【正文】 防演習(xí),強化消防意識，提高消防技能。2. 管理措施：1) 發(fā)揮業(yè)主消防防范自治的意識，倡議每家配備家庭滅火器，提供消防設(shè)備最基本保障。2) 制定全面的檢查、演練、宣傳計劃。3) 建立健全消防安全作業(yè)制度，督促執(zhí)行落實。4) 確保各類消防設(shè)施完好無損，正常動作。5) 完善設(shè)備、設(shè)施、資料、標識，確保隨時處于良好待用狀態(tài)。6) 確保消防通道、架空層、地下車庫等消防薄弱點，無雜物堆放、堵塞或被占用。7) 充分發(fā)揮智能監(jiān)控控制系統(tǒng)功能，人防物防共抓，將消防隱患減低為零。(二) 安全防范建立以智能監(jiān)控為主導(dǎo)，通過中央控制、紅外線監(jiān)控，可視對講、閉路電視、保安巡邏等共同組成一個嚴密的“內(nèi)外結(jié)合，立體交叉、動靜互補”的全方位防范體系。最佳的巡邏路線與智能化管理相配合，使小區(qū)的安全管理無盲點，無死點。1. 管理處在小區(qū)的主要入口設(shè)立固定崗，負責(zé)視線范圍內(nèi)的監(jiān)控。小區(qū)內(nèi)部外部配備護管人員按照指定路線進行24小時的巡邏監(jiān)控。并配備隱蔽崗對小區(qū)重點部位，死點、盲點進行特別監(jiān)控。智能監(jiān)控中心24小時全方位監(jiān)督。固定崗、流動崗、隱蔽崗、智能監(jiān)控中心隨時保持無線對講聯(lián)絡(luò)，緊密配合，這就形成了一個內(nèi)外結(jié)合、立體交叉，動靜互補的全方位防范體系。2. 各固定崗、流動崗、隱蔽崗、智能監(jiān)控中心在24小時監(jiān)督狀態(tài)下，認真做好工作記錄，密切掌握安全資料。對進出小區(qū)的外來人員，進行嚴格的登記。3. 配合一支快速反應(yīng)的支援隊伍，24小時處于待命狀態(tài)，遇有突發(fā)事件發(fā)生，5分鐘內(nèi)立即趕到現(xiàn)場增援，確保及時有效解決問題。4. 根據(jù)管理要求，因地制宜，制訂出合理恰當(dāng)巡邏方案、路線，并經(jīng)常加以調(diào)整交換，防止漏洞和被人掌握規(guī)律。5. 安排隱蔽崗，加強對小區(qū)內(nèi)外部特殊位置，如花園廣場、商鋪、地下室等的防范，掃除盲點和死點。(三) 隊伍的建設(shè)安管員是維護和管理小區(qū)治安秩序的專職人員，這支隊伍素質(zhì)的高低，直接關(guān)系到小區(qū)安全秩序的好壞。管理處把加強安全管理隊伍的建設(shè)擺在一個重要的高度。1. 切實抓好安管員的思想教育工作，按章辦事，了解其思想狀況，解決實際困難。2. 保持安管員隊伍的穩(wěn)定性。不但可以提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，還增加了與業(yè)主間的溝通和了解，加強了治安防范。在人員招聘中，嚴格把關(guān)，注重才干。3. 建立行之有效的規(guī)章制度，作為安管員的行為準則和工作標準，并建立配套的考核機制，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。4. 認真選配好護管班長。班長的選配是護管工作的重要一環(huán)。他們與安管員生活工作在一起，最了解其思想動態(tài)，是護管工作的中堅力量和骨干，起著重要的橋梁和鏈條作用。5. 加強對安全管理隊伍的素質(zhì)培訓(xùn)。護管工作中，不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。同時開展必要的軍事訓(xùn)練，保持良好的體能，樹立良好的護管隊伍形象。二. 車輛停放及交通的管理萬達廣場呈現(xiàn)半開放的管理形式，物業(yè)類型比較多。社區(qū)內(nèi)基本無停車位，地下停車位也不多，因此，如何做好現(xiàn)場車輛的進出疏導(dǎo)和車輛停放的管理，是車輛管理的重中之重。(一) 交通管理設(shè)想停車場的合理使用以及車輛的管理都是貼近業(yè)主的具體問題。管理處將從規(guī)范化操作方面為業(yè)主提供方便和車輛安全保障，并挖掘現(xiàn)有物業(yè)條件，妥善開展經(jīng)營。針對廣場交通停車設(shè)施情況，我們就車輛管理作如下設(shè)想。1. 合理制定車輛流向。根據(jù)附頁的車輛流向，規(guī)定車輛按統(tǒng)一的路線行駛，車輛高峰期，指定專人現(xiàn)場車輛疏導(dǎo)，保證現(xiàn)場不堵塞。2. 專人負責(zé)車輛疏導(dǎo)。針對萬達廣場的交通狀況，安排專人負責(zé)車輛的交通疏導(dǎo)工作。