【正文】 走 勢進 行分析， 總結(jié) 出五津房地 產(chǎn) 市場 近期 發(fā) 展的幾 個 具體 趨勢 ?？梢钥隙ń窈髱啄晷陆蚍康?產(chǎn) 投 資開發(fā)繼續(xù) 保持 總 量 擴 大，增速高位 運 行的特點。 ㈢ 、新津市 場購買 群體 概況 2021 年之前，新津基本的 購買 群體 為 本地原住居民 約 55％，外地 約 45％ ，以第一居所 為購買 目的，所占比 約 75%； 2021 年 隨 著成都 區(qū) 域的房價逐步上升，非新津 區(qū) 域人群在新津 購買 住宅比例 驟 然放大 約 占 45%，仍以第一居所 為 主；2021 年，新津 開 始加大 舊 城改造制度，快速 發(fā) 展 區(qū) 域 經(jīng)濟 ，以旅游 資 源吸引了眾 多商家前 來 投 資 。在出租方面，出租的房源多 各 種戶 型均有 ， 戶 型 區(qū)間 在 45200 平方米。 C：中期房價 漲 幅 將趨 于平 緩 2021 年底成房指 數(shù)值 同比增幅也呈明 顯 的回落 趨勢 ，表明商品房價格上 漲 已逐 漸減緩 。第三季度住宅交易量有所 減 少，但住宅消 費 需求依然強 勁 ， 隨 著房屋的消 費 周期所 帶來 的強 勢 消 費 需求， 預(yù)計 今年下半年到明年，房地 產(chǎn) 消 費 需求和價格都 將處于一 個 合理的平 穩(wěn) 上升 階 段。 21 結(jié) 合 2021 年住房 狀況 及需求 調(diào)查 分析 結(jié)論 ，按照 2021 年全 縣 常住人口 達到 27 萬，以及人均住房使用面 積 不低于 28 平方米的 規(guī)劃 要求，我 們 估算出在未 來規(guī)劃 期 內(nèi) ，新津住房 總 需求 為 550 萬平方米。去年，五城 區(qū) 120 平方米以下套型住宅供求 關(guān) 系得到了 緩 解，而 120 平方米以下套型住宅供求 關(guān) 系 趨 于合理。 %%%%國內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其它資金 （ 2）、 2021 年全市商品房供求 總 量情 況 2021 年，全市供 應(yīng) 商品房 萬平方米，增 長 %；全市成交商 17 品房 萬平方米，同比增 長 %。 ㈤ 、最新 規(guī)劃熱 點 成都市 規(guī)劃 “全域成都 ”立體交通 網(wǎng) “全域成都”，就是要在全成都 范 圍內(nèi) 把“城” 與 “鄉(xiāng) ”綜 合起 來統(tǒng)籌 考 慮 ，就是要 讓 占全市 絕 大多 數(shù) 人口的 鄉(xiāng) 村居民享受到 與 市民一 樣 的保障 與 服 務(wù) 。 一、新津 縣 第三 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展基本特點 （一）商 業(yè) 、 飲 食服 務(wù)網(wǎng) 點大大增加 （二）新 興 服 務(wù)業(yè) 增 長勢頭 良好 （三）第三 產(chǎn)業(yè) 固定 資產(chǎn) 投 資 增幅 較 大 （四）促 進 就 業(yè) 成效明 顯 （五）第三 產(chǎn)業(yè)稅 收大幅提高 （六）餐 飲業(yè)獨 具特色 三、新津 總 體 規(guī)劃 及分 區(qū)規(guī)劃 資訊 根據(jù)新津的 發(fā) 展基 礎(chǔ) 和 發(fā) 展 趨勢 ， 結(jié) 合在成都市的定位，逐步形成“一城一區(qū) 一 園 三 帶 ”的空 間發(fā) 展格局，促 進資 源的有效整合和合理配置， 實現(xiàn) 城 鎮(zhèn) 建 設(shè)和 產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā) 展。