【正文】 高無上”的概念；“花園”、“ΧΧ城”、“豪園”在當(dāng)?shù)匾褳槎嘁?，不?yīng)再雷同，“華庭”在廣州、深圳、香港等大城市通常為一些高檔景觀樓盤所冠名，運(yùn)用在本項(xiàng)目上有耳目一新感覺。當(dāng)?shù)卮蟛糠窒M(fèi)者受大城市影響，且與周遍城市接觸較多，喜歡“崇洋”。 建筑風(fēng)格經(jīng)典 建筑風(fēng)格采用目前經(jīng)典的新古典主義風(fēng)格，色調(diào)典雅穩(wěn)重，多層具有恒久價(jià)值感，小高層略傾向于現(xiàn)代感。 當(dāng)?shù)馗呱袇^(qū) 目前項(xiàng)目周邊已建成當(dāng)?shù)馗呱凶≌^(qū)，交付使用如：陽光花園、現(xiàn)代城；在建項(xiàng)目如：藍(lán)色港灣、錦繡豪園、升華隱龍山莊等。 中田德清 住宅 項(xiàng)目策劃報(bào)告及市場 營銷推廣方案 一、 項(xiàng)目市場形象定位 二、 項(xiàng)目案名 三、 項(xiàng)目推廣口號 四、 項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì) 五、 項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化建議 （一） 總平建議 （二） 戶型建議 （三） 建筑風(fēng)格建議 （四） 景觀設(shè)計(jì)建議 （五） 物業(yè)管理與小區(qū)智能化管理建議 六、 項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃 七、 項(xiàng)目推廣計(jì)劃 八、 銷售系統(tǒng)建議 九、 價(jià)格體系建議 十、 總結(jié) 一、 項(xiàng)目市場形象定位 根據(jù)本項(xiàng)目地塊基地特征、周邊環(huán)境以及周邊各類交付使用或在建樓盤的檔次，參照目前已完成的項(xiàng)目初步規(guī)劃方案和各項(xiàng)綜合指標(biāo)。在當(dāng)?shù)貜V大消費(fèi)者心目中已形成高尚住宅區(qū)氛圍。 景觀設(shè)計(jì)獨(dú)一無二 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段聘請專業(yè)的景觀設(shè)計(jì)公司，為本項(xiàng)目精心設(shè)計(jì)區(qū)域內(nèi) 整體景觀，運(yùn)用景觀公司多年設(shè)計(jì)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化小區(qū)內(nèi)總體環(huán)境。 所以本項(xiàng)目案名應(yīng)比較洋氣、海派，能體現(xiàn)當(dāng)?shù)啬壳半A段最高級別的住宅等級。充分滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對大都市生活的向往與追求。 （二） [中田 “竹子”在風(fēng)水上有“帶財(cái)”之說：“竹子節(jié)節(jié)高，一年更比一年好”。 （三） [美景良城 ] 以祖國 歷史悠久的，最華麗的元曲《牡丹亭》中一句千古絕唱為主旨：“良辰美景奈何天，賞心樂事誰家院”，稍做改進(jìn)，略微有些討巧，新穎別致 （四） [中田 以往廣告公司常喜歡用“你是我的傳奇”、“一生的夢想”、“高尚生活典范”等作為某個(gè)住宅項(xiàng)目或樓盤的推廣口號，但我們往往忽略了一個(gè)事實(shí)： “生活是平 凡的，住宅是平凡生活的重要承載體”。 我們推廣口號不需要夸大、夸張、虛幻、惡俗的成分，我們產(chǎn)品的精 神指引應(yīng)當(dāng)是充實(shí)、豐富、實(shí)際，同時(shí)也應(yīng)該是感激、誠懇、喜悅的。 作為推廣口號這句話是平凡而不平談，簡潔而不簡單。項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)建議：簡潔而有寓義，從一樣小的標(biāo)志中表現(xiàn)一種氣度。 “竹子”在中國文人心目中為高尚謙遜、虛懷若谷的君子之風(fēng)的表現(xiàn)，梅、蘭、竹、松被稱為“四大君子”，同時(shí)合案名“君悅” “竹子”生命力極強(qiáng)，形態(tài)美觀。當(dāng)?shù)鼐用耠m然對竹子熟視無睹，但我們可以化平凡為神奇，把竹子文章作好，可帶來耳目一新之感。要求：端莊精致，富貴族氣質(zhì)，略微華麗海派。并與開發(fā)方、建筑設(shè)計(jì)方反復(fù)商討：最初方案中四周存在水系，中央?yún)^(qū)域有寬大水域。主力戶型和大戶型點(diǎn)式小高層分布小區(qū)景觀中軸線兩邊。調(diào)整小區(qū)主軸線后避 免了總平中主入口傾斜之感，使南、北兩端入口進(jìn)入后形成中軸開闊之態(tài)。 