【正文】 章： 新津 投 資環(huán) 境 房地 產(chǎn)項(xiàng) 目特有的地域 屬 性， 決 定了我 們對(duì) 每 個(gè)調(diào)研 的房地 產(chǎn)項(xiàng) 目所 處 的城市投 資環(huán) 境均要站在全景式和 歷 史感的高度， 對(duì) 其城市 區(qū) 位、城市 現(xiàn)狀 、人文 歷史、 發(fā) 展 規(guī)劃 、社 會(huì) 及 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展等 資訊進(jìn) 行全面深度的系 統(tǒng) 描述和 調(diào)研 。新津有西部 對(duì) 臺(tái)交流合作的平臺(tái)四川新津臺(tái) 灣農(nóng) 民 創(chuàng)業(yè)園 ，有省 級(jí)開發(fā)區(qū) 四川新津工 業(yè)園區(qū) ， 并 正在 積極 打造成都南部物流中心， 為 承接外 資 西移、 內(nèi)資 西 進(jìn) 提供了良好 載 體。 ㈦ 、 城市交通： ㈧ 、 新津 縣 位于成都平原南端 ,是川西南交通 樞紐 。 新津 縣屬亞熱帶 常 綠闊 葉林 區(qū) ，由于人 為 活 動(dòng)頻 繁和五十年代的 “大 砍 大伐 ”致使原始植被 徹 底破壞，目前所 能 見 到的都是 經(jīng)過 “大 砍 大伐 ”后 殘 留下 來 的次生林分和通 過 人工 營 造的人工林分。 道 教勝 地 —— 老君 廟 。 南河竹海 風(fēng) 光 帶 —— 倚城面山的南河段 長約 公里，河面 寬闊 ，水流平 緩 ，風(fēng) 光 綺麗 ， 既 是 連 接 縣內(nèi) 主要旅游景點(diǎn)的 紐帶 和 黃 金水道，又是 舉辦傳統(tǒng)龍 舟 競渡的好地方。新增 規(guī) 模企業(yè) 累 計(jì) 完成工 業(yè)總產(chǎn)值 億 元， 凈 增 ，拉 動(dòng) 我 縣規(guī) 模工 業(yè)產(chǎn)值 增 長 百分點(diǎn)。泰 華實(shí)業(yè) 、琪 樂 塑 業(yè) 、事豐 醫(yī)療 、恒力磁材、新筑 12 路 橋 等 龍頭 企 業(yè) 均大力 實(shí) 施技 術(shù) 改造， 為 工 業(yè)經(jīng)濟(jì) 持 續(xù) 快速 發(fā) 展打下了 堅(jiān)實(shí) 的基礎(chǔ) ，工 業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展后 勁進(jìn) 一步增強(qiáng)。 ㈠ 、新津 縣 城 總 體 規(guī)劃資訊 規(guī)劃概況 三大新城 組團(tuán)發(fā) 展是新津打造山水城市的核心思路， 為 了突出各 組團(tuán) 自身特色，新津在城市建 設(shè) 上 規(guī)劃 了“三大新城”的 藍(lán)圖 。在“全域成都”理念的指 導(dǎo) 下，我市破除城 鄉(xiāng) 二元體制下的各 種 束 縛 ，在推 進(jìn) 城 鄉(xiāng) 一體化道路上取得了一些成 績 。 2021 年五城 區(qū) 供 應(yīng) 商品房 萬平方米，增 長 %，成交商品房 萬平方米，增 長 %，市 場總體表 現(xiàn)為 供求 兩 旺的局面。 分價(jià)位供求情 況 2021 年， 五城 區(qū) 商品房價(jià)格大幅度上 揚(yáng) ，同比 2021 年 統(tǒng)計(jì) 的 3680 元 /平米上 揚(yáng) 至 5000 元 /平米，上 漲 幅度 達(dá) 25％， 這 是成都房地 產(chǎn) 市 場 高速 發(fā) 展 5年來 的一 個(gè)頂 峰， 現(xiàn)階 段由于 國 家一系列 關(guān) 于土地、 開發(fā) 程序、 資 金 鏈 、利息等一 20 系列宏 觀 手段的 調(diào) 控，成都房地 產(chǎn) 市 場進(jìn) 入 11月以后交易量大幅度萎 縮 ，但由于成都市 為 中 國 西部中心核心城市， 剛 性需求 極 大，相信 這 是一 個(gè)較為 理性的 調(diào)控 階 段， 2021 年成都市 場將趨 于平 穩(wěn) 健全， 隨 著 2021 年 奧運(yùn)會(huì) 的 開 幕，成都房 產(chǎn) 市 場 的寒冬 將 很快 過 去。