【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 內(nèi)有排屋區(qū)、花園洋房區(qū)、小高層區(qū)、會(huì)所、幼兒園、各類地面地下停車場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施等。各類業(yè)態(tài)相互聯(lián)系又相對(duì)獨(dú)立，如何有效監(jiān)控與協(xié)調(diào)各類物業(yè)不同功能部 分的保安，是物業(yè)日常運(yùn)作管理重點(diǎn)。 2） 綠化園藝：本項(xiàng)目最大特點(diǎn)在于園內(nèi)各類型景觀設(shè)施及綠化空間，尤其是排屋區(qū)的景觀中軸與排屋區(qū)的私家庭院，以及商輔屋頂部分綠化環(huán)境， 應(yīng)在交付使用后，由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，才能使小區(qū)在交付后長(zhǎng)期保持高品質(zhì)居住品味。 3） 接待 /指示牌：為配合整體物業(yè)內(nèi)部住宅、幼兒園、會(huì)所、停車場(chǎng)等布置與統(tǒng)一管理，物業(yè)公司協(xié)助廣告推廣商在物業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)統(tǒng)一及全面性指示牌。同時(shí)，區(qū)內(nèi)主要入口、會(huì)所，商務(wù)公寓等主要入口設(shè)客戶咨詢接待處。 4） 車輛交通管理：車輛管理同樣是目前交付物業(yè)管理中的難點(diǎn)與重點(diǎn)。本項(xiàng)目地下停 車場(chǎng)分散，物業(yè)管理公司應(yīng)作好區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)出與停放的妥善安排。 在本項(xiàng)目智能化管理方面結(jié)合物業(yè)管理應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面 安防系統(tǒng)：主要具體運(yùn)用在各個(gè)單元入戶門安裝可視對(duì)講系統(tǒng)。 周界防盜報(bào)警系統(tǒng)：對(duì)于區(qū)內(nèi)主要出入口以及消防通道口、車庫(kù)進(jìn)入口安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)。 寬帶入戶可由運(yùn)營(yíng)商直接提供。（電信、聯(lián)通、網(wǎng)通）， 保安巡更系統(tǒng)：對(duì)區(qū)內(nèi)主、次干道與地下停車場(chǎng)，地下自行車庫(kù)，進(jìn)行24 小時(shí)巡察。 水表、電表、煤氣表、三表實(shí)行遠(yuǎn)程抄表。 對(duì)區(qū)內(nèi)各主要公共活動(dòng)區(qū)域、電梯公寓、會(huì)所、商務(wù)公寓、地下半 地下停車場(chǎng)，安裝統(tǒng)一背景音樂(lè)系統(tǒng)。整體設(shè)計(jì)應(yīng)嚴(yán)格按照消防規(guī)范，并配置音量控制器，并有消防強(qiáng)切功能，可及時(shí)播出各類安全信息。 每個(gè)單元住宅，至少接入三個(gè)信息點(diǎn)，二個(gè)語(yǔ)音，一個(gè)數(shù)據(jù)。躍層公寓 與排屋區(qū)應(yīng)考慮預(yù)留信息點(diǎn)。 設(shè)置有線電視信息點(diǎn)，并預(yù)留衛(wèi)星接收無(wú)線基座和控制機(jī)房。管線預(yù)埋至每戶住宅。 六、分期開發(fā)計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，考慮當(dāng)?shù)孛磕晔袌?chǎng)住宅供應(yīng)量與消化量，本項(xiàng)目開發(fā)地塊，分二個(gè)區(qū)域，北區(qū)、南區(qū)。以群益東街與舞陽(yáng)街居中，以規(guī)劃中東、西二個(gè)次入口為界。