【正文】 1 成都市新津低密度城市大 盤 全程 營銷 方案 一、 區(qū) 域 市 場報(bào) 告 及 定位 結(jié)論 部分 二 、 營銷 策 劃 及推廣部分 三 、合作方式及取 費(fèi) 部分 一、 區(qū) 域市 場報(bào) 告及定位 結(jié)論 部分 2 目 錄 ： 第一章：市 場調(diào)研 及策 劃 的依據(jù)＆原 則 一、什 么 是市 場調(diào)查 二、市 場調(diào)查 及 研 究 (market survry)的方法 與 原 則 三、本 項(xiàng) 目市 場調(diào)研 、市 場 策 劃數(shù) 據(jù)群 資 料 獲 取 來 源 第二章： 新津 投 資環(huán) 境 一、 新津 核心信息 二、 新津 基 礎(chǔ) 信息 三、 新津 總 體 規(guī)劃 及分 區(qū)規(guī)劃資訊 第三章、成都房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 調(diào)研 一、成都房 地 產(chǎn) 市 場 的沿革及 現(xiàn)狀 二、近期 國 家及成都房地 產(chǎn)業(yè) 相 關(guān) 政策法 規(guī) 三、成都土地市 場 分析 四、近年 新津 房地 產(chǎn) 市 場 整體 運(yùn) 行 狀況 五、 新津 房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展分布分析 六、 新津 房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 結(jié)論綜 述及其 對(duì) 本 項(xiàng) 目投 資開發(fā)啟 示 第四章、 項(xiàng) 目 概況與 所在街 區(qū) 功能分析 一、 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調(diào)查 二、 臨 界 狀況 分析 三、周 邊 市政配套 調(diào)查 四、道路交通及生 態(tài)環(huán) 境 狀況 分析 五、地 塊現(xiàn)狀簡況 及 規(guī)劃條 件描述 六、地 塊 及 區(qū) 域原生價(jià) 值發(fā)現(xiàn)與 分析 七、本 項(xiàng) 目 對(duì)應(yīng) 成都 類 比 樓盤調(diào)研 八、本 項(xiàng) 目 對(duì)應(yīng)區(qū) 域 類 比 樓盤 深度 調(diào)研 第五章、 項(xiàng) 目前期市 場 策 劃結(jié)論與綜 合 定位建 議 一、 項(xiàng) 目 綜 合定位依據(jù)及 說 明 二、 項(xiàng) 目市 場 SWOT 分析 三、 項(xiàng) 目 總 體 概論 定位 四、 項(xiàng) 目目 標(biāo) 市 場 （ 購 房消 費(fèi) 者）定位分析 五、 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品定位分析 六、 項(xiàng) 目各物 業(yè) 形 態(tài) 價(jià)格定位建 議 七、 項(xiàng) 目 戶 型 總 價(jià) 對(duì)應(yīng) 分布 八、 項(xiàng) 目 開發(fā)節(jié) 奏建 議 第一章：市 場調(diào)研 及策 劃 的依據(jù)＆原 則 一切科 學(xué) 和正確的 結(jié)論 及建 議 ，在“信息爆炸”和市 場 激烈 競爭 的今天，都依 3 賴 于系 統(tǒng) 的 決 策思 維 方法和必要的科 學(xué) 手段 為 前提。方法的正確科 學(xué)與 否，很大程度上 決 定了我 們 所需 決 策支撐（ 結(jié)論 或建 議 ）的正確 與 否。 眾 奕禾城 精要提示： 市 場調(diào)研 及策 劃 原 則 、 專題問 卷 設(shè)計(jì) 、 數(shù) 據(jù)群的提取 來 源、 數(shù) 據(jù)群的 誤 差修正。 一、什 么 是市 場調(diào)查 市 場調(diào)查 （ Market Investigation）：系以科 學(xué) 方法（例如抽 樣設(shè)計(jì) ）搜集市場資 料， 并運(yùn) 用 統(tǒng)計(jì) 方法， 產(chǎn) 生市 場資訊 的一系列 過 程。 