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【正文】 高質(zhì)量、高標準的服務(wù)，我們準備為業(yè)主提供一系列 的溫馨服務(wù) (一 ) 在施工前，協(xié)同業(yè)主與裝修公司三方做好排水管通水試驗，提醒業(yè)主督促裝 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 28 修公司做好下水管密封，避免施工過程中下水管堵塞，物業(yè)公司實施例行裝修現(xiàn)場巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正并告知業(yè)主。 (二 ) 在裝修過程中，禁止裝修工人在戶內(nèi)起火做飯給業(yè)主房屋帶來不安全隱患。 (三 ) 為了減輕業(yè)主負擔，使業(yè)主能夠享受輕松、愜意的生活，在業(yè)主裝修結(jié)束后，協(xié)助業(yè)主尋找專業(yè)的家政公司提供有償開荒保潔服務(wù)，主要包括門窗玻璃清潔、地面清潔、瓷磚墻面清潔、廚具潔具清潔等。同時還將為業(yè)主低價提供如地板打蠟、地毯清洗等有償服務(wù)。 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 29 第五節(jié) 二次裝修管理方案及違章處理措施 隨著社會的發(fā)展，追求個性意識、超前意識及現(xiàn)代科技意識已是現(xiàn)代家庭的普遍要求。體現(xiàn)在裝修方面，既可有效改善房屋的使用功能，體現(xiàn)私密空間；又能合理安排、利用生活環(huán)境，使之為我所享，為人所賞。于是便會有拆除承重墻等嚴重影響房屋質(zhì)量的事件發(fā)生。如何引導和監(jiān)控裝修，避免發(fā)生野蠻施工，不改變系統(tǒng)的布線，保持樓宇外觀的統(tǒng)一完整，是對物業(yè)管理公司綜合能力的嚴峻考驗。 一、 二次裝修管理方案 (一 ) 制定裝修管理及報批審核制度。 (二 ) 編制《裝修手冊》，將裝修備案、核準，小區(qū)對裝修的統(tǒng)一要求、裝修的 注意事項等內(nèi)容告知業(yè)主。 (三 ) 對與裝修管理相關(guān)的管理人員和安管人員進行裝修知識、裝修管理流程、違章處理、裝修管理制度等方面的培訓。 (四 ) 裝修期間成品保護措施。 (五 ) 按照規(guī)定制定裝修巡視、竣工驗收辦法及措施。 二、 管理措施 我司根據(jù)長期物業(yè)管理的經(jīng)驗，經(jīng)過慎密的考慮和大膽的創(chuàng)新，從事前引導、事中控制、事后處理三方面研究出一整套管理措施和實行辦法，即要嚴格控制違章裝修，還要從業(yè)主的個性出發(fā)，在裝修設(shè)計和建筑材料的選擇上積極加以引導。 (一 ) 設(shè)計管理 業(yè)主須向管理公司提供其裝修設(shè)計圖，由管理公司工程人員對其裝修方案從專業(yè)角度進行審核， 通過的審核的方案方可予以辦理裝修手續(xù)。 (二 ) 合同管理 與業(yè)主的合同管理：我們將在業(yè)主規(guī)約以及本物業(yè)裝修管理規(guī)定中明確裝修應遵循的規(guī)則和施工條件，并附平面圖和智能系統(tǒng)布線圖。在入伙手續(xù)書中，將請業(yè)主在《業(yè)主臨時規(guī)約》和《裝修管理協(xié)議》上簽字認可。以合同的形式，明確權(quán)利和義務(wù)。 (三 ) 與裝修隊的合同管理 任何裝修施工單位承攬業(yè)務(wù)，必須提交加蓋單位公章的營業(yè)執(zhí)照復印件，并與管理處簽訂管理合同，交納一定數(shù)額的押金，接受管理處的管理。管理處將為其提供平 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 30 面圖和智能系統(tǒng)布線圖，如發(fā)生違章施工，維修款從押金中扣除，并處以相當 數(shù)額的罰款。 三、 巡視管理 (一 ) 設(shè)立巡視員： 我們會在裝修質(zhì)量監(jiān)理服務(wù)中，配備一定數(shù)量的專業(yè)工程技術(shù)人員，他們不但要完成委托住戶的施工質(zhì)量監(jiān)理任務(wù)，還需肩負對各住戶裝修進行巡視的重任，對發(fā)生違章施工的裝修單位，立即派發(fā)停工通知單，并迅速通知管理處違章處理中心及時處理。從人力資源上保障了對整個樓宇違章施工的監(jiān)控。 (二 ) 設(shè)立違章處理中心： 管理處成立違章裝修處理中心，對巡視員提交的停工通知單，組織人員進行快速處理。 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 31 第五章 日常物業(yè)管理 第一節(jié) 物業(yè)房屋和公共配套設(shè)施管理及維修方案 有 計劃地實施物業(yè)的維修養(yǎng)護是實現(xiàn)物業(yè)保值增值的有效途徑。參照 xx 市頒發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和《 xx 市物業(yè)管理辦法》，管理處 實行房屋本體和公共設(shè)施維修項目負責制，由管理處經(jīng)理負責定期向 xx 廣場業(yè)主委員會匯報項目執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，保障大樓房屋本體 和公用設(shè)施始終完好，達到使用功能不斷完善和提高的目的。為此， xx 物業(yè)為 xxx 廣場建立一套行之有效物業(yè)養(yǎng)護計劃和措施。 一 . 管理養(yǎng)護范圍及專用基金運作模式 (一 ) 房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍 ? 房屋本體維修養(yǎng)護范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋 面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道。 ? 公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍：區(qū)內(nèi)道路、室外照明、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)、標識導示、智能化系統(tǒng)、其他公用設(shè)施。 (二 ) 公用設(shè)施專用基金的運作模式 ? 根據(jù)建筑物的新、舊程度以及使用期特點，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公共設(shè)施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，前三年的運作過程中，應節(jié)制使用。 ? 基金的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，主管部門是市房管局；在基金的使用上，將 嚴格按基金的使用審批程序。堅持?？顚Ｓ?，按規(guī)定公布收支賬目，接受市房管局主管部門和業(yè)主委員會的監(jiān)督或業(yè)主查詢。 二 . 