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正文內(nèi)容

中田德清住宅項(xiàng)目策劃報(bào)告及市場(chǎng)營(yíng)銷推廣方案-資料下載頁(yè)

2025-06-06 20:13本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】的檔次,參照目前已完成的項(xiàng)目初步規(guī)劃方案和各項(xiàng)綜合指標(biāo)。本項(xiàng)目位于德清武康鎮(zhèn)新行政中心區(qū)域內(nèi)。根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃:武康鎮(zhèn)。學(xué)、醫(yī)院、銀行等設(shè)施。城;在建項(xiàng)目如:藍(lán)色港灣、錦繡豪園、升華隱龍山莊等。消費(fèi)者心目中已形成高尚住宅區(qū)氛圍。項(xiàng)目綠化率達(dá)38%,地上、地下總停車位達(dá)900多個(gè),除去小戶型。公寓約300戶,車位擁有率近60%。久價(jià)值感,小高層略傾向于現(xiàn)代感。整體景觀,運(yùn)用景觀公司多年設(shè)計(jì)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化小區(qū)內(nèi)總體環(huán)境。優(yōu)勢(shì)性,才能在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,才能體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。眾所周知酒店標(biāo)準(zhǔn)級(jí)別中最高等級(jí)為五星級(jí)。但據(jù)稱“超五星”的級(jí)別在“凱悅”之上為“君悅”,豐常符合項(xiàng)目定位,且與項(xiàng)目目前的建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)構(gòu)思相吻合。以一種江南常見(jiàn),為人熟知的植物為案名。此命名同樣與項(xiàng)目定位與基本格調(diào)吻合。階段,不同特點(diǎn)、不同宣傳銷售側(cè)重點(diǎn),分計(jì)劃提出響應(yīng)的宣傳推廣口號(hào)?;梢砸匀犴g表現(xiàn)堅(jiān)強(qiáng),以謙謙君子之風(fēng)表現(xiàn)高尚。

  

【正文】 案確定,打樁開始前介入,如根據(jù)推廣方案中臨時(shí)現(xiàn)場(chǎng)售樓部確定,并裝飾完成。銷售部于 2020 年 4 月下旬開始臨時(shí)銷售樓部接待為宜。 籌備期期工作,總體以傳播品質(zhì),反潰客戶信息,積累前期客戶、協(xié)助廣告公司推廣各項(xiàng)工作為主,不適宜與客戶涉及銷售價(jià)格等關(guān)鍵事宜。 導(dǎo)入期:銷售部人員于開盤前二個(gè)月開始,將銷售價(jià)格試探性告知客 戶,以試探市場(chǎng)反應(yīng),以便及時(shí)調(diào)整開盤銷售定價(jià)。 開盤前,應(yīng)正式啟用現(xiàn)場(chǎng)展示中心,以煥然一新面貌,接待意向訂房客戶。 67 月銷售經(jīng)理因該到場(chǎng),并在當(dāng)?shù)卣衅?34 名銷售人員。(包括各類型銷售人員) 招聘結(jié)束后,開展系列銷售培訓(xùn)計(jì)劃:銷售禮儀、項(xiàng)目開發(fā)流程、項(xiàng)目定位、銷售接待流程、銷售部管理、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理介紹、市場(chǎng)調(diào)查。 開盤前通知客戶預(yù)訂為主,開盤后以確定銷售價(jià)格,通知訂房客戶前來(lái)付款,簽訂合同、辦理銀行按揭。正式開盤后,銷售工作重點(diǎn)消化前期客戶,以統(tǒng)一的優(yōu)質(zhì)服務(wù),贏得優(yōu)良品質(zhì)口碑。