【正文】 品質(zhì)時會有較大的接受度。整個項目景觀優(yōu)勢全面體現(xiàn)。 在建筑品質(zhì)上，必須加大投入，在景觀建筑上應該舍得投入。 工作重點：確定項目定位，參與前期各項工作、提供策劃建議、推廣計劃。 八、具體推廣計劃 根據(jù)本項目分期開發(fā)計劃，在推廣計劃制訂中應參照項目開發(fā)進程同步進行，如本項目開發(fā)中，北區(qū)一期確定 2020 年 2 月底三月初進行項目擴初方案會審。在當?shù)貓蠹埳峡潜卷椖烤坝^優(yōu)化后總平圖，并結(jié)合參觀本項目樓盤模型，向公眾 首次公開本項目案名及項目推廣口號。 開盤銷售房交會結(jié)束后，組織一次當?shù)卮笠?guī)模消費者參與活動“評選優(yōu)秀戶型”活動，并設(shè)立獎項，獎項為一等獎，針對當?shù)叵M者贈送香港游二名，二等獎贈送國內(nèi)游二名；如杭州或周邊區(qū)域人員贈送“莫干山雷迪森”會所消費二天，此活動在當?shù)亍茨缮綀蟆蹬c杭州《都市快報》上刊登。 3） 景觀優(yōu)勢篇：強調(diào)內(nèi)部景觀：無以倫比，每戶景觀均好： 4） 戶型優(yōu)勢篇：提倡不求最大，但求最精，戶型設(shè)計合理。 一期持續(xù)期與結(jié)案期：交付前六個月 —— 一期交付使用 同時二期推廣導入期開始。 二期推廣在重要節(jié)點可作一次廣泛征文活動“住在君悅?cè)A庭”以一期業(yè)主親身感受來進程重點渲染。 √ 銷售助理 1 名，從事專業(yè)銷售工作 3 年以上，曾擔任銷售部主管或助理一職，協(xié)調(diào)能力強，耐心細致，負責銷售部內(nèi)部各項具體事務。銷售部于 2020 年 4 月下旬開始臨時銷售樓部接待為宜。在開盤銷售后的導入期內(nèi) ，如能完成銷售率占一期開發(fā)量 40%或以上，將為項目后期開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 本項目北區(qū)一期開盤住宅銷售定價有以下方式： 低開高走： 一期住宅多層起價 2580 元 /㎡（一層，五層）， 二層 2630 元 /㎡，三、四層 2680 元 /㎡，東邊套加 1%系數(shù)；多層開盤銷售均價 2650 元 /㎡左右。車庫銷售置后，價格暫定：地面 8 萬 元 /個，地下 6 萬元 /個。否則二期、三期高層的價格將難以支撐，可能違背當?shù)爻Ｒ?guī)市場價格上升走勢，恐為當?shù)叵M者難以接受而導致銷售置緩。只有為廣大消費群體考慮，報以堅持專業(yè)、買賣雙方均獲利益的態(tài)度，才能得到市場認同與回報 。 整個項目價格上升幅度較快應在南區(qū)一期與二期。 調(diào)價策略： 開盤銷售三個月后，預計 2020 年 1 月，或任何時間段銷售率 40%以上，價格統(tǒng)一上調(diào) 50 元 /㎡，銷售率達 60%以上，價格上調(diào) 50 元 /㎡。 排屋：底層 3200 元 /㎡，邊套加 2%系數(shù)，景觀邊套加 3%系數(shù)；上層 3000元 /㎡，邊套加 2%系數(shù)，景觀邊套加 3%系數(shù)。銷售部在開盤銷售后應制定每階段、每月銷售計劃。 67 月銷售經(jīng)理因該到場，并在當?shù)卣衅?34 名銷售人員。同 時考慮到銷售人員流動性，須在項目開發(fā)周期補充銷售人員。對于本項目的開發(fā)體量 25 萬方而言，如按常規(guī)推廣預算 2%（一、二期總銷售額），此費用已是非常低的額度。 如一期推廣能按計劃順利實施，二期推廣主要以戶外廣告，報紙廣告、當?shù)仉娕_、電視、二期工地圍墻、樓書、 DM（二期）重新制作為主，其他重要節(jié)點活動與工程進度相協(xié)調(diào)。 