房地產(chǎn)項目的建管管理教材(編輯修改稿)
2025-02-10 18:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 宅建設(shè)項目勘察 、 設(shè)計 、 監(jiān)理招標(biāo)有一個共同的特點 ， 就是其費用在一般情況下 ，各投標(biāo)者的報價基本相似 ， 因為國家對勘察 、設(shè)計 、 監(jiān)理的收費都有明確的指導(dǎo)價 。 因此 ，招標(biāo)單位在評標(biāo)時 ， 不應(yīng)將商務(wù)標(biāo)作為主要的評分標(biāo)準(zhǔn) ， 而應(yīng)以技術(shù)標(biāo)作為評標(biāo)時的依據(jù) 。 施工承包 （ 1） 施工承包的基本概念 施工承包是指具有資質(zhì)證書或者承接業(yè)務(wù)許可證的建筑施工單位在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承包建設(shè)工程施工的過程 。 二 、 施工招投標(biāo)程序 （ 一 ） 施工招標(biāo)程序 政府招標(biāo)管理部門職責(zé) 審核合同草稿 鑒證中標(biāo)通知書 監(jiān)督、見證開標(biāo) 核準(zhǔn)招標(biāo)補充文件 審核投標(biāo)申請者 審核招標(biāo)文件 審核招標(biāo)項目登記表 簽訂承包合同 簽發(fā)中標(biāo)通知書 評標(biāo)、定標(biāo) 開標(biāo) 接受投標(biāo)文件 編制招標(biāo)補充文件 組織現(xiàn)場踏勘 、 答疑 分發(fā)招標(biāo)文件 接受投標(biāo)報名 進(jìn)行資格預(yù)審 編制招標(biāo)文件 發(fā)布招標(biāo)信息 招標(biāo)登記 成立評標(biāo)小組 成立招標(biāo)工作小組 監(jiān)督、見證評標(biāo)、定標(biāo) 評標(biāo)階段 準(zhǔn)備階段 招標(biāo)階段 （ 二 ） “ 無標(biāo)底招標(biāo) ， 有標(biāo)底評標(biāo) ” 的實施方法 上海市在施工評標(biāo)中試行 “ 無標(biāo)底招標(biāo) ， 有標(biāo)底評標(biāo) ” 的評標(biāo)辦法 ， 其做法如下： 公開擇優(yōu)選擇施工投標(biāo)單位 假設(shè)擇優(yōu)選擇了 6家符合其各方面要求的施工投標(biāo)單位 ， 分別設(shè)定為 A A A A A5和 A6。 公布建設(shè)工程項目的參考工程造價 編制該項目的參考工程造價 ， 向各個參加競爭的施工招標(biāo)單位公布 （ 一般公布在招標(biāo)文件里 ） 。 設(shè)定該項目編制的參考工程造價為 b。 施工投標(biāo)單位自主報價 設(shè)定： a3（ 最高 ） ＞ a4＞ a6＞ a1＞ a2＞ a5（ 最低 ） 去掉一個最高的報價 a3和去掉一個最低的報價 a5。 設(shè)定為： 規(guī)定：有效區(qū)間的系數(shù)在 +2%～ 6%間 。 那么不舍去的有效區(qū)間在 （ 1+2%） ～ （ 16%） 范圍里 。如果 a3＞ （ 1+2%） ， 那么 ， 決定 a3舍去；如果 a5＞ （ 16%） ， 決定 a5不舍去 。 42164 aaaaa ????試 計算正式確定后的算術(shù)平均值 計算 5家報價的算術(shù)平均值 ， 設(shè)定為 ， 則： 隨機(jī)抽取報價算術(shù)平均值的權(quán)數(shù) 規(guī)定報價算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)范圍在 ～ 之間 。 由評標(biāo)小組的組長在這八個數(shù)碼簽中當(dāng)場抽取 。假如抽取的數(shù)碼簽為 ， 那么報價算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)是 ， 而參考工程造價的權(quán)數(shù)就是 。 552164 aaaaaa ?????試 計算加權(quán)平均工程造價 ， c= + b。 隨機(jī)抽取加權(quán)平均工程造價的下浮率 假定規(guī)定的下浮率范圍在 1%～ 3%之間。由評標(biāo)小組的組長在 %、 %、 %、 ? 、 %的數(shù)碼簽中當(dāng)場抽取。假如抽取的數(shù)碼簽為 %，那么下浮率就是 %。設(shè)定期望工程造價為 d，則 d=（ %） c=，即為在“無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評標(biāo)”中的評標(biāo)標(biāo)底。 給各個施工投標(biāo)單位的報價打分 根據(jù)招標(biāo)文件中評標(biāo)辦法的規(guī)定 ， 假如規(guī)定的商務(wù)標(biāo)的滿分為 60分 ， 報價偏離標(biāo)底 ， 上浮 1%， 扣 2分；下浮 1%， 扣 1分 。 據(jù)此給各投標(biāo)單位打分 。 即： 若為正值 ， 選用 公式計算；若為負(fù)值 ， 選用 公式計算 。 )1( ?da n 2160 ??????? ??dan1160 ??????? ?? dan（ 三 ） 施工投標(biāo) 獲取招標(biāo)信息 授標(biāo)、簽約 詢標(biāo) 參加開標(biāo)會、確認(rèn)有效標(biāo) 遞交投標(biāo)文件 準(zhǔn)備投標(biāo)保函 編制投標(biāo)標(biāo)書 參加答疑會 研究招標(biāo)文件、踏勘等 取得招標(biāo)文件 投標(biāo)申請 參加資格審查 成立投標(biāo)小組 、 進(jìn)行投標(biāo)決策 （ 四 ） 投標(biāo)應(yīng)注意的幾個問題 投標(biāo)活動是一個系統(tǒng)工程 ， 每一個環(huán)節(jié)都要認(rèn)真對待 ， 要做到：加強(qiáng)信息管理 ， 把握投標(biāo)機(jī)會；研究投標(biāo)決策 ， 化解市場風(fēng)險；解讀投標(biāo)須知 ， 防止廢標(biāo)產(chǎn)生；編好投標(biāo)文件 ， 造價技術(shù)并重 。 同時要注意防止導(dǎo)致廢標(biāo)原因的產(chǎn)生，因為投標(biāo)標(biāo)書列為廢標(biāo)，一切努力將前功盡棄。通常廢標(biāo)產(chǎn)生的原因有：投標(biāo)文件沒密封、標(biāo)書無印鑒、格式不對、超時送達(dá)等。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理 通過恰當(dāng)?shù)姆绞胶屯緩?， 對工程質(zhì)量 、 工程進(jìn)度 、 工程造價 、 工程設(shè)計 、竣工驗收等重要環(huán)節(jié)實施必要的管理和監(jiān)督 。 一 、 工程監(jiān)理概述 （ 一 ） 工程監(jiān)理的基本含義 建筑工程監(jiān)理 ， 是指由具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位 ， 根據(jù)建設(shè)單位的委托 ， 依照法律 、 行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 、 設(shè)計文件和建筑工程承包合同 ， 在施工質(zhì)量 、 建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面 ， 代表建設(shè)單位對工程施工實施專門的監(jiān)督活動 ， 以求用最少的人力 、 物力 、 財力和時間獲得符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品 。 （ 二 ） 監(jiān)理工作的主體及其職能 1
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