采用封閉式管理，主要是對C、D區(qū)前與共用道路、地面交通車輛的指引、疏導(dǎo)；自行車因有專用車庫，由專職車管員提供管理服務(wù)。設(shè)置形象安全崗結(jié)合巡邏崗對往來車輛交通實施管理，服務(wù)兼顧業(yè)主車輛和來客來訪車輛的管理疏導(dǎo)。3. 停車場統(tǒng)一管理，停車位合理使用。對地下停車位分時段統(tǒng)一管理，9：30—17：30為業(yè)主出行時間，17：30~次日8：30為住戶停車時間，在業(yè)主出行時間安排臨時車輛停放。4. 交通設(shè)施的維護。交通設(shè)施的維護包括路牙、路面的完好，交通標識的維護和完善。（二）、交通管理的原則依法辦事的原則。交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準繩，只有嚴格執(zhí)行交通法規(guī)，維護良好的交通秩序，才能保障交通安全與道路暢通。規(guī)范管理的原則。安管員按管轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設(shè)施要求，對轄區(qū)內(nèi)的車輛進行規(guī)范停放及行駛管理，安管員必須按交通管理的正規(guī)指揮方法指揮。文明服務(wù)的原則。安管員在維護交通秩序、糾正違章停車或行駛時，必須以禮待人，文明服務(wù)。具體工作時按《管理處員工服務(wù)管理標準作業(yè)規(guī)程》的要求執(zhí)行。 時效性原則。當(dāng)值安管員在接到交通事故求助時，按《突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程》的時效原則進行(二) 交通管理措施1. 車輛管理1) 嚴格執(zhí)行車輛出入證卡制度,完善物業(yè)內(nèi)各類交通標志，引導(dǎo)車輛在指定位置停放；2) 機動崗每小時對停車點巡查一次，并用規(guī)范的動作指引車輛的駛放；3) 科學(xué)的配置及維護停車、指示標識；4) 提醒車主關(guān)好車門窗，并將車內(nèi)貴重物品帶走；5) 留意進入地下車庫車輛的情況，拒絕載有危險品的車輛進入；6) 發(fā)現(xiàn)無關(guān)或可疑人員在車場閑逛，應(yīng)勸其離開，若有突發(fā)情況，按緊急事件處理流程圖處理；7) 車管員每小時至少詳細檢查車況一次，發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖、 未關(guān)好車門、窗等現(xiàn)象及時處理并通知車主，并在《車況檢查表》上做好記錄，同時報告班長。8) 臨時車輛進入社區(qū)按指定線路行駛，服從安管員管理，即停即走，不得長時間停留。2. 車輛行駛和停放管理1) 監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。2) 提醒司機關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。3) 巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時通知車主。4) 留意進入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，漏油車輛及載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運或兩輪摩托車超載（含駕駛員超過兩人以上的）的車輛嚴禁進入轄區(qū)。嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。5) 對轄區(qū)出租的士進行管理：216。 指揮出租的士到指定的下客點?？?。216。 在糾正司機亂停亂放時，應(yīng)面向司機敬禮，再有禮貌的要求司機將車輛停放道指定的停車位置。6) 指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。7) 對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理：216。 單車、摩托車必須統(tǒng)一在自行車庫內(nèi)停放；216。 小車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的黃線內(nèi)停放；216。 其它任何未畫線路段和消防門前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車輛。3. 大型活動交通管理1) 制定具體活動交通管理計劃（方案）216。 安管部主管制定來客、來賓的車輛出入路線；216。 指定轄區(qū)需封閉時間與解封時間；216。 