【正文】 置在相對(duì)安靜的排屋區(qū)域而改應(yīng)為放置在小區(qū)北主入口處?？紤]到網(wǎng)球場(chǎng)占地大，利用率低，建議取消網(wǎng)球場(chǎng)，改建游泳池，與會(huì)館相連。 調(diào)整商輔進(jìn)深與布局 考慮到容積率等實(shí)際原因，將小高層相對(duì)集中的北面、西面、東面的商輔調(diào)整至二層。商鋪層高一層 米 ,二層 米。保留舞陽(yáng)街沿街商輔為一層，增加層高至 米。建議原一層商輔進(jìn)深 20 米左右，調(diào)整至 13 米左右，保持開(kāi)間 4 米至 5 米，以便控制一層商輔單 間面積在 50 平方米左右。建議一層商輔內(nèi)部進(jìn)深減少部分，可作小區(qū)部分車庫(kù)或自行車庫(kù)使用。 調(diào)整排屋布局，由連排式改為兩個(gè)單元拼接或獨(dú)立一個(gè)單元，以增加邊套排屋數(shù)量，提高品質(zhì)。降低原排屋面寬，以增加中心景觀軸寬度。 調(diào)整小高層戶型，使經(jīng)濟(jì)型 130m 與緊湊型 95 相組合，以增加不同開(kāi)發(fā)周期，各個(gè)組團(tuán)戶型的選擇靈活與均衡。 （二）戶型建議： 根據(jù)市調(diào)情況，考慮到當(dāng)?shù)匾约爸鼙橥惖乜h級(jí)市鎮(zhèn)消費(fèi)者購(gòu)房習(xí)慣，結(jié)合地塊總平分布，將戶型設(shè)計(jì)建議調(diào)整如下： 調(diào)整小高層戶型分布： 優(yōu)化小高層戶型設(shè)計(jì)，將北面小高層設(shè)計(jì)為板 式一梯二戶， 95 ㎡左右，緊湊型二室二廳一衛(wèi)， 版式一梯兩戶， 130 ㎡左右，經(jīng)濟(jì)型三房三廳二衛(wèi)。 修改原北入口處兩棟一梯四戶（ 18 層）主力戶型，改用蝶型（點(diǎn)式）二梯四戶，增加戶型品種，在戶型設(shè)計(jì)上采用不對(duì)稱：東邊套略大，西邊套略小。 沿景觀中軸位置，設(shè)計(jì)豪華型 160 ㎡四房二廳二衛(wèi)大戶型景觀房。保留南主口處小高層戶型，二樓四戶，面積 100 ㎡ 113 ㎡經(jīng)濟(jì)型戶型。小戶型小高層保留于西北角， 50 ㎡左右二棟，及西南角一棟，西南角設(shè)計(jì)一棟 18 層高商務(wù)公寓以滿足規(guī)劃中對(duì)本項(xiàng)目公建要求。 增加多層戶型品種： 主力戶型略放大 至 120 ㎡ 130 ㎡。 將原大量沿街 88 ㎡對(duì)稱戶型，改為對(duì)稱與不對(duì)稱相結(jié)合組合，西邊套略小，東邊套略大。 園區(qū)內(nèi)戶型分布原則；沿園區(qū)內(nèi)景觀優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)域安排較大主力戶型 140 ㎡150 ㎡，沿園區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)不明顯區(qū)域安排次主力戶型 130 ㎡。中間套較小邊套較大，東邊套較大西邊套較小，景觀邊套最大。中間套以 120 ㎡為主，在小區(qū)最佳景觀區(qū)域另設(shè)計(jì)一梯一戶 155 套型。 重新設(shè)計(jì)沿舞陽(yáng)街南面多層戶型，朝正南方向展開(kāi)設(shè)計(jì)以 100 ㎡ 117 ㎡左右經(jīng)濟(jì)型戶型。 調(diào)整小區(qū)內(nèi)部各組團(tuán)多層分布，形成戶型分布均衡性。 A、 B、 C、 D 組團(tuán)， 均布置 8590110120130140150 ㎡各類面積比例，各類形態(tài)戶型，增加多樣性與選擇均衡性。 