【正文】 用，樓盤模型制作，銷售部紙袋、銷售手冊(cè)制作；房交會(huì)展位預(yù)訂，展位設(shè)計(jì)制作，運(yùn)輸費(fèi)用，以及重要推廣節(jié)點(diǎn)上各類消費(fèi)者參與活動(dòng)的獎(jiǎng)金、獎(jiǎng)品，聯(lián)誼會(huì)費(fèi)用。 2020 年 5 月項(xiàng)目北部小高層如即接頂，設(shè)計(jì)大型現(xiàn)場(chǎng)工地戶外噴繪廣告，懸掛于沿群益路北面小高層。 7） 小區(qū)配套篇：幼兒園，游泳池，三個(gè)會(huì)所，配套完善。 2） 地理位置篇：周邊配 套：成熟高檔區(qū)域，各項(xiàng)設(shè)施完備。帶動(dòng)外地客戶投資概念，引起當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)買信心。 導(dǎo)入期開(kāi)盤期工作 售樓部正式啟用刊登整版廣告（莫干山報(bào)）（ 2020 年 78 月） 完成開(kāi)盤報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)（跨版或整版一期，莫干山報(bào)）（ 2020 年 9 月） 開(kāi)盤后報(bào)紙廣告（整版，莫干山報(bào)兩期）（ 2020 年 11 月） 開(kāi)盤前后報(bào)紙軟性文案見(jiàn)報(bào)（莫干山報(bào)、杭州日?qǐng)?bào)，都市快報(bào)） 杭州房交會(huì)展位設(shè)計(jì)（ 2020 年 9 月） 德清房交會(huì)展位設(shè)計(jì)（ 2020 年 9 月） 當(dāng)?shù)仉娕_(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙及時(shí)公告工程進(jìn)度及告知開(kāi)盤信息以及房交會(huì)展位信息 中秋節(jié) 對(duì)客戶及潛在客戶進(jìn)行中秋節(jié)贈(zèng)送禮品活動(dòng)。（ 2020 年 7 月） 現(xiàn)場(chǎng)展示中心如在 3 月份完成設(shè)計(jì)尋址，提供方案后，應(yīng)在 4 至 7 月完成建造裝修，布置?？紤]安排在項(xiàng)目動(dòng)工興建前后。（ 2020 年 8 月） 確定樓盤模型的做法（比例和模型制作公司），在一期施工圖與景觀方案完成后，由專業(yè)模型制作公司制作項(xiàng)目模型，（ 2020 年 6 月 8 月 — 在新售樓部使用） 當(dāng)?shù)仉娕_(tái)、電視臺(tái)廣告預(yù)定、文案提供。 二期項(xiàng)目持續(xù)期（二期交付前六個(gè)月 —— 二期交付使用） 一、二期同時(shí)結(jié)案（一、二期交付使用后三個(gè)月） 注：以上為北區(qū)分區(qū)分期推廣總體計(jì)劃，以常規(guī)銷售推廣為例，暫不考慮項(xiàng)目銷售情況不 可預(yù)期性，如有特殊情況發(fā)生，將在項(xiàng)目推廣銷售過(guò)程中及時(shí)調(diào)整。并配合不同階段的銷售重點(diǎn)與工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)宣傳。 七、推廣計(jì)劃（北區(qū)一期、二期） 一期項(xiàng)目籌備期（市場(chǎng)調(diào)查、方案規(guī)劃、擴(kuò)初完成 —— 打樁前一個(gè)月） 市場(chǎng)目的：確定項(xiàng)目的市場(chǎng)形象與推廣總方向。 注： 商鋪銷售 商鋪在本區(qū)域并不占明顯優(yōu)勢(shì)，加上一、二層統(tǒng)一銷售，面積略大；但一期開(kāi)發(fā)中曲園路、群益路已形成商業(yè)氛圍，估計(jì)銷售壓力不大。