 明的 個(gè) 性， 總 之要 與 小 區(qū)風(fēng)格、生活方式相適 應(yīng) 。比如：某些社 區(qū) 推崇一 種 健康 綠 色的生活方式，在小 區(qū) 配套中除配 備 有普通 會(huì) 所外， 還單獨(dú) 修建了健身房、恒 溫 泳池、有 氧 俱 樂 部、壁球館 、 兒 童 樂園 羽毛球 館 、 籃 球 場(chǎng) 、棋 藝館 、 乒乓 球 館 等多 種運(yùn)動(dòng)設(shè) 施 設(shè)備來(lái)滿 足人 們對(duì)運(yùn)動(dòng) 的需求。本 項(xiàng) 目配套要想做出 個(gè) 性， 這 必 須與 小 區(qū)檔 次、 風(fēng) 格向 協(xié)調(diào) ，若定位于中高 檔 物 業(yè) ，可配 備 一些高品 質(zhì) 配套如：恒 溫 泳池、 運(yùn)動(dòng)設(shè) 施、休 閑會(huì)所、 兒 童嬉 戲 地、老者活 動(dòng)場(chǎng) 所等。 綠 化的特點(diǎn) 點(diǎn) 評(píng) ： 小 區(qū)綠 化布局有多 種 方式，比如：中庭集中 綠 地、 組團(tuán)綠 地、河 濱綠 化 帶 、道路 綠 化 帶 、院落在旁 綠 地等，本 項(xiàng) 目小 區(qū)綠 化布局需 與 建筑布局、景 觀 布局 綜合考 慮 。 景 觀 特點(diǎn) 點(diǎn) 評(píng) ： 室外硬 質(zhì) 景 觀 是 構(gòu) 造小 區(qū) 景 觀 的重要 組 成部分， 它 包括 綠 化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外 場(chǎng) 地、路面 鋪 砌、建筑小品、市政 設(shè) 施等。 這對(duì) 于本項(xiàng) 目而言，更是起到 畫龍 點(diǎn)睛作用，通 過(guò)對(duì) 室外硬 質(zhì) 景 觀 的 營(yíng) 造 與 之自然景 觀 相輝 映，能 夠較 大幅度地提升本 項(xiàng) 目品 質(zhì) 。 物 業(yè) 價(jià)格 點(diǎn) 評(píng) ： 38 從 以上各 樓盤 價(jià)格 來(lái) 看，由于 區(qū) 域不同，價(jià)格也有 較 大 區(qū)別 。價(jià)格是 經(jīng)濟(jì) 活動(dòng) 中永恒的主 題 之一，也是 決 大多 數(shù)購(gòu) 房者最 為關(guān) 心的 數(shù) 字。因此，最 終 的售價(jià)總 是 買賣雙 方妥 協(xié) 的 結(jié) 果。 綜觀 目前 電 梯公寓房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) ， 經(jīng)過(guò) 幾年的 發(fā) 展， 這類 物 業(yè) 也逐 漸 被消 費(fèi) 者所能接受， 并 越 來(lái) 越成熟。 八、本 項(xiàng) 目 對(duì)應(yīng)區(qū) 域 類 比 樓盤 深度 調(diào)研 說(shuō) 明： 為 更 為 深入的 認(rèn)識(shí) 新津 片 區(qū) 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 供 給 特性，我 們 在原有 內(nèi) 容基 礎(chǔ) 上增加了 對(duì)區(qū) 域及 類 比 區(qū) 域在售 樓盤 的 調(diào)研 及 銷 售情 況 的深入分析，以期 為本 項(xiàng) 目定位提供 來(lái) 自于市 場(chǎng) 的直接支撐。 通 過(guò)對(duì) 以上 調(diào)研 成果的分析，我 們選 取了 部分在售 項(xiàng) 目的相 關(guān)數(shù) 據(jù) 進(jìn) 行了 統(tǒng)計(jì) ，得到本 區(qū) 域及 類 比 區(qū) 域房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 供 給 及其 銷 售特征。 第一部分：新津城 區(qū) 在售 樓盤調(diào)研 樓盤 名 稱 ：玉 樹 新村 樓盤 位