【正文】 因此，最 終 的售價總 是 買賣雙 方妥 協(xié) 的 結(jié) 果。 小 區(qū)內(nèi) 部配套 各名 盤 小 區(qū) 配套 既 包含有普通 內(nèi) 容，也有自己 鮮 明的 個 性， 總 之要 與 小 區(qū)風(fēng)格、生活方式相適 應(yīng) 。富 麗 碧蔓汀 一、 CLUB 雕塑 樓盤 位置 鹽 市口 開發(fā) 商 成都市金 鴻實(shí)業(yè) 有限 責(zé) 任公司 售 樓電話 66419955 66419966 66419988 開盤時間 2021 年 3 月 樓盤 價格 均價： 9000 元 /平方米 33 建筑 風(fēng) 格 現(xiàn) 代 簡潔 總 占地面 積 ： 9 畝 建筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 萬 平方米 住宅： 4 萬平米 商 業(yè) ： 約 8000 平米 總 幢 數(shù) ： 2 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 7 總戶數(shù) ： 566 戶 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 40～ 105 戶 型特點(diǎn) 主力是 70 平米的精 鉆兩 居室小 戶 型， 創(chuàng) 新的玻璃盒子 臥 室， 鉆 石 陽 臺， 配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目配套 商 業(yè) 、 會 所、游泳池、 運(yùn)動 休 閑 廣 場 、幼 兒園 ； 交通 鹽 市口 傳統(tǒng) 繁 華 地 帶 商 業(yè) 財 富中心、春熙路、 鹽 市口成都市 核心 趨 于幾大商圈 教 育 銷 售情 況 售罄 外立面， 總 平等特點(diǎn) 戶 型 二、 正 黃 四、道路交通及生 態(tài)環(huán) 境 狀況 分析 大件路，成雅高速公路，以及 規(guī)劃 中的大成都 輕軌鐵 路 五、地 塊現(xiàn)狀簡況 及 規(guī)劃條 件描述 成都市城西南新津 縣 五津 鎮(zhèn) 郫西北迎 賓 大道新城核心 區(qū) 域， 項(xiàng) 目 總 占地 約 畝 ， 總 建筑面 積 22678～ 28347 平方米，地形方正，平整 規(guī)則 ， 臨 主干道。 區(qū) 域市 場競爭 激烈，先后 30 有萬邦地 產(chǎn) 、四川 國 光房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公司、成 都置信、四川瑞升房地 產(chǎn) 有限公司等 20 多家房 產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè)來搶 占 這塊 市 場 。 新津 現(xiàn) 在需要的是：一套市 場 化的 語 言， 將 新津 擁 有的機(jī)遇和 資 源 給 市 場 以有效的 傳達(dá) ， 從 而 贏 得市 場 的共 鳴 ， 與開發(fā) 商共 謀發(fā) 展。 市 場戶 型面 積 供 應(yīng)概況 60 平米以 內(nèi) 90 平米以 內(nèi) 100 平米以 內(nèi) 120 平米以 內(nèi) 140 平米以上 一室 兩廳 兩 室 兩廳 三室 兩廳 三、四室 兩廳 四、五室以上 5% 10% 25% 40% 20% 綜 上所述，新津市房地 產(chǎn)業(yè) 由 2021 年 開 始 復(fù)蘇 后，一直 穩(wěn) 步快速 發(fā) 展。