【文章內(nèi)容簡介】 案臨近的建設(shè)路每天單向汽車流量超過了 2萬輛，每輛車次平均有 ，約有 5萬人次經(jīng)建設(shè)路路過本案。，本案臨近的建設(shè)路每天約有 1萬人次的步行人群和非機動車人群。 1500人次的客流量。 1000人次人流量。項目分析綜上所述，本案周邊每天至少有 優(yōu)勢總結(jié)優(yōu)勢總結(jié)u 位于行政和商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越；u 項目所處區(qū)位公交體系完善，道路交通管網(wǎng)發(fā)達，出行便利；u 瀕臨城市交通主干道，人流量和車流量居大，交通可達性強；u 公共設(shè)施配套齊全項目分析 項目分析：如何理解本案的限制性條件和機會點？項目分析 劣勢分析 優(yōu)勢分析機會分析威脅分析 本案位于唐山市中心區(qū)域，建設(shè)路與機場路交匯處，占地 21915平方米，地塊形狀規(guī)則，為長方形偏西 40度，是住宅和商業(yè)的綜合體。商業(yè)地上三層，地下一層，面寬約 80米，進深 150米；商業(yè)三面被周邊地塊包圍，僅西南側(cè)與機場路相鄰，臨街面寬約 80米。地塊限制地塊限制建設(shè)路龍澤路體育館路建華東道體育場本案機場路綠地地塊有較大傾斜度，進深過大，面寬相對較窄，商業(yè)設(shè)計和業(yè)態(tài)規(guī)劃受到極大限制。硅谷對本案商業(yè)展示性有巨大影響，硅谷的拆遷對本案商業(yè)未來招商和經(jīng)營有重大影響。項目分析 商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍建設(shè)路龍澤路體育館路建華東道體育場本案機場路本案周邊商業(yè)有專業(yè)類電子市場，大型超市以及沿建設(shè)路、體育館路、龍澤路的沿街商鋪，已初步形成了以專業(yè)市場為中心的商業(yè)格局，但總體商業(yè)氛圍不佳。瑞德 沿街商鋪家世界硅谷沿街商鋪沿街商鋪項目分析 u 商業(yè)規(guī)模大u 項目受地塊位置和形狀影響，導(dǎo)致商業(yè)進深大，展示面小u 項目所在區(qū)域市場對商業(yè)認知感相對較低本案面臨的限制條件本案面臨的限制條件項目分析 項目分析：如何理解本案的限制性條件和機會點？項目分析 劣勢分析優(yōu)勢分析項目分析機會分析 威脅分析 項目分析1. 唐山經(jīng)濟快速發(fā)展，消費品市場增長迅速，為商業(yè)發(fā)展提供了空間和支持，商業(yè)前景看好；，但速度較慢，發(fā)展水平與整體經(jīng)濟實力并不匹配，無明顯特色，附加值低，不能滿足唐山人對商業(yè)更高的要求機會分析機會分析 項目分析：如何理解本案的限制性條件和機會點？項目分析 劣勢分析優(yōu)勢分析項目分析機會分析威脅分析 ，輕工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，市場發(fā)育不充分；，招商難度大；，現(xiàn)代消費意識不強、八方廣場商圈和遠洋城商圈對本案形成了包圍形勢，截流了本案的客戶；、尚座、愛購、玫瑰公寓等項目有大量商業(yè)面積供應(yīng)，商業(yè)市場競爭日趨激烈。威脅分析威脅分析項目分析 分析分析項目分析 項目分析分析分析定位：本案為大型綜合商業(yè)體，需要與其它商圈錯位經(jīng)營。功能：住宅底商及其它硬件限制項目經(jīng)營范圍，不符合餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營要求。招商及經(jīng)營：項目自身條件不足以支撐商業(yè)號召力，需要借助品牌主力店帶動，強大品牌號召力才能支撐未來經(jīng)營客流需要。