【正文】 已知道，住宅不再成為一個人“一生的夢想”，而且“一生夢想”也不再成為難以實現(xiàn)的東西，或許我們一生中可以有許多的“夢想”；而“傳奇”也不是住宅產(chǎn)品的本質(zhì)所在。 本項目推廣口號： “享受生活每一天” “享受生活每一天” —— 生活由每一人，每一事，每一天構(gòu)成，初初讀來不覺得深沉，仔細品味掂量，方覺厚重。用在住宅項目推廣宣傳上，非常能打動消費群體，尤其“享受”二 字與本項目的案名與高端定位一致。 （一）例如：綠城房產(chǎn)采用杭州市花 —— 桂花 與月牙的簡單組合，形象地傳遞了產(chǎn)品信息：“山寺月中尋桂子，群亭枕上看潮頭”的意境。同時建議竹子作為本項目小區(qū)景觀植物的“點睛”之作，可以在小區(qū) 各個角落、房前屋后、庭院、馬路邊上種植。 （二）將本項目案名組合為項目標志，以字體各類變形作為項目 VI 系統(tǒng)延伸。 五、項目產(chǎn)品優(yōu)化建議 在實施規(guī)劃設(shè)計之初，中田集團與動腦廣告機構(gòu)達成項目設(shè)計調(diào)查與項目總體策劃之協(xié)議。此方案水系較多，不但會造成施工上難度，同樣 為交付后水景的維護與物業(yè)管理帶來諸多不便與困難。在西南角與小區(qū)主入口增加小高層以增加層次起伏之感。 調(diào)整原小區(qū)會館與 幼兒園連接為分開中軸兩端。商鋪層高一層 米 ,二層 米。 調(diào)整排屋布局，由連排式改為兩個單元拼接或獨立一個單元，以增加邊套排屋數(shù)量，提高品質(zhì)。 修改原北入口處兩棟一梯四戶（ 18 層）主力戶型，改用蝶型（點式）二梯四戶，增加戶型品種，在戶型設(shè)計上采用不對稱：東邊套略大，西邊套略小。 增加多層戶型品種： 主力戶型略放大 至 120 ㎡ 130 ㎡。中間套以 120 ㎡為主，在小區(qū)最佳景觀區(qū)域另設(shè)計一梯一戶 155 套型。 注、建議沿城市主干道多層住宅，統(tǒng)一安裝雙層玻璃窗，以隔絕車輛噪聲與灰塵的污染，同時提供一個人性化設(shè)計買點。 注：常規(guī)小區(qū)內(nèi)排屋設(shè)計以車道南進、北進單元入戶，可將中心綠地組團增加。修改排屋戶型設(shè)計，調(diào)整底層排屋的客廳、餐廳無洗手間設(shè)計不合理問題。車庫與花園。風和苑、金都景苑、杭州國信嘉園、彩虹城、南都江濱花園等幾類 風格迥異的交付樓盤。小高層在外墻用材與色彩選擇上與多層相近似，陽臺立柱與陽臺欄桿，等某些建筑元素與多層相統(tǒng)一。立面開窗線條簡潔，窗框與陽臺玻璃門框、陽臺欄桿選用深墨綠色鋁合金，體現(xiàn)價值感。經(jīng)過多方探討并實地考察交付使用樓盤效果，建議設(shè)計一條景觀中軸線 ，從小區(qū)南主入口到北入口，貫穿整個小區(qū)中心區(qū)域，使這條景觀中軸成為本項目最具亮點標志之一，并提議開發(fā)公司盡早確定一家景觀設(shè)計公司，參與前期方案設(shè)計。景觀中軸應(yīng)設(shè)計氣勢較大，形態(tài)變化豐富的主 景帶。 考慮好每個單元入口處綠化小品設(shè)計，重點是北面小高層及園區(qū)東西兩側(cè)商鋪頂部公寓入口處。 商輔內(nèi)側(cè)，園區(qū)內(nèi)部，規(guī)劃設(shè)計為停車庫。自然的景觀形態(tài)，會隨著時間長久而變得形態(tài)更加豐富美觀，而 人工景觀只能帶來一時新奇效果。 在排屋車道北側(cè)，既排屋花園與車道分隔處，種植枝葉茂盛，樹形挺拔的植物，以阻隔車道對花園排屋的干擾，形成私家花園院落。此設(shè)計陰涼防曬、防雨，建議在景觀設(shè)計時將這部分架空為組團內(nèi)的老人、孩子提供休息鍛煉活動空間。