所以北區(qū)一期開(kāi)發(fā)對(duì)我們至關(guān)重 要，必須打品牌，樹(shù)立優(yōu)良品質(zhì)形象，為后期開(kāi)發(fā)帶來(lái)口碑效果，形成開(kāi)發(fā)銷售良性循環(huán)關(guān)鍵在一 期。其中西南區(qū)域中，公建項(xiàng)目（商務(wù)公寓）建議以帶標(biāo)準(zhǔn)裝修成品房推為市場(chǎng)，以提高本項(xiàng)目最終檔次。 南區(qū)一期住宅，小高層比例大幅下降，多層為主，同時(shí)景觀中軸應(yīng)該全部建造完成，同時(shí)完成主會(huì)所、泳池等施設(shè)。 北區(qū)二期開(kāi)發(fā)可跟根據(jù)一期銷 售情況，在價(jià)格上分別調(diào)整。 相對(duì)于一期，二期的銷售壓力理論上較小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還是來(lái)源于北面的高層。 北區(qū)一期預(yù)計(jì)總戶數(shù)約 620 戶，如交付使用，將形成較完整的組團(tuán)，生活配套等設(shè)施應(yīng)該為入住業(yè)主提供便利，所以北區(qū)一期開(kāi)發(fā)同時(shí)完成幼兒園建設(shè)，同時(shí)考慮在沿群益街北入口處二層剩余商鋪設(shè)置小型分會(huì)所與物管處以方便物業(yè)管理。 一期同時(shí)向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)推出小戶型公寓，在廣告推廣 中將針對(duì)小戶型的投資、父母居所、新城市青年居所概念與高層主力戶型相區(qū)別。此比例多層合理，高層略多，排屋略少。首期開(kāi)發(fā)以試探市場(chǎng)反應(yīng)與市場(chǎng)容量為主，開(kāi)發(fā)量與銷售量不宜過(guò)大。以群益東街與舞陽(yáng)街居中，以規(guī)劃中東、西二個(gè)次入口為界。躍層公寓 與排屋區(qū)應(yīng)考慮預(yù)留信息點(diǎn)。 水表、電表、煤氣表、三表實(shí)行遠(yuǎn)程抄表。 在本項(xiàng)目智能化管理方面結(jié)合物業(yè)管理應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面 安防系統(tǒng)：主要具體運(yùn)用在各個(gè)單元入戶門安裝可視對(duì)講系統(tǒng)。 3） 接待 /指示牌：為配合整體物業(yè)內(nèi)部住宅、幼兒園、會(huì)所、停車場(chǎng)等布置與統(tǒng)一管理，物業(yè)公司協(xié)助廣告推廣商在物業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)統(tǒng)一及全面性指示牌。 2）物業(yè)交接階段，參與各項(xiàng)工程驗(yàn)收與物業(yè)交接，另制定遺漏工程處理程序及管理方案。戴德梁行”（當(dāng)?shù)匾延校案吡ξ飿I(yè)機(jī)構(gòu)”；或國(guó)內(nèi)著名物業(yè)服務(wù)商“綠城”、“南都”等品牌。 （五）物業(yè)管理與小區(qū)智能化管理建議 本項(xiàng)目應(yīng)在前期確定一家物業(yè)管理公司為本項(xiàng)目提供前期服務(wù)。 在游泳池與車道處同樣注意利用植物形成綠 色屏壁。水系以淺、薄水流為主，在各個(gè)多層組團(tuán)建議增加可觀，可聽(tīng)，動(dòng)靜皆宜的涌泉、噴泉、疊泉等水景。景觀設(shè)計(jì)不但考慮平面綠化同時(shí)結(jié)合車庫(kù)頂或商輔沿園區(qū)內(nèi)部頂部，做立體綠化處理 小區(qū)內(nèi)多層組團(tuán)綠化與景觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮不同分區(qū)組團(tuán)概念，使每個(gè)區(qū)域既統(tǒng)一又變化，同時(shí)與其他區(qū)域區(qū)分，以便銷售推廣。 