【正文】 交付前，銷售率 90%以上調 50 元 /㎡，此為常見的價格調整策略。 十、價格建議 2020 年 7 月份，根據德清武康當?shù)胤康禺a項目價格了解的調查，我們粗步分析成本測算時預計 2020 年本項目應以 2500 元 /㎡（住宅）為均價（除去商鋪及部分車庫售價抵扣項目中公建與配套的面積部分）。 建議本項目由于擴初于 2020 年 2 月底完成，景觀設計預計 3 月完成。二期與其他環(huán)節(jié)推廣費用將大大減低。具體方案可視當時銷售的具體情況制定。建筑設計方如建摸，將較小樓摸放在中田大廈展示中心。如果在每一期開盤銷售之時將所有物業(yè)形態(tài)一起推出，市場消費者無法收到集中信息，選擇的方向感不明確，會影響我們的主攻對象（高層與多層）。待北區(qū)二期交付前，南區(qū)一期開始，以舞陽街與云岫路相交東南區(qū)域為南區(qū)一期（在規(guī)劃中為 D 組團）。和當?shù)厥袌龅男枨笈c實際在銷售的樓盤的熱銷戶型面積比例相吻合。整體設計應嚴格按照消防規(guī)范，并配置音量控制器，并有消防強切功能，可及時播出各類安全信息。 2）提供前期工程顧問服務：協(xié)助開發(fā)商挑選所有為物業(yè)提供服務及推護之承辦商，對開發(fā)商選擇的機電設備，物業(yè)智能化系統(tǒng)，保安系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)，物 業(yè)照明設備及裝飾材料進行審查并提出意見和建議，并制定物業(yè)驗收標準及物業(yè)接收計劃，并協(xié)助開發(fā)商按工程進度及質量標準逐步驗收。 建議景觀以綠地與綠色植物、流動水系為主，不采用大面積旱噴、廣場、大面硬質輔裝。 （四）景觀設計建議 原方案中，小區(qū)以水系作為主要景觀標志，并在中心排屋區(qū)設有景觀中軸線兼公共活動區(qū)。原設計中，底層單元入戶有二處通道。中間套較小邊套較大，東邊套較大西邊套較小，景觀邊套最大。 調整商輔進深與布局 考慮到容積率等實際原因，將小高層相對集中的北面、西面、東面的商輔調整至二層。要求：端莊精致，富貴族氣質，略微華麗海派。 作為推廣口號這句話是平凡而不平談，簡潔而不簡單。 “竹子”在風水上有“帶財”之說：“竹子節(jié)節(jié)高，一年更比一年好”。 景觀設計獨一無二 項目規(guī)劃設計階段聘請專業(yè)的景觀設計公司，為本項目精心設計區(qū)域內 整體景觀，運用景觀公司多年設計的實踐經驗優(yōu)化小區(qū)內總體環(huán)境。 建筑風格經典 建筑風格采用目前經典的新古典主義風格，色調典雅穩(wěn)重，多層具有恒久價值感，小高層略傾向于現(xiàn)代感。竹是一種很雅致的植物。 “享受生活每一天”：各個階層，各種經歷，各個年齡性別，各類心態(tài)的人們對這句話的理解各不相同，但無論誰都能在這短短一句話里找到自己的 心路，引起心靈的共鳴。 注：項目整體 VI 系統(tǒng)設計、樓書簡裝本、精裝本、工地圍墻、戶外廣告等平面推廣設計時把握總體色調、風格、圖案統(tǒng) 一?？紤]到網球場占地大，利用率低，建議取消網球場，改建游泳池，與會館相連。 園區(qū)內戶型分布原則；沿園區(qū)內景觀優(yōu)勢明顯區(qū)域安排較大主力戶型 140 ㎡150 ㎡，沿園區(qū)景觀優(yōu)勢不明顯區(qū)域安排次主力戶型 130 ㎡。 修改排屋入戶單元門。另注意多層與排屋入戶單元門設計，設計入戶門斗或門廊，增加每個單元的私密性與歸屬感。 建議排屋區(qū)景觀同樣可以采用分期分區(qū)域綠化，形成統(tǒng)一又變化的庭院風格。