【正文】 已知道，住宅不再成為一個(gè)人“一生的夢(mèng)想”，而且“一生夢(mèng)想”也不再成為難以實(shí)現(xiàn)的東西，或許我們一生中可以有許多的“夢(mèng)想”；而“傳奇”也不是住宅產(chǎn)品的本質(zhì)所在。 本項(xiàng)目推廣口號(hào)： “享受生活每一天” “享受生活每一天” —— 生活由每一人，每一事，每一天構(gòu)成，初初讀來(lái)不覺(jué)得深沉，仔細(xì)品味掂量，方覺(jué)厚重。用在住宅項(xiàng)目推廣宣傳上，非常能打動(dòng)消費(fèi)群體，尤其“享受”二 字與本項(xiàng)目的案名與高端定位一致。 （一）例如：綠城房產(chǎn)采用杭州市花 —— 桂花 與月牙的簡(jiǎn)單組合，形象地傳遞了產(chǎn)品信息：“山寺月中尋桂子，群亭枕上看潮頭”的意境。同時(shí)建議竹子作為本項(xiàng)目小區(qū)景觀植物的“點(diǎn)睛”之作，可以在小區(qū) 各個(gè)角落、房前屋后、庭院、馬路邊上種植。 （二）將本項(xiàng)目案名組合為項(xiàng)目標(biāo)志，以字體各類(lèi)變形作為項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)延伸。 五、項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化建議 在實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，中田集團(tuán)與動(dòng)腦廣告機(jī)構(gòu)達(dá)成項(xiàng)目設(shè)計(jì)調(diào)查與項(xiàng)目總體策劃之協(xié)議。此方案水系較多，不但會(huì)造成施工上難度，同樣 為交付后水景的維護(hù)與物業(yè)管理帶來(lái)諸多不便與困難。在西南角與小區(qū)主入口增加小高層以增加層次起伏之感。 調(diào)整原小區(qū)會(huì)館與 幼兒園連接為分開(kāi)中軸兩端。商鋪層高一層 米 ,二層 米。 調(diào)整排屋布局，由連排式改為兩個(gè)單元拼接或獨(dú)立一個(gè)單元，以增加邊套排屋數(shù)量，提高品質(zhì)。 修改原北入口處兩棟一梯四戶（ 18 層）主力戶型，改用蝶型（點(diǎn)式）二梯四戶，增加戶型品種，在戶型設(shè)計(jì)上采用不對(duì)稱(chēng)：東邊套略大，西邊套略小。 增加多層戶型品種： 主力戶型略放大 至 120 ㎡ 130 ㎡。中間套以 120 ㎡為主，在小區(qū)最佳景觀區(qū)域另設(shè)計(jì)一梯一戶 155 套型。 注、建議沿城市主干道多層住宅，統(tǒng)一安裝雙層玻璃窗，以隔絕車(chē)輛噪聲與灰塵的污染，同時(shí)提供一個(gè)人性化設(shè)計(jì)買(mǎi)點(diǎn)。 注：常規(guī)小區(qū)內(nèi)排屋設(shè)計(jì)以車(chē)道南進(jìn)、北進(jìn)單元入戶，可將中心綠地組團(tuán)增加。修改排屋戶型設(shè)計(jì)，調(diào)整底層排屋的客廳、餐廳無(wú)洗手間設(shè)計(jì)不合理問(wèn)題。車(chē)庫(kù)與花園。風(fēng)和苑、金都景苑、杭州國(guó)信嘉園、彩虹城、南都江濱花園等幾類(lèi) 風(fēng)格迥異的交付樓盤(pán)。小高層在外墻用材與色彩選擇上與多層相近似，陽(yáng)臺(tái)立柱與陽(yáng)臺(tái)欄桿，等某些建筑元素與多層相統(tǒng)一。立面開(kāi)窗線條簡(jiǎn)潔，窗框與陽(yáng)臺(tái)玻璃門(mén)框、陽(yáng)臺(tái)欄桿選用深墨綠色鋁合金，體現(xiàn)價(jià)值感。經(jīng)過(guò)多方探討并實(shí)地考察交付使用樓盤(pán)效果，建議設(shè)計(jì)一條景觀中軸線 ，從小區(qū)南主入口到北入口，貫穿整個(gè)小區(qū)中心區(qū)域，使這條景觀中軸成為本項(xiàng)目最具亮點(diǎn)標(biāo)志之一，并提議開(kāi)發(fā)公司盡早確定一家景觀設(shè)計(jì)公司，參與前期方案設(shè)計(jì)。景觀中軸應(yīng)設(shè)計(jì)氣勢(shì)較大，形態(tài)變化豐富的主 景帶。 考慮好每個(gè)單元入口處綠化小品設(shè)計(jì)，重點(diǎn)是北面小高層及園區(qū)東西兩側(cè)商鋪?lái)敳抗⑷肟谔帯? 