今年前三季度我 縣 新上工 業(yè)項 目和技改投 資 億 元， 19 月已完成投 資 億 元， 10 月 計劃 投 資 億 元；比上年同期增加 21 個 ，占全部固定 資產(chǎn) 投 資項 目的 %，同比增 長 %，占全部固定 資產(chǎn) 投 資 的 %。截止 9月底，我 縣規(guī) 模企 業(yè)個數(shù) 由上年末的 104 家增加到 124家， 凈 增 20家。景 區(qū)內(nèi) 茂林修竹，山泉淙淙， 環(huán) 境幽 靜清 爽。 慈竹林 — 分布于 農(nóng) 村宅院，林中混生少量 楓楊 等 鄉(xiāng) 土 樹種 ，林下草本植物分布 極 少。全 縣現(xiàn) 有活立木蓄 積 量221296m3。 近年 ,新津 人口由于外 來 人口的增多 ,還 在不停地增加。新津交通便捷，成昆 鐵 路、川藏公路、 成雅高速公路、大件公路以及正在建 設(shè) 的“ 綿陽 －成都－峨眉” 城 際鐵 路穿境而 過 ， 屬 于成都市一刻 鐘經(jīng)濟 圈范 圍 ，是川西地 區(qū) 重要的物 資 集散地和交通樞紐 。 三、本 項 目市 場調(diào)研 、市 場 策 劃數(shù) 據(jù)群 資 料 獲 取 來 源 ㈠ 、 2021 年 1月 8日 —— 2021 年 1月 11 日，我公司市 調(diào)專員對 及 類 比 區(qū) 域房地 產(chǎn) 供 應(yīng) 市 場進 行 針對 性 調(diào)查 ： 30%； ㈡ 、 2021 年 1月 9日 —— 2021 年 1月 12 日 ，我公司市 調(diào)專員對類 比 區(qū) 域在售樓盤 消 費 群體 樣 本 進 行 數(shù) 據(jù)采集； 對類 比 樓盤 售 樓 部外及重點 區(qū) 域潛在典型消 費者 進 行 針對 性需求 問 卷 調(diào)查 ： 30%； ㈢ 、 2021 年 1月 10日 —— 2021年 1月 12日 ， 類 比 區(qū) 域高品 質(zhì)樓盤調(diào)研 ： 20％； ㈣ 、其 它 途 徑調(diào)查數(shù) 據(jù)： 約 10%； ㈤ 、采用了成都市、 新津 縣 等政府部 門 以及 統(tǒng)計 局、 規(guī)劃 局、 國 土局 等相 關(guān) 政府職 能部 門 的 權(quán) 威 統(tǒng)計數(shù) 據(jù)和 資 料： 10%。 眾 奕禾城 精要提示： 市 場調(diào)研 及策 劃 原 則 、 專題問 卷 設(shè)計 、 數(shù) 據(jù)群的提取 來 源、 數(shù) 據(jù)群的 誤 差修正。 在具體房地 產(chǎn)項 目的市 場調(diào)研 中，一般是 對 上述方法的 綜 合 應(yīng) 用。 —— 眾 奕禾城 精要提示： 新津城市地位、城市 結(jié)構(gòu) 、城市功能、城市 發(fā) 展方向、城市特色、城市 規(guī) 模、城市交通、城市 發(fā) 展目 標 、城市文脈、城市建 設(shè) 及近期 發(fā) 展 規(guī)劃 、城市 國 民 經(jīng)濟 等。同 時 ， 對 落 戶項 目 實 行全程代理“一站式”服 務(wù) ，切 實 把方便 讓給 企 業(yè) 、把麻 煩 留 給 政府， 營 造了 開 放、 開 明、公平、文明的投 資環(huán) 境，先后被 評為 全 國 “浙商投 資 潛力城市”和全省“ 軟環(huán) 境建 設(shè) 示范 區(qū) ”，吸引了 納愛 斯、 開 利、秀峰、通威、成化等一大批 國內(nèi) 外知名企 業(yè) 相 繼 落 戶 。川藏、成 樂 、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六 條 公路 貫 穿全境。全 縣現(xiàn) 有木本植物 49科137 種 ，草本植物 30種 。 鶴 的王 國 —— 斑竹林 。 新津是成都南部的 經(jīng)濟 高地， 在四川的 經(jīng)濟 地位也是 舉 足 輕 重 。 