【正文】 綜 合性新城 區(qū) 。近日，大件路已全面 動 工， 預(yù)計 今年 5 月完工， 屆時 ，位于迎 賓 大道的本 項 目 將 首先享受超前 規(guī)劃帶來 的大成都客 戶 。 從各 環(huán) 域住宅市 場 所占市 場份額來 看，一 環(huán) 路以 內(nèi)區(qū) 域住宅供 應(yīng)僅 占 總 量的 %，成交量 僅 占 %；一 環(huán) 至二 環(huán) 路 區(qū) 域 住宅供 應(yīng) 占 總 量的 %，成交量占%；二 環(huán) 至三 環(huán) 路 區(qū) 域住宅供 應(yīng) 占 總 量的 %，成交量占 %，三 環(huán)路以外 區(qū) 域住宅供 應(yīng) 和成交占比已分 別 快速 躍 升至 %、 %。 從 交通 條 件看， 溫 江、 華陽與 主城 區(qū) 最具 競爭 力，而 龍 泉等地 與 主城 區(qū) 的心理距離 還 需要 進 一步打破才能成 為 全市性 競爭區(qū) 域。 以上 統(tǒng)計數(shù) 據(jù) 顯 示：三季度我 縣 的房地 產(chǎn) 投 資 依然保持了強 勁勢頭 ，同比大幅上 漲 ； 與 二季度 環(huán) 比也上 漲 了 18%，同 時從預(yù) 售面 積 可以看出，住宅仍是第三季度市 場 供 應(yīng) 的主力。 盡 管近期 國 家 調(diào) 控政策 頻 繁出臺，市 場 潛在 變數(shù) 增加，但是 開發(fā) 商 總 體上仍看好成都未來 市 場 前景，去年成都市房地 產(chǎn)開發(fā) 投 資額 逐月增加，地 購 置面 積 大幅增 長 ，商品房施工面積 大幅增 長 ，投 資 增幅呈逐月走高的 態(tài)勢 。 2021 年起至今，新津房價的上升 態(tài)勢并沒 有放 緩 ，呈 現(xiàn) 出小 大 幅上 揚 走勢 。 第一，他 們 比 較 熟悉 當 地房 產(chǎn) 市 場 情 況 ， 對開發(fā)項 目也知根知底， 沒 有后 顧 之 憂 。 主要提倡 舒適、享受型居所 ，另一 極 功能 緊湊 型居室 較 少，更無 純 中小 戶 型 項 目在售 。 2021 年 開 始，新津 初次 發(fā) 力 —— 推出 規(guī) 模宏大的川浙工 業(yè) 園 ，本 應(yīng) 一 舉扭轉(zhuǎn) 前期被 動 的格局，但 新津房地 產(chǎn) 卻 為抓 住機遇在 產(chǎn) 品上推 陳 出新，市 場 上 產(chǎn) 品嚴 重同 質(zhì) 化，如 2021 年的的南河美景花 園 、和睦人家、津都花城、井上 陽 光、都市 風 景、津城 綠 地、 靜 水 樓 臺、南 橋 新天地、萬邦金地 閣 等多 個項 目，均未造 29 成大的市 場 影 響 ，未能作出價格品 質(zhì) 差，致使新都房 產(chǎn) 失去了向大成都靠 攏 的一次良機。 趨勢 五： 2021年五津房地 產(chǎn) 市 場 供 給 分散 化、大 盤 化特征 將 更加明 顯 。 第四章、 項 目 概況與 所在街 區(qū) 功能分析 房地 產(chǎn)項 目的 環(huán) 境 調(diào)研 ，包含了宏 觀 、中 觀 、微 觀 三大 層 面，本章 節(jié) 主要調(diào)研 目的即 對項 目所 處區(qū) 域 環(huán) 境和 項 目 概況進 行微 觀層 面上的 現(xiàn)場環(huán) 境 調(diào)研 ，其作用在于 為發(fā) 展商和策 劃 人在后期策 劃 工作中 全面客 觀 的了解 來 自于 現(xiàn)場 客 觀層 面上的感性 認識 和相 關(guān)資訊 支撐。 