調(diào)整商輔進(jìn)深與布局 考慮到容積率等實(shí)際原因，將小高層相對集中的北面、西面、東面的商輔調(diào)整至二層。建議一層商輔內(nèi)部進(jìn)深減少部分，可作小區(qū)部分車庫或自行車庫使用。 （二）戶型建議： 根據(jù)市調(diào)情況，考慮到當(dāng)?shù)匾约爸鼙橥惖乜h級市鎮(zhèn)消費(fèi)者購房習(xí)慣，結(jié)合地塊總平分布，將戶型設(shè)計(jì)建議調(diào)整如下： 調(diào)整小高層戶型分布： 優(yōu)化小高層戶型設(shè)計(jì)，將北面小高層設(shè)計(jì)為板 式一梯二戶， 95 ㎡左右，緊湊型二室二廳一衛(wèi)， 版式一梯兩戶， 130 ㎡左右，經(jīng)濟(jì)型三房三廳二衛(wèi)。小戶型小高層保留于西北角， 50 ㎡左右二棟，及西南角一棟，西南角設(shè)計(jì)一棟 18 層高商務(wù)公寓以滿足規(guī)劃中對本項(xiàng)目公建要求。中間套較小邊套較大，東邊套較大西邊套較小，景觀邊套最大。 A、 B、 C、 D 組團(tuán)， 均布置 8590110120130140150 ㎡各類面積比例，各類形態(tài)戶型，增加多樣性與選擇均衡性。 排屋套型概念：上層設(shè)計(jì)帶南北兩個(gè)超大露臺，下層設(shè)計(jì)帶私家庭院。 在與景觀公司溝通后，建議景觀公司設(shè)計(jì)每戶私家庭院，并種植樹冠高大植物以隔離北面車道。原設(shè)計(jì)中，底層單元入戶有二處通道。本項(xiàng)目負(fù)責(zé)策劃人員，反復(fù)篩選了幾類經(jīng)典實(shí)用，美觀的建筑造型，并與開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)單位共同 考察嘉興亞廈取消原立面外懸式空調(diào)（將空調(diào)放置凸窗臺下）。避免采用冷色調(diào)的青灰、灰藍(lán)以及白色（易臟），立柱與屋頂檐口應(yīng)采用與立面色彩相近的色系，體現(xiàn)質(zhì)感。 （四）景觀設(shè)計(jì)建議 原方案中，小區(qū)以水系作為主要景觀標(biāo)志，并在中心排屋區(qū)設(shè)有景觀中軸線兼公共活動(dòng)區(qū)。南面二棟小高層底層架空，增加主入口的視覺沖擊力。項(xiàng)目大部分住戶生活空間在各個(gè)組團(tuán)間，這部分景觀設(shè)計(jì)是銷售價(jià)格均好性的重要保證。屋頂綠化應(yīng) 不屬于住戶私人管理，只能享受不能占用，應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。 建議景觀以綠地與綠色植物、流動(dòng)水系為主，不采用大面積旱噴、廣場、大面硬質(zhì)輔裝。同時(shí)注意選擇周邊墻、地面和花壇的材質(zhì)提高竹子的觀賞性，配以庭院燈光效果。 1為增加區(qū)域內(nèi)綠化組團(tuán)相互滲透融合，在各個(gè)組團(tuán)內(nèi)將某些單位拼接較長的單元作底層架空處理，形成組團(tuán)綠化或景觀或活動(dòng)區(qū)域相連貫。 第一階段： 1）物業(yè)包裝：選擇物管公司應(yīng)符合本項(xiàng)目市場形象定位需要。 2）提供前期工程顧問服務(wù)：協(xié)助開發(fā)商挑選所有為物業(yè)提供服務(wù)及推護(hù)之承辦商，對開發(fā)商選擇的機(jī)電設(shè)備，物業(yè)智能化系統(tǒng)，保安系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)，物 業(yè)照明設(shè)備及裝飾材料進(jìn)行審查并提出意見和建議，并制定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)接收計(jì)劃，并協(xié)助開發(fā)商按工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐步驗(yàn)收。各類業(yè)態(tài)相互聯(lián)系又相對獨(dú)立，如何有效監(jiān)控與協(xié)調(diào)各類物業(yè)不同功能部 分的保安，是物業(yè)日常運(yùn)作管理重點(diǎn)。 4） 車輛交通管理：車輛管理同樣是目前交付物業(yè)管理中的難點(diǎn)與重點(diǎn)。 寬帶入戶可由運(yùn)營商直接提供。整體設(shè)計(jì)應(yīng)嚴(yán)格按照消防規(guī)范，并配置音量控制器，并有消防強(qiáng)切功能，可及時(shí)播出各類安全信息。管線預(yù)埋至每戶住宅。 北區(qū)開 發(fā)又可分為二期，以群益東街北主入口為起點(diǎn)，以景觀中軸為分界，分為西北，東北二期。 