我司 發(fā)現(xiàn) ，如：江山多 嬌 、山水半 島 等 項(xiàng) 目每期房源中小 戶 型均先走完，此 對貴司 項(xiàng) 目定位是一 個較為 可行的 參 考；又如望津 閣項(xiàng) 目， 剛 推出 時 取名望族公 館 ，戶 型 區(qū)間為 129～ 200 多平米，起初 銷 售 壓 力 較 大， 經(jīng) 成都 營銷 公司 為 其形象包 27 裝及 創(chuàng) 新制定 銷 售策略之后推向市 場 ，又遇上今年上半年火爆市 場 才得以 達(dá) 到 現(xiàn)在的 90％左右的 銷 售率；由此可 見 面 對現(xiàn) 今 飛漲 的房價， 總 價是消 費(fèi) 者 購 房 時參 考的重要依據(jù)，在新津 縣 城市 場 中， 15～ 25 萬 總 價的中小 戶 型是最 為暢銷 的，目前市 場 上 尚 無一 個純 小 戶 型 項(xiàng) 目在售， 這種 市 場 特征， 對 于本 項(xiàng) 目 將 是一 個極大的機(jī)遇。在 對 五津 鎮(zhèn) 二手房 調(diào)查 中了解到， 五津 鎮(zhèn) 的二手房出售房源多以 1998 年2021 年左右的房源 為 主，而在售 樓盤 和 06 年以后房源 較 少，市 場 價格多在2400 元 /平方米左右，少 數(shù) 房源價格在 2600 以上，多 數(shù)購 房者 買來 用于自住?？?慮 到房地 產(chǎn)開發(fā) 周期，成都住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào) 整的效果估計 在今年底 會開 始 發(fā) 生明 顯變 化。 住宅：交易量有所 減 少，但價格平 穩(wěn) 上升 三季度我 縣 住宅 預(yù) 售面 積為 ， 銷 售價格集中在 1500— 2300元 /平方米，同 比二季度上 漲 了 50元 /平方米左右，均價 達(dá) 到了 1775元 /平方米。 ㈣ 、新津住房 現(xiàn)狀 和需求 依據(jù)新津 2021 年住房 狀況調(diào)查 ，至 2021 年底，全 縣 住房 總 建筑面 積為 萬平方米， 實(shí) 有住房套 數(shù) 79914套。120— 140 平方米住宅供 應(yīng)與 需求量最 為 突出，全年供 應(yīng) 量 達(dá) 到 萬平方米，占比 %，成交面 積達(dá) 到 萬平方米，占比 為 %。 ㈡ 、成都房地 產(chǎn) 市 場現(xiàn)狀 主要房地 產(chǎn) 指 標(biāo) 2021 年 1 月 — 2021年 12 月成都房地 產(chǎn)開發(fā) 相 關(guān) 指 標(biāo) 指 標(biāo) 數(shù) 指 同比 2021 年 6 月 — 2021 年 2 月 商品房竣工面 積 （萬平米） 462． 98 37． 2% ＃住 宅 310． 02 68． 1% 商品房施工面 積 （萬平米） 3600． 58 31． 7% ＃住宅 2915． 77 38． 9% 16 商品房新增供 應(yīng) 面 積 （萬平米） 533． 42 6． 4% ＃住宅 414． 29 17． 2% 商品房 銷 售面 積 （萬平米） 520． 66 23% ＃住宅 439． 5 31． 1% 商品房 銷 售 額 （ 億 元） 265． 82 36． 2% ＃住宅 203． 19 51． 3 商品房均價（元 /平方米） 4875 8． 5% ＃住宅 4534 15． 4% 2021 年成都房 產(chǎn) 市 場運(yùn) 行分析 （ 1）、 2021 年房地 產(chǎn)開發(fā) 投 資 情 況 2021 年 1 月 — 11 月，成都市房地 產(chǎn)開發(fā) 投 資 億 元，同比增 長%；其中住宅完成投 資 元，同比增 長 %。 工 業(yè) 集中 發(fā) 展 區(qū)規(guī)劃 工 業(yè) 集中 發(fā) 展 區(qū) 即“ 川浙工 業(yè)園 ”和“臺 灣農(nóng) 民 創(chuàng)業(yè) 基地” 工 業(yè) 集中 發(fā) 展 區(qū) 是全 縣 工 業(yè)發(fā) 展的主要 載 體和技 術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 的配套 產(chǎn)業(yè) 基地。 