東、西次入口以北為北區(qū)，以南為南區(qū)。 北區(qū)開 發(fā)又可分為二期，以群益東街北主入口為起點(diǎn)，以景觀中軸為分界，分為西北，東北二期。西北區(qū)即項(xiàng)目規(guī)劃 A 組團(tuán)，東北區(qū)即項(xiàng)目規(guī)劃 C組團(tuán)。首期開發(fā)以試探市場(chǎng)反應(yīng)與市場(chǎng)容量為主，開發(fā)量與銷售量不宜過(guò)大。如西北區(qū)為一期，則推向市場(chǎng)以 67 萬(wàn)方建筑面積較為合適，同時(shí)應(yīng)該推出多種住宅形態(tài)供應(yīng)市場(chǎng)以增加消費(fèi)者選擇的豐富性與多樣性。 一期開發(fā)中：我們向市場(chǎng)推出多層主力戶型 85 ㎡、 120 ㎡、 130 ㎡、 140㎡；小高層主力戶型： 95 ㎡、 120 ㎡、 130 ㎡、 150 ㎡；排屋主力戶型： 180㎡、 210 ㎡、 233 ㎡ 其中：一期根據(jù)目前總平 ，估計(jì)暫定開發(fā)量 7 萬(wàn)方（除公建、配套、商鋪），小高層約 方，多層 方，排屋 方。多層占 52%，小高層 40%（其中小戶型約占一期高層 25%），排屋 %左右。此比例多層合理，高層略多，排屋略少。 多層面積比例中 120 ㎡ 130 ㎡ 140 ㎡的比例占 60%左右，躍層 170 ㎡ 180 ㎡，占 20%，小戶型 90 ㎡占 8%左右，此比例還是較合理的。和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求與實(shí)際在銷售的樓盤的熱銷戶型面積比例相吻合。由此可見一期的最主要的銷售壓力來(lái)源于高層。 一期同時(shí)向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)推出小戶型公寓，在廣告推廣 中將針對(duì)小戶型的投資、父母居所、新城市青年居所概念與高層主力戶型相區(qū)別。小戶型面積將分散緩解一期高層銷售的壓力。 一期同時(shí)推出一、二層商輔 —— 沿曲園路與群益路。一期應(yīng)該將北入口與景觀軸、中心綠島、綠帶等主要景觀區(qū)建造完成，將為本項(xiàng)目帶來(lái)最直觀的景觀視覺效果，為北區(qū)二期開發(fā)帶來(lái)品質(zhì)保證。 北區(qū)一期預(yù)計(jì)總戶數(shù)約 620 戶，如交付使用，將形成較完整的組團(tuán)，生活配套等設(shè)施應(yīng)該為入住業(yè)主提供便利，所以北區(qū)一期開發(fā)同時(shí)完成幼兒園建設(shè)，同時(shí)考慮在沿群益街北入口處二層剩余商鋪設(shè)置小型分會(huì)所與物管處以方便物業(yè)管理。 北區(qū)二 期開發(fā)，可視一期銷售情況隨機(jī)而動(dòng)。如一期銷售完成較快，二期開發(fā)可提前進(jìn)行。北區(qū)二期開發(fā)小高層供應(yīng)量與一期持平，多層供應(yīng)量降低，排屋供應(yīng)量增加。 相對(duì)于一期，二期的銷售壓力理論上較小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還是來(lái)源于北面的高層。但根據(jù)一期的各方面投入，二期的消費(fèi)者在看到一期的整體形象與品質(zhì)時(shí)會(huì)有較大的接受度。我們同時(shí)應(yīng)考慮到二期的多層在布局與單元拼接上優(yōu)化于一期，如排屋在做好價(jià)格控制的情況下，與多層的銷售壓力不會(huì)過(guò)大。 但市場(chǎng)永遠(yuǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦當(dāng)?shù)仡愃频貕K推出定位檔次相同樓盤，同樣會(huì)分流部分客戶。 北區(qū)二期開發(fā)可跟根據(jù)一期銷 售情況，在價(jià)格上分別調(diào)整。