公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃及標準 公用設(shè)施維修養(yǎng)護方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護方案，每個方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內(nèi)容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標準和實施效果四個方面提出要求，量化執(zhí)行標準，使其具有科學性和實操性。 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 32 (一 ) 房屋本體部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 項目 維修類別劃分 計劃 方案 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 ? 局部受損； ? 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題； ? 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施； 2 外墻面 ? 外墻面起鼓脫落； ? 外墻面局部滲漏； ? 外墻面大面積滲漏； ? 外墻面的翻新； ? 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實施； 3 電梯 ? 曳引繩張緊度的調(diào)整維護； ? 導軌、安全鉗的工作情況維護； ? 轉(zhuǎn)動、滑動部的維護； ? 各項安全裝置的維護； ? 電腦控制板等的維護檢測； ? 每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時 維修。 物業(yè)公司電梯工配合電梯維保單位實施維修 4 水電設(shè)備 ? 發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)； ? 日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換； ? 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部組織實施； 5 公用照明 ? 線路的檢查維護； ? 燈具的維修及更新； ? 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修； 6 消防設(shè)施 ? 疏散標志的維修及維護； ? 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護及檢修； ? 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護； ? 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修； 7 公共通 道 門 廳 樓梯間 ? 公用地面的維修改造； ? 公共通道、門廳的墻、天棚維護； ? 樓間墻面、扶手、踏步的維護； ? 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部按相應技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修； 8 上下水 主管道 ? 接口及砂眼漏水； ? 管道堵塞、破裂； ? 固定碼松脫； ? 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部負責維修； 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 33 (二 ) 房屋本體部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 項目 維修類別劃分 計劃 方案 1 房屋承重 抗震 結(jié)構(gòu)部位 ? 局部受損； ? 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題； ? 每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，注意白蟻侵害，地基 沉降、外力損壞等引起損害； ? 避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕； ? 每年全面修補一次屋面隔熱層板；每半年疏通一次屋面雨水口； ? 每年對屋面防水層檢修一次；每四年翻新更換老化部分。 ? 屋面防水隔熱層每 15 年全面翻新一次。 工程部 負責實施 2 外墻面 ? 外墻面起鼓脫落的修補； ? 外墻面局部滲漏； ? 外墻面大面積滲漏； ? 每兩年對較大面積的滲漏外墻，應局部翻新，防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面，并清洗一次； ? 每年雨季前對住客外窗臺進行一次密封檢查，杜絕雨水的侵入。 工程部 實施 3 電梯 ? 曳引繩張緊度的調(diào)整維護； ? 導軌、安全鉗的工作 情況維護； ? 各項安全裝置的維護； ? 電腦控制板等的維護檢測； ? 每月檢查一次曳引繩張緊度； ? 每月定期對滑動轉(zhuǎn)動部分加一次油； ? 每季度檢查一次導軌安全鉗工作情況； ? 每半年進行一次全面檢查。 工程部 組織 實施 4 水電設(shè)備 ? 發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)； ? 日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換； ? 月檢控制設(shè)備一次； ? 季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； ? 每年檢修一次發(fā)電機設(shè)備，年檢電源切換及自動保護裝置。 工程部 組織實施 5 公用照明 ? 線路的檢查維護； ? 燈具的維修及更新； ? 每季度檢修一次線路及燈具，更換老化 線路及損壞燈具。 工程部 實施維修 6 消防設(shè)施 ? 疏散標志的維修及維護； ? 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護及檢修； ? 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護； ? 每年對消防栓油漆一次，并將消防帶晾曬一次； ? 每年對消防疏散標志維修一次； ? 消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次。 工程部 實施維修 7 公共通道、門廳、樓梯間 ? 公用地面的維修改造； ? 公共通道、門廳的墻、天棚維護； ? 間墻面、扶手、踏步的維護； ? 每半年對公共地面進行維護一次； ? 每兩年維修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿； ? 每年全面維護一次樓梯踏步 ? 每 15 年鏟除抹灰 翻新一次。 工程部 實施維修 8 上下水 主管道 ? 接口及砂眼漏水； ? 管道堵塞、破裂； ? 固定碼松脫； ? 每年刷一次管道油漆；每年檢修一次管道固定碼； ? 每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。 工程部 負責維修 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案