【正文】 按照市場慣例，商業(yè)用房的售價一般是住宅的 ——3 倍，本案住宅價格為4400元 /平米，因此：以住宅價格計算，商業(yè)價格應 6750——13500 元 /平米之間；對于中高檔住宅項目，商業(yè)用房的售價與住宅售價的比值較低，一般在 ——2 倍之間，因此：以住宅價格計算，商業(yè)價格應在 6160——8800 元 /平米之間；由此可以驗證，以租金承受能力反推的售價基本符合市場狀況。市場慣例定價市場慣例定價：：營銷策略 本案價格暫定本案價格暫定：：建議全盤均價為6500元 /平方米營銷策略 營銷推廣總體思路 營銷策略 整體營銷推廣 項目營銷推廣銷售策略與建議 銷售周期安排及推廣手段建議 招商策略與建議 商業(yè)營銷預期目標 價格策略 項目營銷推廣銷售策略建議 三權(quán)分離與固定投資回報概念包租策略 “租金抵房款 ”策略 定期回購策略 包租 10年，年平均回報率 10%” 。具體操作分階段控制為：前三年的年租金分別為 8%、 8%、 8%；第 45年 10%；第 68年每年 11%；第 910年每年12%。 為有效推動銷售執(zhí)行，增強投資信心，采取將第 1年租金直接沖抵首付房款中，從而降低投資門檻，吸引和擴大投資目標群體。 每隔 3年，給予客戶無條件原價退鋪的機會，即開發(fā)商從第 5年年初起（第 1年租金已直接沖抵房款，這樣 10年剛好有3次機會），每隔 3年向業(yè)主進行回購原鋪位的措施，更大程度確保投資者利益。房地產(chǎn)信托概念 引入 “房產(chǎn)信托 ”擔保概念 項目營銷推廣優(yōu)點：針對客戶面廣；投資資金少，準入門檻低；市場接受程度相對較高；市場回款速度快；缺點：持，執(zhí)行相對缺乏法律支撐；，故發(fā)行量大，使得運作周期相對較長；營銷操作需具備條件：；。對于開發(fā)商的限制要求：要求開發(fā)商四證齊全；要求自有資金要達到 35％；開發(fā)商要具備二級資質(zhì)。本案適合采用房產(chǎn)信托方式本案具備采用房產(chǎn)信托的條件 注： 10％～ 14％的年收益率為當前投資者對市場預期期望值，但具體遵照何種方案執(zhí)行，有待發(fā)展商或資金（產(chǎn)）擔保公司對項目進行市場評估與財務(wù)核算后明確?！胺慨a(chǎn)信托 ”執(zhí)行方案項目營銷推廣方案（ 1） —— 年收益率 14％確定商業(yè)部分融資額 2億元，共分成 8000份，每份 ；每份收益期為 4年，到期本金加收益共計為 4萬，年收益率 14％；投資者可購買多份，亦可分期收益 —— “1 年期本金 ，兩年期 3萬元， 3年期， 4年期 4萬 ”。方案（ 2） —— 年收益率 10％確定商業(yè)部分融資額 2億元，共分成 8000份，每份 ；每份收益期為 4年，到期本金加收益共計為 ，年收益率 10％；投資者可購買多份，亦可分期收益 ——“1 年期本金 ，兩年期 ， 3年期 ， 4年期 ”。 銷售周期安排及推廣手段建議 項目營銷推廣銷售周期安排 強勢銷售期： —銷售持續(xù)期： － ）市場蓄勢期： —公開推廣期： － 推廣手段建議 項目營銷推廣推廣手段 組織 “ 異地看房團 ” 活動團購及 客戶優(yōu)惠促銷內(nèi)部認購專案推介會利用媒體組合宣傳拉動市場媒體資源 平面媒體：唐山晚報、唐山勞動日報、唐山廣播電視報電視媒體：唐山電視臺、河北衛(wèi)視戶外廣告：火車站、汽車站、高速出入口等顯目地段，以及市中心主要商圈如遠洋城、唐山百貨大樓等人流密集、交通便利處設(shè)置燈箱廣告牌等 招商策略與建議 建議采納 “導入并委托專業(yè)的知名商業(yè)管理品牌公司進行整體招商 ”的招商策略，與其聯(lián)盟或由其全程承擔后期商業(yè)的經(jīng)營管理執(zhí)行。項目營銷推廣招商特點（ 1）招商技術(shù)要求高（ 2）招商過程時間長：招商過程分為主力店和中小散戶二個招商階段。主力店決定項目產(chǎn)品的形式，其招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃前；中小散戶的招商則分散于整個項目建設(shè)期間。（ 3）招商難度大：其一，主力店不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟；其二，功能分區(qū)的招商進度影響各類商戶的進駐決策。其四，營運過程中低知名度和缺乏經(jīng)驗，會使招商難度進一步加大招商方式A、委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行項目招商B、自己搭建招商團隊進行招商 招商風險與備選方案 項目營銷推廣招商備選方案：建議采用項目自身品牌進行項目招商銷售周邊環(huán)境改造延誤項目硬件設(shè)施限制項目開發(fā)周期過長項目無法引進大型主力店或知名商業(yè)管理公司項目風險 招商手段：成立專門的招商部門，安排專人負責跟蹤訪談、洽商租約協(xié)議及簽約等完整作業(yè)。此階段主要系通過主力店概念營銷造勢再獲得爾后一般租戶廠商的認可奠定了基調(diào)。建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體商場銷售。具體措施：主力店 /次主力店為目標（面積需求在 1， 500 平米以上），在開業(yè)前的 18 個月 內(nèi)與個別此類零售商簽訂合作意向。本項目招商初始期二至三個月可針對本項 目亟欲引進的大型量販 (易買得、樂購、家樂褔 )、家飾家居用品（如 、生 活工場）、服飾品牌旗艦店（如 、 等）、現(xiàn)代書店 (思考樂書店、上海書局 )等主力店接洽，先行 向經(jīng)營者進 行洽 詢、邀約，對其入駐的條件可給于適度的放寬，以收利誘之效，為了保證整體風格的穩(wěn)定性，有必要先鎖定 占租賃面積逾 40％ —60 ％之主力租戶群體。 主力店 /次主力店招商項目營銷推廣 主力型租戶：大型以 5001500 平米的中大型零售專賣店為主，如餐飲、服飾品牌 中大型店。若有第一階段主力廠商完成簽約（意向書或租約）時，針對各次主 力型租戶的不同需求，但品牌廠家經(jīng)營風格、檔次、價格帶均能夠有效加速商 業(yè)氛圍成熟，稍給予拆扣優(yōu)惠租金降低投資營經(jīng)門檻或甚至可以策略性的考慮 為其承擔部份裝潢費用。，將有利或增速這些次主力租戶進駐意愿。由于餐飲 美食裝潢投資較巨，可考慮給予較長的免租期，如給于 4 至 6 個月，即延伸至 開幕后 2 至 4 個月。