注、建議沿城市主干道多層住宅，統(tǒng)一安裝雙層玻璃窗，以隔絕車輛噪聲與灰塵的污染，同時(shí)提供一個(gè)人性化設(shè)計(jì)買點(diǎn)。 排屋戶型分布： 排屋沿中心景觀軸分布。戶型設(shè)計(jì)同樣以靠近景觀中軸設(shè)計(jì)面積較大戶型，其次邊套戶型較小，面積比例 210 ㎡，再次中間套 180200 ㎡。 排屋套型概念：上層設(shè)計(jì)帶南北兩個(gè)超大露臺(tái)，下層設(shè)計(jì)帶私家庭院。 注：常規(guī)小區(qū)內(nèi)排屋設(shè)計(jì)以車道南進(jìn)、北進(jìn)單元入戶，可將中心綠地組團(tuán)增加。這種典型做 法可在銷售價(jià)格上作好控制，適當(dāng)控制南進(jìn)戶型銷售單價(jià)，增加北進(jìn)戶型銷售單價(jià)。在本項(xiàng)目排屋戶型設(shè)計(jì)中，我們嘗試回歸排屋以前戶型做法：將車道統(tǒng)一改為北進(jìn)單元入口，將車道盡量貼近單元北側(cè)（在滿足回車場(chǎng)地情況下），盡量增加每一排，每一套底層公寓南面花園面積，作到朝南戶型客廳主臥景觀均好性。 在與景觀公司溝通后，建議景觀公司設(shè)計(jì)每戶私家庭院，并種植樹(shù)冠高大植物以隔離北面車道。修改排屋戶型設(shè)計(jì)，調(diào)整底層排屋的客廳、餐廳無(wú)洗手間設(shè)計(jì)不合理問(wèn)題。建議建筑設(shè)計(jì)方改動(dòng)原車庫(kù)帶洗手間，調(diào)整為工具間或儲(chǔ)藏間（但保留上落水道），增加夾 層洗手間，（增加上落水道）以方便排屋購(gòu)房客戶自由設(shè)計(jì)該區(qū)域洗手間。 修改排屋入戶單元門。原設(shè)計(jì)中，底層單元入戶有二處通道。車庫(kù)與花園。考慮到花園入戶的安全性與花園完整美觀程度，建議底屋客廳設(shè)踏步下到花園范圍不宜多大，但不將花園作為入戶主通道，改為集中單元北面入戶大門，加寬樓梯通道 米至 米。 （三）建筑風(fēng)格建議 本項(xiàng)目策劃之初，考慮到德清當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)傾向與心理需求，考察當(dāng)?shù)匾延械慕桓妒褂门c在建的幾種建筑型態(tài)。本項(xiàng)目負(fù)責(zé)策劃人員，反復(fù)篩選了幾類經(jīng)典實(shí)用，美觀的建筑造型，并與開(kāi)發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)單位共同 考察嘉興亞廈風(fēng)和苑、金都景苑、杭州國(guó)信嘉園、彩虹城、南都江濱花園等幾類 風(fēng)格迥異的交付樓盤。最終確定多層住宅類型類似“桂花城、紫桂花園”，采用新古典主義建筑風(fēng)格，色彩端莊沉穩(wěn)，立面層次豐富的格調(diào)。 小高層建筑風(fēng)格略傾向簡(jiǎn)潔，現(xiàn)代感。取消原立面外懸式空調(diào)（將空調(diào)放置凸窗臺(tái)下）。小高層在外墻用材與色彩選擇上與多層相近似，陽(yáng)臺(tái)立柱與陽(yáng)臺(tái)欄桿，等某些建筑元素與多層相統(tǒng)一。 在此基礎(chǔ)上排屋與多層在立面風(fēng)格統(tǒng)一前提下，可考慮屋頂外墻用材與色彩組合上可與多層區(qū)別。 小區(qū)內(nèi)住宅立面色彩以沉重而偏暖色調(diào)的淺棕，米色系 為主。避免采用冷色調(diào)的青灰、灰藍(lán)以及白色（易臟），立柱與屋頂檐口應(yīng)采用與立面色彩相近的色系，體現(xiàn)質(zhì)感。立面開(kāi)窗線條簡(jiǎn)潔，窗框與陽(yáng)臺(tái)玻璃門框、陽(yáng)臺(tái)欄桿選用深墨綠色鋁合金，體現(xiàn)價(jià)值感。