分析結(jié)論分析結(jié)論 ?能做什么？能做什么？項目整體定位項目發(fā)展方向 項目發(fā)展方向：如何制定項目的發(fā)展方向來突破本案的限制條件，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)？項目發(fā)展方向產(chǎn)權(quán)式商鋪 持有型物業(yè) 本案商業(yè)可能的開發(fā)方向基于地塊限制及開發(fā)目標(biāo)分割出售，產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商持有型物業(yè)，統(tǒng)一經(jīng)營產(chǎn)品先進，市場前景好差異化競爭，易樹立形象易出體量，增加使用面積便于后期招商和經(jīng)營，是未來商業(yè)發(fā)展的方向？？項目發(fā)展方向 產(chǎn)權(quán)式商鋪 持有型物業(yè)項目發(fā)展方向 產(chǎn)權(quán)式商鋪具有可迅速回款、業(yè)態(tài)布置靈活等優(yōu)點，但后期經(jīng)營管理存在很多隱患，無法保證市場的整體經(jīng)營，風(fēng)險大，不易引進主力店，抗干擾能力弱，其風(fēng)險性已經(jīng)被市場所認知，不符合目前商業(yè)發(fā)展的趨勢。失敗案例：巨庫、白云生活廣場、第五大道等盡管產(chǎn)權(quán)式商鋪有其優(yōu)點，但存在很盡管產(chǎn)權(quán)式商鋪有其優(yōu)點，但存在很多隱患，不適合本案多隱患，不適合本案白云生活白云生活廣場廣場巨庫巨庫 第五第五大道大道產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪項目發(fā)展方向 持有型物業(yè)持有型物業(yè) 持有型商業(yè)能保證開發(fā)目標(biāo)，市場競爭力強，持有型商業(yè)能保證開發(fā)目標(biāo)，市場競爭力強，利于后期經(jīng)營，但無法解決資金快速回收問題利于后期經(jīng)營，但無法解決資金快速回收問題1. 持有型物業(yè)很強的競爭力和對商業(yè)品牌的凝聚力、號召力。，不產(chǎn)生投資糾紛；，能有力提升項目知名度和檔次；，短期內(nèi)資金回收速度慢；隨著租金的不斷上漲，能保證開發(fā)商利潤最大化；。典型案例：銀座百貨，百貨，安貞華聯(lián)，東方新天地，國貿(mào)商業(yè)街項目發(fā)展方向 是否存在可能的方向，既能解決同質(zhì)化競爭和后期經(jīng)營管理的問題，又能達到利潤最大化和快速回籠資金的開發(fā)目標(biāo)？產(chǎn)權(quán)式商鋪 持有型物業(yè)產(chǎn)權(quán)式商鋪持有型物業(yè)項目戰(zhàn)展方向 出售部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，滿足資金快速回收的需要，進行回購或保持產(chǎn)權(quán)控制，滿足物業(yè)利潤最大化持有大部分或一半的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，保持對商業(yè)運營的整體控制權(quán)，以便統(tǒng)一經(jīng)營，保證商業(yè)運營良好項目發(fā)展方向 ?能做什么？能做什么？ 項目發(fā)展方向項目整體定位 項目整體定位：如何對本案定位以便充分利用現(xiàn)有資源，規(guī)避項目自身風(fēng)險，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)？項目整體定位定位方法 定位方向參考案例項目整體定位 項目定位定位可行性驗證和風(fēng)險規(guī)避策略 問題：項目整體定位？ 