1－ 9月，我 縣 食品、化工、路 橋構(gòu) 件及機械三大主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī) 模以上企 業(yè)實現(xiàn) 工 業(yè)產(chǎn)值 億 元，占全 縣規(guī) 模工 業(yè)產(chǎn)值 的 86％。 19 月，我 縣 原 規(guī) 模企 業(yè) 中有 32 戶 企 業(yè) 由于技改、新增生 產(chǎn)線 、價格上 漲 以及 開 辟新市 場 等原因累 計實現(xiàn) 工 業(yè)總產(chǎn)值 億 元， 凈 增增量 達 元，拉 動 全 縣規(guī) 模工 業(yè)產(chǎn)值 增 長 個 百分點。主城 區(qū) 依托 現(xiàn) 有老城，向北、向西 發(fā) 展，成 為 全 縣 的文化、商 業(yè) 、金融中心 。 32 條 路年 內(nèi)將 建成 27 條 ，中心城 與 外 圍組團間 多通道、快走廊的交通格局基本形成； 18 條 路 將 延伸至二三圈 層 ，共 聯(lián)結(jié) 14 個 新城， 25 個 重點 鎮(zhèn) ，無需 繳納任 何通行 費 ； 下一步 穿越成都 連 周 邊 今后 簡陽 、德 陽 、眉山、雅安、汶川等離成都 將 更“近”。 050100150200250300350城東 城南 城西 城北供應(yīng)面積成交面積 18 分 環(huán) 域住宅供 銷 情 況 2021 年 三 環(huán) 路以 內(nèi) 住宅供 應(yīng) 大幅萎 縮 ，市 場 供需明 顯 向 三 環(huán) 以外延伸。 隨 著各郊 縣 交通 條 件日益改善人 氣 不 斷 提升，空 間 距離不再是阻礙置 業(yè) 的 關(guān)鍵 因素 時 ，郊 縣 住宅 與 主城 區(qū) 的 巨大價格落差 將 是促使消 費 流 動 的重要杠桿，而郊 縣較 大的地 塊 面 積 和 較 低的容 積 率也造成其 產(chǎn) 品形 態(tài) 日 趨 多 樣 化， 對 消 費 者的置 業(yè)選擇來說 是 進 一步的分流，短期 來說 以上的 現(xiàn) 象是 發(fā) 展的大 勢 所 趨 。 三季度我 縣 的房地 產(chǎn) 投 資 依然保持了強 勁勢頭 據(jù)初步 統(tǒng)計 ， 2021 年三季度房地 產(chǎn) 投 資 完成 萬元；房地 產(chǎn)預(yù) 售面 積 萬平方米，其中住宅 預(yù) 售面 積 萬平方米，商 業(yè)預(yù) 售面 積 萬平方米；房地 產(chǎn)銷 售面 積 萬平方米，其中住宅 銷 售面 積 ， 環(huán)比上 漲 %，商 業(yè)銷 售面 積 ； 銷 售 總額 萬元，其中住宅 銷 售均價 1775 元 /平方米。 成都：年 滿 35 歲 ， 單 身或外 來從業(yè) 人 員 也可申 購 限價房 生活困 難 ，可提取公 積 金救急 新的房 貸險 ：夫妻一方意外，不用再 還 房 貸 眾 奕禾城點 評 ： A:房地 產(chǎn) 市 場規(guī) 模仍 會繼續(xù)擴 大 成都市正 處 于房地 產(chǎn)業(yè) 的高速 發(fā) 展期，近幾年 來開發(fā)規(guī) 模逐年 擴 大，房地 產(chǎn) 市 場 需求日益增長 。即新津 五津 鎮(zhèn) 的 房價 2021 年至 2021年 處 于小幅上 揚 的 狀態(tài) ， 2021年起新津 五津 鎮(zhèn)開 始突破 1000元 /平方米的均價，2021 年新津房價 隨 著成都 區(qū) 域房價的猛升 開 始大幅拉高，突破每平米 2021 元大 關(guān) 。 