商輔內(nèi)側(cè)，園區(qū)內(nèi)部，規(guī)劃設(shè)計(jì)為停車(chē)庫(kù)。自然的景觀形態(tài)，會(huì)隨著時(shí)間長(zhǎng)久而變得形態(tài)更加豐富美觀，而 人工景觀只能帶來(lái)一時(shí)新奇效果。 在排屋車(chē)道北側(cè)，既排屋花園與車(chē)道分隔處，種植枝葉茂盛，樹(shù)形挺拔的植物，以阻隔車(chē)道對(duì)花園排屋的干擾，形成私家花園院落。此設(shè)計(jì)陰涼防曬、防雨，建議在景觀設(shè)計(jì)時(shí)將這部分架空為組團(tuán)內(nèi)的老人、孩子提供休息鍛煉活動(dòng)空間。既然為優(yōu)質(zhì)生態(tài)景觀小區(qū)，應(yīng)選擇在目前廣大消費(fèi)者心目中認(rèn)同的具有代表性品牌樓盤(pán)之物業(yè)服務(wù)商；如境外“香港 第二階段： 1）物業(yè)交接前管理處等建，以及物管公司制度建立，物業(yè)管理人員招聘培圳，以及考察實(shí)習(xí)。 2） 綠化園藝：本項(xiàng)目最大特點(diǎn)在于園內(nèi)各類(lèi)型景觀設(shè)施及綠化空間，尤其是排屋區(qū)的景觀中軸與排屋區(qū)的私家庭院，以及商輔屋頂部分綠化環(huán)境， 應(yīng)在交付使用后，由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，才能使小區(qū)在交付后長(zhǎng)期保持高品質(zhì)居住品味。本項(xiàng)目地下停 車(chē)場(chǎng)分散，物業(yè)管理公司應(yīng)作好區(qū)內(nèi)車(chē)輛進(jìn)出與停放的妥善安排。（電信、聯(lián)通、網(wǎng)通）， 保安巡更系統(tǒng)：對(duì)區(qū)內(nèi)主、次干道與地下停車(chē)場(chǎng)，地下自行車(chē)庫(kù)，進(jìn)行24 小時(shí)巡察。 每個(gè)單元住宅，至少接入三個(gè)信息點(diǎn)，二個(gè)語(yǔ)音，一個(gè)數(shù)據(jù)。 六、分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，考慮當(dāng)?shù)孛磕晔袌?chǎng)住宅供應(yīng)量與消化量，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊，分二個(gè)區(qū)域，北區(qū)、南區(qū)。西北區(qū)即項(xiàng)目規(guī)劃 A 組團(tuán)，東北區(qū)即項(xiàng)目規(guī)劃 C組團(tuán)。多層占 52%，小高層 40%（其中小戶型約占一期高層 25%），排屋 %左右。由此可見(jiàn)一期的最主要的銷(xiāo)售壓力來(lái)源于高層。一期應(yīng)該將北入口與景觀軸、中心綠島、綠帶等主要景觀區(qū)建造完成，將為本項(xiàng)目帶來(lái)最直觀的景觀視覺(jué)效果，為北區(qū)二期開(kāi)發(fā)帶來(lái)品質(zhì)保證。北區(qū)二期開(kāi)發(fā)小高層供應(yīng)量與一期持平，多層供應(yīng)量降低，排屋供應(yīng)量增加。 但市場(chǎng)永遠(yuǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦當(dāng)?shù)仡?lèi)似地塊推出定位檔次相同樓盤(pán)，同樣會(huì)分流部分客戶。南區(qū)二期為規(guī)劃區(qū)域 B 組團(tuán)，項(xiàng)目西南區(qū)塊。 最后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成西南區(qū)域。但同時(shí)我們必須看到，同樣這一期開(kāi)發(fā)中，景觀優(yōu)勢(shì)同樣最集中，最豐富。本策劃報(bào)告將著重提供在市場(chǎng)推廣上策略與具體方法以及北區(qū)開(kāi)發(fā)推廣大致的費(fèi)用測(cè)算。推出商鋪前期屆時(shí)具體對(duì)商鋪制定銷(xiāo)售價(jià)格，銷(xiāo)售方式。 