【文章內(nèi)容簡介】 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)：　　 (一 )與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；　　 (二 )資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；　 　 (三 )自然壟斷經(jīng)營的商品價(jià)格；　 　 (四 )重要的公用事業(yè)價(jià)格；　 　 (五 )重要的公益性服務(wù)價(jià)格。物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，是典型的 “ 損不足以奉有余 ” 。業(yè)主是不到城市人口 10%的富裕階層。物業(yè)企業(yè)中絕大多數(shù)員工是農(nóng)民工。指導(dǎo)價(jià)制定者都是業(yè)主。指導(dǎo)價(jià)的制定并無科學(xué)依據(jù)。政府定價(jià)的本質(zhì)，是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方市場博弈的過程中，以公權(quán)力援助業(yè)主，在市場天平上，把公權(quán)力的砝碼加在業(yè)主一邊。壓低物業(yè)服務(wù)費(fèi)從根本上不利于保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)。物業(yè)管理管理最大意義在于物業(yè)的保值。物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)企業(yè)的酬金。其中的 90%以上用于物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占極少部分。從這個意義上說，物業(yè)費(fèi)的主要部分屬于業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。欠交物業(yè)費(fèi)的行為，首先是損害業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。由于物業(yè)費(fèi)并不屬于開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，故業(yè)主不應(yīng)以 履行抗辯權(quán) 為理由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。一批商品房淪為新的貧民窟將是不可避免的。業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是損害業(yè)主共同利益的行為物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促 其限期交納；逾期仍不交納的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以 向人民法院起訴。 《 物業(yè)糾紛司法解釋 》第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主 無正當(dāng)理由 拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主 僅以 未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 疑問：如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵、存在安全隱患、履行不符合約定、物業(yè)企業(yè)的過錯導(dǎo)致自己損失等理由抗辯的，法院是否支持？違章搭建（一） 形成違章搭建的根本原因過去長期困難居住條件下，居民養(yǎng)成的只顧自己眼前利益的不文明生活觀念。業(yè)主群體缺乏權(quán)利意識、無人關(guān)心和管理公共事務(wù)。行政管理不到位，政府的規(guī)劃、房管、城管、街道相互推諉。物業(yè)企業(yè)無權(quán)起訴，即使訴到法院，法院判決恢復(fù)原狀，又難以執(zhí)行。（二）常見的違章搭建形式封閉陽臺在露臺上搭建房屋違章改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)與功能或改建房屋在花園內(nèi)建造房屋利用其它公共空地建造建筑物構(gòu)筑物違章搭建的民事責(zé)任（物權(quán)法）： 第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利 不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、 違章搭建 、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人 停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失 。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 違章搭建的行政責(zé)任（城鄉(xiāng)規(guī)劃法）： 第六十六條　建設(shè)單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令 限期拆除 ，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的 罰款 ：　?。ㄒ唬┪唇?jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；　?。ǘ┪窗凑张鷾?zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；　?。ㄈ┡R時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不拆除的。第六十八條　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施。 建設(shè)部 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 （ 2023）第五條　住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：　　 （一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；　　 （二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；　 ?。ㄈU(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；　 ?。ㄋ模p壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；　 ?。ㄎ澹┢渌绊懡ㄖY(jié)構(gòu)和使用安全的行為?！?　 第六條　裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：　　 （一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；　　 （二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；　　 （四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。第十七條　物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)中的其他法律《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 第五條 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（處罰如下）（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（補(bǔ)充說明違反將對裝修人處 5百以上 1千元以下的罰款，對裝飾公司處以 1千元以上 1萬元以下的罰款）（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；2023年 2月 26日經(jīng)第 53次部常務(wù)會義討論通過，自 2023年 5月 1日起施行?？偣灿?48條。 （四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（違反將對裝修人處 5百元以上 1千元以下的罰款）（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第六條 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；?。ǘ└淖冏≌饬⒚妫诜浅兄赝鈮ι祥_門、窗；?。ㄈ┎鸶墓┡艿篮驮O(shè)施；　（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。　本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)252。 中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第六十二號）252。 中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法（中華人民共和國主席令第二十一 號）252。 物業(yè)管理?xiàng)l例（中華人民共和國國務(wù)院令 [2023]第 504號）252。 保安服務(wù)管理?xiàng)l例（中華人民共和國國務(wù)院令第 564號）252。 中華人民共和國住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定（中華人民共和國建設(shè)部令第 110號）252。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第 164號）252。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)檢 [2023]1428號）252。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格 〔 2023〕 1864號）252。 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房 [2023]165號）252。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房[2023]274號）252。 1住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部，中華人民共和國財(cái)政部令第 165號）252。 1最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（最高人民法院法釋 [2023]7號）252。 1最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（最高人民法院法釋 [2023]8號）252。 1北京市物業(yè)管理辦法物業(yè)活動中涉及的部分法律物業(yè)案例分析? 一樓業(yè)主： “ 一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費(fèi)，不公平?！? 分析：電梯是共有設(shè)施，一樓住戶應(yīng)該交電梯費(fèi)。按照物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主 “ 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) ”。 ? 物權(quán)法第八十條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)沒有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例確定。 案例 —住一樓能否拒交電梯費(fèi)案例 —物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？業(yè)主李某經(jīng)過其所住的 商住樓大堂 時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗虼宋飿I(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi) 。分析 物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要求承擔(dān)民事責(zé)任?！?中華人民共和國民法通則 》 第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等， 沒有設(shè)置 明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例中，如果