二、市 場調(diào)查 及 研 究 (market survry)的方法 與 原 則 市 場調(diào)研 的方法 房地 產(chǎn) 市 場調(diào)研應(yīng) 采用的一般方法 ☆ 詢問 法；☆ 專 家 訪談 法；☆ 觀 察法；☆ 試驗(yàn) 法；☆抽 樣調(diào)查 法。 在具體房地 產(chǎn)項(xiàng) 目的市 場調(diào)研 中，一般是 對(duì) 上述方法的 綜 合 應(yīng) 用。 市 場 策 劃 的具體方法 ☆ 頭腦風(fēng) 暴法；☆德爾斐法；☆ 線 性 規(guī)劃 法；☆策 劃樹 法；☆系 統(tǒng) 分析法；☆ 綜 合分析法；☆ 邏輯 分析法；☆排除法；☆逆向思 維 法。 市 場調(diào)研 的原 則 ☆客 觀 性；☆系 統(tǒng) 性；☆相 關(guān) 性；☆ 時(shí) 效性；☆準(zhǔn)確性。 抽 樣調(diào)查 及 問 卷 設(shè)計(jì) 4 a、抽 樣調(diào)查 （ Sampling Investigation）； b、有效抽 樣調(diào)查 三原 則 ：客 觀 、有效、可 測(cè) 量； c、抽 樣調(diào)查 可分 為 二 種 ： 隨 機(jī)抽 樣調(diào)查 +非 隨 機(jī)抽 樣調(diào)查 ； d、常用的非 隨 機(jī)抽 樣 主要有： ◆任意抽 樣 （便利抽 樣 ）；◆判 斷 抽 樣 ；◆配 額 抽 樣 。 針對(duì) 本 項(xiàng) 目的特性，我 們擬 采用非 隨 機(jī)抽 樣 方法中的“判 斷 抽 樣 +配 額 抽 樣 ”，同 時(shí)結(jié) 合“ 個(gè) 體 樣 本抽 樣 +群體 樣 本抽 樣 ”的 關(guān)聯(lián)調(diào)查 及交互式分析方法，其目的就是以 較 短的 時(shí)間 ， 獲 取 針對(duì) 性 極 強(qiáng)的所需 資訊 。 三、本 項(xiàng) 目市 場調(diào)研 、市 場 策 劃數(shù) 據(jù)群 資 料 獲 取 來 源 ㈠ 、 2021 年 1月 8日 —— 2021 年 1月 11 日，我公司市 調(diào)專員對(duì) 及 類 比 區(qū) 域房地 產(chǎn) 供 應(yīng) 市 場進(jìn) 行 針對(duì) 性 調(diào)查 ： 30%； ㈡ 、 2021 年 1月 9日 —— 2021 年 1月 12 日 ，我公司市 調(diào)專員對(duì)類 比 區(qū) 域在售樓盤 消 費(fèi) 群體 樣 本 進(jìn) 行 數(shù) 據(jù)采集； 對(duì)類 比 樓盤 售 樓 部外及重點(diǎn) 區(qū) 域潛在典型消 費(fèi)者 進(jìn) 行 針對(duì) 性需求 問 卷 調(diào)查 ： 30%； ㈢ 、 2021 年 1月 10日 —— 2021年 1月 12日 ， 類 比 區(qū) 域高品 質(zhì)樓盤調(diào)研 ： 20％； ㈣ 、其 它 途 徑調(diào)查數(shù) 據(jù)： 約 10%； ㈤ 、采用了成都市、 新津 縣 等政府部 門 以及 統(tǒng)計(jì) 局、 規(guī)劃 局、 國 土局 等相 關(guān) 政府職 能部 門 的 權(quán) 威 統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù)和 資 料： 10%。 特 別說 明：由于本次 調(diào)查時(shí)間緊 、任 務(wù) 重；所列 數(shù) 據(jù)我司已在有限的 時(shí)間內(nèi) 做到翔 實(shí) 核 查 ，但不排除有 部分 錯(cuò)誤 之 處 、但以不影 響 大方向 為 前 提的原 則 ， 請(qǐng)發(fā) 展商 諒 解?。?！ 