組織落實車輛行駛及停放的管理。2) 項目經(jīng)理對交通管理方案（計劃）的可行性進行審批：216。 對計劃停放車輛位置及停放車輛是否滿足車輛停放需求進行復(fù)核；216。 所封閉的道路及封閉的時間是否與轄區(qū)的正常交通有抵觸；216。 對車輛行駛、停放的管理工作進行監(jiān)督。216。 經(jīng)理向有關(guān)業(yè)主、公司駕駛員、轄區(qū)住戶進行有關(guān)道路交通管理的法規(guī)、道德等方面的宣傳教育。4. 交通設(shè)施的管理1) 安全班長在每班接班前對轄區(qū)各道路標志，禁鳴喇叭標志，禁止駛?cè)霕酥镜冉煌酥九?、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時報部門主管處理。2) 安管部主管對班組長報告的交通標識的損壞進行核實，并按《報修管理規(guī)程》處理。3) 安管部班組長負責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有損壞、歪斜移位的風(fēng)化變色時，應(yīng)及時報告安管部主管以便及時修復(fù)或更換。4) 安管部主管應(yīng)對整個轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施的效能和合理性做出評價，報經(jīng)理以便為改進和完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。5. 保護各種交通設(shè)施不被破壞1) 交通設(shè)施的管理，除安全班長進行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項內(nèi)容納入當(dāng)值安全的責(zé)任范圍；2) 對有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，按公司《行政獎罰標準規(guī)程》進行處罰或令其賠償。3) 安全組班長將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并歸檔保存兩年。6. 停車場管理u 泊車對象及收費情況178。 租賃車位：主要針對業(yè)主，收取泊車位月租金及車位管理費；178。 臨時車位：主要針對將車停放在地面的車輛，按政府相關(guān)規(guī)定要求，收取臨時停車費；178。 免費車位：免于收費，主要是特種車輛及臨時停車不超過15分鐘。第三節(jié) 衛(wèi)生、綠化、環(huán)保及其它管理一. 管理服務(wù)環(huán)境清潔管理追求的是始終如一的清潔環(huán)境，管理的重點在于整潔環(huán)境的保持，我們擬對萬達廣場保潔管理實施專業(yè)外包，并對保潔服務(wù)引入以下兩個重要理念：1. “無干擾”服務(wù)出門時干干凈凈，回家時清清爽爽，每位客戶都希望在出入物業(yè)時有這種清新的感覺，而不是清潔人員到處忙碌的身影。針對客戶的這種心態(tài)，我們對清潔綠化人員的工作時間進行了硬性規(guī)定：一切清潔綠化工作盡量不在客戶上下班高峰時間進行。這種“清潔無干擾”的環(huán)境管理服務(wù)方式，讓客戶在寧靜中享受清新愉悅的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實體現(xiàn)。2. 氛圍管理：在管理公司營造的特定氛圍之下，工作或居住于其中的人們很自然地進行自我約束，給高檔次的物業(yè)管理帶來及大的便利，形成一種物業(yè)管理的良性循環(huán)，這就是物業(yè)管理公司通過“氛圍管理”使其達到“無為而治”的最高管理境界。氛圍管理包括如下方面：1) 公共管理制度宣傳到位，并得到業(yè)主及物業(yè)使用人廣泛的理解和支持；2) 營造良好的社區(qū)自然環(huán)境，如綠化、清潔、公共設(shè)施保養(yǎng)等；3) 營造良好的社區(qū)文化、軟環(huán)境：如標識等；4) 提供服務(wù)中規(guī)范語言、行為，塑造文明、高尚的管理者行為。5) 開展環(huán)保知識宣傳、加強業(yè)戶環(huán)保意識；6) 推行垃圾分類、廢物回收的環(huán)保行為；二. 工作標準1. 