【正文】 八、本 項 目 對應區(qū) 域 類 比 樓盤 深度 調研 說 明： 為 更 為 深入的 認識 新津 片 區(qū) 房地 產 市 場 供 給 特性，我 們 在原有 內 容基 礎 上增加了 對區(qū) 域及 類 比 區(qū) 域在售 樓盤 的 調研 及 銷 售情 況 的深入分析，以期 為本 項 目定位提供 來 自于市 場 的直接支撐。 物 業(yè) 價格 點 評 ： 38 從 以上各 樓盤 價格 來 看，由于 區(qū) 域不同，價格也有 較 大 區(qū)別 。本 項 目配套要想做出 個 性， 這 必 須與 小 區(qū)檔 次、 風 格向 協(xié)調 ，若定位于中高 檔 物 業(yè) ，可配 備 一些高品 質 配套如：恒 溫 泳池、 運動設 施、休 閑會所、 兒 童嬉 戲 地、老者活 動場 所等。富 麗 碧蔓汀 5 25% 60～ 113 通 過對 以上 樓盤 容 積 率、 綠 化率的 調查 ，市 區(qū)樓盤 容 積 率高， 綠 化率偏低，戶 型偏 緊湊 且 給 予客 戶 的 實 用面 積總 價， 偷換 灰空 間 的做法是 現(xiàn) 今此 類樓盤 的常用 產 品策略，但土地 資 源是不可再生 資 源， 為 了最大限度的 實現(xiàn) 本 項 目的土地價值 ，就必 須 加強土地 開發(fā) 強度。公交 1 27． 34． 60、 6 72． 7 9343 等，地 鐵 3號線 九眼 橋 站 商 業(yè) 九眼 橋 、川大、磨子 橋 等幾大商圈 教 育 川大，川音 ….. 銷 售情 況 85％ 外立面， 總 平等特點 戶 型 三、 藍 光、 凱麗 美域 樓盤 位置 金牛 區(qū)蘇 坡 鄉(xiāng)清 江村 5組 (金沙西 單 商 場 旁 ) 開發(fā) 商 藍 光 售 樓電話 02887329988 開盤時間 2021 年 1 月 9 日 樓盤 價格 均價： 約 6300 元 /平方米 建筑 風 格 中高 檔 精品 電 梯小 戶 型 總 占地面 積 ： 32 畝 建筑 結構 框剪 總 建筑面 積 ： 17 萬 平方米 住宅： 17 萬平米 商 業(yè) ： 總 幢 數(shù) ： 7 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 5 總戶數(shù) ： 2021 戶 左右 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 55～ 131 戶 型特點 主力是 90 平米的 兩 居室小 戶 型， 實 得率 為 產權 面 積 的 119～ 129％ 配套 設 施 項 目配套 中小 學 :川 師 大 實驗 外 國語學 校、 貝 森小 學 、 青 羊 實驗 中 學 、 青 羊 藝術 院校 ,幼 兒園 :財 大幼 兒園 ,綜 合商 場 :西 單 商 場 、 國 美 電 器、百安居 ,銀 行 :農業(yè)銀 行、工商 銀 行 ,醫(yī) 院 :金沙 醫(yī) 院、 滿 地可 醫(yī) 院 35 交通 (臨 近地 鐵 4號線 )東 起 龍 泉西河，西至 溫 江科技 園區(qū) ，地 塊 周 邊區(qū) 域 設 有金沙 車 站、 蘇 坡 橋 2個地 鐵車 站。 一、 CLUB 雕塑 二 、 正 黃 32 六、地 塊 及 區(qū) 域原生價 值發(fā)現(xiàn)與 分析 本 項 目地 塊區(qū) 域有三大 開發(fā) 價 值 ， 一是新津城北新改造的大件路至成都出入口， 一是政府多年 規(guī)劃 的 川浙工 業(yè)園 核心位置。 —— 眾 弈禾 誠 31 精要提示： 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調查 、 臨 界 狀況調研 、周 邊 市政配套 調查 、道路及 環(huán) 境 狀況調查 、地 塊現(xiàn)狀 及 規(guī)劃條 件 調查 、 項 目所在街 區(qū) 片 區(qū)規(guī)劃調研結論 一、 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調查 本 項 目位于成都市城西南新津 縣 五津 鎮(zhèn) 郫西北迎 賓 大道新城核心 區(qū) 域，人文生 態(tài) 上佳， 屬 于城市未 來發(fā) 展?jié)摿Π?塊 ，是居家享受的 風 水 優(yōu) 地。 