【正文】 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 面積 約 8256 ㎡ 時(shí)機(jī) 項(xiàng)目一期經(jīng)營(yíng)半年至一年之間，經(jīng)營(yíng)前景好，社會(huì)影響力大時(shí) 策略 根據(jù)一期經(jīng)營(yíng)情況制定銷(xiāo)售策略 方案二：銷(xiāo)售項(xiàng)目二期一層至四層。邦威、 以純、 唐獅、 羅賓漢、 百世吉、 卡丹路 …… 代表品牌 （二層、三層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 男裝 運(yùn)動(dòng)裝 兒童床品 羊絨羊毛 金利來(lái)、 順美、 雅戈?duì)枴? 羅蒙 勁霸、 七匹狼、 柒牌、 …… 耐克、 阿迪達(dá)斯、KAPPA、 李寧、 彪馬、 喬丹、 百事 …… 史努比、 米奇、 巴布豆、 陽(yáng)光寶貝、 夢(mèng)潔、 馨亭、 富安娜 …… 鄂爾多斯、 鹿王、 春竹、 日神、 米皇、 雪蓮、 珍貝、 夢(mèng)特嬌 …… 代表品牌 （三層、四層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 A . 鄭州客戶(hù)10%C . 汝州當(dāng)?shù)?0%B . 平頂山及周邊地區(qū)10%商戶(hù)來(lái)源： 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查商戶(hù)實(shí)際情況，預(yù)測(cè)招商客戶(hù)來(lái)源如下： （ 1）鄭州市場(chǎng)約占 10％ （ 2）平頂山等周邊縣市約占 10％ （ 3）汝州當(dāng)?shù)丶s占 80％ 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 面積 約 10100㎡ 時(shí)機(jī) 項(xiàng)目的主力店招商完成時(shí)，開(kāi)始銷(xiāo)售 策略 反租十年，年回報(bào)率 6％－ 7％，十年后可繼續(xù)反租也可由開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)按原價(jià)回購(gòu) 銷(xiāo)售建議：根據(jù)經(jīng)營(yíng)方案確定銷(xiāo)售方案。 項(xiàng)目商業(yè)形象不能全面實(shí)現(xiàn)； 工程計(jì)劃需重新調(diào)整。邦威、 以純、 唐獅、 羅賓漢、 百世吉、 卡丹路 …… 代表品牌 （二層、三層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 男 裝 運(yùn)動(dòng)裝 兒童床品 羊絨羊毛 金利來(lái)、 順美、 雅戈?duì)枴? 羅蒙 利郎、 九牧王、 虎都、 …… 耐克、 阿迪達(dá)斯、KAPPA、 李寧、 彪馬、 喬丹、 百事 …… 史努比、米奇、 巴布豆、 陽(yáng)光寶貝、 夢(mèng)潔、 馨亭、 安睡寶、 富安娜 …… 鄂爾多斯、 鹿王、 春竹、 日神、 米皇、 雪蓮、 珍貝、 夢(mèng)特嬌 …… 代表品牌 （三層、四層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 項(xiàng)目整體招商難度降低； 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小； 銷(xiāo)售利潤(rùn)增加； 房產(chǎn)銷(xiāo)售收入可以貼補(bǔ)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)投入。 項(xiàng)目整體招商難度大，品牌質(zhì)量難控制； 未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大； 四層因樓層高，銷(xiāo)售單價(jià)較低，利潤(rùn)不高； 工程進(jìn)度方面必須保證 2023年 8月 10日前交付使用； 人員招聘、培訓(xùn)時(shí)間較短，壓力大。 方案一：項(xiàng)目全面 招商，整體開(kāi)業(yè)。汝州新的城市商圈呼之欲出 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 總體定位 功能定位 項(xiàng)目整體集居住、商務(wù)、商業(yè)等多種功能與一身，容商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等多種物業(yè)形態(tài)于一體，通過(guò)合理規(guī)劃，來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的復(fù)合功能性。 在這里不再贅述 ） ? 開(kāi)發(fā)階段性運(yùn)行增加項(xiàng)目發(fā)展的 變化 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 四、商業(yè)策劃要素 /主旨 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 汝州正處在一個(gè)城市快速發(fā)展階段，人們的消費(fèi)觀念將發(fā)生很大變化，不再僅僅滿(mǎn)足物質(zhì)的需求，將更加注重精神需求，即體驗(yàn)式消費(fèi) ? 高品質(zhì)服務(wù)的連鎖 /品牌店將大舉進(jìn)入 未來(lái)市場(chǎng) ? 規(guī)劃完好 ， 富有情趣的商業(yè)空間更受青睞 ? 餐飲 、 文化 、 娛樂(lè) 、 運(yùn)動(dòng) 、 休閑等業(yè)態(tài)比例將呈上升趨勢(shì) 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 五、項(xiàng)目商業(yè)定位分析及說(shuō)明 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 主題商場(chǎng) 1. 