論長(zhǎng)沙房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理-論文(編輯修改稿)
2024-10-16 13:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)整，主要表現(xiàn)在供應(yīng)量比重 的變化。09 年第一度商品住宅供求比為 ，供求矛盾在全年中最平緩。這一階段，由于受季節(jié)影響，市場(chǎng)新增供應(yīng)量較小，銷售壓力不明顯。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，第一季度為傳統(tǒng)銷售淡季，第一季度供求比值將會(huì)大于。 1． 4 房地產(chǎn)形勢(shì)展望 08 年以來(lái)，長(zhǎng)沙純商品住宅上半年成交均價(jià)一度漲至 4125 元 /平方米，但大多數(shù)月份維持在 39004000 元 /平方米水平。下半年以來(lái)，受各種因素影響，房?jī)r(jià)一度下跌至 3654 元 /平方米，與 07 年八九月份持平。盡管自 08 年三季度樓盤開(kāi)始降價(jià)以來(lái)，長(zhǎng)沙市場(chǎng)成交量受到影響不大，依舊低迷。預(yù)計(jì) 09 年 上半年房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下挫，接近 3500元 /平方米，下半年房?jī)r(jià)會(huì)小幅上揚(yáng)，之后基本保持平穩(wěn)。 從宏觀層面看，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，外資投資中心的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致中國(guó)不少沿海生產(chǎn)加工型企業(yè)受到強(qiáng)烈沖擊，生產(chǎn)規(guī)模大大壓縮，人員編制趨小。中觀層面看，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，各行業(yè)工資收入水平受到影響，直接表現(xiàn)在購(gòu)買力不足。 08年下半年調(diào)價(jià)后成交量依舊偏軟是 09年上半年再度降價(jià)的前提條件。購(gòu)買力不足而非購(gòu)買信心的不足將促使開(kāi)發(fā)商更加清晰營(yíng)銷手段 再度調(diào)價(jià)。價(jià)格觸底帶來(lái)一段時(shí)間內(nèi)成交走強(qiáng)，同時(shí)也給開(kāi)發(fā)商適度提價(jià)的理 由，但長(zhǎng)期看， 09年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)將相對(duì)平穩(wěn)。 存在的風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 8 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化而造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不穩(wěn)定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失。應(yīng)對(duì)措施主要是在房屋的建筑設(shè)計(jì)中豐富產(chǎn)品的類型，對(duì)大、中、小戶型進(jìn)行優(yōu)化組合，適當(dāng)加大可以組合型住宅的所占比例。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由利率、資本金充足率兩個(gè)方面。特別是 2020 年以來(lái)，國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度，幾次提高銀行利率，緊縮銀根。這些金融政策的調(diào)整，使得一線城市房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下降，投資速度減慢。房地產(chǎn)公司由于貸款利率增加，導(dǎo)致收入減少，支出增加，投資成本增大，形成房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的措施，主要是預(yù)期銀行貸款利率的變化。為了降低由此帶來(lái)的房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)，一是在簽訂銀行貸款合同時(shí)，選擇固定利率；二是在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，按可能升高的銀行貸款利率進(jìn)行，預(yù)先就對(duì)銀行貸款利率的提高作出防范措施：三是在進(jìn) 行投資方案評(píng)價(jià)時(shí)，對(duì)銀行貸款利率進(jìn)行不確定性分析。充分考慮貸款利率可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)本身就是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，但是實(shí)踐中有些投資者對(duì)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為房地產(chǎn)只會(huì)增值或者至少保值但不會(huì)貶值，這種觀念給投資性房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，投資者迫切需要相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)，以建立健全有效的 9 內(nèi)部控制，從根源和過(guò)程兩個(gè)角度全面降低投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 。 在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況各不相同，投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就有不同的表現(xiàn)形式，形成不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別。 地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)產(chǎn)業(yè)的核心是資金的運(yùn)作。無(wú)論是采用市場(chǎng)營(yíng)銷手段的期房預(yù)售，還是金融信貸，無(wú)外呼利用市場(chǎng)杠桿或金融杠桿滿足 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的資金需求。但是需要強(qiáng)調(diào)的是在市場(chǎng)或金融杠桿的形式、使用和相互組合上并不僅僅是簡(jiǎn)單的銷售或貸款問(wèn)題。而是，策劃和設(shè)計(jì)完整的資金鏈和具體的實(shí)施方案。為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)資金的來(lái)源，控制資金流量和降低資金 成本 。 控制現(xiàn)金流量和資金 成本 ， 財(cái)務(wù)規(guī)劃中需要策劃、設(shè)計(jì)控制現(xiàn)金流量、控制資金 成本 的手段等等；其中包括但不僅限于以下的內(nèi)容：現(xiàn)金流量排期 ： 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體進(jìn)度設(shè)計(jì)資金需求計(jì)劃和排期；策劃和設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)規(guī)劃：根據(jù)資金的使用需求安排資金來(lái)源及確定使用的數(shù)量、日期和期限；設(shè)計(jì)金融工具：根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身?xiàng)l件和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在不同階段形成的資產(chǎn)條件，選擇和組合金融工具，形成對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有力支持和資金 成 本 的有效控制 。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 任何投資項(xiàng)目 ,無(wú)論是項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 建設(shè) 過(guò)程 ,還是未來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都離不開(kāi)市場(chǎng) 。市場(chǎng)任何要素的波動(dòng)變化都將給項(xiàng)目帶來(lái)影響。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)市場(chǎng)體系的一部分，具有一般市場(chǎng)的普遍特性，但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能和機(jī)制與一般市場(chǎng)相比，具有明顯的差別。比如房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性不同區(qū)域位置條件的 10 差異，造成了不同城市，甚至是同一城市的不同區(qū)域，房地產(chǎn)商品價(jià)格相差甚大。并且房地產(chǎn)投資量大，交易形式復(fù)雜，買賣雙方不易隨便進(jìn)入或是退出市場(chǎng)，由于城市住房涉及到人民幣徐德生活條件， 政府 必然采取某些補(bǔ)貼性的福利政策，所以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不充分的準(zhǔn)市場(chǎng)。 市場(chǎng)匯率的波動(dòng)，貨款利率的增加，原材料成本的上漲，勞動(dòng)價(jià)格的增加等均屬市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不同，對(duì)企業(yè)或投資者而言，是不可控因素。面臨復(fù)雜多變的
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