設(shè)計(jì)二層商輔屋頂層面綠化（本項(xiàng)目有相當(dāng)大的部分住宅在商輔頂部。 完善景觀中軸對(duì)應(yīng)二端設(shè)計(jì)，使南、北入口二端的多層、小高層住宅均能享受園內(nèi)景觀。景觀公司可以在前期以景觀優(yōu)化條件提出確實(shí)可行的總平修改建議，以便方案優(yōu)化完善。另：注意洗手間開(kāi)窗設(shè)計(jì)，盡量不設(shè)小窗高窗，采用長(zhǎng)條形統(tǒng)一高度開(kāi)窗設(shè)計(jì)，增加采光通風(fēng)。 在此基礎(chǔ)上排屋與多層在立面風(fēng)格統(tǒng)一前提下，可考慮屋頂外墻用材與色彩組合上可與多層區(qū)別。最終確定多層住宅類型類似“桂花城、紫桂花園”，采用新古典主義建筑風(fēng)格，色彩端莊沉穩(wěn)，立面層次豐富的格調(diào)?？紤]到花園入戶的安全性與花園完整美觀程度，建議底屋客廳設(shè)踏步下到花園范圍不宜多大，但不將花園作為入戶主通道，改為集中單元北面入戶大門，加寬樓梯通道 米至 米。建議建筑設(shè)計(jì)方改動(dòng)原車庫(kù)帶洗手間，調(diào)整為工具間或儲(chǔ)藏間（但保留上落水道），增加夾 層洗手間，（增加上落水道）以方便排屋購(gòu)房客戶自由設(shè)計(jì)該區(qū)域洗手間。這種典型做 法可在銷售價(jià)格上作好控制，適當(dāng)控制南進(jìn)戶型銷售單價(jià)，增加北進(jìn)戶型銷售單價(jià)。 排屋戶型分布： 排屋沿中心景觀軸分布。 重新設(shè)計(jì)沿舞陽(yáng)街南面多層戶型，朝正南方向展開(kāi)設(shè)計(jì)以 100 ㎡ 117 ㎡左右經(jīng)濟(jì)型戶型。 將原大量沿街 88 ㎡對(duì)稱戶型，改為對(duì)稱與不對(duì)稱相結(jié)合組合，西邊套略小，東邊套略大。 沿景觀中軸位置，設(shè)計(jì)豪華型 160 ㎡四房二廳二衛(wèi)大戶型景觀房。降低原排屋面寬，以增加中心景觀軸寬度。保留舞陽(yáng)街沿街商輔為一層，增加層高至 米?？紤]到小區(qū)人口較為密集區(qū)域?yàn)楸? 部，且北區(qū)開(kāi)發(fā)先行，幼兒園作為小區(qū)重點(diǎn)配套且人口流動(dòng)性較大，不宜放 置在相對(duì)安靜的排屋區(qū)域而改應(yīng)為放置在小區(qū)北主入口處。形成南低北高，東低西高，南松北緊之勢(shì)。建議盡可能減少中央大面積水域，取消四周水系。動(dòng)腦公司與營(yíng)銷顧問(wèn)開(kāi)展對(duì)德清當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查工作，調(diào)查過(guò)程、方法、結(jié)論，本節(jié)不再細(xì)述。 （三）也可考慮參照杭州世貿(mào)麗晶城的 LOGO 設(shè)計(jì)，以歐洲中世紀(jì)貴族族徽為項(xiàng)目標(biāo)志。 “竹子”在風(fēng)水上，是有靈性，且?guī)ж?cái)，“竹子節(jié)節(jié)高，一年更比一年好。 如果我們選用一類有靈氣、生命力強(qiáng)的植物，它能代表江南地域文化，可以以柔韌表現(xiàn)堅(jiān)強(qiáng)，以謙謙君子之風(fēng)表現(xiàn)高尚。 我們將在樓書(shū)開(kāi)篇，作為精神綱領(lǐng)為整個(gè)項(xiàng)目推廣確定最主要的基調(diào)： “善待身邊每個(gè)人” “包容周圍每件事” “享受生活每一天” 注：在分區(qū)分期開(kāi)發(fā)以及每個(gè)階段性推廣過(guò)程中，我們將針對(duì)各個(gè)不同推廣階段，不同特點(diǎn)、不同宣傳銷售側(cè)重點(diǎn)，分計(jì)劃提出響應(yīng)的宣傳推廣口號(hào)。