在開盤銷售后的導(dǎo)入期內(nèi) ,如能完成銷售率占一期開發(fā)量 40%或以上,將為項(xiàng)目后期開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 強(qiáng)銷期銷售部工作以接待客戶為主,重點(diǎn)在消化一期開發(fā)剩余量,并及時(shí)回收剩余房款,以及配合宣傳推廣活動(dòng),做好信息反饋以便在各個(gè)推廣階級(jí)及時(shí)調(diào)整推廣重點(diǎn),強(qiáng)銷售量應(yīng)達(dá)開發(fā)量(一期) 80%左右。 一期持續(xù)期銷售部工作以完成尾盤銷售工作為主,銷售進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段,同時(shí)開展二期籌備期,積累客戶工作。 各個(gè)階段工作,銷售部以月報(bào)、周報(bào)工作總結(jié)匯總形式,以文字形式傳達(dá)開發(fā)公司總部。銷售部在開盤銷售后應(yīng)制定每階段、每月銷售計(jì)劃。 十、價(jià)格建議 2020 年 7 月份,根據(jù)德清武康當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格了解的調(diào)查,我們粗步分析成本測(cè)算時(shí)預(yù)計(jì) 2020 年本項(xiàng)目應(yīng)以 2500 元 /㎡(住宅)為均價(jià)(除去商鋪及部分車庫(kù)售價(jià)抵扣項(xiàng)目中公建與配套的面積部分)。 據(jù) 2020 年 7 月至 2020 年 2 月,再次對(duì)武康住宅價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)多層住宅售價(jià),從去年 2300 元 /㎡上升至 2450 元 /㎡(均價(jià))。所以估計(jì)本項(xiàng)目開盤時(shí) 2500 元 /㎡銷售均價(jià)是比較合理,也是確實(shí)可行的。 本項(xiàng)目北區(qū)一期開盤住宅銷售定價(jià)有以下方式: 低開高走: 一期住宅多層起價(jià) 2580 元 /㎡(一層,五層), 二層 2630 元 /㎡,三、四層 2680 元 /㎡,東邊套加 1%系數(shù);多層開盤銷售均價(jià) 2650 元 /㎡左右。如考慮到開盤銷售折扣因素,估計(jì)均價(jià)在 2600 元 /㎡。 一期電梯公寓起價(jià) 2388 元 /㎡(底層)。每上一層加價(jià) 30 元 /㎡,東邊套加 1%系數(shù),十層以上,每層加價(jià) 45 元 /㎡;此定價(jià)高層均價(jià) 2650 元 /㎡,最高層價(jià)格達(dá) 2900 元 /㎡。 排屋:底層 3200 元 /㎡,邊套加 2%系數(shù),景觀邊套加 3%系數(shù);上層 3000元 /㎡,邊套加 2%系數(shù),景觀邊套加 3%系數(shù)。均價(jià) 3150 元 /㎡??紤]到本項(xiàng)目的排屋的形態(tài)畢竟與真正的排屋有 所區(qū)別,不可能超越當(dāng)?shù)噩F(xiàn)在實(shí)際在銷售的排屋價(jià)格。 商輔一、二層均價(jià) 5000 元 /㎡起。車庫(kù)銷售置后,價(jià)格暫定:地面 8 萬(wàn) 元 /個(gè),地下 6 萬(wàn)元 /個(gè)。 銷售折扣: 一期開盤前告知業(yè)主,凡在開盤前預(yù)約的客戶,在開盤銷售時(shí)按預(yù)約先后順序接到通知并按規(guī)定時(shí)間付款并辦理按揭,一律享受 98%折扣。其余客戶無(wú)論任何方式只享受 99%折扣(底價(jià)),銷售部人員一律無(wú)折扣。此折扣方式將形成銷售慣例以達(dá)到每一期銷售開盤前預(yù)約客戶、積累客戶的最大量,可以達(dá)到快速收回部分開發(fā)成本的理想效果,并使前期預(yù)約客戶達(dá)到價(jià)格的最優(yōu)惠體現(xiàn),以回報(bào)前期客 戶對(duì)本項(xiàng)目的支持與信任。 調(diào)價(jià)策略: 開盤銷售三個(gè)月后,預(yù)計(jì) 2020 年 1 月,或任何時(shí)間段銷售率 40%以上,價(jià)格統(tǒng)一上調(diào) 50 元 /㎡,銷售率達(dá) 60%以上,價(jià)格上調(diào) 50 元 /㎡。一期交付前,銷售率 90%以上調(diào) 50 元 /㎡,此為常見(jiàn)的價(jià)格調(diào)整策略。