新津 區(qū) 域市 場 的正式 啟動 已在 2021 年末 顯 端倪， 隨 著 2021 年新津 區(qū)域 內 大量土地投放市 場 ， 區(qū) 域 競爭 激烈，而 區(qū) 域市 場 也 將 迅速成熟，而本 項 目作為區(qū) 域市 場 先行者， 應抓 住市 場時 機，以高品 質 差 異 化社 區(qū) 的形象強 勢進 入市 場 ，以短平快的方式 贏 得 項 目 開發(fā) 的成功。 趨勢 六： 2021年五津商品房供 應區(qū) 域特征 將 更加明 顯 ，城 區(qū) 高 層 化，多 層 郊區(qū) 化，同 時電 梯物 業(yè) 供 應 量也 將 逐步增大。 趨勢 一：供 應 加大，需求回落，供求 總 量回到平衡面上 趨勢 二： 2021年五津商品房價格 漲 幅放 緩 ，但已 經 攀高的房價不 會 下跌。 如今， 新津 華 源 鎮(zhèn) 強 勁 的 發(fā) 展 態(tài)勢 、大件路的 擴 建、大成都圈 層 的城市 擴 容，加上成都市 對 新津的重新定位以及新津自身的 優(yōu)勢 ，使新津 經濟 面 臨 再次起 飛 的大好機遇。同 時 ，再加上 慘 烈的市 場競爭 、消 費 者的日益成熟和市 場環(huán) 境的不 斷規(guī) 范，新津房地 產將 由粗放型 經營 向集 約 化 經營轉變 ， 將 由只注重生 產 、 銷 售向注重 產 品 設計 的 個 性化、多元化、智能化、市 場 化及居家生 態(tài) 化等方向 發(fā) 展。 面 積 供 應 主要集中在 110 平米的三室及 140 平米之 間 的四室之 間 。而房地 產 市 場 也 開 始提出 5+2 的生活 概 念，新津的 購買 群體也表 現(xiàn) 出 購買 目的多 樣 化的特點。 第二， 當 地人群 對樓盤 品 質 要求不是很高，只希望在 現(xiàn) 有的居住情 況 有所提高，較 容易 滿 足。價格 區(qū)間 在 2501000 元。 這預 示著成都房地 產業(yè) 投 資 今后 13 年 會處 在相 對 平 穩(wěn) 的 發(fā) 展之中，但投資 增 長 的 變 化幅度不 會 很大，而投 資 的 絕對值 仍 會 有 較 大幅度的增加，即投 資規(guī)模 并 不 會減 少，市 場競爭 也不 會 弱化， 將會 呈日益激烈的 趨勢 。 D：二手房市 場 仍 會穩(wěn) 步 發(fā) 展 E：租 賃 市 場將進 一步走向 規(guī) 范 25 2021 年系列政策 對 住房租 賃 市 場沒 有造成 顯 著影 響 ，成都租 賃 市 場 依然活 躍 ，租金水平略有上 漲 但 漲 幅不大，房屋租售比 穩(wěn) 定在 3%_4%之 間 ，租金收益率 還屬 正常范 圍 ，租 賃 市 場穩(wěn) 步發(fā) 展。 從 去年的房地 產 市 場發(fā) 展看 ，如果今年宏 觀調 控繼續(xù)穩(wěn) 健偏 緊 的政策 導 向， 2021 年成都房地 產 市 場 仍 會 得以 穩(wěn) 步 發(fā) 展，市 場規(guī) 模 會繼續(xù) 有所擴 大，但增 長 速度可能 會趨 向 減緩 。 前三季度住宅走 勢數(shù) 據(jù)表： 類 型 1— 3月 4— 6月 7— 9月 累 計 預 售面 積 （萬平方米） 銷 售面 積 （萬平方米） 銷 售 總額 （萬元） 6486 6070 住宅價格（ 元 /平方米） 1640 1725 1775 二、近期 國 家及成都房地 產業(yè) 相 關 政策法 規(guī) （一）宏 觀 政策 住宅土地使用 權 70 年期 滿 后自 動續(xù) 期 物 權 法三大明晰政策 將 影 響 成都 樓 市 發(fā) 展 2021 年成都房 產 市 場運 行 應 考 慮 的主要政策因素影 響 關 于 開 展房地 產 市 場 秩序 專項 整治的通知 八部委 從 4 月下旬起全面 開 展房地 產 市 場 秩序 專項 整治行 動 ，重點打 擊 房地 產領 域涉及的違 法 違規(guī) 、 權錢 交易行 為 ，力 爭 使市 場 秩序明 顯 好 轉 。同 時 ，受普通住房 優(yōu) 惠 標 準的影 響 ，中小面 積 的住房逐漸 成 為 住房市 場 供 應 的主體。其中，根據(jù) 2021 年末新津不同收入水平家庭 結構 比例， 規(guī)劃 期 內 ， 應 建 設 商品住房 390 萬 平方米，建 設 拆遷 安置房 120 萬平方米， 經濟 適用住房 萬平方米，建 設 廉租住房 方米。 從 價格差 來 看， 龍 泉等地 與 主城 區(qū) 最具 競爭 力，但 從 利好的因素看， 華陽 的升 值 空 間 更大； 溫 江的價格主要依靠 區(qū) 域 內 大 盤帶動 ，市 場 的吸 納 能力 還 有待 進一步 驗證 。 