城市核心 /新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)區(qū)域 2. 有人流消費(fèi)基礎(chǔ) 3. 較大空間尺度 4. 完備的生活系統(tǒng) 5. 便捷交通體系 本項(xiàng)目 將城市中的零售、辦公、居住、 餐飲、休閑等城市生活空間進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、體驗(yàn)型的中高檔綜合商場(chǎng) 容零售、辦公、居住、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的建筑。 ? 項(xiàng)目所有鋪位均未銷(xiāo)售 。 ? 老商圈春天服飾廣場(chǎng) 、 步步高商場(chǎng) 都已經(jīng)歷長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，且具穩(wěn)定消費(fèi)群 ? 消費(fèi)者是否會(huì)按照我們的設(shè)想，從老 商圈轉(zhuǎn)移到本項(xiàng)目，仍有待努力 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 3） 項(xiàng)目無(wú)論在立地條件、競(jìng)爭(zhēng)狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢(shì)，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容 內(nèi)部條件 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目規(guī)模適中，近 2萬(wàn)平米的體量較適 合汝州市的消費(fèi)市場(chǎng)及本地的商業(yè)發(fā)展 水平。 ? 汝州商戶(hù)及市民對(duì)于高檔次商場(chǎng)（ 如金博大、丹尼斯）的期盼心理， 對(duì)于此項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是一種機(jī)遇。 ? 周邊郊縣和外地顧客占比 7% 顧客范圍 n=148 描 述 顧客來(lái)自于汝州市區(qū)和店鋪附近居民的占 93% 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 %%%10%%7%%%%%%%%%%% 1 次/ 周 2 次/ 周 3 次/ 周 1 次/ 月 2 次/ 月 3 次/ 月 顧客來(lái)店頻率 n=148 描 述 ? 顧客光顧率較高： 1周 1次占 % 1周 2次占 % 1周 3次占 % 總計(jì) % ? 日均客流量較大，對(duì)于商業(yè)人氣的帶動(dòng) 具備了一定的先天優(yōu)勢(shì) 一半以上的顧客具有忠誠(chéng)度：一周光顧 12次的占 % 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 經(jīng)營(yíng)者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)項(xiàng)目商業(yè)概念的影響： ? 商戶(hù)經(jīng)營(yíng)面積以 2140㎡ （ 占 %） 為主 ， 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)多在 10萬(wàn)元 /年 （占 %） 以下 經(jīng)營(yíng)者 ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的年經(jīng)營(yíng)坪效較低 ， 會(huì)直 接影響到商場(chǎng)租金水平；整體商戶(hù) 經(jīng)營(yíng)理念 、 經(jīng)營(yíng)水平有待提高 主要發(fā)現(xiàn) 影 響 ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)以汝州總代理為主 （ 占 %） ? 經(jīng)商人員青壯年比例較大 （ 3145歲 占 59%） ， 以本地人為主 （ 汝州人占 比 %） ， 經(jīng)營(yíng)時(shí)間在 5年以上 （ 占 比 %） ? 本地現(xiàn)有品牌是項(xiàng)目招商的重要資源 ? 這部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)者作為汝州商業(yè)的主 要支撐 ， 經(jīng)營(yíng)思路靈活 ， 具一定商 業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)定性 ， 對(duì)汝州市場(chǎng) 與市民消費(fèi)喜好非常了解 ， 是項(xiàng)目 商業(yè)運(yùn)作的基礎(chǔ)資源 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 經(jīng)營(yíng)者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)項(xiàng)目商業(yè)概念的影響 ： ? 商鋪主要客源來(lái)自汝州本地居民 （ 占 93%） ， 一半以上的顧客具有忠 誠(chéng)度 （ 一周光顧 12次的占 %） 經(jīng)營(yíng)者 ? 項(xiàng)目主要目標(biāo)客群是汝州市區(qū)居民 ， 應(yīng)圍繞本市居民需求 ， 切實(shí)為其提供 全面的商品和服務(wù) 主要發(fā)現(xiàn) 影 響 ? 