5 第二章： 新津 投 資環(huán) 境 房地 產(chǎn)項(xiàng) 目特有的地域 屬 性， 決 定了我 們對(duì) 每 個(gè)調(diào)研 的房地 產(chǎn)項(xiàng) 目所 處 的城市投 資環(huán) 境均要站在全景式和 歷 史感的高度， 對(duì) 其城市 區(qū) 位、城市 現(xiàn)狀 、人文 歷史、 發(fā) 展 規(guī)劃 、社 會(huì) 及 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展等 資訊進(jìn) 行全面深度的系 統(tǒng) 描述和 調(diào)研 。其目的只有一 個(gè) ：只有 對(duì)項(xiàng) 目所 處區(qū) 域相 關(guān)歷 史文化及城市信息充分把握，方能在未 來的房地 產(chǎn)項(xiàng) 目 經(jīng)營決 策中得到全景式的感性及理性支撐以及 時(shí) 空上的有機(jī) 聯(lián) 系。 —— 眾 奕禾城 精要提示： 新津城市地位、城市 結(jié)構(gòu) 、城市功能、城市 發(fā) 展方向、城市特色、城市 規(guī) 模、城市交通、城市 發(fā) 展目 標(biāo) 、城市文脈、城市建 設(shè) 及近期 發(fā) 展 規(guī)劃 、城市 國 民 經(jīng)濟(jì) 等。 一、 新津 核心信息 ㈠ 、 城市 區(qū) 位及地位： 新津 縣 位于四川盆地西部、成都南部，距成都市 區(qū) 28公里，距西南航空港18公里，古有“南方 絲綢 古道第一站”之 譽(yù) ，今有“成都南大 門 ”之 稱 。自北周定名，相 襲 至今，已有 1450 年 歷 史。全 縣 幅 員 面 積 331 平方公里， 轄 11 鎮(zhèn) 1鄉(xiāng) ， 總 人口 萬。 ㈡ 、 城市性 質(zhì) ： 新津 中 國 西部民 營經(jīng)濟(jì) 高地 城市 結(jié)構(gòu) ： 6 ㈢ 、 新津，是一片投 資興業(yè) 的 熱 土。新津交通便捷，成昆 鐵 路、川藏公路、 成雅高速公路、大件公路以及正在建 設(shè) 的“ 綿陽 －成都－峨眉” 城 際鐵 路穿境而 過 ， 屬 于成都市一刻 鐘經(jīng)濟(jì) 圈范 圍 ，是川西地 區(qū) 重要的物 資 集散地和交通樞紐 。新津有西部 對(duì) 臺(tái)交流合作的平臺(tái)四川新津臺(tái) 灣農(nóng) 民 創(chuàng)業(yè)園 ，有省 級(jí)開發(fā)區(qū) 四川新津工 業(yè)園區(qū) ， 并 正在 積極 打造成都南部物流中心， 為 承接外 資 西移、 內(nèi)資 西 進(jìn) 提供了良好 載 體。新津 堅(jiān) 持奉行“ 親 商、安商、扶商、富商”的發(fā) 展理念， 對(duì) 落 戶 企 業(yè) 在用地、能源、 進(jìn) 出口和 規(guī)費(fèi) 等方面量身制定 優(yōu) 惠政策， 積極 扶持企 業(yè) 做大做強(qiáng)。同 時(shí) ， 對(duì) 落 戶項(xiàng) 目 實(shí) 行全程代理“一站式”服 務(wù) ，切 實(shí) 把方便 讓給 企 業(yè) 、把麻 煩 留 給 政府， 營 造了 開 放、 開 明、公平、文明的投 資環(huán) 境，先后被 評(píng)為 全 國 “浙商投 資 潛力城市”和全省“ 軟環(huán) 境建 設(shè) 示范 區(qū) ”，吸引了 納愛 斯、 開 利、秀峰、通威、成化等一大批 國內(nèi) 外知名企 業(yè) 相 繼 落 戶 。城市功能定位： 近年 來 ， 新津 始 終堅(jiān) 持以 經(jīng)濟(jì) 建 設(shè)為 中心， 調(diào) 整 優(yōu) 化 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為 主 線 ，先后被列入全 國鄉(xiāng) 村城市化 試 點(diǎn) 縣 、 國 家 軟 件 產(chǎn)業(yè) 化基地、 國 家 級(jí) 出口加工 區(qū) 、 國 家中 藥現(xiàn) 代化科技 產(chǎn)業(yè)園 、 國 家生 態(tài) 示范 區(qū) 、全 國 蔬菜 標(biāo) 準(zhǔn)化生 產(chǎn) 示范等。 ㈣ 、 城市 發(fā) 展方向： 目前，新津在市委、市政府的 領(lǐng)導(dǎo) 下， 緊緊圍繞縣 第 12 次黨代 會(huì) 提出的“融入大都市、 經(jīng)濟(jì) 再翻番、 領(lǐng) 先三圈 層 ”宏 偉 目 標(biāo) ，大力 實(shí) 施“工 業(yè) 強(qiáng) 縣 、三 產(chǎn)興縣 、城建 靚縣 ”發(fā) 展 戰(zhàn) 略，加快城 鄉(xiāng) 一體化 進(jìn) 程，深入推 進(jìn) 社 會(huì) 主 義 新農(nóng) 村建 設(shè) ，努力 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展新突破， 為 建 設(shè) 更具 實(shí) 力、活力、魅力的和 諧新津而 奮 力前 進(jìn) ！ 。 ㈤ 、 城市特色： 7 全 國鄉(xiāng) 村城市化 試 點(diǎn) 縣 、 國 家生 態(tài) 示范 區(qū) 、全 國 交通 現(xiàn) 代化 試 點(diǎn) 縣 、 綜 合 經(jīng)濟(jì)實(shí) 力 連續(xù) 7年 進(jìn) 入四川省“十強(qiáng) 縣 ”。 ㈥ 、 城市 規(guī) 模： 全 縣 幅 員 面 積 331 平方公里， 轄 11 鎮(zhèn) 1 鄉(xiāng) ， 總 人口 萬。 近年 ,新津 人口由于外 來 人口的增多 ,還 在不停地增加。 ㈦ 、 城市交通： ㈧ 、 新津 縣 位于成都平原南端 ,是川西南交通 樞紐 。距 雙 流 國際 機(jī) 場 18 公里， 交通 條 件便利，有 國 、省市 級(jí) 公路 7條 ，成 樂 、成雅高速公路穿境而 過 ，成昆 鐵路斜 貫東 境。川藏、成 樂 、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六 條 公路 貫 穿全境。新津 縣縣 城 現(xiàn) 有城市道路 48 條 ， 總長 公里， 總 面 積 萬平方米。大件路、五津 東 路、五津西路、五津南路、五津北路、武 陽東 路、武 陽 中路、武 陽西路等 構(gòu) 成了 縣 城道路的主骨架道路系 統(tǒng) 。城 區(qū)內(nèi) 已形成四通八 達(dá) 的交通 網(wǎng)絡(luò) 。 (九 )、城市自然 條 件： 全 縣 森林面 積為 ，森林覆蓋率 為 26％。全 縣現(xiàn) 有活立木蓄 積 量221296m3。 新津 縣屬亞熱帶 常 綠闊 葉林 區(qū) ，由于人 為 活 動(dòng)頻 繁和五十年代的 “大 砍 大伐 ”致使原始植被 徹 底破壞，目前所 能 見 到的都是 經(jīng)過 “大 砍 大伐 ”后 殘 留下 來 的次生林分和通 過 人工 營 造的人工林分。 新津 縣氣 候 溫 暖，土壤肥沃，適宜生 長 多 種 植物。全 縣現(xiàn) 有木本植物 49科137 種 ，草本植物 30種 。主要 喬 木 樹種 有 馬 尾松、 濕 地松、柏木、 青岡 、 楓楊 、喜 樹 、桉 樹 、 榿 木、 楊樹 等，主要 經(jīng)濟(jì)樹種 有柑桔、枇杷、桃、李、梨等，主要珍稀名木古 樹 有 楨 楠、 銀 杏、 黃 桷 樹 、柏木等。慈竹林分布于 農(nóng) 村宅院，林中混 8 生少量 楓楊 等 鄉(xiāng) 土 樹種 ，林下草本植物分布 極 少。 新津 縣 地 帶 性植被 為 常 綠闊 葉林 帶 ，主要有： 馬 尾松、 青岡 林 — 主要分布于永商 鎮(zhèn) 、普 興 鎮(zhèn) 等 淺 丘 區(qū) ， 為 天然次生林， 針闊 混交林，少有 純 林， 優(yōu)勢(shì)樹種為馬 尾松、 青岡 ，林下植被主要 為 莎草科草本植物。 濕 地松、柏木林 — 主要分布于永商 鎮(zhèn) 、 鄧雙鎮(zhèn) 等丘陵 鄉(xiāng)鎮(zhèn) ，多 為 人工 純 林，優(yōu)勢(shì)樹種為濕 地松、柏木，林下植被主要 為 莎草科草本植物。 慈竹林 — 分布于 農(nóng) 村宅院，林中混生少量 楓楊 等 鄉(xiāng) 土 樹種 ，林下草本植物分布 極 少。 道 教勝 地 —— 老君 廟 。 為 市 級(jí) 文物保 護(hù)單 位，座落于城南稠梗山 巔 ， 廟 宇始創(chuàng) 于 漢 代， 廟內(nèi) 楹 聯(lián) 石刻、匾 額 均出自名家之手。 鶴 的王 國