【正文】 通 過對 以上 調(diào)研 成果的分析，我 們選 取了 部分在售 項 目的相 關(guān)數(shù) 據(jù) 進 行了 統(tǒng)計 ，得到本 區(qū) 域及 類 比 區(qū) 域房地 產(chǎn) 市 場 供 給 及其 銷 售特征。 綜觀 目前 電 梯公寓房地 產(chǎn) 市 場 ， 經(jīng)過 幾年的 發(fā) 展， 這類 物 業(yè) 也逐 漸 被消 費 者所能接受， 并 越 來 越成熟。價格是 經(jīng)濟 活動 中永恒的主 題 之一，也是 決 大多 數(shù)購 房者最 為關(guān) 心的 數(shù) 字。 這對 于本項 目而言，更是起到 畫龍 點睛作用，通 過對 室外硬 質(zhì) 景 觀 的 營 造 與 之自然景 觀 相輝 映，能 夠較 大幅度地提升本 項 目品 質(zhì) 。 綠 化的特點 點 評 ： 小 區(qū)綠 化布局有多 種 方式，比如：中庭集中 綠 地、 組團綠 地、河 濱綠 化 帶 、道路 綠 化 帶 、院落在旁 綠 地等，本 項 目小 區(qū)綠 化布局需 與 建筑布局、景 觀 布局 綜合考 慮 。比如：某些社 區(qū) 推崇一 種 健康 綠 色的生活方式，在小 區(qū) 配套中除配 備 有普通 會 所外， 還單獨 修建了健身房、恒 溫 泳池、有 氧 俱 樂 部、壁球館 、 兒 童 樂園 羽毛球 館 、 籃 球 場 、棋 藝館 、 乒乓 球 館 等多 種運動設(shè) 施 設(shè)備來滿 足人 們對運動 的需求。在保障小 區(qū) 品 質(zhì) 的前提下，提高容 積 率的， 并 增加高品 質(zhì) 的小 區(qū)園內(nèi) 景 觀 ，才能體 現(xiàn) 出高 檔樓盤 的品 質(zhì) ；因此，建 議 本 項 目向有關(guān) 部 門 提交申 請 ，提高 項 目容 積 率， 爭 取 做到 5左右，本 報 告另有章 節(jié)將對 本 項目 經(jīng)濟 效益 進 行分 別 容 積 率的 測 算， 發(fā) 展商可 對 不同容 積 率的的 經(jīng)濟 效益做一 參 37 考。 商 業(yè) 解放北路商圈、荷花池、五 塊 石商圈 教 育 中小 學(xué) :花圃路小 學(xué) 、六中、八中、十三中、 電 子科大等 銷 售情 況 未 開盤 外立面， 總 平等特點 戶 型 類 比 樓盤 主要 經(jīng)濟 指 標對 比分析 項 目 容 積 率 綠 化率 戶 型 區(qū)間 雕塑 7 25% 40～ 105 正 黃 上嶺 25% 35～ 96 藍 光、 凱麗 美域 5 25% 55～ 131 藍 光 商 業(yè) 羊西 線 、一品天下等 教 育 財 大 ……... 銷 售情 況 25％ 外立面，總 平等特點 戶 型 四、 藍 光 上嶺 樓盤 位置 錦 江 區(qū) 一 環(huán) 路南一段老 馬 路 開發(fā) 商 四川正 黃 置 業(yè)發(fā) 展有限公司 售 樓電話 開盤時間 2021 年 10 月 樓盤 價格 均價： 約 8500 元 /平方米 建筑 風(fēng) 格 中高 檔 精品 電 梯小 戶 型 總 占地面 積 ： 10 畝 建 筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 3 萬 平方米 住宅： 萬平米 商 業(yè) ： 約 2021 平米 總 幢 數(shù) ： 2 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 總戶數(shù) ： 437 戶 車 位比例： 1： 物管： 元 34 戶 型面 積 35～ 96 戶 型特點 主力是 63～ 75 平米的 兩 居室小 戶 型，小而 優(yōu) 雅 ”、 “鬧 中取 靜 ”的居家感受 配套 設(shè) 