既然為優(yōu)質(zhì)生態(tài)景觀小區(qū)，應(yīng)選擇在目前廣大消費者心目中認同的具有代表性品牌樓盤之物業(yè)服務(wù)商；如境外“香港 第二階段： 1）物業(yè)交接前管理處等建，以及物管公司制度建立，物業(yè)管理人員招聘培圳，以及考察實習。 2） 綠化園藝：本項目最大特點在于園內(nèi)各類型景觀設(shè)施及綠化空間，尤其是排屋區(qū)的景觀中軸與排屋區(qū)的私家庭院，以及商輔屋頂部分綠化環(huán)境， 應(yīng)在交付使用后，由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，才能使小區(qū)在交付后長期保持高品質(zhì)居住品味。本項目地下停 車場分散，物業(yè)管理公司應(yīng)作好區(qū)內(nèi)車輛進出與停放的妥善安排。（電信、聯(lián)通、網(wǎng)通）， 保安巡更系統(tǒng)：對區(qū)內(nèi)主、次干道與地下停車場，地下自行車庫，進行24 小時巡察。 每個單元住宅，至少接入三個信息點，二個語音，一個數(shù)據(jù)。 六、分期開發(fā)計劃 根據(jù)本項目地塊特點，考慮當?shù)孛磕晔袌鲎≌?yīng)量與消化量，本項目開發(fā)地塊，分二個區(qū)域，北區(qū)、南區(qū)。西北區(qū)即項目規(guī)劃 A 組團，東北區(qū)即項目規(guī)劃 C組團。多層占 52%，小高層 40%（其中小戶型約占一期高層 25%），排屋 %左右。由此可見一期的最主要的銷售壓力來源于高層。一期應(yīng)該將北入口與景觀軸、中心綠島、綠帶等主要景觀區(qū)建造完成，將為本項目帶來最直觀的景觀視覺效果，為北區(qū)二期開發(fā)帶來品質(zhì)保證。北區(qū)二期開發(fā)小高層供應(yīng)量與一期持平，多層供應(yīng)量降低，排屋供應(yīng)量增加。 但市場永遠存在風險，一旦當?shù)仡愃频貕K推出定位檔次相同樓盤，同樣會分流部分客戶。南區(qū)二期為規(guī)劃區(qū)域 B 組團，項目西南區(qū)塊。 最后項目開發(fā)完成西南區(qū)域。但同時我們必須看到，同樣這一期開發(fā)中，景觀優(yōu)勢同樣最集中，最豐富。本策劃報告將著重提供在市場推廣上策略與具體方法以及北區(qū)開發(fā)推廣大致的費用測算。推出商鋪前期屆時具體對商鋪制定銷售價格，銷售方式。 一期項目強銷期（開盤后四個月 —— 一期交付前六個月） 工作重點：項目品質(zhì)延續(xù)推廣，針對項目不同特點作側(cè)重點不同的分章闡述，將項目優(yōu)勢推廣深入人心。 二期項目強銷期（二期）（二期開盤 —— 二期交付前六個月） 工作重點：延續(xù)一期推廣思路，如一期銷售消化較快，二期推廣可稍降低投入，只在某些銷售與工程重要事項或節(jié)點加強宣傳即可；如一期銷售平緩或有較大壓力，在此階段可考慮在周邊城市（杭州、溫州）投入宣傳力量。預計 2020 年 910 月領(lǐng)一期銷售許可證，根據(jù)此 進程，本次一期策劃推廣計劃暫定如下： 2020 年 11 月 —— 2020 年 4 月籌備期工作 項目市場調(diào)查（ 2020 年 11 月） 前期各項規(guī)劃建議（ 2020 年 11 月 2020 年 3 月） 項目整體策劃報告提交 —— 項 目定位、總體推廣方案（ 2020 年 3 月） 擬定具體案名、總體推廣口號（ 2020 年 3 月） 完成工地圍墻和工地形象（工地現(xiàn)場落地和高托廣告牌）設(shè)計（ 2020 年 3 月） 完成正式現(xiàn)場展示中心尋址，推薦展示中心設(shè)計公司，并建議設(shè)計方案（ 2020年 3 月底） 完成項目整體形象 VI 系統(tǒng)設(shè)計，項目 LOGO 設(shè)計（ 2020 年 4 月） 簡單裝飾臨時售樓部，展示前期的方案模型（ 2020 年 4 月） 2020 年 5 月 —— 2020 年 10 月 項目導入期工作 導入期分為兩個階段：開盤前期與開盤期 開盤前期推廣工作： 完成工地圍墻和廣告的制作（ 2020 年 5 月底） 完成項目簡介 DM 折頁和戶型冊設(shè)計并落實制作（ 2020 年 5 月） 售樓部、樣板房土建、裝修布置完成（ 2020 年 67 月） 完成樓書設(shè)計并落實制作（ 2020 年 8 月） 完成禮品設(shè)計，有項目 LOGO，禮品設(shè)計兩款，一款普通禮品，房交會各類活動發(fā)放；一類精美，客戶與關(guān)系戶收藏。 