七、本 項 目 對應(yīng) 成都 類 比 樓盤調(diào)研 通 過對 成都 類 比 區(qū) 域 樓盤 的 調(diào)查 及 研 究，我 們 力 圖尋 找到 它們 在物 業(yè)類 型、建筑形 態(tài) 、等方面的 閃 光點， 這將為 本 項 目 開發(fā) 提供 來 自于供 應(yīng) 市 場 的重要 參 考。 商 業(yè) 解放北路商圈、荷花池、五 塊 石商圈 教 育 中小 學 :花圃路小 學 、六中、八中、十三中、 電 子科大等 銷 售情 況 未 開盤 外立面， 總 平等特點 戶 型 類 比 樓盤 主要 經(jīng)濟 指 標對 比分析 項 目 容 積 率 綠 化率 戶 型 區(qū)間 雕塑 7 25% 40～ 105 正 黃 上嶺 25% 35～ 96 藍 光、 凱麗 美域 5 25% 55～ 131 藍 光 這對 于本項 目而言，更是起到 畫龍 點睛作用，通 過對 室外硬 質(zhì) 景 觀 的 營 造 與 之自然景 觀 相輝 映，能 夠較 大幅度地提升本 項 目品 質(zhì) 。 通 過對 以上 調(diào)研 成果的分析，我 們選 取了 部分在售 項 目的相 關(guān)數(shù) 據(jù) 進 行了 統(tǒng)計 ，得到本 區(qū) 域及 類 比 區(qū) 域房地 產(chǎn) 市 場 供 給 及其 銷 售特征。 綠 化的特點 點 評 ： 小 區(qū)綠 化布局有多 種 方式，比如：中庭集中 綠 地、 組團綠 地、河 濱綠 化 帶 、道路 綠 化 帶 、院落在旁 綠 地等，本 項 目小 區(qū)綠 化布局需 與 建筑布局、景 觀 布局 綜合考 慮 。 商 業(yè) 羊西 線 、一品天下等 教 育 財 大 ……... 銷 售情 況 25％ 外立面，總 平等特點 戶 型 四、 藍 光 三是距離新津汽 車 客 運總 站 僅 100 米左右 這 三點 為 本 區(qū) 域 開發(fā)項 目的 開發(fā) 支撐點。 政府近期 試圖 通 過 一系列宏 觀調(diào) 控政策限制房地 產(chǎn) 市 場 的 過熱發(fā) 展，作為 西部地 產(chǎn) 市 場發(fā) 育程度最高的城市，成都市所受影 響將 更 為 明 顯 ，因此我 們 在工作 過 程中 應(yīng) 根據(jù)各政策 進 行深入分析 并進 行合理 應(yīng)對 ， 盡 力 縮 小其 負 面影 響 。 趨勢 三：商品房市 場 需求潛力巨大，市 場 需求 斷層 不 會 出 現(xiàn) 。 五、新津房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展分布分析 新津 位于成都的近郊， 區(qū) 位上有著先天的 優(yōu)勢 。 趨 于目前 僅為 初步 階 段，市 場 反映 較為 平 靜 ，市 場 群體 購買 目的仍以第 一居所 為 主， 購買 人群 來 源于成都、外地、本地、三州，分 別 占 65%、 15%、 15%、 5%。一些 06年后新房出租價格可 達 800 元左右。 四、近年新津房地 產(chǎn) 市 場 整體 運 行 狀況 ㈠ 、 2021— 2021 年新津房地 產(chǎn) 投 資 走 勢 分析 表 1：新津 五津 鎮(zhèn) 房地 產(chǎn) 投 資 增幅走 勢圖 新津商品住宅價格走勢6509501100180027002700180011009506500500100015002021250030002021年 2021年 2021年 2021年 2021年價格走勢柱形圖 2 點 評 ： 從圖 中可以看出，新津房地 產(chǎn) 投 資 增 長 速度 從 2021 年起至 2021 年驟 升 達 3 倍多， 2021 年仍在高位 運 行。 