另：注意洗手間開(kāi)窗設(shè)計(jì)，盡量不設(shè)小窗高窗，采用長(zhǎng)條形統(tǒng)一高度開(kāi)窗設(shè)計(jì)，增加采光通風(fēng)。另注意多層與排屋入戶單元門設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)入戶門斗或門廊，增加每個(gè)單元的私密性與歸屬感。 （四）景觀設(shè)計(jì)建議 原方案中，小區(qū)以水系作為主要景觀標(biāo)志，并在中心排屋區(qū)設(shè)有景觀中軸線兼公共活動(dòng)區(qū)。經(jīng)過(guò)多方探討并實(shí)地考察交付使用樓盤效果，建議設(shè)計(jì)一條景觀中軸線 ，從小區(qū)南主入口到北入口，貫穿整個(gè)小區(qū)中心區(qū)域，使這條景觀中軸成為本項(xiàng)目最具亮點(diǎn)標(biāo)志之一，并提議開(kāi)發(fā)公司盡早確定一家景觀設(shè)計(jì)公司，參與前期方案設(shè)計(jì)。景觀公司可以在前期以景觀優(yōu)化條件提出確實(shí)可行的總平修改建議，以便方案優(yōu)化完善。動(dòng)腦廣告機(jī)構(gòu)先后提議三家 景觀設(shè)計(jì)公司提出初步構(gòu)思，其中原田華景觀設(shè)計(jì)公司提出的景觀構(gòu)思較能符合本項(xiàng)目定位與策劃思路，項(xiàng)目景觀建議如下： 景觀中軸已由原來(lái) 30 米擴(kuò)大至 40 米，南面主入口處增大開(kāi)口。南面二棟小高層底層架空，增加主入口的視覺(jué)沖擊力。景觀中軸應(yīng)設(shè)計(jì)氣勢(shì)較大，形態(tài)變化豐富的主 景帶。 完善景觀中軸對(duì)應(yīng)二端設(shè)計(jì)，使南、北入口二端的多層、小高層住宅均能享受園內(nèi)景觀。 目前小區(qū)各組團(tuán)間住宅間距為 2122 米，日照間距充分符合要求，應(yīng)布置好園區(qū)內(nèi)宅前宅后區(qū)內(nèi)綠化。項(xiàng)目大部分住戶生活空間在各個(gè)組團(tuán)間，這部分景觀設(shè)計(jì)是銷售價(jià)格均好性的重要保證。 考慮好每個(gè)單元入口處綠化小品設(shè)計(jì)，重點(diǎn)是北面小高層及園區(qū)東西兩側(cè)商鋪?lái)敳抗⑷肟谔帯? 設(shè)計(jì)二層商輔屋頂層面綠化（本項(xiàng)目有相當(dāng)大的部分住宅在商輔頂部。此處住宅，外沿馬路，噪聲干擾大，又無(wú)法享受到園區(qū)內(nèi)綠化景觀，布置美觀實(shí)用的綠化設(shè)施。屋頂綠化應(yīng) 不屬于住戶私人管理，只能享受不能占用，應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。 商輔內(nèi)側(cè)，園區(qū)內(nèi)部，規(guī)劃設(shè)計(jì)為停車庫(kù)。景觀設(shè)計(jì)不但考慮平面綠化同時(shí)結(jié)合車庫(kù)頂或商輔沿園區(qū)內(nèi)部頂部，做立體綠化處理 小區(qū)內(nèi)多層組團(tuán)綠化與景觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮不同分區(qū)組團(tuán)概念，使每個(gè)區(qū)域既統(tǒng)一又變化，同時(shí)與其他區(qū)域區(qū)分，以便銷售推廣。 建議排屋區(qū)景觀同樣可以采用分期分區(qū)域綠化，形成統(tǒng)一又變化的庭院風(fēng)格。 建議景觀以綠地與綠色植物、流動(dòng)水系為主，不采用大面積旱噴、廣場(chǎng)、大面硬質(zhì)輔裝。自然的景觀形態(tài)，會(huì)隨著時(shí)間長(zhǎng)久而變得形態(tài)更加豐富美觀，而 人工景觀只能帶來(lái)一時(shí)新奇效果。