排屋每次上調(diào)100 元 /㎡。 但小高層高層的價(jià)格調(diào)整必須謹(jǐn)慎,一期銷售控制均價(jià) 2800 元 /㎡,最高價(jià) 3000 元 /㎡以下。否則二期、三期高層的價(jià)格將難以支撐,可能違背當(dāng)?shù)爻R?guī)市場(chǎng)價(jià)格上升走勢(shì),恐為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者難以接受而導(dǎo)致銷售置緩。在正常情況下,德清武康的人口增長(zhǎng)速度與城市化進(jìn)程 畢竟不能與杭州及杭州周遍地區(qū)相比。正常價(jià)格入市,使廣大消費(fèi)者比較容易接受,開發(fā)及銷售風(fēng)險(xiǎn)才能較低。 同樣二期開盤銷售定價(jià)與價(jià)格走勢(shì)應(yīng)參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)與一期銷售情況,二 期開盤價(jià)格原則上不應(yīng)高于一期交付前的房?jī)r(jià)(一期已有準(zhǔn)現(xiàn)房概念,二期為期房);二期定價(jià)還必須考慮到后期開發(fā)的價(jià)格走勢(shì),不能盲目拉高,總體來(lái)說(shuō)二期高層與多層住宅均價(jià)在 2900 元 /㎡左右,排屋均價(jià)在 3500 元 /㎡左右。 整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升幅度較快應(yīng)在南區(qū)一期與二期。此時(shí)開發(fā)壓力降低,高層比例下降,項(xiàng)目總體景觀優(yōu)勢(shì)形成,品質(zhì)顯示,銷售風(fēng)險(xiǎn)降低,可以考慮在當(dāng)?shù)?消費(fèi)者可接受的幅度之內(nèi)適當(dāng)提升價(jià)格。 此價(jià)格策略只是初步定價(jià)原則,待項(xiàng)目方案總體面積確定后,將對(duì)一期與二期的銷售總價(jià)與各個(gè)銷售周期銷售總額具體測(cè)算。 總結(jié): o 經(jīng)營(yíng)管理 采購(gòu)管理 產(chǎn)品管理 成本管理 服務(wù)管理 公司治理 合同文本 流程管理 目標(biāo)管理 品牌管理 企劃方案 企業(yè)管理 公司上市 企業(yè)文化 企業(yè)診斷 時(shí)間管理 投資金融 危機(jī)管理 物流管理 現(xiàn)場(chǎng)管理 項(xiàng)目管理 戰(zhàn)略管理 知識(shí)管理 組織設(shè)計(jì) 商務(wù)貿(mào)易 法律法規(guī) 計(jì)劃總結(jié) o 管理制度 行政制度 技術(shù)制度 企業(yè)制度 其他制度 o 管理表格 行政表格 技術(shù)表格 企業(yè)表格 其他表格 o 培訓(xùn)資料 借鑒他人 禮儀公關(guān) 培訓(xùn)體系 項(xiàng)目培訓(xùn) 行政管理 o 自我充電 MBA 資料 經(jīng)典名著 經(jīng)理修煉 人物傳記 英語(yǔ)學(xué)習(xí) 職業(yè)生涯 自我成長(zhǎng) 考研資料 o 成功致富 財(cái)富之路 成功之路 創(chuàng)業(yè)資料 管理咨 詢 o 營(yíng)銷下載 營(yíng)銷表格 營(yíng)銷制度 營(yíng)銷培訓(xùn) 客戶管理 名企案例 營(yíng)銷策劃 營(yíng)銷 e 書 營(yíng)銷綜合 o 財(cái)務(wù)下載 財(cái)務(wù)表格 財(cái)務(wù)制度 財(cái)務(wù)培訓(xùn) 內(nèi)部控制 財(cái)務(wù)綜合 o 人力資源下載 人力規(guī)劃 職位分析 招聘甄選 人事制度 人事培訓(xùn) 績(jī)效管理 薪酬福利 勞資關(guān)系 人事綜合 o 專題 5S6S 實(shí)施 管理方法 簡(jiǎn)報(bào)技巧 講義論文 實(shí)務(wù)專題 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 執(zhí)行力! 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