在前期選擇一家品牌物業(yè)管理公司，可借助已有豐富管理經驗及已建立的良好信譽，加強物業(yè)銷售期間推廣及宣傳。 對區(qū)內各主要公共活動區(qū)域、電梯公寓、會所、商務公寓、地下半 地下停車場，安裝統(tǒng)一背景音樂系統(tǒng)。 多層面積比例中 120 ㎡ 130 ㎡ 140 ㎡的比例占 60%左右，躍層 170 ㎡ 180 ㎡，占 20%，小戶型 90 ㎡占 8%左右，此比例還是較合理的。如小高層銷售不理想，可作銷售價格控制；一期排層銷售如較理想，二期可適當拉升價格（但必須在消費心理承受范圍內） 本項目南區(qū)開發(fā)： 當北區(qū)開發(fā)將結束，南區(qū)開發(fā)跟進，南區(qū)同樣以二期連動式開發(fā)為主。建議商鋪考慮銷售置后，待住宅銷售情況穩(wěn)定后，銷售率達 50%以上再向市場推出商鋪，先集中力量主攻住宅 小高層與多層銷售。杭州電臺廣告預定、文案（ 2020 年6 月） 〈莫干山報〉軟性廣告一月一篇 （ 2020 年 5 月至 11 月） 工程節(jié)點邀請當?shù)仉娕_、電視臺、報社聯(lián)系采訪 杭州中心區(qū)設立戶外廣告牌，廣告牌設計（ 2020 年 6 月） 杭州中田大廈一樓設銷售接待分部，提供 DM 折頁。（ 2020 年 4 月） 2020 年 4 月 5 月舉行根據銷售情況與消費者喜好再舉行一次優(yōu)惠活動，引發(fā)新一輪銷售高峰。 如一期推廣能按計劃順利實施，二期推廣主要以戶外廣告，報紙廣告、當?shù)仉娕_、電視、二期工地圍墻、樓書、 DM（二期）重新制作為主，其他重要節(jié)點活動與工程進度相協(xié)調。同 時考慮到銷售人員流動性，須在項目開發(fā)周期補充銷售人員。銷售部在開盤銷售后應制定每階段、每月銷售計劃。 調價策略： 開盤銷售三個月后，預計 2020 年 1 月，或任何時間段銷售率 40%以上，價格統(tǒng)一上調 50 元 /㎡，銷售率達 60%以上，價格上調 50 元 /㎡。只有為廣大消費群體考慮，報以堅持專業(yè)、買賣雙方均獲利益的態(tài)度，才能得到市場認同與回報 。車庫銷售置后，價格暫定：地面 8 萬 元 /個，地下 6 萬元 /個。在開盤銷售后的導入期內 ，如能完成銷售率占一期開發(fā)量 40%或以上，將為項目后期開發(fā)奠定基礎。 √ 銷售助理 1 名，從事專業(yè)銷售工作 3 年以上，曾擔任銷售部主管或助理一職，協(xié)調能力強，耐心細致，負責銷售部內部各項具體事務。 一期持續(xù)期與結案期：交付前六個月 —— 一期交付使用 同時二期推廣導入期開始。 開盤銷售房交會結束后，組織一次當?shù)卮笠?guī)模消費者參與活動“評選優(yōu)秀戶型”活動，并設立獎項，獎項為一等獎，針對當?shù)叵M者贈送香港游二名，二等獎贈送國內游二名；如杭州或周邊區(qū)域人員贈送“莫干山雷迪森”會所消費二天，此活動在當?shù)亍茨缮綀蟆蹬c杭州《都市快報》上刊登。 八、具體推廣計劃 根據本項目分期開發(fā)計劃，在推廣計劃制訂中應參照項目開發(fā)進程同步進行，如本項目開發(fā)中，北區(qū)一期確定 2020 年 2 月底三月初進行項目擴初方案會審。 在建筑品質上，必須加大投入，在景觀建筑上應該舍得投入。但根據一期的各方面投入，二期的消費者在看到一期的整體形象與品質時會有較大的接受度。如西北區(qū)為一期，則推向市場以 67 萬方建筑面積較為合適，同時應該推出多種住宅形態(tài)供應市場以增加消費者選擇的豐富性與多樣性。 