一期項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)后四個(gè)月 —— 一期交付前六個(gè)月） 工作重點(diǎn)：項(xiàng)目品質(zhì)延續(xù)推廣，針對(duì)項(xiàng)目不同特點(diǎn)作側(cè)重點(diǎn)不同的分章闡述，將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)推廣深入人心。 二期項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期（二期）（二期開(kāi)盤(pán) —— 二期交付前六個(gè)月） 工作重點(diǎn)：延續(xù)一期推廣思路，如一期銷(xiāo)售消化較快，二期推廣可稍降低投入，只在某些銷(xiāo)售與工程重要事項(xiàng)或節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)宣傳即可；如一期銷(xiāo)售平緩或有較大壓力，在此階段可考慮在周邊城市（杭州、溫州）投入宣傳力量。預(yù)計(jì) 2020 年 910 月領(lǐng)一期銷(xiāo)售許可證，根據(jù)此 進(jìn)程，本次一期策劃推廣計(jì)劃暫定如下： 2020 年 11 月 —— 2020 年 4 月籌備期工作 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查（ 2020 年 11 月） 前期各項(xiàng)規(guī)劃建議（ 2020 年 11 月 2020 年 3 月） 項(xiàng)目整體策劃報(bào)告提交 —— 項(xiàng) 目定位、總體推廣方案（ 2020 年 3 月） 擬定具體案名、總體推廣口號(hào)（ 2020 年 3 月） 完成工地圍墻和工地形象（工地現(xiàn)場(chǎng)落地和高托廣告牌）設(shè)計(jì)（ 2020 年 3 月） 完成正式現(xiàn)場(chǎng)展示中心尋址，推薦展示中心設(shè)計(jì)公司，并建議設(shè)計(jì)方案（ 2020年 3 月底） 完成項(xiàng)目整體形象 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目 LOGO 設(shè)計(jì)（ 2020 年 4 月） 簡(jiǎn)單裝飾臨時(shí)售樓部，展示前期的方案模型（ 2020 年 4 月） 2020 年 5 月 —— 2020 年 10 月 項(xiàng)目導(dǎo)入期工作 導(dǎo)入期分為兩個(gè)階段：開(kāi)盤(pán)前期與開(kāi)盤(pán)期 開(kāi)盤(pán)前期推廣工作： 完成工地圍墻和廣告的制作（ 2020 年 5 月底） 完成項(xiàng)目簡(jiǎn)介 DM 折頁(yè)和戶型冊(cè)設(shè)計(jì)并落實(shí)制作（ 2020 年 5 月） 售樓部、樣板房土建、裝修布置完成（ 2020 年 67 月） 完成樓書(shū)設(shè)計(jì)并落實(shí)制作（ 2020 年 8 月） 完成禮品設(shè)計(jì)，有項(xiàng)目 LOGO，禮品設(shè)計(jì)兩款，一款普通禮品，房交會(huì)各類(lèi)活動(dòng)發(fā)放；一類(lèi)精美，客戶與關(guān)系戶收藏。 德清武康以周邊各大鎮(zhèn)中心，設(shè)立戶處廣告牌（開(kāi)發(fā)商協(xié)助），廣告牌設(shè)計(jì)（ 2020 年 6 月） 籌備一次重大活動(dòng)，引起當(dāng)?shù)叵M(fèi)者普遍關(guān)注并積極參與。（ 200 年 56） 銷(xiāo)售部銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售道具設(shè)計(jì)，如本項(xiàng)目 LOGO 紙懷，銷(xiāo)售手冊(cè)，本項(xiàng)目LOGO 紙袋，文件袋、文件夾等。 建議開(kāi)發(fā)商本項(xiàng)目應(yīng)提前預(yù)定，德清當(dāng)?shù)鼗蚝贾?2020 年西博會(huì)（建議開(kāi)發(fā)商考慮）展位。（ 2020 年 1 月） 強(qiáng)銷(xiāo)期：開(kāi)盤(pán)三個(gè)月后 —— 交付使用前六個(gè)月 春節(jié)過(guò)后在〈莫干山報(bào)〉、〈都市快報(bào)〉當(dāng)?shù)貓?bào)紙與周邊各大媒體展開(kāi)平面與軟文攻勢(shì)。 