【正文】 定位以及新津自身的 優(yōu)勢 ，使新津 經(jīng)濟(jì) 面 臨 再次起 飛 的大好機(jī)遇。 —— 眾 弈禾 誠 31 精要提示： 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調(diào)查 、 臨 界 狀況調(diào)研 、周 邊 市政配套 調(diào)查 、道路及 環(huán) 境 狀況調(diào)查 、地 塊現(xiàn)狀 及 規(guī)劃條 件 調(diào)查 、 項(xiàng) 目所在街 區(qū) 片 區(qū)規(guī)劃調(diào)研結(jié)論 一、 區(qū) 位、所 屬 地、街道 調(diào)查 本 項(xiàng) 目位于成都市城西南新津 縣 五津 鎮(zhèn) 郫西北迎 賓 大道新城核心 區(qū) 域，人文生 態(tài) 上佳， 屬 于城市未 來發(fā) 展?jié)摿Π?塊 ，是居家享受的 風(fēng) 水 優(yōu) 地。富 麗 碧蔓汀 5 25% 60～ 113 通 過對(duì) 以上 樓盤 容 積 率、 綠 化率的 調(diào)查 ，市 區(qū)樓盤 容 積 率高， 綠 化率偏低，戶 型偏 緊湊 且 給 予客 戶 的 實(shí) 用面 積總 價(jià)， 偷換 灰空 間 的做法是 現(xiàn) 今此 類樓盤 的常用 產(chǎn) 品策略，但土地 資 源是不可再生 資 源， 為 了最大限度的 實(shí)現(xiàn) 本 項(xiàng) 目的土地價(jià)值 ，就必 須 加強(qiáng)土地 開發(fā) 強(qiáng)度。 八、本 項(xiàng) 目 對(duì)應(yīng)區(qū) 域 類 比 樓盤 深度 調(diào)研 說 明： 為 更 為 深入的 認(rèn)識(shí) 新津 片 區(qū) 房地 產(chǎn) 市 場 供 給 特性，我 們 在原有 內(nèi) 容基 礎(chǔ) 上增加了 對(duì)區(qū) 域及 類 比 區(qū) 域在售 樓盤 的 調(diào)研 及 銷 售情 況 的深入分析，以期 為本 項(xiàng) 目定位提供 來 自于市 場 的直接支撐。公交 1 27． 34． 60、 6 72． 7 9343 等，地 鐵 3號(hào)線 九眼 橋 站 商 業(yè) 九眼 橋 、川大、磨子 橋 等幾大商圈 教 育 川大，川音 ….. 銷 售情 況 85％ 外立面， 總 平等特點(diǎn) 戶 型 三、 藍(lán) 光、 凱麗 美域 樓盤 位置 金牛 區(qū)蘇 坡 鄉(xiāng)清 江村 5組 (金沙西 單 商 場 旁 ) 開發(fā) 商 藍(lán) 光 售 樓電話 02887329988 開盤時(shí)間 2021 年 1 月 9 日 樓盤 價(jià)格 均價(jià)： 約 6300 元 /平方米 建筑 風(fēng) 格 中高 檔 精品 電 梯小 戶 型 總 占地面 積 ： 32 畝 建筑 結(jié)構(gòu) 框剪 總 建筑面 積 ： 17 萬 平方米 住宅： 17 萬平米 商 業(yè) ： 總 幢 數(shù) ： 7 幢 綠 化： 25％ 容 積 率： 5 總戶數(shù) ： 2021 戶 左右 車 位比例： 1： 物管： 元 戶 型面 積 55～ 131 戶 型特點(diǎn) 主力是 90 平米的 兩 居室小 戶 型， 實(shí) 得率 為 產(chǎn)權(quán) 面 積 的 119～ 129％ 配套 設(shè) 施 項(xiàng) 目配套 中小 學(xué) :川 師 大 實(shí)驗(yàn) 外 國語學(xué) 校、 貝 森小 學(xué) 、 青 羊 實(shí)驗(yàn) 中 學(xué) 、 青 羊 藝術(shù) 院校 ,幼 兒園 :財(cái) 大幼 兒園 ,綜 合商 場 :西 單 商 場 、 國 美 電 器、百安居 ,銀 行 :農(nóng)業(yè)銀 行、工商 銀 行 ,醫(yī) 院 :金沙 醫(yī) 院、 滿 地可 醫(yī) 院 35 交通 (臨 近地 鐵 4號(hào)線 )東 起 龍 泉西河，西至 溫 江科技 園區(qū) ，地 塊 周 邊區(qū) 域 設(shè) 有金沙 車 站、 蘇 坡 橋 2個(gè)地 鐵車 站。 