【正文】 2023/1/28 2:14:4502:14:4528 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 28 一月 20232:14:45 上午 02:14:45一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 一月 2102:14:4502:14Jan2128Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/28 2:14:4502:14:4528 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 一月 21一月 2102:14:4502:14:45January 28, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2102:14:4502:14Jan2128Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/1/28 2:14:4502:14:4528 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 。 一月 21一月 2102:14:4502:14:45January 28, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2102:14:4502:14Jan2128Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。以達成在開業(yè)前階段制定的租賃控制制度。由于餐飲 美食裝潢投資較巨，可考慮給予較長的免租期，如給于 4 至 6 個月，即延伸至 開幕后 2 至 4 個月。若有第一階段主力廠商完成簽約（意向書或租約）時，針對各次主 力型租戶的不同需求，但品牌廠家經(jīng)營風(fēng)格、檔次、價格帶均能夠有效加速商 業(yè)氛圍成熟，稍給予拆扣優(yōu)惠租金降低投資營經(jīng)門檻或甚至可以策略性的考慮 為其承擔(dān)部份裝潢費用。本項目招商初始期二至三個月可針對本項 目亟欲引進的大型量販 (易買得、樂購、家樂褔 )、家飾家居用品（如 、生 活工場）、服飾品牌旗艦店（如 、 等）、現(xiàn)代書店 (思考樂書店、上海書局 )等主力店接洽，先行 向經(jīng)營者進 行洽 詢、邀約，對其入駐的條件可給于適度的放寬，以收利誘之效，為了保證整體風(fēng)格的穩(wěn)定性，有必要先鎖定 占租賃面積逾 40％ —60 ％之主力租戶群體。建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動整體商場銷售。其四，營運過程中低知名度和缺乏經(jīng)驗，會使招商難度進一步加大招商方式A、委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行項目招商B、自己搭建招商團隊進行招商 招商風(fēng)險與備選方案 項目營銷推廣招商備選方案：建議采用項目自身品牌進行項目招商銷售周邊環(huán)境改造延誤項目硬件設(shè)施限制項目開發(fā)周期過長項目無法引進大型主力店或知名商業(yè)管理公司項目風(fēng)險 招商手段：成立專門的招商部門，安排專人負責(zé)跟蹤訪談、洽商租約協(xié)議及簽約等完整作業(yè)。主力店決定項目產(chǎn)品的形式，其招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃前；中小散戶的招商則分散于整個項目建設(shè)期間。 銷售周期安排及推廣手段建議 項目營銷推廣銷售周期安排 強勢銷售期： —銷售持續(xù)期： － ）市場蓄勢期： —公開推廣期： － 推廣手段建議 項目營銷推廣推廣手段 組織 “ 異地看房團 ” 活動團購及 客戶優(yōu)惠促銷內(nèi)部認購專案推介會利用媒體組合宣傳拉動市場媒體資源 平面媒體：唐山晚報、唐山勞動日報、唐山廣播電視報電視媒體：唐山電視臺、河北衛(wèi)視戶外廣告：火車站、汽車站、高速出入口等顯目地段，以及市中心主要商圈如遠洋城、唐山百貨大樓等人流密集、交通便利處設(shè)置燈箱廣告牌等 招商策略與建議 建議采納 “導(dǎo)入并委托專業(yè)的知名商業(yè)管理品牌公司進行整體招商 ”的招商策略，與其聯(lián)盟或由其全程承擔(dān)后期商業(yè)的經(jīng)營管理執(zhí)行。