其中，根據(jù) 2021 年末新津不同收入水平家庭 結(jié)構(gòu) 比例， 規(guī)劃 期 內(nèi) ， 應(yīng) 建 設(shè) 商品住房 390 萬 平方米，建 設(shè) 拆遷 安置房 120 萬平方米， 經(jīng)濟(jì) 適用住房 萬平方米，建 設(shè) 廉租住房 方米。 前三季度住宅走 勢(shì)數(shù) 據(jù)表： 類 型 1— 3月 4— 6月 7— 9月 累 計(jì) 預(yù) 售面 積 （萬平方米） 銷 售面 積 （萬平方米） 銷 售 總額 （萬元） 6486 6070 住宅價(jià)格（ 元 /平方米） 1640 1725 1775 二、近期 國 家及成都房地 產(chǎn)業(yè) 相 關(guān) 政策法 規(guī) （一）宏 觀 政策 住宅土地使用 權(quán) 70 年期 滿 后自 動(dòng)續(xù) 期 物 權(quán) 法三大明晰政策 將 影 響 成都 樓 市 發(fā) 展 2021 年成都房 產(chǎn) 市 場運(yùn) 行 應(yīng) 考 慮 的主要政策因素影 響 關(guān) 于 開 展房地 產(chǎn) 市 場 秩序 專項(xiàng) 整治的通知 八部委 從 4 月下旬起全面 開 展房地 產(chǎn) 市 場 秩序 專項(xiàng) 整治行 動(dòng) ，重點(diǎn)打 擊 房地 產(chǎn)領(lǐng) 域涉及的違 法 違規(guī) 、 權(quán)錢 交易行 為 ，力 爭 使市 場 秩序明 顯 好 轉(zhuǎn) 。 D：二手房市 場 仍 會(huì)穩(wěn) 步 發(fā) 展 E：租 賃 市 場將進(jìn) 一步走向 規(guī) 范 25 2021 年系列政策 對(duì) 住房租 賃 市 場沒 有造成 顯 著影 響 ，成都租 賃 市 場 依然活 躍 ，租金水平略有上 漲 但 漲 幅不大，房屋租售比 穩(wěn) 定在 3%_4%之 間 ，租金收益率 還屬 正常范 圍 ，租 賃 市 場穩(wěn) 步發(fā) 展。價(jià)格 區(qū)間 在 2501000 元。而房地 產(chǎn) 市 場 也 開 始提出 5+2 的生活 概 念，新津的 購買 群體也表 現(xiàn) 出 購買 目的多 樣 化的特點(diǎn)。同 時(shí) ，再加上 慘 烈的市 場競爭 、消 費(fèi) 者的日益成熟和市 場環(huán) 境的不 斷規(guī) 范，新津房地 產(chǎn)將 由粗放型 經(jīng)營 向集 約 化 經(jīng)營轉(zhuǎn)變 ， 將 由只注重生 產(chǎn) 、 銷 售向注重 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 的 個(gè) 性化、多元化、智能化、市 場 化及居家生 態(tài) 化等方向 發(fā) 展。 趨勢(shì) 一：供 應(yīng) 加大，需求回落，供求 總 量回到平衡面上 趨勢(shì) 二： 2021年五津商品房價(jià)格 漲 幅放 緩 ，但已 經(jīng) 攀高的房價(jià)不 會(huì) 下跌。 新津 區(qū) 域市 場 的正式 啟動(dòng) 已在 2021 年末 顯 端倪， 隨 著 2021 年新津 區(qū)域 內(nèi) 大量土地投放市 場 ， 區(qū) 域 競爭 激烈，而 區(qū) 域市 場 也 將 迅速成熟，而本 項(xiàng) 目作為區(qū) 域市 場 先行者， 應(yīng)抓 住市 場時(shí) 機(jī)，以高品 質(zhì) 差 異 化社 區(qū) 的形象強(qiáng) 勢(shì)進(jìn) 入市 場 ，以短平快的方式 贏 得 項(xiàng) 目 開發(fā) 的成功。 32 六、地 塊 及 區(qū) 域原生價(jià) 值發(fā)現(xiàn)與 分析 本 項(xiàng) 目地 塊區(qū) 域有三大 開發(fā) 價(jià) 值 ， 一是新津城北新改造的大件路至成都出入口， 一是政府多年 規(guī)劃 的 川浙工 業(yè)園 核心位置。公交 1 27． 34． 60、 6 72． 7 9343 等，地 鐵 3號(hào)線 九眼 橋 站 商 業(yè) 九眼 橋 、川大、磨子 橋 等幾大商圈 教 育 川大，川音 ….. 