新津 區(qū) 域市 場 的正式 啟動(dòng) 已在 2021 年末 顯 端倪， 隨 著 2021 年新津 區(qū)域 內(nèi) 大量土地投放市 場 ， 區(qū) 域 競爭 激烈，而 區(qū) 域市 場 也 將 迅速成熟，而本 項(xiàng) 目作為區(qū) 域市 場 先行者， 應(yīng)抓 住市 場時(shí) 機(jī)，以高品 質(zhì) 差 異 化社 區(qū) 的形象強(qiáng) 勢進(jìn) 入市 場 ，以短平快的方式 贏 得 項(xiàng) 目 開發(fā) 的成功。同 時(shí) ，再加上 慘 烈的市 場競爭 、消 費(fèi) 者的日益成熟和市 場環(huán) 境的不 斷規(guī) 范，新津房地 產(chǎn)將 由粗放型 經(jīng)營 向集 約 化 經(jīng)營轉(zhuǎn)變 ， 將 由只注重生 產(chǎn) 、 銷 售向注重 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 的 個(gè) 性化、多元化、智能化、市 場 化及居家生 態(tài) 化等方向 發(fā) 展。價(jià)格 區(qū)間 在 2501000 元。 前三季度住宅走 勢數(shù) 據(jù)表： 類 型 1— 3月 4— 6月 7— 9月 累 計(jì) 預(yù) 售面 積 （萬平方米） 銷 售面 積 （萬平方米） 銷 售 總額 （萬元） 6486 6070 住宅價(jià)格（ 元 /平方米） 1640 1725 1775 二、近期 國 家及成都房地 產(chǎn)業(yè) 相 關(guān) 政策法 規(guī) （一）宏 觀 政策 住宅土地使用 權(quán) 70 年期 滿 后自 動(dòng)續(xù) 期 物 權(quán) 法三大明晰政策 將 影 響 成都 樓 市 發(fā) 展 2021 年成都房 產(chǎn) 市 場運(yùn) 行 應(yīng) 考 慮 的主要政策因素影 響 關(guān) 于 開 展房地 產(chǎn) 市 場 秩序 專項(xiàng) 整治的通知 八部委 從 4 月下旬起全面 開 展房地 產(chǎn) 市 場 秩序 專項(xiàng) 整治行 動(dòng) ，重點(diǎn)打 擊 房地 產(chǎn)領(lǐng) 域涉及的違 法 違規(guī) 、 權(quán)錢 交易行 為 ，力 爭 使市 場 秩序明 顯 好 轉(zhuǎn) 。 分價(jià)位供求情 況 2021 年， 五城 區(qū) 商品房價(jià)格大幅度上 揚(yáng) ，同比 2021 年 統(tǒng)計(jì) 的 3680 元 /平米上 揚(yáng) 至 5000 元 /平米，上 漲 幅度 達(dá) 25％， 這 是成都房地 產(chǎn) 市 場 高速 發(fā) 展 5年來 的一 個(gè)頂 峰， 現(xiàn)階 段由于 國 家一系列 關(guān) 于土地、 開發(fā) 程序、 資 金 鏈 、利息等一 20 系列宏 觀 手段的 調(diào) 控，成都房地 產(chǎn) 市 場進(jìn) 入 11月以后交易量大幅度萎 縮 ，但由于成都市 為 中 國 西部中心核心城市， 剛 性需求 極 大，相信 這 是一 個(gè)較為 理性的 調(diào)控 階 段， 2021 年成都市 場將趨 于平 穩(wěn) 健全， 隨 著 2021 年 奧運(yùn)會(huì) 的 開 幕，成都房 產(chǎn) 市 場 的寒冬 將 很快 過 去。在“全域成都”理念的指 導(dǎo) 下，我市破除城 鄉(xiāng) 二元體制下的各 種 束 縛 ，在推 進(jìn) 城 鄉(xiāng) 一體化道路上取得了一些成 績 。泰 華實(shí)業(yè) 、琪 樂 塑 業(yè) 、事豐 醫(yī)療 、恒力磁材、新筑 12 路 橋 等 龍頭 企 業(yè) 均大力 實(shí) 施技 術(shù) 改造， 為 工 業(yè)經(jīng)濟(jì) 持 續(xù) 快速 發(fā) 展打下了 堅(jiān)實(shí) 的基礎(chǔ) ，工 業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展后 勁進(jìn) 一步增強(qiáng)。 