新津第三 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展 現(xiàn)狀 13 2021 年底，全 縣 完成第三 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，同比增 長 %，比上年同期提高 個 百分點(diǎn)，占全 縣國內(nèi) 生 產(chǎn)總值 的比重 為 %，比上年同期下降 1個 百分點(diǎn)。 四是工 業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展后 勁 增強(qiáng)。前三季度新津 規(guī) 模工 業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行的主要特點(diǎn) 一是 規(guī) 模企 業(yè)戶數(shù) 不 斷 增加， 為 新津工 業(yè) 的 騰飛 打下了基 礎(chǔ) 。 梨花溪 風(fēng) 景 區(qū) —— 位于永商 鎮(zhèn) 梨 園 村、 馬 鞍村，梨 樹眾 多，花 開時 如云似雪，奇香四溢。 濕 地松、柏木林 — 主要分布于永商 鎮(zhèn) 、 鄧雙鎮(zhèn) 等丘陵 鄉(xiāng)鎮(zhèn) ，多 為 人工 純 林，優(yōu)勢樹種為濕 地松、柏木，林下植被主要 為 莎草科草本植物。 (九 )、城市自然 條 件： 全 縣 森林面 積為 ，森林覆蓋率 為 26％。 ㈥ 、 城市 規(guī) 模： 全 縣 幅 員 面 積 331 平方公里， 轄 11 鎮(zhèn) 1 鄉(xiāng) ， 總 人口 萬。 ㈡ 、 城市性 質(zhì) ： 新津 中 國 西部民 營經(jīng)濟(jì) 高地 城市 結(jié)構(gòu) ： 6 ㈢ 、 新津，是一片投 資興業(yè) 的 熱 土。 針對 本 項(xiàng) 目的特性，我 們擬 采用非 隨 機(jī)抽 樣 方法中的“判 斷 抽 樣 +配 額 抽 樣 ”，同 時結(jié) 合“ 個 體 樣 本抽 樣 +群體 樣 本抽 樣 ”的 關(guān)聯(lián)調(diào)查 及交互式分析方法，其目的就是以 較 短的 時間 ， 獲 取 針對 性 極 強(qiáng)的所需 資訊 。方法的正確科 學(xué)與 否，很大程度上 決 定了我 們 所需 決 策支撐（ 結(jié)論 或建 議 ）的正確 與 否。 市 場 策 劃 的具體方法 ☆ 頭腦風(fēng) 暴法；☆德爾斐法；☆ 線 性 規(guī)劃 法；☆策 劃樹 法；☆系 統(tǒng) 分析法；☆ 綜 合分析法；☆ 邏輯 分析法；☆排除法；☆逆向思 維 法。 一、 新津 核心信息 ㈠ 、 城市 區(qū) 位及地位： 新津 縣 位于四川盆地西部、成都南部，距成都市 區(qū) 28公里，距西南航空港18公里，古有“南方 絲綢 古道第一站”之 譽(yù) ，今有“成都南大 門 ”之 稱 。城市功能定位： 近年 來 ， 新津 始 終堅 持以 經(jīng)濟(jì) 建 設(shè)為 中心， 調(diào) 整 優(yōu) 化 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為 主 線 ，先后被列入全 國鄉(xiāng) 村城市化 試 點(diǎn) 縣 、 國 家 軟 件 產(chǎn)業(yè) 化基地、 國 家 級 出口加工 區(qū) 、 國 家中 藥現(xiàn) 代化科技 產(chǎn)業(yè)園 、 國 家生 態(tài) 示范 區(qū) 、全 國 蔬菜 標(biāo) 準(zhǔn)化生 產(chǎn) 示范等。新津 縣縣 城 現(xiàn) 有城市道路 48 條 ， 總長 公里， 總 面 積 萬平方米。主要 喬 木 樹種 有 馬 尾松、 濕 地松、柏木、 青岡 、 楓楊 、喜 樹 、桉 樹 、 榿 木、 楊樹 等，主要 經(jīng)濟(jì)樹種 有柑桔、枇杷、桃、李、梨等，主要珍稀名木古 樹 有 楨 楠、 銀 杏、 黃 桷 樹 、柏木等。 為 成都平原 僅 有的市 級 森林公 園 ，位于 興義 鎮(zhèn) ，背枕羊 馬 河，距 縣 城 ， 現(xiàn) 有面 積 畝 。 