周界防盜報警系統(tǒng)：對于區(qū)內主要出入口以及消防通道口、車庫進入口安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)。并在本項目交付之 前的交接過程中與之后交付使用后開展系統(tǒng)完善的物業(yè)管 理服務。此處住宅，外沿馬路，噪聲干擾大，又無法享受到園區(qū)內綠化景觀，布置美觀實用的綠化設施。 小區(qū)內住宅立面色彩以沉重而偏暖色調的淺棕，米色系 為主。在本項目排屋戶型設計中，我們嘗試回歸排屋以前戶型做法：將車道統(tǒng)一改為北進單元入口，將車道盡量貼近單元北側（在滿足回車場地情況下），盡量增加每一排，每一套底層公寓南面花園面積，作到朝南戶型客廳主臥景觀均好性。保留南主口處小高層戶型，二樓四戶，面積 100 ㎡ 113 ㎡經濟型戶型。 原小區(qū)主入口與中軸線向西北略為傾斜，后調整中軸線居中。” 江南盛產竹，德清莫干山上，竹子種類很多。我們不是什么傳奇，我們平凡而踏實生活著每一天。 注：如以 [君悅華庭 ]作為案名，設計字體形式稍有變化，洋派，英文名稱字體設計同樣稍華麗些。 當?shù)馗呱袇^(qū) 目前項目周邊已建成當?shù)馗呱凶≌^(qū)，交付使用如：陽光花園、現(xiàn)代城；在建項目如：藍色港灣、錦繡豪園、升華隱龍山莊等。 所以本項目案名應比較洋氣、海派，能體現(xiàn)當?shù)啬壳半A段最高級別的住宅等級。 （三） [美景良城 ] 以祖國 歷史悠久的，最華麗的元曲《牡丹亭》中一句千古絕唱為主旨：“良辰美景奈何天，賞心樂事誰家院”，稍做改進，略微有些討巧，新穎別致 （四） [中田項目標志設計建議：簡潔而有寓義，從一樣小的標志中表現(xiàn)一種氣度。并與開發(fā)方、建筑設計方反復商討：最初方案中四周存在水系，中央區(qū)域有寬大水域。建議一層商輔內部進深減少部分，可作小區(qū)部分車庫或自行車庫使用。 A、 B、 C、 D 組團， 均布置 8590110120130140150 ㎡各類面積比例，各類形態(tài)戶型，增加多樣性與選擇均衡性。本項目負責策劃人員，反復篩選了幾類經典實用，美觀的建筑造型，并與開發(fā)商、建筑設計單位共同 考察嘉興亞廈南面二棟小高層底層架空，增加主入口的視覺沖擊力。同時注意選擇周邊墻、地面和花壇的材質提高竹子的觀賞性，配以庭院燈光效果。各類業(yè)態(tài)相互聯(lián)系又相對獨立，如何有效監(jiān)控與協(xié)調各類物業(yè)不同功能部 分的保安，是物業(yè)日常運作管理重點。管線預埋至每戶住宅。 一期同時推出一、二層商輔 —— 沿曲園路與群益路。建議開發(fā)南區(qū)一期應將小區(qū)南面主入 口建造完畢，將項目的整體氣勢作最好的體現(xiàn)。 一期項目導入期（打樁前一個月 —— 開盤后三個月） 工作重點：開始將項目以各種形式推向市場， 重兵投入，整體宣傳造勢，項目開工、開盤等各類重要信息傳遞。并公開征集項目各大組團名稱，并評定一、二等獎項。 5） 建筑品質篇：建筑風格精典，選材高品質。 總結：北區(qū)推廣中重點為一期小高層與北面高層，結合開盤前后銷售系統(tǒng)與價格系統(tǒng)的變動及時調整，此策劃報告作為工作指導，具體每一階段的推廣計劃應具體制定。 籌備期期工作，總體以傳播品質，反潰客戶信息，積累前期客戶、協(xié)助廣告公司推廣各項工作為主，不適宜與客戶涉及銷售價格等關鍵事宜。如考慮到開盤銷售折扣因素，估計均價在 2600 元 /㎡。在正常情況下，德清武康的人口增長速度與城市化進程 畢竟不能與杭州及杭州周遍地區(qū)相比。