推廣載體主要集中當(dāng)?shù)貓?bào)紙，廣告內(nèi)容開(kāi)始采用分期主題方案： 1） 整體形象篇：檔次品質(zhì)；尊貴優(yōu)越，享受生活。 6） 生態(tài)環(huán)保篇；規(guī)劃設(shè)計(jì)，以人為本，強(qiáng)調(diào)人性化的休閑空間。 2020 年 5 月，舉辦第二次業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，具體活動(dòng)策劃，根據(jù)當(dāng)時(shí) 銷(xiāo)售具體情況策劃。一期開(kāi)發(fā)以環(huán)境、景觀、建筑樹(shù)立良好品質(zhì)在整個(gè)項(xiàng)目推廣進(jìn)行中，一期推廣占總體項(xiàng)目推廣最重要位置，一期推廣在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)樹(shù)立，優(yōu)良口碑等方面起到最關(guān)鍵作用。 因二期推廣中，以一期現(xiàn)樓實(shí)景作為主要參照，整體形象，優(yōu)質(zhì)品質(zhì)已形成。南區(qū)總體推廣計(jì)劃可參照北區(qū)，但應(yīng)該根據(jù)北區(qū)銷(xiāo)售情況與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況具體調(diào)整。 因本項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)銷(xiāo)售部人員素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)要求如下： √ 銷(xiāo)售部應(yīng)配備銷(xiāo)售經(jīng)理 1 名，銷(xiāo)售主管 1 名，銷(xiāo)售人員 35 名。銷(xiāo)售人員考慮在德清當(dāng)?shù)卣衅?12 名，以有 2年銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)與學(xué)生型相結(jié)合。進(jìn)入籌備期，銷(xiāo)售工作以意向客房接待，積累為主。 導(dǎo)入期：銷(xiāo)售部人員于開(kāi)盤(pán)前二個(gè)月開(kāi)始，將銷(xiāo)售價(jià)格試探性告知客 戶，以試探市場(chǎng)反應(yīng)，以便及時(shí)調(diào)整開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售定價(jià)。 開(kāi)盤(pán)前通知客戶預(yù)訂為主，開(kāi)盤(pán)后以確定銷(xiāo)售價(jià)格，通知訂房客戶前來(lái)付款，簽訂合同、辦理銀行按揭。 一期持續(xù)期銷(xiāo)售部工作以完成尾盤(pán)銷(xiāo)售工作為主，銷(xiāo)售進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，同時(shí)開(kāi)展二期籌備期，積累客戶工作。 據(jù) 2020 年 7 月至 2020 年 2 月，再次對(duì)武康住宅價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)多層住宅售價(jià)，從去年 2300 元 /㎡上升至 2450 元 /㎡（均價(jià)）。 一期電梯公寓起價(jià) 2388 元 /㎡（底層）?？紤]到本項(xiàng)目的排屋的形態(tài)畢竟與真正的排屋有 所區(qū)別，不可能超越當(dāng)?shù)噩F(xiàn)在實(shí)際在銷(xiāo)售的排屋價(jià)格。其余客戶無(wú)論任何方式只享受 99%折扣（底價(jià)），銷(xiāo)售部人員一律無(wú)折扣。排屋每次上調(diào)100 元 /㎡。正常價(jià)格入市，使廣大消費(fèi)者比較容易接受，開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)才能較低。 此價(jià)格策略只是初步定價(jià)原則，待項(xiàng)目方案總體面積確定后，將對(duì)一期與二期的銷(xiāo)售總價(jià)與各個(gè)銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售總額具