銷 售情 況 85％ 外立面， 總 平等特點(diǎn) 戶 型 三、 藍(lán) 光、 凱麗 美域 樓盤 位置 金牛 區(qū)蘇 坡 鄉(xiāng)清 江村 5組 (金沙西 單 商 場 旁 ) 開發(fā) 商 藍(lán) 光 售 樓電話 02887329988 開盤時(shí)間 2021 年 1 月 9 日 樓盤 價(jià)格 均價(jià)： 約 6300 元 /平方米 建筑 風(fēng) 格 中高 檔 精品 電 梯小 戶 型 總 占地面 積 ： 32 畝 建筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 17 萬 平方米 住宅： 17 萬平米 商 業(yè) ： 總 幢 數(shù) ： 7 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 5 總戶數(shù) ： 2021 戶 左右 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 55～ 131 戶 型特點(diǎn) 主力是 90 平米的 兩 居室小 戶 型， 實(shí) 得率 為 產(chǎn)權(quán) 面 積 的 119～ 129％ 配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目配套 中小 學(xué) :川 師 大 實(shí)驗(yàn) 外 國語學(xué) 校、 貝 森小 學(xué) 、 青 羊 實(shí)驗(yàn) 中 學(xué) 、 青 羊 藝術(shù) 院校 ,幼 兒園 :財(cái) 大幼 兒園 ,綜 合商 場 :西 單 商 場 、 國 美 電 器、百安居 ,銀 行 :農(nóng)業(yè)銀 行、工商 銀 行 ,醫(yī) 院 :金沙 醫(yī) 院、 滿 地可 醫(yī) 院 35 交通 (臨 近地 鐵 4號(hào)線 )東 起 龍 泉西河，西至 溫 江科技 園區(qū) ，地 塊 周 邊區(qū) 域 設(shè) 有金沙 車 站、 蘇 坡 橋 2個(gè)地 鐵車 站。本 項(xiàng) 目配套要想做出 個(gè) 性， 這 必 須與 小 區(qū)檔 次、 風(fēng) 格向 協(xié)調(diào) ，若定位于中高 檔 物 業(yè) ，可配 備 一些高品 質(zhì) 配套如：恒 溫 泳池、 運(yùn)動(dòng)設(shè) 施、休 閑會(huì)所、 兒 童嬉 戲 地、老者活 動(dòng)場 所等。 八、本 項(xiàng) 目 對(duì)應(yīng)區(qū) 域 類 比 樓盤 深度 調(diào)研 說 明： 為 更 為 深入的 認(rèn)識(shí) 新津 片 區(qū) 房地 產(chǎn) 市 場 供 給 特性，我 們 在原有 內(nèi) 容基 礎(chǔ) 上增加了 對(duì)區(qū) 域及 類 比 區(qū) 域在售 樓盤 的 調(diào)研 及 銷 售情 況 的深入分析，以期 為本 項(xiàng) 目定位提供 來 自于市 場 的直接支撐。 物 業(yè) 價(jià)格 點(diǎn) 評(píng) ： 38 從 以上各 樓盤 價(jià)格 來 看，由于 區(qū) 域不同，價(jià)格也有 較 大 區(qū)別 。富 麗 碧蔓汀 5 25% 60～ 113 通 過對(duì) 以上 樓盤 容 積 率、 綠 化率的 調(diào)查 ，市 區(qū)樓盤 容 積 率高， 綠 化率偏低，戶 型偏 緊湊 且 給 予客 戶 的 實(shí) 用面 積總 價(jià)， 偷換 灰空 間 的做法是 現(xiàn) 今此 類樓盤 的常用 產(chǎn) 品策略，但土地 資 源是不可再生 資 源， 為 了最大限度的 實(shí)現(xiàn) 本 項(xiàng) 目的土地價(jià)值 ，就必 須 加強(qiáng)土地 開發(fā) 強(qiáng)度。 一、 CLUB 雕塑 二 、 正 黃 —— 眾 弈禾 誠 31 精要提示： 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調(diào)查 、 臨 界 狀況調(diào)研 、周 邊 市政配套 調(diào)查 、道路及 環(huán) 境 狀況調(diào)查 、地 塊現(xiàn)狀 及 規(guī)劃條 件 調(diào)查 、 項(xiàng) 目所在街 區(qū) 片 區(qū)規(guī)劃調(diào)研結(jié)論 一、 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調(diào)查 本 項(xiàng) 目位于成都市城西南新津 縣 五津 鎮(zhèn) 郫西北迎 賓 大道新城核心 區(qū) 域，人文生 態(tài) 上佳， 屬 于城市未 來發(fā) 展?jié)摿Π?