德清武康以周邊各大鎮(zhèn)中心，設(shè)立戶處廣告牌（開發(fā)商協(xié)助），廣告牌設(shè)計（ 2020 年 6 月） 籌備一次重大活動，引起當?shù)叵M者普遍關(guān)注并積極參與。（ 200 年 56） 銷售部銷售人員的銷售道具設(shè)計，如本項目 LOGO 紙懷，銷售手冊，本項目LOGO 紙袋，文件袋、文件夾等。 建議開發(fā)商本項目應(yīng)提前預定，德清當?shù)鼗蚝贾?2020 年西博會（建議開發(fā)商考慮）展位。（ 2020 年 1 月） 強銷期：開盤三個月后 —— 交付使用前六個月 春節(jié)過后在〈莫干山報〉、〈都市快報〉當?shù)貓蠹埮c周邊各大媒體展開平面與軟文攻勢。 推廣載體主要集中當?shù)貓蠹垼瑥V告內(nèi)容開始采用分期主題方案： 1） 整體形象篇：檔次品質(zhì)；尊貴優(yōu)越，享受生活。 6） 生態(tài)環(huán)保篇；規(guī)劃設(shè)計，以人為本，強調(diào)人性化的休閑空間。 2020 年 5 月，舉辦第二次業(yè)主聯(lián)誼活動，具體活動策劃，根據(jù)當時 銷售具體情況策劃。一期開發(fā)以環(huán)境、景觀、建筑樹立良好品質(zhì)在整個項目推廣進行中，一期推廣占總體項目推廣最重要位置，一期推廣在對整個項目的品質(zhì)樹立，優(yōu)良口碑等方面起到最關(guān)鍵作用。 因二期推廣中，以一期現(xiàn)樓實景作為主要參照，整體形象，優(yōu)質(zhì)品質(zhì)已形成。南區(qū)總體推廣計劃可參照北區(qū)，但應(yīng)該根據(jù)北區(qū)銷售情況與當?shù)厥袌銮闆r具體調(diào)整。 因本項目規(guī)模較大，對銷售部人員素質(zhì)、專業(yè)要求如下： √ 銷售部應(yīng)配備銷售經(jīng)理 1 名，銷售主管 1 名，銷售人員 35 名。銷售人員考慮在德清當?shù)卣衅?12 名，以有 2年銷售經(jīng)驗與學生型相結(jié)合。進入籌備期，銷售工作以意向客房接待，積累為主。 導入期：銷售部人員于開盤前二個月開始，將銷售價格試探性告知客 戶，以試探市場反應(yīng)，以便及時調(diào)整開盤銷售定價。 開盤前通知客戶預訂為主，開盤后以確定銷售價格，通知訂房客戶前來付款，簽訂合同、辦理銀行按揭。 一期持續(xù)期銷售部工作以完成尾盤銷售工作為主，銷售進入準現(xiàn)房階段，同時開展二期籌備期，積累客戶工作。 據(jù) 2020 年 7 月至 2020 年 2 月，再次對武康住宅價格進行詳細調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)多層住宅售價，從去年 2300 元 /㎡上升至 2450 元 /㎡（均價）。 一期電梯公寓起價 2388 元 /㎡（底層）。考慮到本項目的排屋的形態(tài)畢竟與真正的排屋有 所區(qū)別，不可能超越當?shù)噩F(xiàn)在實際在銷售的排屋價格。其余客戶無論任何方式只享受 99%折扣（底價），銷售部人員一律無折扣。排屋每次上調(diào)100 元 /㎡。正常價格入市，使廣大消費者比較容易接受，開發(fā)及銷售風險才能較低。 此價格策略只是初步定價原則，待項目方案總體面積確定后，將對一期與二期的銷售總價與各個銷售周期銷售總額具