二手房市 場銷 售 較 好的房源特征所占比 小 區(qū)環(huán) 境 價格因素 地理方位 戶 型 條 件 房屋年限 30% 20% 20% 15% 15% 現(xiàn) 在新津二手房 銷 售市 場 中，主要 購買 人群 為當 地人 占 55％，外地人的比例逐 漸 增大至 45％左右， 經(jīng) 我司走 訪調(diào)查 中 發(fā)現(xiàn) ，成都、 雙 流、大邑、三州回流客 戶 、西藏客 戶為 主要外地客 戶 ，且有逐年增多的 趨勢 ，表明新津山水城市的宜居性已 顯現(xiàn) ，外地客 戶對 成都三圈 層 的山水城市 — 新津的宜居指 數(shù) 比 較認 可 。 外地15%成都35%本地45%三州地區(qū)5%成都外地本地三州地區(qū) ㈣ 、新津商品住宅 戶 型分布 28 目前新津 區(qū) 域住宅供 應(yīng) 仍以三居室 為 主， 并 未 形成 兩級 分化。有著非常 優(yōu) 越的 工 業(yè) 業(yè) 生 產(chǎn)條 件， 導(dǎo) 致近 兩 年新津房地 產(chǎn) 市 場 的 飛漲 ， 這 也和新津整 個 城市的定位相符合的。 趨勢 四： 五津川浙工 業(yè) 新 區(qū) 、沿南河新城 開發(fā) 升 溫 。 新津 需求市 場 在近年 來 的不 斷積 累下，日益 發(fā) 展 壯 大， 并 于 2021 年后集中爆 發(fā) ，我 們應(yīng) 在本 項 目的 營銷 推廣 過 程中 進 行合理引 導(dǎo) ，以 實現(xiàn)項 目的 順 利銷 售。新城 區(qū) 住宅建 設(shè)風 格多 為現(xiàn) 代 時尚型； 結(jié) 合 現(xiàn) 代中高 層電 梯公寓建筑特色及 區(qū) 域 環(huán) 境以及本 項 目所 處 的位置及 規(guī)劃條 件我 們認為應(yīng)順應(yīng) 市 場發(fā) 展，以 現(xiàn) 代 時尚 的建筑 風 格面市， 并樹 立城市新型精品住宅社 區(qū) 的 標 桿。富 麗 碧蔓汀 樓盤 位置 成 華區(qū) 解放路北一段 開發(fā) 商 藍 光 售 樓電話 02882021533 開盤時間 2021 年 1 月 19 日 樓盤 價格 均價： 約 6000 元 /平方米 建筑 風 格 高 層 景 觀電 梯公寓 總 占地面 積 ： 100 畝 建筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 萬 平方米 住宅： 32 萬平米 商 業(yè) ： 萬 總 幢 數(shù) ： 綠 化： 25％左右 容 積 率： 5 總戶數(shù) ： 3500 戶 左右 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 60～ 113 戶 型特點 主力是 90 平米 以 內(nèi) 的 兩 居室小 戶 型， 實 得率最高 為產(chǎn)權(quán) 面 積 的 152％ 配套 設(shè) 施 項 目配套 ,綜 合商 場 :家 樂 福、人人 樂 、好又多、社 區(qū) 配套集中式商 業(yè) 中心等 ,郵 局 :解放路 郵 政局、成都 郵區(qū) 中心局 ,銀 行 :中 國銀 行、 農(nóng)業(yè)銀 行、建 設(shè)銀 行 ,醫(yī) 院 :416 醫(yī) 院、四 醫(yī) 院、五冶 醫(yī)院 36 交通 地 鐵 6號線 分 別 在 項 目 1—— 2公里范 圍內(nèi) ，周 邊 公交路 網(wǎng)發(fā)達 ，出行便捷，1路、 45 路、 64 路均能直 達 。 景 觀 特點 點 評 ： 室外硬 質(zhì) 景 觀 是 構(gòu) 造小 區(qū) 景 觀 的重要 組 成部分， 它 包括 綠 化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外 場 地、路面 鋪 砌、建筑小品、市政 設(shè) 施等。 第一部分：新津城 區(qū) 在售 樓盤調(diào)研 樓盤 名 稱 ：玉 樹 新村 樓盤 位置