水系以淺、薄水流為主，在各個(gè)多層組團(tuán)建議增加可觀，可聽(tīng)，動(dòng)靜皆宜的涌泉、噴泉、疊泉等水景。 原景觀設(shè)計(jì)思路中對(duì)“竹子”的利用建議可以采用，如在排屋的庭前院后，或兩側(cè)人行步道，以及多層住宅單元入口處，種植觀賞性竹子，并配以燈光，營(yíng)選清雅之感。同時(shí)注意選擇周邊墻、地面和花壇的材質(zhì)提高竹子的觀賞性，配以庭院燈光效果。 在排屋車道北側(cè)，既排屋花園與車道分隔處，種植枝葉茂盛，樹(shù)形挺拔的植物，以阻隔車道對(duì)花園排屋的干擾，形成私家花園院落。 在游泳池與車道處同樣注意利用植物形成綠 色屏壁。 在花卉與綠色植物選擇之時(shí)，注意四季花卉組合，綠色植物以江南代表樹(shù)種，桂樹(shù)、香樟、竹子、柳樹(shù)等形態(tài)美觀樹(shù)種為宜。 1為增加區(qū)域內(nèi)綠化組團(tuán)相互滲透融合，在各個(gè)組團(tuán)內(nèi)將某些單位拼接較長(zhǎng)的單元作底層架空處理，形成組團(tuán)綠化或景觀或活動(dòng)區(qū)域相連貫。此設(shè)計(jì)陰涼防曬、防雨，建議在景觀設(shè)計(jì)時(shí)將這部分架空為組團(tuán)內(nèi)的老人、孩子提供休息鍛煉活動(dòng)空間。 （五）物業(yè)管理與小區(qū)智能化管理建議 本項(xiàng)目應(yīng)在前期確定一家物業(yè)管理公司為本項(xiàng)目提供前期服務(wù)。并在本項(xiàng)目交付之 前的交接過(guò)程中與之后交付使用后開(kāi)展系統(tǒng)完善的物業(yè)管 理服務(wù)。 第一階段： 1）物業(yè)包裝：選擇物管公司應(yīng)符合本項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位需要。既然為優(yōu)質(zhì)生態(tài)景觀小區(qū)，應(yīng)選擇在目前廣大消費(fèi)者心目中認(rèn)同的具有代表性品牌樓盤之物業(yè)服務(wù)商；如境外“香港戴德梁行”（當(dāng)?shù)匾延校案吡ξ飿I(yè)機(jī)構(gòu)”；或國(guó)內(nèi)著名物業(yè)服務(wù)商“綠城”、“南都”等品牌。在前期選擇一家品牌物業(yè)管理公司，可借助已有豐富管理經(jīng)驗(yàn)及已建立的良好信譽(yù)，加強(qiáng)物業(yè)銷售期間推廣及宣傳。 2）提供前期工程顧問(wèn)服務(wù)：協(xié)助開(kāi)發(fā)商挑選所有為物業(yè)提供服務(wù)及推護(hù)之承辦商，對(duì)開(kāi)發(fā)商選擇的機(jī)電設(shè)備，物業(yè)智能化系統(tǒng)，保安系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)，物 業(yè)照明設(shè)備及裝飾材料進(jìn)行審查并提出意見(jiàn)和建議，并制定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)接收計(jì)劃，并協(xié)助開(kāi)發(fā)商按工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐步驗(yàn)收。 第二階段： 1）物業(yè)交接前管理處等建，以及物管公司制度建立，物業(yè)管理人員招聘培圳，以及考察實(shí)習(xí)。 2）物業(yè)交接階段，參與各項(xiàng)工程驗(yàn)收與物業(yè)交接，另制定遺漏工程處理程序及管理方案。 第三階段：開(kāi)展物業(yè)日常運(yùn)作管理，例如以下： 1） 保安與清潔：本項(xiàng)目區(qū)域