中小散戶：預計于開業(yè)前 9 個月，以 500 平米以下的零售商店如化妝品、飾品、 生活雜貨店等中小型租戶為主，該階段全面加速招商進程并擴大各業(yè)種招商范 圍。以達成在開業(yè)前階段制定的租賃控制制度。主力型租戶 /中小散戶招商項目營銷推廣 項目營銷推廣 商業(yè)營銷預期目標 項目營銷推廣招商預期目標主力店招商預期目標： 2023年 5月開始啟動，至 2023年 10月完成整體要求的 50％；散戶招商： 2023年 10月后，由商業(yè)管理公司整體統(tǒng)籌執(zhí)行銷售預期計劃及目標意向登記：住宅開盤銷售之日起同步運作內(nèi)部認購期： 1個月，完成可售的 10％，正式公開期： 1個月，完成可售的 20％強銷期：為期 4個月，完成銷售的 30％持續(xù)期：為期 6個月，完成可售的 20％～余量 品牌互動 合作共贏 ——THANKS—— 結(jié)束語由于當前商業(yè)部分規(guī)劃與設(shè)計方案暫未確定，且未來商業(yè)環(huán)境以及商業(yè)招商與經(jīng)營管理公司在導入過程中亦會難免存有諸多不確定因素，故此次提案涉及營銷推廣環(huán)節(jié)的執(zhí)行計劃將有待日后雙方協(xié)商一致并結(jié)合市場客觀實際后另行細化！謝 謝一月 2102:14:4502:1402:14一月 21一月 2102:14 02:1402:14:45一月 21一月2102:14:452023/1/28 2:14:45? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 02:14:4502:14:4502:141/28/2023 2:14:45 AM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 一月 2102:14:4502:14Jan2128Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 02:14:4502:14:4502:14Thursday, January 28, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 一月 21一月 2102:14:4502:14:45January 28, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 28 一月 20232:14:45 上午 02:14:45一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 212:14 上午 一月 2102:14January 28, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/1/28 2:14:4502:14:4528 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 2:14:45 上午 2:14 上午 02:14:45一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 02:14:4502:14:4502:141/28/2023 2:14:45 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 一月 2102:14:4502:14Jan2128Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 02:14:4502:14:4502:14Thursday, January 28, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2102:14:4502:14:45January 28, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 28 一月 20232:14:45 上午 02:14:45一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 。 一月 212:14 上午 一月 2102:14January 28, 2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/1/28 2:14:4502:14:4528 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2:14:45 上午 2:14 上午 02:14:45一月 21? 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 02:14:4502:14:4502:141/28/2023 2:14:45 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 2102:14:4502:14Jan2128Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 02:14:4502:14:4502:14Thursday, January 28, 2023? 1知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 一月 21一月 2102:14:4502:14:45January 28, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 28 一月 20232:14:45 上午 02:14:45一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 一月 212:14 上午 一月 2102:14January 28, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/1/28 2:14:4502:14:4528 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 2:14:45 上午 2:14 上午 02:14:45一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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