如小高層銷售不理想，可作銷售價(jià)格控制；一期排層銷售如較理想，二期可適當(dāng)拉升價(jià)格（但必須在消費(fèi)心理承受范圍內(nèi)） 本項(xiàng)目南區(qū)開發(fā)： 當(dāng)北區(qū)開發(fā)將結(jié)束，南區(qū)開發(fā)跟進(jìn)，南區(qū)同樣以二期連動(dòng)式開發(fā)為主。待北區(qū)二期交付前，南區(qū)一期開始，以舞陽(yáng)街與云岫路相交東南區(qū)域?yàn)槟蠀^(qū)一期（在規(guī)劃中為 D 組團(tuán)）。南區(qū)二期為規(guī)劃區(qū)域 B 組團(tuán)，項(xiàng)目西南區(qū)塊。 南區(qū)一期住宅，小高層比例大幅下降，多層為主，同時(shí)景觀中軸應(yīng)該全部建造完成，同時(shí)完成主會(huì)所、泳池等施設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)全面體現(xiàn)。建議開發(fā)南區(qū)一期應(yīng)將小區(qū)南面主入 口建造完畢，將項(xiàng)目的整體氣勢(shì)作最好的體現(xiàn)。 最后項(xiàng)目開發(fā)完成西南區(qū)域。其中西南區(qū)域中，公建項(xiàng)目（商務(wù)公寓）建議以帶標(biāo)準(zhǔn)裝修成品房推為市場(chǎng)，以提高本項(xiàng)目最終檔次。 綜上所述，在本項(xiàng)目整個(gè)分期開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)量最大，銷售壓力最集中于北區(qū)一期開發(fā)中。北區(qū)一期開發(fā)銷售的住宅形態(tài)最復(fù)雜，戶型多變，小高層集中，住宅區(qū)域中多層單元拼接過(guò)長(zhǎng)。但同時(shí)我們必須看到，同樣這一期開發(fā)中，景觀優(yōu)勢(shì)同樣最集中，最豐富。所以北區(qū)一期開發(fā)對(duì)我們至關(guān)重 要，必須打品牌，樹立優(yōu)良品質(zhì)形象，為后期開發(fā)帶來(lái)口碑效果，形成開發(fā)銷售良性循環(huán)關(guān)鍵在一 期。 在建筑品質(zhì)上，必須加大投入，在景觀建筑上應(yīng)該舍得投入。同樣在市場(chǎng)推廣上，北區(qū)一期的投入在整個(gè)項(xiàng)目推廣中所占比例最大，在前期推廣中一旦形成開發(fā)項(xiàng)目整體品質(zhì)優(yōu)良的效果，后期開發(fā)才能作到較高回報(bào)。本策劃報(bào)告將著重提供在市場(chǎng)推廣上策略與具體方法以及北區(qū)開發(fā)推廣大致的費(fèi)用測(cè)算。 注： 商鋪銷售 商鋪在本區(qū)域并不占明顯優(yōu)勢(shì)，加上一、二層統(tǒng)一銷售，面積略大；但一期開發(fā)中曲園路、群益路已形成商業(yè)氛圍，估計(jì)銷售壓力不大。建議商鋪考慮銷售置后，待住宅銷售情況穩(wěn)定后，銷售率達(dá) 50%以上再向市場(chǎng)推出商鋪，先集中力量主攻住宅 小高層與多層銷售。如果在每一期開盤銷售之時(shí)將所有物業(yè)形態(tài)一起推出，市場(chǎng)消費(fèi)者無(wú)法收到集中信息，選擇的方向感不明確，會(huì)影響我們的主攻對(duì)象（高層與多層）。推出商鋪前期屆時(shí)具體對(duì)商鋪制定銷售價(jià)格，銷售方式。 七、推廣計(jì)劃（北區(qū)一期、二期） 一期項(xiàng)目籌備期（市場(chǎng)調(diào)查、方案規(guī)劃、擴(kuò)初完成 —— 打樁前一個(gè)月） 市場(chǎng)目的：確定項(xiàng)目的市場(chǎng)形象與推廣總方向。 工作重點(diǎn)：確定項(xiàng)目定位，參與前期各項(xiàng)工作、提供策劃建議、推廣計(jì)劃。 一期項(xiàng)目導(dǎo)入期（打樁前一個(gè)月 —— 開盤后三個(gè)月） 工作重點(diǎn)：開始將項(xiàng)目以各種形式推向市場(chǎng)， 重兵投入，整體宣傳造勢(shì)，項(xiàng)目開工、開盤等各類重要信息傳遞。 