似乎如在“兩岸猿聲啼不住”中“輕舟已過(guò)萬(wàn)重山”。我們住宅的消費(fèi)對(duì)象是我們當(dāng)中的每一個(gè)人。此命名同樣與項(xiàng)目定位與基本格調(diào)吻合。 此案名字面組合非常新穎別致，有種異域風(fēng)情韻味，類似“日式庭院”的概念。 “竹”可諧音為“足”，有“富足”之意。 [君悅?cè)A庭 ]字面組合同樣端莊穩(wěn)重，簡(jiǎn)潔飽滿，崇高華美，但又不張揚(yáng)，豐常符合項(xiàng)目定位，且與項(xiàng)目目前的建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)構(gòu)思相吻合。凱悅酒店通常在世界各大城市都為“五星標(biāo)準(zhǔn)”。 結(jié)論：綜合以上特點(diǎn)，我們項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位 —— 二、 本項(xiàng)目案名建議 根據(jù) 德清武康此類中小城鎮(zhèn)地區(qū)，消費(fèi)群體的消費(fèi)心理傾向 —— 向往大城市生活；以及當(dāng)?shù)乇容^接近上海（國(guó)際化大都市）、杭州（最具小資情調(diào)城市）。項(xiàng)目綠化率達(dá) 38%，地上、地下總停車位達(dá) 900 多個(gè)，除去小戶型公寓約 300 戶， 車位擁有率近 60%。根 據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃：武康鎮(zhèn)城市發(fā)展將以舞陽(yáng)路與云岫路為中心向南、向東方向擴(kuò)展，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已建好千秋廣場(chǎng)、春暉公園、會(huì)展中心、行政中心，周邊建有德清高級(jí)中學(xué)、醫(yī)院、銀行等設(shè)施。 我們?yōu)楸卷?xiàng)目的市場(chǎng)形象定位作以下概括： 德清武康鎮(zhèn)中心區(qū)域 本項(xiàng)目位于德清武康鎮(zhèn)新行政中心區(qū)域內(nèi)。 規(guī)模大，檔次高 本項(xiàng)目總用地面積 畝，目前規(guī)劃設(shè)計(jì) 25 萬(wàn)余方總建筑面積綜合社區(qū)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)整合 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)只有將各項(xiàng)項(xiàng)目組成部分進(jìn)行資源整合，才能達(dá)到品牌的最佳優(yōu)勢(shì)性，才能在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 （一） [ 君悅?cè)A庭 ] 英文： Joying Graden 眾所周知酒店標(biāo)準(zhǔn)級(jí)別中最高等級(jí)為五星級(jí)。 本項(xiàng)目英文名“ Joying Graden ”含義“喜悅花園”、“歡樂(lè)花園”，不但音譯上十分相近，而且在義譯上與中文字面相似，有令人振奮，興高采烈的感覺(jué)，非常吉利、喜慶。竹郡 ] 以一種江南常見(jiàn)，為人熟知的植物為案名。 “郡”含義為小城，比較符合本項(xiàng)目規(guī)模大，地形方正的概念。瑞城 ] “瑞”含義吉慶祥和，端莊豐富；字面組合同樣飽滿美觀，極具氣勢(shì)，讀音響亮大氣。 作為一個(gè)住宅產(chǎn)品，我們提供給廣大消費(fèi)者是一種什么樣的產(chǎn)品？即我們提倡的是一種什么樣的居住生活理念，引導(dǎo)是什么樣的生活狀態(tài)？ 現(xiàn)在的中國(guó)，尤其在江浙一帶，先富裕起來(lái)的人們都