塊 ，是居家享受的 風(fēng) 水 優(yōu) 地。 趨勢(shì) 六： 2021年五津商品房供 應(yīng)區(qū) 域特征 將 更加明 顯 ，城 區(qū) 高 層 化，多 層 郊區(qū) 化，同 時(shí)電 梯物 業(yè) 供 應(yīng) 量也 將 逐步增大。 如今， 新津 華 源 鎮(zhèn) 強(qiáng) 勁 的 發(fā) 展 態(tài)勢(shì) 、大件路的 擴(kuò) 建、大成都圈 層 的城市 擴(kuò) 容，加上成都市 對(duì) 新津的重新定位以及新津自身的 優(yōu)勢(shì) ，使新津 經(jīng)濟(jì) 面 臨 再次起 飛 的大好機(jī)遇。 面 積 供 應(yīng) 主要集中在 110 平米的三室及 140 平米之 間 的四室之 間 。 第二， 當(dāng) 地人群 對(duì)樓盤 品 質(zhì) 要求不是很高，只希望在 現(xiàn) 有的居住情 況 有所提高，較 容易 滿 足。 這預(yù) 示著成都房地 產(chǎn)業(yè) 投 資 今后 13 年 會(huì)處 在相 對(duì) 平 穩(wěn) 的 發(fā) 展之中，但投資 增 長 的 變 化幅度不 會(huì) 很大，而投 資 的 絕對(duì)值 仍 會(huì) 有 較 大幅度的增加，即投 資規(guī)模 并 不 會(huì)減 少，市 場競爭 也不 會(huì) 弱化， 將會(huì) 呈日益激烈的 趨勢(shì) 。 從 去年的房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展看 ，如果今年宏 觀調(diào) 控繼續(xù)穩(wěn) 健偏 緊 的政策 導(dǎo) 向， 2021 年成都房地 產(chǎn) 市 場 仍 會(huì) 得以 穩(wěn) 步 發(fā) 展，市 場規(guī) 模 會(huì)繼續(xù) 有所擴(kuò) 大，但增 長 速度可能 會(huì)趨 向 減緩 。同 時(shí) ，受普通住房 優(yōu) 惠 標(biāo) 準(zhǔn)的影 響 ，中小面 積 的住房逐漸 成 為 住房市 場 供 應(yīng) 的主體。 從 價(jià)格差 來 看， 龍 泉等地 與 主城 區(qū) 最具 競爭 力，但 從 利好的因素看， 華陽 的升 值 空 間 更大； 溫 江的價(jià)格主要依靠 區(qū) 域 內(nèi) 大 盤帶動(dòng) ，市 場 的吸 納 能力 還 有待 進(jìn)一步 驗(yàn)證 。二 環(huán) 以外成 為 住宅市 場 主力供求 區(qū) 域， 區(qū) 域住宅供 應(yīng) 和成交量分 別 占 總 體市 場 的 %、 19 %。 15 第三章、成都房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 調(diào)研 精要提示： 成都房地 產(chǎn) 市 場 的沿革和 現(xiàn)狀 、最新房地 產(chǎn)業(yè) 政策、成都土地市 場 分析、成都房地 產(chǎn) 市 場 整體 運(yùn) 行 狀況 、成都房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展 趨勢(shì) 分析 一、成都房地 產(chǎn) 市 場 的沿革及 現(xiàn)狀 ㈠ 、 成都房地 產(chǎn) 市 場 沿革 成都房地 產(chǎn) 市 場 起步于 20世 紀(jì) 90年代初期，基本 與 全 國 房地 產(chǎn) 市 場 同步 發(fā) 展，同 樣經(jīng)歷 了上世 紀(jì) 90年代的泡沫 與 低谷 時(shí) 期，直到 1998年伴 隨 著全 國 房地 產(chǎn) 市 場開 始 復(fù)蘇 后，由 1999年起得到 穩(wěn) 步快速 發(fā) 展。南河新城地 處規(guī)劃區(qū) 西部，沿南河 兩 岸分布，依托南河美景，逐步建 設(shè) 成以高 尚 住宅 為 主的生活居住 區(qū) 。 農(nóng) 民生活消 費(fèi)