施 項 目配套 中小 學(xué) :四川大 學(xué) 、四川音 樂學(xué) 院、四川 藝 校、成都七中、成都 12中、 龍 江路小 學(xué) ,幼 兒園 :空 軍 直 屬 機 關(guān) 幼 兒園 、成都幼 師實驗 幼 兒園 ,綜 合商 場 :好又多、家 樂 福、世 紀聯(lián)華 、友 誼 百 貨 、仁和春天、 國 美、百 腦 匯 ,銀 行 :工商 銀 行、 農(nóng)業(yè)銀 行、中 國銀 行、招商 銀 行等 交通 由于 項 目 臨 近一 環(huán) 路，交通十分便捷。上嶺 三 、 藍 光、 凱麗 美域 四 、 藍 光 七、本 項 目 對應(yīng) 成都 類 比 樓盤調(diào)研 通 過對 成都 類 比 區(qū) 域 樓盤 的 調(diào)查 及 研 究，我 們 力 圖尋 找到 它們 在物 業(yè)類 型、建筑形 態(tài) 、等方面的 閃 光點， 這將為 本 項 目 開發(fā) 提供 來 自于供 應(yīng) 市 場 的重要 參 考。 三是距離新津汽 車 客 運總 站 僅 100 米左右 這 三點 為 本 區(qū) 域 開發(fā)項 目的 開發(fā) 支撐點。為 小高 層電 梯公寓 組 成的 現(xiàn) 代 寬 景建筑體。 二、 臨 界 狀況 分析 本 項 目 與 迎 賓 大道 與 大件路相 連 ，大件路通 車 后是新津至成都除高速路之外的另一快速通道， 屆時將 有新津 — 成都 95％的 車輛 通 過項 目 門 口， 這對 于本 項目 是一 個 非常利好的消息； 與 川浙工 業(yè)園 相 鄰 ； 與 市政府 規(guī)劃 打造的核心工 業(yè)園相望。 第四章、 項 目 概況與 所在街 區(qū) 功能分析 房地 產(chǎn)項 目的 環(huán) 境 調(diào)研 ，包含了宏 觀 、中 觀 、微 觀 三大 層 面，本章 節(jié) 主要調(diào)研 目的即 對項 目所 處區(qū) 域 環(huán) 境和 項 目 概況進 行微 觀層 面上的 現(xiàn)場環(huán) 境 調(diào)研 ，其作用在于 為發(fā) 展商和策 劃 人在后期策 劃 工作中 全面客 觀 的了解 來 自于 現(xiàn)場 客 觀層 面上的感性 認識 和相 關(guān)資訊 支撐。 政府近期 試圖 通 過 一系列宏 觀調(diào) 控政策限制房地 產(chǎn) 市 場 的 過熱發(fā) 展，作為 西部地 產(chǎn) 市 場發(fā) 育程度最高的城市，成都市所受影 響將 更 為 明 顯 ，因此我 們 在工作 過 程中 應(yīng) 根據(jù)各政策 進 行深入分析 并進 行合理 應(yīng)對 ， 盡 力 縮 小其 負 面影 響 。 ㈡ 、新津房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 狀況對 本 項 目投 資開發(fā) 的 啟 示 房地 產(chǎn) 市 場 整體 環(huán) 境、 發(fā) 展 態(tài)勢較 佳， 為項 目 開發(fā)帶來 機 會 。 六、新津房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 結(jié)論綜 述及其 對 本 項 目投 資開發(fā)啟 示 ㈠ 、新津房地 產(chǎn) 市 場環(huán) 境 結(jié)論綜 述 五津 鎮(zhèn)為 新津的中心城 鎮(zhèn) ， 與 川浙工 業(yè)園鄰 近、南河 為 房 產(chǎn)開發(fā) 支撐點，并圍繞 支撐點 開發(fā) 高 尚 住宅地 產(chǎn) ， 開發(fā) 面 積 幅 線擴張 。 趨勢 五： 2021年五津房地 產(chǎn) 市 場 供 給 分散 化、大 盤 化特征 將 更加明 顯 。 