分價位供求情 況 2021 年， 五城 區(qū) 商品房價格大幅度上 揚 ，同比 2021 年 統(tǒng)計 的 3680 元 /平米上 揚 至 5000 元 /平米，上 漲 幅度 達 25％， 這 是成都房地 產 市 場 高速 發(fā) 展 5年來 的一 個頂 峰， 現(xiàn)階 段由于 國 家一系列 關 于土地、 開發(fā) 程序、 資 金 鏈 、利息等一 20 系列宏 觀 手段的 調 控，成都房地 產 市 場進 入 11月以后交易量大幅度萎 縮 ，但由于成都市 為 中 國 西部中心核心城市， 剛 性需求 極 大，相信 這 是一 個較為 理性的 調控 階 段， 2021 年成都市 場將趨 于平 穩(wěn) 健全， 隨 著 2021 年 奧運會 的 開 幕，成都房 產 市 場 的寒冬 將 很快 過 去。二 環(huán) 以外成 為 住宅市 場 主力供求 區(qū) 域， 區(qū) 域住宅供 應 和成交量分 別 占 總 體市 場 的 %、 19 %。 2021 年五城 區(qū) 供 應 商品房 萬平方米，增 長 %，成交商品房 萬平方米，增 長 %，市 場總體表 現(xiàn)為 供求 兩 旺的局面。 15 第三章、成都房地 產 市 場環(huán) 境 調研 精要提示： 成都房地 產 市 場 的沿革和 現(xiàn)狀 、最新房地 產業(yè) 政策、成都土地市 場 分析、成都房地 產 市 場 整體 運 行 狀況 、成都房地 產 市 場發(fā) 展 趨勢 分析 一、成都房地 產 市 場 的沿革及 現(xiàn)狀 ㈠ 、 成都房地 產 市 場 沿革 成都房地 產 市 場 起步于 20世 紀 90年代初期，基本 與 全 國 房地 產 市 場 同步 發(fā) 展，同 樣經歷 了上世 紀 90年代的泡沫 與 低谷 時 期，直到 1998年伴 隨 著全 國 房地 產 市 場開 始 復蘇 后，由 1999年起得到 穩(wěn) 步快速 發(fā) 展。在“全域成都”理念的指 導 下，我市破除城 鄉(xiāng) 二元體制下的各 種 束 縛 ，在推 進 城 鄉(xiāng) 一體化道路上取得了一些成 績 。南河新城地 處規(guī)劃區(qū) 西部，沿南河 兩 岸分布，依托南河美景，逐步建 設 成以高 尚 住宅 為 主的生活居住 區(qū) 。 ㈠ 、新津 縣 城 總 體 規(guī)劃資訊 規(guī)劃概況 三大新城 組團發(fā) 展是新津打造山水城市的核心思路， 為 了突出各 組團 自身特色，新津在城市建 設 上 規(guī)劃 了“三大新城”的 藍圖 。 農 民生活消 費結構 已由 溫飽 型向小康型 轉變 ，吃 講營養(yǎng) 、穿 講 漂亮、住 講 舒適、行 講 便捷、 閑 暇 時間 追求健康豐富的文化生活成 為時尚 。泰 華實業(yè) 、琪 樂 塑 業(yè) 、事豐 醫(yī)療 、恒力磁材、新筑 12 路 橋 等 龍頭 企 業(yè) 均大力 實 施技 術 改造， 為 工 業(yè)經濟 持 續(xù) 快速 發(fā) 展打下了 堅實 的基礎 ，工 業(yè)經濟發(fā) 展后 勁進 一步增強。 三是 園區(qū) 工 業(yè)發(fā) 展迅速。新增 規(guī) 模企業(yè) 累 計 完成工 業(yè)總產值 億 元， 凈 增 ，拉 動 我 縣規(guī) 模工 業(yè)產值 增 長 百分點。 19 月我 縣 累 計 完成 規(guī) 模工 業(yè)總產值 （ 現(xiàn) 價） 億 元，按 鎖 定 產值 基 數(shù)計 算增 長 %，按可比口 徑計 算增 長 %。 南河竹海 風 光 帶 —— 倚城面山的南河段 長約 公里，河面 寬闊 ，水流平 緩 ，風 光 綺麗 ， 既 是 連 接 縣內 主要旅游景點的 紐帶 和 黃 金水道，又是 舉辦傳統(tǒng)龍 舟 競渡的好地方。 園 中有省二 級 重點保 護樹 木 楨 楠近 200 株，有 國 家一、二 類 保 護動 物白 鶴 和灰 鶴 萬余只，是 開 展森林旅游、 賞鶴 、垂 釣 的好去 處 。 道 教勝 地 —— 老君 廟 。慈竹林分布于 農 村宅院，林中混 8 生少量 楓楊 等 鄉(xiāng) 土 樹種 ，林下草本植物分布 極 少。 新津 縣屬亞熱帶 常 綠闊 葉林 區(qū) ，由于人 為 活 動頻 繁和五十年代的 “大 砍 大伐 ”致使原始植被 徹 底破壞，目前所