8） 物管篇：國內(nèi)著名物管，不崇洋，但求服務完善。（ 2020 年 4 月） 2020 年 4 月 5 月舉行根據(jù)銷售情況與消費者喜好再舉行一次優(yōu)惠活動，引發(fā)新一輪銷售高峰。在開盤銷售前， 7 月份模型和銷售人員遷進入新銷售部。杭州電臺廣告預定、文案（ 2020 年6 月） 〈莫干山報〉軟性廣告一月一篇 （ 2020 年 5 月至 11 月） 工程節(jié)點邀請當?shù)仉娕_、電視臺、報社聯(lián)系采訪 杭州中心區(qū)設(shè)立戶外廣告牌，廣告牌設(shè)計（ 2020 年 6 月） 杭州中田大廈一樓設(shè)銷售接待分部，提供 DM 折頁。 一期項目持續(xù)期（一期交付前六個月 —— 一期交付使用） 工作重點：此階段推廣重點在于強調(diào)項目一期準現(xiàn)房概念；以及物業(yè)品質(zhì)即將體現(xiàn)，物業(yè)投資保值增值。建議商鋪考慮銷售置后，待住宅銷售情況穩(wěn)定后，銷售率達 50%以上再向市場推出商鋪，先集中力量主攻住宅 小高層與多層銷售。 綜上所述，在本項目整個分期開發(fā)過程中，開發(fā)量最大，銷售壓力最集中于北區(qū)一期開發(fā)中。如小高層銷售不理想，可作銷售價格控制；一期排層銷售如較理想，二期可適當拉升價格（但必須在消費心理承受范圍內(nèi)） 本項目南區(qū)開發(fā)： 當北區(qū)開發(fā)將結(jié)束，南區(qū)開發(fā)跟進，南區(qū)同樣以二期連動式開發(fā)為主。 北區(qū)二 期開發(fā)，可視一期銷售情況隨機而動。 多層面積比例中 120 ㎡ 130 ㎡ 140 ㎡的比例占 60%左右，躍層 170 ㎡ 180 ㎡，占 20%，小戶型 90 ㎡占 8%左右，此比例還是較合理的。東、西次入口以北為北區(qū)，以南為南區(qū)。 對區(qū)內(nèi)各主要公共活動區(qū)域、電梯公寓、會所、商務公寓、地下半 地下停車場，安裝統(tǒng)一背景音樂系統(tǒng)。同時，區(qū)內(nèi)主要入口、會所，商務公寓等主要入口設(shè)客戶咨詢接待處。在前期選擇一家品牌物業(yè)管理公司，可借助已有豐富管理經(jīng)驗及已建立的良好信譽，加強物業(yè)銷售期間推廣及宣傳。 在花卉與綠色植物選擇之時，注意四季花卉組合，綠色植物以江南代表樹種，桂樹、香樟、竹子、柳樹等形態(tài)美觀樹種為宜。 建議排屋區(qū)景觀同樣可以采用分期分區(qū)域綠化，形成統(tǒng)一又變化的庭院風格。 目前小區(qū)各組團間住宅間距為 2122 米，日照間距充分符合要求，應布置好園區(qū)內(nèi)宅前宅后區(qū)內(nèi)綠化。另注意多層與排屋入戶單元門設(shè)計，設(shè)計入戶門斗或門廊，增加每個單元的私密性與歸屬感。 小高層建筑風格略傾向簡潔，現(xiàn)代感。 修改排屋入戶單元門。戶型設(shè)計同樣以靠近景觀中軸設(shè)計面積較大戶型，其次邊套戶型較小，面積比例 210 ㎡，再次中間套 180200 ㎡。 園區(qū)內(nèi)戶型分布原則；沿園區(qū)內(nèi)景觀優(yōu)勢明顯區(qū)域安排較大主力戶型 140 ㎡150 ㎡，沿園區(qū)景觀優(yōu)勢不明顯區(qū)域安排次主力戶型 130 ㎡。 調(diào)整小高層戶型，使經(jīng)濟型 130m 與緊湊型 95 相組合，以增加不同開發(fā)周期，各個組團戶型的選擇靈活與均衡。考慮到網(wǎng)球場占地大，利用率低，建議取消網(wǎng)球場，改建游泳池，與會館相連。 原來方案中小高層組團分于小區(qū)各個角落，建議調(diào)整小高層分布區(qū)域，將板式小高 層放置北面，并建造 18 層以滿足容積率形成組團。 