保潔工作標準序號保潔區(qū)域保潔內(nèi)容清潔標準備注1地面車場地面、車場無積水、無明顯污染、無香口膠斑點無衛(wèi)生死角無亂堆亂放路燈、標示牌、告示欄、墻面、玻璃無積灰、無水銹、無污染明溝、暗溝、污水井無雜物、無積沙堵塞2樓層生活垃圾處理頻次日產(chǎn)日清無衛(wèi)生死角公共通道梯道、天臺無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)墻面、門、窗、玻璃、扶手、消防栓、頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)垃圾桶無污染、桶內(nèi)無積水3電梯不銹鋼表面無灰塵、無污染、無銹跡地面無雜物、無泥沙、無污染、無積水門槽無雜物、無沙泥填塞頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)門框無灰塵、無污染4辦公室地面無雜物、灰塵、無污染墻面、門、窗、玻璃、燈具、頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)辦公臺面無污染書、報、資料、用品擺放整齊飲用水具、水杯潔凈、光亮、無污染衛(wèi)生間地面、馬桶、洗手盆無水銹、無污染5垃圾中轉(zhuǎn)站垃圾日產(chǎn)日清、無積存垃圾桶擺放整齊，沖洗干凈墻面無污染、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)地面無污染、無積水地面、水溝、水漏無雜物、無堵塞、無蚊蟲、蒼蠅、老鼠2. 綠化工作標準內(nèi)容處理程序注意事項灌溉春、秋季每周一次夏季每周兩次水澆透，滲入地下20cm左右剪草春、秋季每兩周一次夏季每周一次修剪后草坪不留草屑，剪后草屑隨剪隨清修剪冬季修剪一次剪后植物外形優(yōu)美無病、蟲、死枝，剪后枝杈隨時清理施肥冬季施肥一次路面無遺撒場地清潔干凈打藥隨機安排。打藥后一周蟲害消失三. 管理制度與措施1. 保潔管理本項目環(huán)境衛(wèi)生清潔工作擬委托專業(yè)保潔公司負責(zé)，專營公司具有服務(wù)技術(shù)專業(yè)，清潔設(shè)備專業(yè)，管理資源集中等優(yōu)勢，聘請專業(yè)的清潔綠化公司對小區(qū)進行專業(yè)服務(wù)，從而保證清潔綠化服務(wù)的質(zhì)量。同時，將清潔綠化工作外包可以集中管理處的人力資源投入于小區(qū)其它各項管理服務(wù)當(dāng)中。另外，由于專營公司已形成較成熟的專業(yè)管理體系，較物業(yè)公司管理更能節(jié)約成本。在管理過程中強調(diào)建立“雙重管理”機制，管理處主要對清潔工作進行監(jiān)督、檢查、管理，管理過程中擬采取以下措施：（1） 環(huán)境主管具體負責(zé)對本專業(yè)外包單位服務(wù)的跟蹤、檢查，并每月提交外包單位服務(wù)質(zhì)量檢查評估表，作為支付外包服務(wù)費的依據(jù)。（2） 實行每日保潔公司自查，環(huán)境主管定期檢查，管理處經(jīng)理抽查的形式對保潔工作的監(jiān)督指導(dǎo)。（3） 由管理處提交外包服務(wù)質(zhì)量季度和年度評估報告，作為續(xù)簽或合同的依據(jù)。（4） 建立保潔合同檔案、總公司備案制度。2. 綠化管理通過對萬達廣場的分析，我們認為綠化管理的重點在于保持植物長青，營造綠色家園，在管理的思路上，擬采用管養(yǎng)結(jié)合，綜合管理的模式，確保綠化達標率100%。1) 管養(yǎng)結(jié)合：管理與養(yǎng)護相結(jié)合。養(yǎng)護是針對植物本身的養(yǎng)護，是一門科學(xué)；而管理則是一門藝術(shù)，通過與社區(qū)文化相結(jié)合，開展綠化教育、愛我家園、樹木認養(yǎng)等活動，以文化來管理，做好綠化管理。2) 綜合管理：管理處對小區(qū)內(nèi)的養(yǎng)護標準、程序統(tǒng)一規(guī)劃，按統(tǒng)一的流程操作；構(gòu)筑立體綠色花園，從而使整個小區(qū)的綠色環(huán)境。達到完美的統(tǒng)一。216。 在綠化管理中，根據(jù)綠化管理模式和思路，擬采用如下管理措施178。 制訂科學(xué)有效的養(yǎng)護計劃。178。 根據(jù)不同的植物制定相對應(yīng)的養(yǎng)護措施。178。 對植物的生長狀況進行考評，以對養(yǎng)護計劃進行修正。178。 開展多種多樣的社區(qū)文化活動，綠化教育，培養(yǎng)物業(yè)使用人主動愛護環(huán)境的理念。第四節(jié) 檔案資料的建立與管理系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實施管理的有力依據(jù)。管理處將對合肥萬達廣場D區(qū)住宅管理檔案的建立實行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范小區(qū)（小區(qū)、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》的標準執(zhí)行。將收集的管理資料細分，做到分類