論長沙房地產(chǎn)項目的風險管理-論文(編輯修改稿)
2024-10-16 13:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)整，主要表現(xiàn)在供應(yīng)量比重 的變化。09 年第一度商品住宅供求比為 ，供求矛盾在全年中最平緩。這一階段，由于受季節(jié)影響，市場新增供應(yīng)量較小，銷售壓力不明顯。根據(jù)經(jīng)驗，第一季度為傳統(tǒng)銷售淡季，第一季度供求比值將會大于。 1． 4 房地產(chǎn)形勢展望 08 年以來，長沙純商品住宅上半年成交均價一度漲至 4125 元 /平方米，但大多數(shù)月份維持在 39004000 元 /平方米水平。下半年以來，受各種因素影響，房價一度下跌至 3654 元 /平方米，與 07 年八九月份持平。盡管自 08 年三季度樓盤開始降價以來，長沙市場成交量受到影響不大，依舊低迷。預計 09 年 上半年房價將進一步下挫，接近 3500元 /平方米，下半年房價會小幅上揚，之后基本保持平穩(wěn)。 從宏觀層面看，在全球經(jīng)濟危機的沖擊下，外資投資中心的轉(zhuǎn)移，導致中國不少沿海生產(chǎn)加工型企業(yè)受到強烈沖擊，生產(chǎn)規(guī)模大大壓縮，人員編制趨小。中觀層面看，由于經(jīng)濟增長速度放緩，各行業(yè)工資收入水平受到影響，直接表現(xiàn)在購買力不足。 08年下半年調(diào)價后成交量依舊偏軟是 09年上半年再度降價的前提條件。購買力不足而非購買信心的不足將促使開發(fā)商更加清晰營銷手段 再度調(diào)價。價格觸底帶來一段時間內(nèi)成交走強，同時也給開發(fā)商適度提價的理 由，但長期看， 09年長沙房價將相對平穩(wěn)。 存在的風險 購買力風險 8 購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化，導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化而造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險。在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不穩(wěn)定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給項目帶來損失。應(yīng)對措施主要是在房屋的建筑設(shè)計中豐富產(chǎn)品的類型，對大、中、小戶型進行優(yōu)化組合，適當加大可以組合型住宅的所占比例。 財務(wù)風險 財務(wù)風險主要由利率、資本金充足率兩個方面。特別是 2020 年以來，國家加大宏觀調(diào)控力度，幾次提高銀行利率，緊縮銀根。這些金融政策的調(diào)整，使得一線城市房地產(chǎn)價格開始下降，投資速度減慢。房地產(chǎn)公司由于貸款利率增加，導致收入減少，支出增加，投資成本增大，形成房地產(chǎn)投資財務(wù)風險。應(yīng)對利率風險的措施，主要是預期銀行貸款利率的變化。為了降低由此帶來的房地產(chǎn)投資金融風險，一是在簽訂銀行貸款合同時，選擇固定利率；二是在評價投資方案時，按可能升高的銀行貸款利率進行，預先就對銀行貸款利率的提高作出防范措施：三是在進 行投資方案評價時，對銀行貸款利率進行不確定性分析。充分考慮貸款利率可能帶來的金融風險。 房地產(chǎn)行業(yè)本身就是典型的高風險行業(yè)，但是實踐中有些投資者對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風險認識不足，認為房地產(chǎn)只會增值或者至少保值但不會貶值，這種觀念給投資性房地產(chǎn)帶來了巨大的潛在風險隱患。因此，投資者迫切需要相關(guān)的財務(wù)風險知識，以建立健全有效的 9 內(nèi)部控制，從根源和過程兩個角度全面降低投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風險 。 在不同的理財環(huán)境和理財階段，投資項目的財務(wù)狀況各不相同，投資項目的財務(wù)風險也就有不同的表現(xiàn)形式，形成不同的財務(wù)風險類別。 地產(chǎn)開 發(fā)產(chǎn)業(yè)的核心是資金的運作。無論是采用市場營銷手段的期房預售，還是金融信貸，無外呼利用市場杠桿或金融杠桿滿足 房地產(chǎn) 開發(fā)的資金需求。但是需要強調(diào)的是在市場或金融杠桿的形式、使用和相互組合上并不僅僅是簡單的銷售或貸款問題。而是，策劃和設(shè)計完整的資金鏈和具體的實施方案。為開發(fā)項目策劃和設(shè)計資金的來源，控制資金流量和降低資金 成本 。 控制現(xiàn)金流量和資金 成本 ， 財務(wù)規(guī)劃中需要策劃、設(shè)計控制現(xiàn)金流量、控制資金 成本 的手段等等；其中包括但不僅限于以下的內(nèi)容：現(xiàn)金流量排期 ： 根據(jù)項目開發(fā)的具體進度設(shè)計資金需求計劃和排期；策劃和設(shè)計財務(wù)規(guī)劃：根據(jù)資金的使用需求安排資金來源及確定使用的數(shù)量、日期和期限；設(shè)計金融工具：根據(jù)開發(fā)商自身條件和項目開發(fā)在不同階段形成的資產(chǎn)條件，選擇和組合金融工具，形成對開發(fā)項目的有力支持和資金 成 本 的有效控制 。 市場風險 任何投資項目 ,無論是項目開發(fā) 建設(shè) 過程 ,還是未來的生產(chǎn)經(jīng)營活動都離不開市場 。市場任何要素的波動變化都將給項目帶來影響。 房地產(chǎn)市場是整個市場體系的一部分，具有一般市場的普遍特性，但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)市場的功能和機制與一般市場相比，具有明顯的差別。比如房地產(chǎn)的不可移動性不同區(qū)域位置條件的 10 差異，造成了不同城市，甚至是同一城市的不同區(qū)域，房地產(chǎn)商品價格相差甚大。并且房地產(chǎn)投資量大，交易形式復雜，買賣雙方不易隨便進入或是退出市場，由于城市住房涉及到人民幣徐德生活條件， 政府 必然采取某些補貼性的福利政策，所以說房地產(chǎn)市場是一個不充分的準市場。 市場匯率的波動，貨款利率的增加，原材料成本的上漲，勞動價格的增加等均屬市場風險因素。市場風險與經(jīng)營風險和財務(wù)風險不同，對企業(yè)或投資者而言，是不可控因素。面臨復雜多變的
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