注：項目整體 VI 系統(tǒng)設(shè)計、樓書簡裝本、精裝本、工地圍墻、戶外廣告等平面推廣設(shè)計時把握總體色調(diào)、風格、圖案統(tǒng) 一。例如建議選用“竹子”，作為項目標志： “竹子”在中國民間為“富足”的諧音，“豐衣足食”富意吉祥、喜悅。 “享受生活每一天”：各個階層，各種經(jīng)歷，各個年齡性別，各類心態(tài)的人們對這句話的理解各不相同，但無論誰都能在這短短一句話里找到自己的 心路，引起心靈的共鳴。 三、 本項目推廣口號 如以本項目取名 [君悅?cè)A庭 ]為例： 推廣口號往往是一種精神上的指引。竹是一種很雅致的植物。但據(jù)稱“超五星”的級別在“凱悅”之上為“君悅”，而且“君悅”含義高貴優(yōu)雅，更有“尊貴君主，至 高無上”的概念；“花園”、“ΧΧ城”、“豪園”在當?shù)匾褳槎嘁?，不應再雷同，“華庭”在廣州、深圳、香港等大城市通常為一些高檔景觀樓盤所冠名，運用在本項目上有耳目一新感覺。 建筑風格經(jīng)典 建筑風格采用目前經(jīng)典的新古典主義風格，色調(diào)典雅穩(wěn)重，多層具有恒久價值感，小高層略傾向于現(xiàn)代感。 中田德清 住宅 項目策劃報告及市場 營銷推廣方案 一、 項目市場形象定位 二、 項目案名 三、 項目推廣口號 四、 項目標志設(shè)計 五、 項目產(chǎn)品優(yōu)化建議 （一） 總平建議 （二） 戶型建議 （三） 建筑風格建議 （四） 景觀設(shè)計建議 （五） 物業(yè)管理與小區(qū)智能化管理建議 六、 項目分期開發(fā)計劃 七、 項目推廣計劃 八、 銷售系統(tǒng)建議 九、 價格體系建議 十、 總結(jié) 一、 項目市場形象定位 根據(jù)本項目地塊基地特征、周邊環(huán)境以及周邊各類交付使用或在建樓盤的檔次，參照目前已完成的項目初步規(guī)劃方案和各項綜合指標。 景觀設(shè)計獨一無二 項目規(guī)劃設(shè)計階段聘請專業(yè)的景觀設(shè)計公司，為本項目精心設(shè)計區(qū)域內(nèi) 整體景觀，運用景觀公司多年設(shè)計的實踐經(jīng)驗優(yōu)化小區(qū)內(nèi)總體環(huán)境。充分滿足當?shù)叵M者對大都市生活的向往與追求。 “竹子”在風水上有“帶財”之說：“竹子節(jié)節(jié)高，一年更比一年好”。 以往廣告公司常喜歡用“你是我的傳奇”、“一生的夢想”、“高尚生活典范”等作為某個住宅項目或樓盤的推廣口號，但我們往往忽略了一個事實： “生活是平 凡的，住宅是平凡生活的重要承載體”。 作為推廣口號這句話是平凡而不平談，簡潔而不簡單。 “竹子”在中國文人心目中為高尚謙遜、虛懷若谷的君子之風的表現(xiàn)，梅、蘭、竹、松被稱為“四大君子”，同時合案名“君悅” “竹子”生命力極強，形態(tài)美觀。要求：端莊精致，富貴族氣質(zhì)，略微華麗海派。主力戶型和大戶型點式小高層分布小區(qū)景觀中軸線兩邊。 調(diào)整商輔進深與布局 考慮到容積率等實際原因，將小高層相對集中的北面、西面、東面的商輔調(diào)整至二層。 （二）戶型建議： 根據(jù)市調(diào)情況，考慮到當?shù)匾约爸鼙橥惖乜h級市鎮(zhèn)消費者購房習慣，結(jié)合地塊總平分布，將戶型設(shè)計建議調(diào)整如下： 調(diào)整小高層戶型分布： 優(yōu)化小高層戶型設(shè)計，將北面小高層設(shè)計為板 式一梯二戶， 95 ㎡左右，緊湊型二室二廳一衛(wèi)， 版式一梯兩戶， 130 ㎡左右，經(jīng)濟型三房三廳二衛(wèi)。中間套較小邊套較大，東邊套較大西邊套較小，景觀邊套最大。 排屋套型概念：上層設(shè)計帶南北兩個超大露臺，下層設(shè)計帶私家庭院。原設(shè)計中，底層單