【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)類別 住宅、購物中心 商鋪 酒店 寫字樓 項目特色 復合地產(chǎn) ,配套商品房 ,投資地產(chǎn) 建筑類別 高層 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 路南長青樓 ,緊鄰抗震紀念碑廣場東面 交通狀況 10特快、 1 1 1 1 1 1 2 2 4 4 560、 78路 開盤時間 2023718 入住時間 20231 占地面積 :210000平方米 建筑面積 :1000000平方米 開工時間 :20230326 總戶數(shù) :2023 容 積 率 綠 化 率 35% 物 業(yè) 費 /平方米 月 物業(yè)公司 大連萬達物業(yè)管理有限公司唐山分公司 開 發(fā) 商 唐山萬達投資置業(yè)有限公司 均價： 8900元 /平米， 30000元 /平米 (商鋪 ) 戶型范圍：兩居 88平米，四居 193231平米 主力戶型：三居 114139平米 優(yōu)惠政策：一次性 91折 ,按揭 93折 推廣方式：戶外廣告、報廣、口碑 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 開發(fā)商勢力大，名牌知名度高。 地理位置優(yōu)越，處于唐山市中心。 配套成熟，生活方便。 劣勢： 在同區(qū)域、同物業(yè)類型中，價格最高。 以商業(yè)地產(chǎn)為主，住宅為輔，居住環(huán)境雜亂。 金色和園 物業(yè)類別 住宅 項目特色 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,景觀居所 建筑類別 高層、小高層 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 路南燕新路和新岳道交匯處 ,永樂園東 500米 交通狀況 43路， 40路， 35路， 78路正泰樓下車東行 150米左右 開盤時間 2023424 入住時間 202310 占地面積 :38760平方米 建筑面積 :110000平方米 開工時間 :20230816 竣工時間 :20231031 總戶數(shù) :927 容 積 率 綠 化 率 38% 物 業(yè) 費 /平方米 月 物業(yè)公司 昌隆物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商 唐山市昌隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均價： 6700元 /平米 主力房型：兩居 8890平米（三居 113143平米） 優(yōu)惠政策：一次性 96折，按揭 98折 推廣方式：戶外、網(wǎng)絡、報廣 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 項目所處位置為南湖生態(tài)區(qū)，升值潛力大。 價位相對于周邊項目最低。 戶型設計人性化，使用率高。 劣勢： 項目周邊尚未成熟。 交通不便利。 項目周邊人員雜亂。 通過以上項目可知 : 在售項目 90%以上為現(xiàn)房或準現(xiàn)房； 價格區(qū)間在 67008900之間，且優(yōu)惠政策：一次性在 96折 98折之間，按揭在 98折 99折之間；萬達為 91折。 路北區(qū)在售項目與待開盤項目數(shù)量之比為 22： 29 路南區(qū)在售項目與待開盤項目數(shù)量之比為 4： 16 從而可知 2023年下半年及 2023年房地產(chǎn)項目競爭壓力加大 ； 主力戶型以二居為主； 物業(yè)形態(tài)以高層為主，建筑結構為現(xiàn)澆剪力墻為主； 樓盤推廣方式以戶外廣告、道旗、電視等為主。 消費者購房需求分析 — 客戶 — 職業(yè)特征 從上圖中可以看出工業(yè)、文化、機關單位等為主力目標群 職業(yè)特征30%25%20%10%15%0% 10% 20% 30% 40%工業(yè)行業(yè)機關單位文化行業(yè)金融行業(yè)其它職業(yè)特征 家庭構成 本項目客戶的家庭結構以三口之家為主。 