建 設(shè) 部：廉租房是今年房地 產(chǎn) 宏 觀調(diào) 控重點 23 建 設(shè) 部 將 采取四 項 措施推 動 建筑 節(jié) 能 成都市 國 土 資 源局出臺《成都市集體建 設(shè) 用地使用 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 管理 辦 法 (試 行 )》 國 土 資 源部首次明確 “兩 限房 ”將納 入住房保障 國務(wù) 院重拳收 緊 新 開 工 項 目 國務(wù) 院：城 鎮(zhèn) 居民不得到 農(nóng) 村 購買 小 產(chǎn)權(quán) 房 （ 二 ） 、土地市 場 政策 城 鎮(zhèn) 土地使用 稅 提高 兩 倍，外 資 企 業(yè)納 入征收范 圍 國 土 資 源部 發(fā) 布全 國 工 業(yè) 用地出 讓 最低價 標 準 國稅 局：《 關(guān) 于房地 產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè) 土地增 值稅清 算管理有 關(guān)問題 的通知》 國稅 局： 隱 形 轉(zhuǎn)讓 土地也需 繳 交易 稅 國 土部 :加大 閑 置土地 處 置力度特 別 是房地 產(chǎn)領(lǐng) 域 國 土 資 源部：土地出 讓 不得 對競買 者 設(shè) 限 國 土 資 源部等 發(fā) 布《土地 儲備 管理 辦 法》 （ 三 ） 、二手房市 場 政策 建 設(shè) 部：二手房 資 金 監(jiān) 管待落 實 ，警惕房款被挪用 成都市二手房 網(wǎng) 上交易 將 于近期 試 行 國 家 稅務(wù)總 局：二手房裝修 費納 入契 稅 裝修范 圍 新 規(guī) 出 爐 ： 12 月 1 日起外 資 炒二手房下月起全面受限 （ 四 ） 、金融政策 2021 年 6 次加息情 況 表 （ 全年 6 次加息 調(diào) 整情 況 ） 2021 年 10 次上 調(diào) 人民 幣 存款準 備 金率情 況 表 央行 銀監(jiān)會聯(lián) 合 發(fā) 布房地 產(chǎn)調(diào) 控新政 央行 銀監(jiān)會 明確以 戶為單 位 執(zhí) 行第二套房 貸 政策 外 資銀 行近期 啟動 房 貸 ，最高八成最 長 期限 30 年 （ 五 ） 、 針對開發(fā) 商的政策 《 關(guān) 于征求 90 平方米以下住宅 設(shè)計 要點 (征求意 見 稿 )意 見 的函》予以 廢 止，建 設(shè) 部要求各地 嚴 格遵守 ”90 平米 ”“70%指 標 ” 商 務(wù) 部、外 匯 局 發(fā) 布通知，外 資 投房 產(chǎn) 再套 ”緊 箍 咒 ” 24 發(fā) 改委： 將 期房改 為現(xiàn) 房 銷 售 國 土 資 源部 規(guī) 定 開發(fā) 商拿地 將 不得 “分期付款 ” 國 土部防 開發(fā) 商 圈地 ， 單 宗土地 開發(fā) 建 設(shè) 禁超 3 年 （ 六 ） 、 針對 消 費 者的政策 對 特殊困 難 家庭 實 行 ”零租金 ”優(yōu) 惠， 這 是成都市多 種 方式解 決 中等偏低及以下收入 家庭住房困 難 的 舉 措之一，也是成 都惠民行 動 的一大亮點。 文章：新津房 產(chǎn) 市 場動態(tài) （ 來 源：新津公 眾 信息 網(wǎng) ） 據(jù) 數(shù) 據(jù) 統(tǒng)計顯 示： 2021 年 1— 9 月我 縣 累 計 完成房地 產(chǎn) 投 資 ，占全 縣開發(fā)總 投 資 的 %； 預(yù) 售面 積 ，其中住宅 預(yù) 售面 積 萬平方米，商 業(yè)預(yù) 售面 積 萬平方米，其他 預(yù) 售面 積 萬平方米； 銷 售面 積 萬平方米，其中住宅 銷 售面 積 萬平方米，商 業(yè)銷 售面 積 萬平方米，其他 銷 售面 積 萬平方米； 銷 售 總額 億 元。 ㈢ 、郊 區(qū) 房地 產(chǎn)現(xiàn)狀 ① 郊 縣 市 場總概 近郊三大板 塊 —— 華陽 板 塊 、 溫 江板 塊 、 龍 泉板 塊 ，形成三足鼎立之 勢 。 05001000150020212500300035002021年 2021年供應(yīng)面積成交面積分 區(qū) 域供求情 況 2021 年，城西商品住宅供需量均 為 最大，全年供 應(yīng) 住宅 萬平方米，同比大幅增 長 %，成交住宅 ，同比增 長 %。在建 設(shè) 全 國統(tǒng)籌城 鄉(xiāng)綜 合配套改革 試驗區(qū) 的今天，“全域成都”的理念更 應(yīng)當 成 為 我 們試驗區(qū) 建 設(shè) 的重要指 導(dǎo)思想之一，成 為 全市各 級 各部 門開 展各 項 工作重要的指 導(dǎo) 思想之一。據(jù)了解，“三大新城” 規(guī)劃 面 積約 １３．５平方公里，即以南河 為連 接 帶 ， 將 岷江新城、南河新城、河 鮮 美食城 三大新城 與 14 中心城 區(qū)連 成一體。 五是原 規(guī) 模企 業(yè)穩(wěn) 健 發(fā) 展。 二是支柱 產(chǎn)業(yè) 支撐作用 進 一步增強。 9 二、新津基 礎(chǔ) 信息 說 明： 在本章第一部分梳理新津核心信息的同 時 也 對 新津基 礎(chǔ) 信息 進 行了 較多的涉及，因此在本部分著重 對 新津近年的 經(jīng)濟發(fā) 展信息 進 行整理。 為 市 級 文物保 護單 位，座落于城南稠梗山 巔 ， 廟 宇始創(chuàng) 于 漢 代， 廟內(nèi) 楹 聯(lián) 石刻、匾 額 均出自名家之手。 新津 縣氣 候 溫 暖，土壤肥沃，適宜生 長 多 種 植物。距 雙 流 國際 機 場 18 公里， 交通 條 件便利，有 國 、省市 級 公路 7條 ，成 樂 、成雅高速公路穿境而 過 ，成昆 鐵路斜 貫東 境。新津 堅 持奉行“ 親 商、安商、扶商、富商”的發(fā) 展理念， 對 落 戶 企 業(yè) 在用地、能源、 進 出口和 規(guī)費 等方面量身制定 優(yōu) 惠政策， 積極 扶持企 業(yè) 做大做強。其目的只有一 個 ：只有 對項 目所 處區(qū) 域相 關(guān)歷 史文化及城市信息充分把握，方能在未 來的房地 產(chǎn)項 目 經(jīng)營決 策中得到全景式的感性及理性支撐以及 時 空上的有機 聯(lián) 系。 二、市 場調(diào)查 及 研 究 (market survry)的方法 與 原 則 市 場調(diào)研 的方法 房地 產(chǎn) 市 場調(diào)研應(yīng) 采用的一般方法 ☆ 詢問 法；☆ 專 家 訪談 法；☆ 觀 察法；☆ 試驗 法；☆抽 樣調(diào)查 法。 一、什 么 是市 場調(diào)查 市 場調(diào)查 （ Market Investigation）：系以科 學 方法（例如抽 樣設(shè)計 ）搜集市場資 料， 并運 用 統(tǒng)計 方法， 產(chǎn) 生市 場資訊 的一系列 過 程。 特 別說 明：由于本次 調(diào)查時間緊 、任 務(wù) 重；所列 數(shù) 據(jù)我司已在有限的 時間內(nèi) 做到翔 實 核 查 ，但不排除有 部分 錯誤 之 處 、但以不影 響 大方向 為 前 提的原 則 ， 請發(fā) 展商 諒 解！??！ 5 第二