區(qū)域與地塊價值 項目戰(zhàn)略發(fā)展方向 開發(fā)目標(biāo) 成功案例 市場分析成功案例項目擁有資源自身限制條件項目基本條件定位方法定位方法項目自身開發(fā)目標(biāo)利潤要求現(xiàn)金流要求品牌要求項目整體定位 項目整體定位：如何對本案定位以便充分利用現(xiàn)有資源，規(guī)避項目自身風(fēng)險，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)？項目整體定位定位方法定位方向 參考案例項目整體定位 項目定位定位可行性驗證和風(fēng)險規(guī)避策略 定位方向定位方向沿街店鋪、中小型超市 滿足日常生活需要 建國路和小山服裝批發(fā)市場 唐山百貨大樓、遠洋城 面向城鄉(xiāng)結(jié)合部 城市中間收入階層 我們?nèi)绾味ㄎ晃覀內(nèi)绾味ㄎ?？項目整體定位 我們?nèi)绾味ㄎ?，以實現(xiàn)目標(biāo)？項目整體定位持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營普通批發(fā)市場檔次低，不好管理影響小區(qū)整體形象倉儲式購物中心或大型超市室內(nèi)商業(yè)街高檔購物中心？？？？？？ 倉儲式購物中心項目整體定位 倉儲式購物中心的選址要求倉儲式購物中心的選址要求項目整體定位 商圈不能完全符合大型超市選址要求自身規(guī)劃不能完全滿足大型超市要求超市租金低，不滿足本案開發(fā)目標(biāo)倉儲式購物中心項目整體定位倉儲式購物中心 本案不宜做倉儲式購物中心 中型超市本案符合中型超市的開店要求本案適宜設(shè)置中型超市的業(yè)態(tài)項目整體定位 室內(nèi)商業(yè)街參考案例：北京東方新天地、國貿(mào)商業(yè)街項目整體定位 本案是否適合做室內(nèi)商業(yè)街？本案不宜單獨開發(fā)室內(nèi)商業(yè)街項目整體定位本案不宜單獨開發(fā)室內(nèi)商業(yè)街 高檔購物中心－選址標(biāo)準(zhǔn)項目整體定位本案符合開發(fā)高檔購物中心的選址標(biāo)準(zhǔn) 高檔購物中心項目整體定位1. 根據(jù)有關(guān)機構(gòu)對全國 64家 “ 持有型購物中心 ” 的運營情況分析，發(fā)現(xiàn)普遍具有較高的運營水平，年租金增長率基本可保證在 5％左右，有的購物中心甚至可達到 20％，表現(xiàn)出很強的競爭力和對商業(yè)品牌的凝聚力、號召力。，不產(chǎn)生投資糾紛；，能有力提升項目知名度和檔次；，短期內(nèi)資金回收速度慢；隨著租金的不斷上漲，能保證開發(fā)商利潤最大化；，缺乏同類物業(yè)；；本案適合開發(fā)高檔百貨物業(yè) 高檔購物中心項目整體定位本案必須引進高檔主力百貨店才能有限規(guī)避項目限制條件，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)：本案地塊進深過大，內(nèi)部商鋪分割和銷售難度大，后期經(jīng)營有較大困難，引進高檔百貨主力店能夠有效解決這一問題；限制條件決定了本案必須引進高檔主力百貨店才能實現(xiàn)項目目標(biāo)：唐山商業(yè)市場招商難度大，遠洋城、新街等大型商業(yè)已運營的商業(yè)設(shè)施招商情況較差，遠洋城運營 2年后仍有 30％的鋪位空置，新街開業(yè)半年后仍有 50％的鋪位空置，其它未開業(yè)商業(yè)設(shè)施招商情況更差。只有引進百貨主力店才能規(guī)避招商困難。：高檔百貨業(yè)能夠有效提高商業(yè)品質(zhì)和檔次，有利于提高商業(yè)價值，促進商業(yè)銷售。