南河竹海 風(fēng) 光 帶 —— 倚城面山的南河段 長約 公里，河面 寬闊 ，水流平 緩 ，風(fēng) 光 綺麗 ， 既 是 連 接 縣內(nèi) 主要旅游景點(diǎn)的 紐帶 和 黃 金水道，又是 舉辦傳統(tǒng)龍 舟 競渡的好地方。 新津 縣屬亞熱帶 常 綠闊 葉林 區(qū) ，由于人 為 活 動(dòng)頻 繁和五十年代的 “大 砍 大伐 ”致使原始植被 徹 底破壞，目前所 能 見 到的都是 經(jīng)過 “大 砍 大伐 ”后 殘 留下 來 的次生林分和通 過 人工 營 造的人工林分。新津有西部 對(duì) 臺(tái)交流合作的平臺(tái)四川新津臺(tái) 灣農(nóng) 民 創(chuàng)業(yè)園 ，有省 級(jí)開發(fā)區(qū) 四川新津工 業(yè)園區(qū) ， 并 正在 積極 打造成都南部物流中心， 為 承接外 資 西移、 內(nèi)資 西 進(jìn) 提供了良好 載 體。 一、什 么 是市 場調(diào)查 市 場調(diào)查 （ Market Investigation）：系以科 學(xué) 方法（例如抽 樣設(shè)計(jì) ）搜集市場資 料， 并運(yùn) 用 統(tǒng)計(jì) 方法， 產(chǎn) 生市 場資訊 的一系列 過 程。其目的只有一 個(gè) ：只有 對(duì)項(xiàng) 目所 處區(qū) 域相 關(guān)歷 史文化及城市信息充分把握，方能在未 來的房地 產(chǎn)項(xiàng) 目 經(jīng)營決 策中得到全景式的感性及理性支撐以及 時(shí) 空上的有機(jī) 聯(lián) 系。距 雙 流 國際 機(jī) 場 18 公里， 交通 條 件便利，有 國 、省市 級(jí) 公路 7條 ，成 樂 、成雅高速公路穿境而 過 ，成昆 鐵路斜 貫東 境。 為 市 級(jí) 文物保 護(hù)單 位，座落于城南稠梗山 巔 ， 廟 宇始創(chuàng) 于 漢 代， 廟內(nèi) 楹 聯(lián) 石刻、匾 額 均出自名家之手。 二是支柱 產(chǎn)業(yè) 支撐作用 進(jìn) 一步增強(qiáng)。據(jù)了解，“三大新城” 規(guī)劃 面 積約 １３．５平方公里，即以南河 為連 接 帶 ， 將 岷江新城、南河新城、河 鮮 美食城 三大新城 與 14 中心城 區(qū)連 成一體。 05001000150020212500300035002021年 2021年供應(yīng)面積成交面積分 區(qū) 域供求情 況 2021 年，城西商品住宅供需量均 為 最大，全年供 應(yīng) 住宅 萬平方米，同比大幅增 長 %，成交住宅 ，同比增 長 %。 文章：新津房 產(chǎn) 市 場動(dòng)態(tài) （ 來 源：新津公 眾 信息 網(wǎng) ） 據(jù) 數(shù) 據(jù) 統(tǒng)計(jì)顯 示： 2021 年 1— 9 月我 縣 累 計(jì) 完成房地 產(chǎn) 投 資 ，占全 縣開發(fā)總 投 資 的 %； 預(yù) 售面 積 ，其中住宅 預(yù) 售面 積 萬平方米，商 業(yè)預(yù) 售面 積 萬平方米，其他 預(yù) 售面 積 萬平方米； 銷 售面 積 萬平方米，其中住宅 銷 售面 積 萬平方米，商 業(yè)銷 售面 積 萬平方米，其他 銷 售面 積 萬平方米； 銷 售 總額 億 元。 四、近年新津房地 產(chǎn) 市 場 整體 運(yùn) 行 狀況 ㈠ 、 2021— 2021 年新津房地 產(chǎn) 投 資 走 勢 分析 表 1：新津 五津 鎮(zhèn) 房地 產(chǎn) 投 資 增幅走 勢圖 新津商品住宅價(jià)格走勢6509501100180027002700180011009506500500100015002021250030002021年 2021年 2021年 2021年 2021年價(jià)格走勢柱形圖 2 點(diǎn) 評(píng) ： 從圖 中可以看出，新津房地 產(chǎn) 投 資 增 長 速度 從 2021 年起至 2021 年驟 升 達(dá) 3 倍多， 2021 年仍在高位 運(yùn) 行。 