一期項(xiàng)目強(qiáng)銷期（開盤后四個(gè)月 —— 一期交付前六個(gè)月） 工作重點(diǎn)：項(xiàng)目品質(zhì)延續(xù)推廣，針對(duì)項(xiàng)目不同特點(diǎn)作側(cè)重點(diǎn)不同的分章闡述，將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)推廣深入人心。并配合不同階段的銷售重點(diǎn)與工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)宣傳。 一期項(xiàng)目持續(xù)期（一期交付前六個(gè)月 —— 一期交付使用） 工作重點(diǎn)：此階段推廣重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目一期準(zhǔn)現(xiàn)房概念；以及物業(yè)品質(zhì)即將體現(xiàn)，物業(yè)投資保值增值。 二期項(xiàng)目導(dǎo)入期（二期與一期相結(jié)合）（一期持續(xù)期開始 —— 一期交付使用 —— 二期正式開盤） 工作重點(diǎn)：推廣 重點(diǎn)一期準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房概念，高檔社區(qū)優(yōu)質(zhì)生活體現(xiàn)，二期品質(zhì)將延續(xù)一期。 二期項(xiàng)目強(qiáng)銷期（二期）（二期開盤 —— 二期交付前六個(gè)月） 工作重點(diǎn)：延續(xù)一期推廣思路，如一期銷售消化較快，二期推廣可稍降低投入，只在某些銷售與工程重要事項(xiàng)或節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)宣傳即可；如一期銷售平緩或有較大壓力，在此階段可考慮在周邊城市（杭州、溫州）投入宣傳力量。 二期項(xiàng)目持續(xù)期（二期交付前六個(gè)月 —— 二期交付使用） 一、二期同時(shí)結(jié)案（一、二期交付使用后三個(gè)月） 注：以上為北區(qū)分區(qū)分期推廣總體計(jì)劃，以常規(guī)銷售推廣為例，暫不考慮項(xiàng)目銷售情況不 可預(yù)期性，如有特殊情況發(fā)生，將在項(xiàng)目推廣銷售過(guò)程中及時(shí)調(diào)整。 八、具體推廣計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃，在推廣計(jì)劃制訂中應(yīng)參照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程同步進(jìn)行，如本項(xiàng)目開發(fā)中，北區(qū)一期確定 2020 年 2 月底三月初進(jìn)行項(xiàng)目擴(kuò)初方案會(huì)審。 2020 年 5 月底工程進(jìn)入打樁階段。預(yù)計(jì) 2020 年 910 月領(lǐng)一期銷售許可證，根據(jù)此 進(jìn)程，本次一期策劃推廣計(jì)劃暫定如下： 2020 年 11 月 —— 2020 年 4 月籌備期工作 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查（ 2020 年 11 月） 前期各項(xiàng)規(guī)劃建議（ 2020 年 11 月 2020 年 3 月） 項(xiàng)目整體策劃報(bào)告提交 —— 項(xiàng) 目定位、總體推廣方案（ 2020 年 3 月） 擬定具體案名、總體推廣口號(hào)（ 2020 年 3 月） 完成工地圍墻和工地形象（工地現(xiàn)場(chǎng)落地和高托廣告牌）設(shè)計(jì)（ 2020 年 3 月） 完成正式現(xiàn)場(chǎng)展示中心尋址，推薦展示中心設(shè)計(jì)公司，并建議設(shè)計(jì)方案（ 2020年 3 月底） 完成項(xiàng)目整體形象 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目 LOGO 設(shè)計(jì)（ 2020 年 4 月） 簡(jiǎn)單裝飾臨時(shí)售樓部，展示前期的方案模型（ 2020 年 4 月） 20