：本案周邊商業(yè)氛圍不佳，必須借助各種手段提升本案的商業(yè)影響力。自身造勢操作難度大，效果難以保證。引進品牌主力百貨店借勢宣傳，達到提升區(qū)域和項目商業(yè)形象的目的。：商業(yè)前期運營有市場培育期長、風(fēng)險大、投入高等風(fēng)險，引進主力百貨店能夠有效規(guī)避這些風(fēng)險。：百貨主力店沒有小面積鋪位分割利于后期對商業(yè)回購。 項目整體定位：如何對本案定位以便充分利用現(xiàn)有資源，規(guī)避項目自身風(fēng)險，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)？項目整體定位定位方法定位方向參考案例 項目整體定位 項目定位定位可行性驗證和風(fēng)險規(guī)避策略 項目整體定位 案例二 百貨案例一 北京銀座百貨案例三 安貞華聯(lián)項目整體定位同類案例參考 同類案例參考業(yè)態(tài)特征規(guī)模特征經(jīng)營特征區(qū)位特征本案 共性點指導(dǎo)定位項目整體定位 〈案例一〉 銀座百貨地址：北京東城區(qū)東直門外大街 48號，東直門立交橋的東南角經(jīng)營方式：只租不售簡介：銀座百貨的裙房是百貨商場，地下二層到地上三層是商業(yè)，商場營業(yè)面積 3萬 2千平方米。地上四層到二十七層為公寓和寫字樓。商場上蓋物是 U字型圍合結(jié)構(gòu)。? 特色－－商場內(nèi)的專賣店形式 ? 定位細分－－ 25至 45歲顧客的高收入人群 ? 功能集成－－餐飲、購物、演藝等功能集成? 當(dāng)代－－時尚、休閑文化濃厚項目整體定位 銀座百貨銀座百貨地上跨兩層的大堂入口挑空九米，營業(yè)面積 ，共分為五層，地上三層，地下二層，其中地下一層設(shè)有一個面積在 6000－7000平方米的綜合超市。銀座百貨是匯集時尚名品，集購物、娛樂、餐飲、休閑于一體的多功能商場，將能夠滿足各消費群體的多方需求。項目整體定位 銀座百貨經(jīng)營品牌項目整體定位 百貨地址：北京市宣武區(qū)宣武門外大街 8號經(jīng)營方式：只租不售簡介：莊勝崇光的業(yè)態(tài)類型屬于百貨商場類，總建筑面積 8萬平方米，包括地下一層超市在內(nèi)共有 7層商業(yè)層，首層層高 5米左右，標(biāo)準(zhǔn)層高約 4米，每層面積為 商場定位為中高檔，并且以經(jīng)營青春時尚類商品為主，主要消費人群集中在年齡 2040左右、收入在中等左右的城市白領(lǐng)階層項目整體定位 百貨經(jīng)營品牌項目整體定位 百貨成功點良好的購物環(huán)境、商品品牌的多樣、營銷手段的豐富及便捷的交通使其一級商圈是宣武區(qū)外，二、三級商圈覆蓋了整個北京市區(qū) ，主要有以下特點：經(jīng)營，商場商業(yè)布局合理，搬造了日本百貨商場的模式，非常注重實用性 ，在消費者心目中以折扣活動多聞名，通常采取 “有節(jié)推活動，無節(jié)造節(jié)日 ”的手法 項目整體定位 〈案例三〉安貞華聯(lián)項目整體定位 項目整體定位 〈案例三〉安貞華聯(lián) 經(jīng)營理念：青春、時尚、活力、激情；商業(yè)環(huán)境：現(xiàn)代、青春氣息濃厚；購物硬環(huán)境：地上停車位 200個，無地下停車；商品檔次：中高檔；人氣：當(dāng)前北京地區(qū)百貨店人氣指數(shù)較高之消費場所；租金： 715元 /天 /平方米。項目整體定位青春，活力時尚，激情 〈案例三〉安貞華聯(lián) 由于周邊缺少大型超市，安貞華聯(lián)大廈客源 3040%是去往超市購物。肯德基和麥當(dāng)勞是安貞華聯(lián)最吸引人氣的商業(yè)項目之一。以 “ 一年 365天，天天有打折 ” 維系客源，中高檔定