趨 于目前 僅為 初步 階 段，市 場 反映 較為 平 靜 ，市 場 群體 購買 目的仍以第 一居所 為 主， 購買 人群 來 源于成都、外地、本地、三州，分 別 占 65%、 15%、 15%、 5%。 趨勢 三：商品房市 場 需求潛力巨大，市 場 需求 斷層 不 會(huì) 出 現(xiàn) 。 三是距離新津汽 車 客 運(yùn)總 站 僅 100 米左右 這 三點(diǎn) 為 本 區(qū) 域 開發(fā)項(xiàng) 目的 開發(fā) 支撐點(diǎn)。 綠 化的特點(diǎn) 點(diǎn) 評(píng) ： 小 區(qū)綠 化布局有多 種 方式，比如：中庭集中 綠 地、 組團(tuán)綠 地、河 濱綠 化 帶 、道路 綠 化 帶 、院落在旁 綠 地等，本 項(xiàng) 目小 區(qū)綠 化布局需 與 建筑布局、景 觀 布局 綜合考 慮 。 這對(duì) 于本項(xiàng) 目而言，更是起到 畫龍 點(diǎn)睛作用，通 過對(duì) 室外硬 質(zhì) 景 觀 的 營 造 與 之自然景 觀 相輝 映，能 夠較 大幅度地提升本 項(xiàng) 目品 質(zhì) 。 七、本 項(xiàng) 目 對(duì)應(yīng) 成都 類 比 樓盤調(diào)研 通 過對(duì) 成都 類 比 區(qū) 域 樓盤 的 調(diào)查 及 研 究，我 們 力 圖尋 找到 它們 在物 業(yè)類 型、建筑形 態(tài) 、等方面的 閃 光點(diǎn)， 這將為 本 項(xiàng) 目 開發(fā) 提供 來 自于供 應(yīng) 市 場 的重要 參 考。 趨勢 五： 2021年五津房地 產(chǎn) 市 場 供 給 分散 化、大 盤 化特征 將 更加明 顯 。 主要提倡 舒適、享受型居所 ，另一 極 功能 緊湊 型居室 較 少，更無 純 中小 戶 型 項(xiàng) 目在售 。 2021 年起至今，新津房價(jià)的上升 態(tài)勢并沒 有放 緩 ，呈 現(xiàn) 出小 大 幅上 揚(yáng) 走勢 。 以上 統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù) 顯 示：三季度我 縣 的房地 產(chǎn) 投 資 依然保持了強(qiáng) 勁勢頭 ，同比大幅上 漲 ； 與 二季度 環(huán) 比也上 漲 了 18%，同 時(shí)從預(yù) 售面 積 可以看出，住宅仍是第三季度市 場 供 應(yīng) 的主力。 從各 環(huán) 域住宅市 場 所占市 場份額來 看，一 環(huán) 路以 內(nèi)區(qū) 域住宅供 應(yīng)僅 占 總 量的 %，成交量 僅 占 %；一 環(huán) 至二 環(huán) 路 區(qū) 域 住宅供 應(yīng) 占 總 量的 %，成交量占%；二 環(huán) 至三 環(huán) 路 區(qū) 域住宅供 應(yīng) 占 總 量的 %，成交量占 %，三 環(huán)路以外 區(qū) 域住宅供 應(yīng) 和成交占比已分 別 快速 躍 升至 %、 %。 在 該規(guī)劃 中，岷江新城毗 鄰 大件路 和高速路，呈 帶狀 分布， 將發(fā) 展 為 集居家、辦 公、休 閑為 一體的 綜 合性新城 區(qū) 。其中，食品工 業(yè) 完成工 業(yè)產(chǎn)值 億 元，增 長 ％，占全 縣 比重 ％；化工 產(chǎn)業(yè) 完成工 業(yè)產(chǎn)值 元，占全 縣 比重的 ％；路 橋構(gòu)件及機(jī)械 產(chǎn)業(yè) 完成 產(chǎn)值 元，增 長 ％，占全 縣 比重的 ％。 為 成都平原 僅 有的市 級(jí) 森林公 園 ，位于 興義 鎮(zhèn) ，背枕羊 馬 河，距 縣 城 ， 現(xiàn) 有面 積 畝 。新津 縣縣 城 現(xiàn) 有城市道路 48 條 ， 總長 公里， 總 面 積 萬平方米。 一、 新津 核心信息 ㈠ 、 城市 區(qū) 位及地位： 新津 縣 位于四川盆地西部、成都南部，距成都市 區(qū) 28公里，距西南航空港18公里，古有“南方 絲綢 古道第一站”