“房產(chǎn)信托 ”執(zhí)行方案項目營銷推廣方案（ 1） —— 年收益率 14％確定商業(yè)部分融資額 2億元，共分成 8000份，每份 ；每份收益期為 4年，到期本金加收益共計為 4萬，年收益率 14％；投資者可購買多份，亦可分期收益 —— “1 年期本金 ，兩年期 3萬元， 3年期， 4年期 4萬 ”。對于開發(fā)商的限制要求：要求開發(fā)商四證齊全；要求自有資金要達到 35％；開發(fā)商要具備二級資質(zhì)。 每隔 3年，給予客戶無條件原價退鋪的機會，即開發(fā)商從第 5年年初起（第 1年租金已直接沖抵房款，這樣 10年剛好有3次機會），每隔 3年向業(yè)主進行回購原鋪位的措施，更大程度確保投資者利益。具體操作分階段控制為：前三年的年租金分別為 8%、 8%、 8%；第 45年 10%；第 68年每年 11%；第 910年每年12%。營銷策略 按照市場慣例，商業(yè)用房的售價一般是住宅的 ——3 倍，本案住宅價格為4400元 /平米，因此：以住宅價格計算，商業(yè)價格應(yīng) 6750——13500 元 /平米之間；對于中高檔住宅項目，商業(yè)用房的售價與住宅售價的比值較低，一般在 ——2 倍之間，因此：以住宅價格計算，商業(yè)價格應(yīng)在 6160——8800 元 /平米之間；由此可以驗證，以租金承受能力反推的售價基本符合市場狀況。價格計算：目前市場上靜態(tài)回報率在 8%——12% 之間，買賣稅率為 %；取 10%得出價格： 750247。天左右月租金： 75元 /平米 目前市場上商業(yè)用房的回報率大約為 8%——12% 之間。項目營銷推廣營銷推廣總體思路以先期招商的租約、入駐知名品牌或商業(yè)管理公司的形象，給予市場強勁的信心，吸引投資客戶，從而在根本上推動促進銷售工作的順利進行招商先行：需要固定租約保障品牌，起到領(lǐng)頭示范作用 營銷推廣總體思路 營銷策略 整體營銷推廣 項目營銷推廣銷售策略與建議 銷售周期安排及推廣手段建議 招商策略與建議 商業(yè)營銷預(yù)期目標(biāo) 價格策略 價格定位在這里，我司采取了商戶租金承受能力反推法并結(jié)合當(dāng)前市場慣例和市場比較法來制定本案的最終價格。則位于兩大商圈的交界處的本案，具備了成為未來新商圈焦點的可能條件！定位可行性驗證－商圈發(fā)展定位可行性驗證－商圈發(fā)展海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。定位可行性驗證定位可行性驗證 ———— 市場可行性市場可行性項目整體定位 商圈的影響范圍不是絕對的同心圓模式，決定其規(guī)模和形狀的因素包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等。作為商業(yè)綜合體，在樹立良好的綜合形象同時，加強了本區(qū)域在全市的認知度；行政區(qū)概念－－唐山市主要行政機關(guān)和事業(yè)單位廣泛分布周邊，人群收入水平衡定，具有巨大的消費潛力；城市休閑廣場－－公園（綠化景觀）、體育館可為項目增色；坐標(biāo)項目－－本案坐落在建設(shè)路與機場路的黃金交叉點，該地區(qū)未呈現(xiàn)過類似的綜合體物業(yè)形態(tài)，市場機遇空前；交通－－交通區(qū)位優(yōu)勢利好，具備多元化的交通和道路硬件支持。項目整體定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面分割項目整體定位 項目整體定位主力店品牌 零售百貨商品品牌項目整體定位 專業(yè)市場項目整體定位 服務(wù)型商業(yè)項目整體定位 項目整體定位：如何對本案定位以便充分利用現(xiàn)有資源，規(guī)避項目自身風(fēng)險，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)？項目整體定位定位方法定位方向參考案例項目整 體定位 項目定位 定位可行性驗證和風(fēng)險規(guī)避策略客群定位產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)定位功能和形象定位 本案的開發(fā)目標(biāo)導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)的可比性和參考性較小，考慮到未來 23年后的市場發(fā)展?fàn)顩r，必須從現(xiàn)有分析結(jié)論出發(fā)，參考同類案例，充分發(fā)揮本案的優(yōu)勢，突破區(qū)域市場界面，面向整個市區(qū)更廣大范圍的中高端消費市場，進行前瞻性的策劃，獨立定位，高舉高打，成為唐山市商業(yè)新地標(biāo)！