60%的商戶(hù)對(duì)目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀比較滿(mǎn)意 ， 45%的商戶(hù)有明確的拓展計(jì)劃 ? 租賃年限以一年為主 ， 占 %， 25 年占 %， 個(gè)別一線品牌租期為 20 年 ? 汝州商業(yè)正處于發(fā)展上升期 ， 具良好 的商業(yè)基礎(chǔ)和很大的發(fā)展前景 ， 需有 一定競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的商家入駐來(lái)提升整體 商業(yè)氛圍 ? 項(xiàng)目租賃合同期限的設(shè)定需結(jié)合實(shí)際 靈活運(yùn)作 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的喜好 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 46%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50% 中高檔的百貨商場(chǎng) 中低檔的百貨商場(chǎng) 大型超市 商業(yè)步行街 批發(fā)市場(chǎng) 描 述 樣 本 n=148 ? 中高檔百貨商場(chǎng) 占 46% ? 大型超市 占 % ? 中低檔百貨商場(chǎng) 占 % ? 批發(fā)市場(chǎng) 占 % ? 商業(yè)步行街 占 % 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為汝州最缺少的購(gòu)物場(chǎng)所：中高檔的百貨商場(chǎng) ? 金世界步行街的慘淡經(jīng)營(yíng)，使經(jīng) 營(yíng)者對(duì)步行街業(yè)態(tài)失去了信心 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 有可能41%一定會(huì)43%不肯定15%不可能1% 描 述 樣 本 n=148 ? 認(rèn)為一定會(huì)受歡迎 占 43% ? 認(rèn)為有可能會(huì)受歡迎 占 41% ? 持不肯定態(tài)度 占 15% ? 本地居民希望有全客層的集中消費(fèi)的 場(chǎng)所， 以滿(mǎn)足消費(fèi)者的生活消費(fèi)需求 在廣成中路與風(fēng)穴路交匯處（市標(biāo)附近），新建一個(gè)大型商業(yè)中心， 84%的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為會(huì)受歡迎 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 一般8% 很好67% 不肯定25% 描 述 樣 本 n=148 ? 認(rèn)為前景很好 占 67% ? 認(rèn)為一般 占 8% ? 持不肯定態(tài)度 占 25% 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的前景非常看好 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 %%%%%%%%%%%%%%%1 、新商業(yè)的代表 2 、高檔商業(yè)的代表 3 、中檔商業(yè)的代表 4 、中低端市場(chǎng)的代表經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該成為汝州新商業(yè)的代表 樣 本 n=148 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 有計(jì)劃53% 沒(méi)有7% 視情況而定40%? 有計(jì)劃 占 53% ? 持觀望態(tài)度的 占 40% ? 沒(méi)有意向的 占 7% 樣 本 n=148 描 述 大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者有進(jìn)駐商場(chǎng)的計(jì)劃 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 會(huì)44% 可能會(huì)53% 不會(huì)3% 描 述 投資意向 n=148 ? 確定會(huì) 占 44% ? 可能會(huì) 占 53% ? 不會(huì) 占 3% 商戶(hù)投資意向非常明朗，愿意入駐項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的占 97% ? 招商時(shí)要制定出開(kāi)發(fā)商、商戶(hù)之間的 平衡點(diǎn)條件，會(huì)有利于招商的進(jìn)行 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 租賃經(jīng)營(yíng)自收銀41% 租賃經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一收銀39% 聯(lián)合經(jīng)營(yíng)20%合作方式 n=148 描 述 ? 租賃經(jīng)營(yíng) 自收銀占 41% ? 租賃經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一收銀占 39% ? 聯(lián)合經(jīng)營(yíng) 占 20% 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者希望與商場(chǎng)的合作方式：租賃經(jīng)營(yíng)占 80% 108 ? 租賃經(jīng)營(yíng)倍受青睞，商戶(hù)具有靈活的經(jīng)營(yíng)權(quán)，在一定程度上有利于商品的銷(xiāo)售 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 184626179 9 960510152025