一期開發(fā)中：我們向市場推出多層主力戶型 85 ㎡、 120 ㎡、 130 ㎡、 140㎡；小高層主力戶型： 95 ㎡、 120 ㎡、 130 ㎡、 150 ㎡；排屋主力戶型： 180㎡、 210 ㎡、 233 ㎡ 其中：一期根據(jù)目前總平 ，估計(jì)暫定開發(fā)量 7 萬方（除公建、配套、商鋪），小高層約 方，多層 方，排屋 方。和當(dāng)?shù)厥袌龅男枨笈c實(shí)際在銷售的樓盤的熱銷戶型面積比例相吻合。 一期同時(shí)推出一、二層商輔 —— 沿曲園路與群益路。如一期銷售完成較快，二期開發(fā)可提前進(jìn)行。我們同時(shí)應(yīng)考慮到二期的多層在布局與單元拼接上優(yōu)化于一期，如排屋在做好價(jià)格控制的情況下，與多層的銷售壓力不會(huì)過大。待北區(qū)二期交付前，南區(qū)一期開始，以舞陽街與云岫路相交東南區(qū)域?yàn)槟蠀^(qū)一期（在規(guī)劃中為 D 組團(tuán)）。建議開發(fā)南區(qū)一期應(yīng)將小區(qū)南面主入 口建造完畢，將項(xiàng)目的整體氣勢作最好的體現(xiàn)。北區(qū)一期開發(fā)銷售的住宅形態(tài)最復(fù)雜，戶型多變，小高層集中，住宅區(qū)域中多層單元拼接過長。同樣在市場推廣上，北區(qū)一期的投入在整個(gè)項(xiàng)目推廣中所占比例最大，在前期推廣中一旦形成開發(fā)項(xiàng)目整體品質(zhì)優(yōu)良的效果，后期開發(fā)才能作到較高回報(bào)。如果在每一期開盤銷售之時(shí)將所有物業(yè)形態(tài)一起推出，市場消費(fèi)者無法收到集中信息，選擇的方向感不明確，會(huì)影響我們的主攻對象（高層與多層）。 一期項(xiàng)目導(dǎo)入期（打樁前一個(gè)月 —— 開盤后三個(gè)月） 工作重點(diǎn)：開始將項(xiàng)目以各種形式推向市場， 重兵投入，整體宣傳造勢，項(xiàng)目開工、開盤等各類重要信息傳遞。 二期項(xiàng)目導(dǎo)入期（二期與一期相結(jié)合）（一期持續(xù)期開始 —— 一期交付使用 —— 二期正式開盤） 工作重點(diǎn)：推廣 重點(diǎn)一期準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房概念，高檔社區(qū)優(yōu)質(zhì)生活體現(xiàn)，二期品質(zhì)將延續(xù)一期。 2020 年 5 月底工程進(jìn)入打樁階段。建筑設(shè)計(jì)方如建摸，將較小樓摸放在中田大廈展示中心。并公開征集項(xiàng)目各大組團(tuán)名稱，并評定一、二等獎(jiǎng)項(xiàng)。 樓書制作完成（ 2020 年 8 月） 注此計(jì)劃為指導(dǎo)性工作計(jì)劃，具體推廣計(jì)劃應(yīng)在每個(gè)階段均會(huì)制定具體的執(zhí)行計(jì)劃實(shí)施前，以書面報(bào)告呈交開發(fā)商，開發(fā)商確認(rèn)后，具體實(shí)施。（ 2020年 10 月） 設(shè)計(jì)圣誕節(jié)、新年客戶賀卡（本項(xiàng)目 LOGO，口號，案名）制作 2020 年 12 月 組織“賀圣誕迎新年”首次客戶聯(lián)誼活動(dòng)（選擇當(dāng)?shù)剌^高檔場所并贈(zèng)送本項(xiàng)目精美禮品，或抽獎(jiǎng)活動(dòng)）（ 2020 年 12 月） 春 節(jié)前后，新春祝賀，報(bào)紙廣告，電臺電視臺連動(dòng)播放。具體方案可視當(dāng)時(shí)銷售的具體情況制定。 5） 建筑品質(zhì)篇：建筑風(fēng)格精典，選材高品質(zhì)。 9） 智能化安全篇：各項(xiàng)先進(jìn)成熟智能化管理為業(yè)主帶來生活享受 在交付使用前，以刊登價(jià)格調(diào)整信息，并推出一期準(zhǔn)現(xiàn)房銷售信息。 一期推廣以準(zhǔn)現(xiàn)房概念為主。二期與其他環(huán)節(jié)推廣費(fèi)用將大大減低。 總結(jié)：北區(qū)推廣中重點(diǎn)為一期小高層與北面高層，結(jié)合開盤前后銷售系統(tǒng)與價(jià)格系統(tǒng)的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整，此策劃報(bào)告作為工作指導(dǎo)，具體每一階段的推廣計(jì)劃應(yīng)具體制定。 十、銷售系統(tǒng) 銷售系統(tǒng)與推廣系統(tǒng)同步開展：配合推廣系統(tǒng)各個(gè)周期銷售系統(tǒng)同樣分為以下幾個(gè)步驟： 籌備期：（目前至開盤前兩個(gè)月） √ 工作重點(diǎn)是組建銷售部，前期以接待、積累客戶為主。 √ 銷售人員 35 名；本項(xiàng)目規(guī)模大，銷售周期長，銷售人員必須配備充足，在售樓部形成一定氣勢。 建議本項(xiàng)目由于擴(kuò)初于