項目整體定位 綜合分析，全面考慮，進行項目初步定位市場分析開發(fā)目標(biāo)項目分析成功案例項目整體定位主力業(yè)態(tài)及比例低端商業(yè)持有型高檔百貨業(yè) 地下大型超市特色型出租出售商業(yè)50％ 30％20％業(yè)態(tài)定位 持有型 高檔百貨 統(tǒng)一經(jīng)營 商業(yè)新地標(biāo)基于以上分析，對本案進行初步市場定位后期經(jīng)營易于管理，不產(chǎn)生投資糾紛能保證利潤最大化以高端客群形象提升客戶地位能夠擴大商業(yè)輻射范圍；未來升值潛力大；市場存在空白點；項目整體定位 綜上所述 ,本案形象綜合定位為項目整體定位 國際 / 品牌感 / 知名度 / 形象頂級 本案業(yè)態(tài)關(guān)鍵詞：項目整體定位 交通 方式多元交錯 通達性強 設(shè)計規(guī)劃 規(guī)劃服務(wù)于功能、景觀規(guī)劃與功能設(shè)計的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 商業(yè)特征 品牌號召力大，商業(yè)價值高 產(chǎn)品特性點 唐山高端綜合體項目 投資機會 保證所有權(quán)，實現(xiàn)對商鋪的控制項目整體定位 項目整體定位：如何對本案定位以便充分利用現(xiàn)有資源，規(guī)避項目自身風(fēng)險，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)？項目整體定位定位方法定位方向參考案例項目整 體定位 項目定位 定位可行性驗證和風(fēng)險規(guī)避策略客群定位 產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)定位功能和形象定位 客群屬性投資類客群：主要來自唐山市中高端收入人群，有少量外地投資客戶；經(jīng)營商戶：由于主力店的品牌號召力而進入，看重本案后期經(jīng)營風(fēng)險小和利潤高的特點；消費終端：主要來自唐山市中高端收入人群，滿足其購物的需要外，提供高附加值服務(wù)；項目整體定位 項目整體定位：如何對本案定位以便充分利用現(xiàn)有資源，規(guī)避項目自身風(fēng)險，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)？項目整體定位定位方法定位方向參考案例項目整 體定位 項目定位 定位可行性驗證和風(fēng)險規(guī)避策略客群定位產(chǎn)品建議 業(yè)態(tài)定位功能和形象定位 產(chǎn)品設(shè)計建議 外立面項目整體定位注：圖片僅供參考 產(chǎn)品設(shè)計建議 外立面項目整體定位 產(chǎn)品設(shè)計建議 內(nèi)部空間項目整體定位中庭電梯 電梯 項目整體定位：如何對本案定位以便充分利用現(xiàn)有資源，規(guī)避項目自身風(fēng)險，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)？項目整體定位定位方法定位方向參考案例項目整體定位項目定位定位可行性驗證和風(fēng)險規(guī)避策略客群定位產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)定位功能和形象定位 項目定位可行性的驗證項目定位可行性的驗證三個競爭策略–通過經(jīng)營定位和業(yè)態(tài)組合，賦予產(chǎn)品附加值，提升項目的價值和核心競爭力價值提升–從成本優(yōu)勢、差異化和集中化角度，塑造競爭優(yōu)勢–通過差異化定位優(yōu)化項目優(yōu)勢、規(guī)避劣勢，使可能的威脅轉(zhuǎn)化為機遇。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面分割 項目整體定位 本案業(yè)態(tài)定位思路基本思路符合本土消費需求特征允許個別商品的新、特、奇特點，為商業(yè)帶動時尚前沿，吸引力引進各類知名品牌擴大輻射半徑注重與區(qū)域文化融合實現(xiàn)食、購、娛等功能多元化項目整體定位 業(yè)態(tài)定位零售百貨業(yè)態(tài)為主導(dǎo) 服務(wù)型業(yè)態(tài)為補充 百貨業(yè)態(tài)為主導(dǎo)－－建議以高檔百貨、特色商品、高附加值、休閑服務(wù)等綜合零售業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的商業(yè)，滿足復(fù)合型消費群。同時其他的電器