趨勢 三：商品房市 場 需求潛力巨大，市 場 需求 斷層 不 會 出 現(xiàn) 。 我 們 根據(jù) 對 新津近年房地 產(chǎn) 市 場 的 發(fā) 展走 勢進 行分析， 總結(jié) 出五津房地 產(chǎn) 市場 近期 發(fā) 展的幾 個 具體 趨勢 。新津已是蓄 勢 待 發(fā) 。 2021 年 開 始，新津 初次 發(fā) 力 —— 推出 規(guī) 模宏大的川浙工 業(yè) 園 ，本 應(yīng) 一 舉扭轉(zhuǎn) 前期被 動 的格局，但 新津房地 產(chǎn) 卻 為抓 住機遇在 產(chǎn) 品上推 陳 出新，市 場 上 產(chǎn) 品嚴 重同 質(zhì) 化，如 2021 年的的南河美景花 園 、和睦人家、津都花城、井上 陽 光、都市 風(fēng) 景、津城 綠 地、 靜 水 樓 臺、南 橋 新天地、萬邦金地 閣 等多 個項 目，均未造 29 成大的市 場 影 響 ，未能作出價格品 質(zhì) 差，致使新都房 產(chǎn) 失去了向大成都靠 攏 的一次良機。 五、新津房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展分布分析 新津 位于成都的近郊， 區(qū) 位上有著先天的 優(yōu)勢 。可以肯定今后幾年新津房地 產(chǎn) 投 資開發(fā)繼續(xù) 保持 總 量 擴 大，增速高位 運 行的特點。而 90平米以下的 戶 型市 場 供 應(yīng) 量 較 少。 主要提倡 舒適、享受型居所 ，另一 極 功能 緊湊 型居室 較 少，更無 純 中小 戶 型 項 目在售 。 趨 于目前 僅為 初步 階 段，市 場 反映 較為 平 靜 ，市 場 群體 購買 目的仍以第 一居所 為 主， 購買 人群 來 源于成都、外地、本地、三州，分 別 占 65%、 15%、 15%、 5%。 ㈢ 、新津市 場購買 群體 概況 2021 年之前，新津基本的 購買 群體 為 本地原住居民 約 55％，外地 約 45％ ，以第一居所 為購買 目的，所占比 約 75%； 2021 年 隨 著成都 區(qū) 域的房價逐步上升，非新津 區(qū) 域人群在新津 購買 住宅比例 驟 然放大 約 占 45%，仍以第一居所 為 主；2021 年，新津 開 始加大 舊 城改造制度，快速 發(fā) 展 區(qū) 域 經(jīng)濟 ，以旅游 資 源吸引了眾 多商家前 來 投 資 。 現(xiàn) 二手房市 場 所售 戶 型，比 較 好 賣 的 戶 型 為 8090 平方米 左右 的套二 戶 型。 第一，他 們 比 較 熟悉 當(dāng) 地房 產(chǎn) 市 場 情 況 ， 對開發(fā)項 目也知根知底， 沒 有后 顧 之 憂 。一些 06年后新房出租價格可 達 800 元左右。在出租方面，出租的房源多 各 種戶 型均有 ， 戶 型 區(qū)間 在 45200 平方米。 26 ㈡ 、 2021 年 — 2021 年新津二手房市 場 投 資 走 勢 分析 新津 五津 鎮(zhèn) 由 于 有川浙工 業(yè)園 工 業(yè)經(jīng)濟 做支持，因此其二手房市 場 比 較 活躍 。 2021 年起至今，新津房價的上升 態(tài)勢并沒 有放 緩 ，呈 現(xiàn) 出小 大 幅上 揚 走勢 。 四、近年新津房地 產(chǎn) 市 場 整體 運 行 狀況 ㈠ 、 2021— 2021 年新津房地 產(chǎn) 投 資 走 勢 分析 表 1：新津 五津 鎮(zhèn) 房地 產(chǎn) 投 資 增幅走 勢圖 新津商品住宅價格走勢6509501100180027002700180011009506500500100015002021250030002021年 2021年 2021年 2021年 2021年價格走勢柱形圖 2 點 評 ： 從圖 中可以看出，新津房地 產(chǎn) 投 資 增 長 速度 從 2021 年起至 2021 年驟 升 達 3 倍多， 2021 年仍在高位 運 行。 