經(jīng)濟(jì) 社 會 主要 發(fā) 展目 標(biāo) 地 區(qū) 生 產(chǎn)總值 96 億 元 第一 產(chǎn)業(yè) 增加 值 13 億 元 第二 產(chǎn)業(yè) 增加 值 45 億 元 工 業(yè) 增加 值 30 億 元 第三 產(chǎn)業(yè) 增加 值 12 億 元 人均地 區(qū) 生 產(chǎn)總值 4200 美元 地 區(qū) 生 產(chǎn)總值 年均增幅 % 第一 產(chǎn)業(yè) 年均增幅 5% 第二 產(chǎn)業(yè) 年均增幅 16% 工 業(yè) 增加 值 年均增幅 18% 第三 產(chǎn)業(yè) 年均增幅 13% 一、二、三次 產(chǎn)業(yè) 增加 值 比重 8:57:35 單 位地 區(qū) 生 產(chǎn)總值 能源消耗比“十五”期末降低 25% 城市化率 70% 固定 資產(chǎn) 投 資 增速 25% 社 會 消 費(fèi) 品零售 總額 增速 14% 10 地方 財 政收入 10 億 元 地方 財 政收入年均增幅 18% 城市居民人均可支配收入增幅 9% 農(nóng) 民人均 純 收入增幅 % 人口自然增 長 率 3‰以 內(nèi) 人均期望 壽 命 77 歲 年度城 鎮(zhèn) 登 記 失 業(yè) 率 4%以 內(nèi) 基本社 會 保障覆蓋率 90% 應(yīng) 用技 術(shù)研 究 與開發(fā)資 金占 縣級財 政支出的比例 % 恩格爾系 數(shù) 加 權(quán) 平均 值 38% 新增 勞動 力平均受 教 育年限 13 年 城市居民人均住房建筑面 積 30 平方米 農(nóng) 村居民人均 磚 混 結(jié)構(gòu) 住房面 積 35 平方米 工 業(yè)廢 水排放 達(dá)標(biāo) 率 99% 工 業(yè) 煙 塵 排放 達(dá)標(biāo) 率 95% 工 業(yè) 固體 廢 物 綜 合利用率 99% 城市生活 污 水集中 處 理率 90% 城 區(qū) 生活 垃 圾無害化 處 理率 100% 全 縣綠 化覆蓋率 29% 全 縣 森林覆蓋率 22% 農(nóng) 村 飲 用水源水 質(zhì)達(dá)標(biāo) 率 80% 11 城 區(qū) 空 氣質(zhì) 量 Ⅱ 今年以 來 ，新津 緊緊圍繞 市委、市政府和 縣 委、 縣 政府“三新突破年”工作目 標(biāo) ， 積極實(shí) 施“工 業(yè) 強(qiáng) 縣 、三 產(chǎn)興縣 、城建 靚縣 ”發(fā) 展 戰(zhàn) 略，加大招商引 資 力度，經(jīng)濟(jì) 建 設(shè) 步伐加快， 總 體 實(shí) 力 進(jìn) 一步提高，全 縣規(guī) 模工 業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn) 了持 續(xù) 快速健康 發(fā) 展。其中，食品工 業(yè) 完成工 業(yè)產(chǎn)值 億 元，增 長 ％，占全 縣 比重 ％；化工 產(chǎn)業(yè) 完成工 業(yè)產(chǎn)值 元，占全 縣 比重的 ％；路 橋構(gòu)件及機(jī)械 產(chǎn)業(yè) 完成 產(chǎn)值 元，增 長 ％，占全 縣 比重的 ％。 新津 農(nóng)業(yè) 2021 年以 來 ，新津 縣 委、 縣 政府 認(rèn)真貫徹 中央和省委、市委有 關(guān)農(nóng) 村 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展方 針 、政策，制定了切 實(shí) 有效的措施，加大了 對農(nóng)業(yè) 生 產(chǎn) 投入力度， 農(nóng) 村改革 繼續(xù) 深化， 農(nóng)業(yè) 生 產(chǎn)穩(wěn) 步 發(fā) 展， 農(nóng) 民收入大幅增 長 ，消 費(fèi) 水平明 顯 提高，生活 質(zhì) 量不 斷 改善。 在 該規(guī)劃 中，岷江新城毗 鄰 大件路 和高速路，呈 帶狀 分布， 將發(fā) 展 為 集居家、辦 公、休 閑為 一體的