46%23%18%14%三口之家三口以上二口之家獨身年齡構成 %%%%%0% 10% 20% 30% 40%25歲－ 35歲35歲－ 45歲45歲－ 55歲55歲以 上25歲以 下客戶家庭收入 購房目的 40%35%20%3%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%二次置業(yè) 首次置業(yè) 投資意向搬遷 其它客戶關注因素 客戶關注因素 所占比例 位置 10% 交通 5% 物業(yè)管理 10% 戶型 5% 社區(qū)環(huán)境 3% 配套設施 10% 小區(qū)規(guī)模 2% 房屋質(zhì)量 15% 價格 40% 客戶購房偏好及信息渠道 購買面積 %%%%%% %%%%%%%%%%%%60以下608080100100120120150150180180以上購買戶型 %%%% %%%%%%%%一居室 二居室 三居室 四居室 復式信息渠道 18%28%21%21%12% 戶外廣告報廣客戶帶客戶道旗網(wǎng)絡購房付款方式 方面： 貸款購房是唐山消費者的主要購房方式。 唐山目前貸款首付款比例在 4050%之間。 在貨款購房者中，商業(yè)貸款是主流，超過五成的受訪者會通過商業(yè)貸款。 公積金貸款的比例也比較高，近三成。 二成受訪者會選擇現(xiàn)金一次性支付。 通過以上在售項目的客群分析，可得 本項目的客戶定位： 二次置業(yè)者 年齡： 3555歲 家庭結構：三口之家或三口以上 職業(yè)：政府機關干部、高級公務員、國有企業(yè)管理層 收入來源：薪金、經(jīng)營利潤 收入數(shù)額： 5000元 /月以上 關心問題：價格、位置、戶型 購房目的：改善居住環(huán)境 交通工具：以中低檔私有汽車、單位配車為主 心理：缺乏自信、有一定的攀比心理。 首次置業(yè)者 年齡： 2535歲 家庭結構：兩口之家或三口之家 職業(yè)：普通公務員、教師、白領、自由職業(yè)者 收入來源：薪金、經(jīng)營利潤 收入數(shù)額： 3000元 /以上 關心問題：價格、位置 購房目的：婚房、改善性住房 交通工具：以乘公交、打出租汽車為主，低檔私家車為輔 心理：缺少主見，喜歡追求潮流，只需稍加引導便可激發(fā)他們的購買欲望。該類客戶群的存在對于項目推廣起著推波助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。 花園洋房客戶： ?追求 有天或有地的類 別墅生活方式 ； ?國企品牌 成為他們購買提供了 信心保障 ； ?認可城市邊緣化 的生活方式、 有親近自然的內(nèi)心需求 ； ?時間成本勝過交通成本 ， 自駕車作為家庭的主要交通工具； ?具有前瞻的眼光， 認同區(qū)域未來的發(fā)展前景 ； ?絕大部分客戶屬于 金字塔的中級向上那部分人群 ， 對產(chǎn)品細節(jié)非常挑剔 ； ?無論是第一次置業(yè)，還是第二次置業(yè)，這里都是他們的 第一居所 ； ?大部分客戶都 早就具有置業(yè)能力 ，在看本項目之前并 沒有碰到讓他們心動的房子 ； ?理性、內(nèi)斂、 注重產(chǎn)品內(nèi)涵 和居住的實體感受； 商業(yè)客戶 ? 大型書店，文具用品市場等。（滿足周邊大學） ? 大型商場超市（滿足社區(qū)配套） ? 電影院（滿足文化市場） 本項目周邊餐飲類較少。社區(qū)配套商家暫時進駐意向不強，考慮到此類商家跟居民入住率關聯(lián)性強，隨著工程進度的加快，后續(xù)銷售及經(jīng)營壓力不大。 結語 一個具有濃厚的西部情結， 對生活和居住品質(zhì) /精益求精的知本階層。 — 產(chǎn)品 — 國企品牌 值得信賴 ?優(yōu) 勢 ?立體交通組織： ?絕佳地塊位置：遠離擁堵路段，拒絕嘈雜，此地塊周邊業(yè)態(tài)良好。 ?方正靈動戶型：格局方正，空間靈動，分區(qū)合理，干濕動靜分區(qū)，最大程度保護主人的私密和便利；采光優(yōu)異，南北通透，邊戶型全明，超大露臺給陽光預留了一整片的位置，面積小，房間使用面積高，大大提升房間使用率；獨辟首層臥室，主臥面寬，起床即可迎接大片陽光；盡顯主人豪闊氣度； ?建造用料和標準同聯(lián)排別墅，現(xiàn)澆剪力墻保證產(chǎn)品安全品質(zhì)； 劣勢： 本項目體量過小，不易形成人氣，不能與大盤進行攀比，周邊業(yè)態(tài)較為空白，區(qū)位相對較差。 周邊項目競爭壓力較大。 SWOT分析 稀缺城市類別墅； 金牌社區(qū)，低密度稿舒適度的高品質(zhì)生活享受； 超低價即可擁有唐山市區(qū)的城市別墅； 品牌開發(fā)商實力巨獻： 國企集團，品牌開發(fā)商實力巨獻。 性價比： 環(huán)境： ? 高速近在咫尺，暢想自駕夢想；； ? 社區(qū)景觀帶：以“中央景觀為軸，主題綠化”作為規(guī)劃設計的原則性理念，流水涓涓，恍