C：中期房價 漲 幅 將趨 于平 緩 2021 年底成房指 數(shù)值 同比增幅也呈明 顯 的回落 趨勢 ，表明商品房價格上 漲 已逐 漸減緩 。 B：住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)將 于 2021 年 開 始 發(fā) 生明 顯變 化 從 2021 年 6 月 1 日起，中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地年度供 應(yīng) 量不得低于居住用地供 應(yīng)總 量的 70%。 盡 管近期 國 家 調(diào) 控政策 頻 繁出臺，市 場 潛在 變數(shù) 增加，但是 開發(fā) 商 總 體上仍看好成都未來 市 場 前景，去年成都市房地 產(chǎn)開發(fā) 投 資額 逐月增加，地 購 置面 積 大幅增 長 ，商品房施工面積 大幅增 長 ，投 資 增幅呈逐月走高的 態(tài)勢 。 建 設(shè) 部：廉租房是今年房地 產(chǎn) 宏 觀調(diào) 控重點 23 建 設(shè) 部 將 采取四 項 措施推 動 建筑 節(jié) 能 成都市 國 土 資 源局出臺《成都市集體建 設(shè) 用地使用 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 管理 辦 法 (試 行 )》 國 土 資 源部首次明確 “兩 限房 ”將納 入住房保障 國務(wù) 院重拳收 緊 新 開 工 項 目 國務(wù) 院：城 鎮(zhèn) 居民不得到 農(nóng) 村 購買 小 產(chǎn)權(quán) 房 （ 二 ） 、土地市 場 政策 城 鎮(zhèn) 土地使用 稅 提高 兩 倍，外 資 企 業(yè)納 入征收范 圍 國 土 資 源部 發(fā) 布全 國 工 業(yè) 用地出 讓 最低價 標 準 國稅 局：《 關(guān) 于房地 產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè) 土地增 值稅清 算管理有 關(guān)問題 的通知》 國稅 局： 隱 形 轉(zhuǎn)讓 土地也需 繳 交易 稅 國 土部 :加大 閑 置土地 處 置力度特 別 是房地 產(chǎn)領(lǐng) 域 國 土 資 源部：土地出 讓 不得 對競買 者 設(shè) 限 國 土 資 源部等 發(fā) 布《土地 儲備 管理 辦 法》 （ 三 ） 、二手房市 場 政策 建 設(shè) 部：二手房 資 金 監(jiān) 管待落 實 ，警惕房款被挪用 成都市二手房 網(wǎng) 上交易 將 于近期 試 行 國 家 稅務(wù)總 局：二手房裝修 費納 入契 稅 裝修范 圍 新 規(guī) 出 爐 ： 12 月 1 日起外 資 炒二手房下月起全面受限 （ 四 ） 、金融政策 2021 年 6 次加息情 況 表 （ 全年 6 次加息 調(diào) 整情 況 ） 2021 年 10 次上 調(diào) 人民 幣 存款準 備 金率情 況 表 央行 銀監(jiān)會聯(lián) 合 發(fā) 布房地 產(chǎn)調(diào) 控新政 央行 銀監(jiān)會 明確以 戶為單 位 執(zhí) 行第二套房 貸 政策 外 資銀 行近期 啟動 房 貸 ，最高八成最 長 期限 30 年 （ 五 ） 、 針對開發(fā) 商的政策 《 關(guān) 于征求 90 平方米以下住宅 設(shè)計 要點 (征求意 見 稿 )意 見 的函》予以 廢 止，建 設(shè) 部要求各地 嚴 格遵守 ”90 平米 ”“70%指 標