【導(dǎo)讀】佳寧娜友誼廣場(chǎng)總占地面積為14,200平方米,總建筑面積為132,600平方米。為進(jìn)一步配合發(fā)展商的招租、銷(xiāo)售，改善住戶(hù)的生活環(huán)境，提高物業(yè)品牌和開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，對(duì)于佳寧娜友誼廣場(chǎng)的物業(yè)管理，應(yīng)該達(dá)到國(guó)內(nèi)一流的物業(yè)管理水平。體現(xiàn)酒店式服務(wù)、環(huán)保概念、信息化、專(zhuān)業(yè)化的現(xiàn)代管理模式。工程保維系統(tǒng)及內(nèi)部質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，除參考。在物業(yè)管理交接工作后一年左右，達(dá)到深圳市優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步努力獲得。實(shí)行24小時(shí)值班，即配電房采取3班3運(yùn)轉(zhuǎn)，而空調(diào)班采取2班制。有配電值班1人，以保證設(shè)備正常運(yùn)行，供電供水之保障和安全。1．24小時(shí)值班；四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，每班12人，每天安排一個(gè)班休息；2．計(jì)將領(lǐng)班加入巡邏機(jī)動(dòng)崗位內(nèi)，或頂替休假人員以舒緩崗位人手緊張。管理工作執(zhí)行架構(gòu)的成立，將有利于工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。管理處服務(wù)質(zhì)素養(yǎng)的評(píng)分為內(nèi)部信息反饋和外部信息反饋兩類(lèi)。通過(guò)日檢、周檢和月檢的檢查和考核結(jié)果來(lái)反饋，同時(shí)需輔以抽查進(jìn)行補(bǔ)充。

　　

【正文】 如公共設(shè)施 /外墻翻新等大型工程費(fèi)用，應(yīng)按小區(qū) 公約所指定管理份額，或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔(dān)。 管理賬目收支情況將由管理處按時(shí)公布。若管理費(fèi)不足應(yīng)付各項(xiàng)開(kāi)支時(shí)，各用戶(hù)須依據(jù)用戶(hù)單元建筑面積按比例支付未足之?dāng)?shù)。若有盈余，則拔入下年度賬目。 此外，各用戶(hù)如有變化，請(qǐng)即以書(shū)面知會(huì)管理處。原用戶(hù)應(yīng)于業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)結(jié)算清楚所有應(yīng)繳有關(guān)費(fèi)用，已繳交的小區(qū)維修基金不予退還。 （二）用戶(hù)須知 用戶(hù)對(duì)其購(gòu)置之樓宇擁有使用權(quán)利，產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商，土地所有權(quán)仍歸國(guó)家。 （ 1）用戶(hù)需預(yù)先與管理處預(yù)約以便交收鎖匙 及單元。用戶(hù)需負(fù)責(zé)對(duì)其接收單元的設(shè)備，作檢驗(yàn)并核實(shí)所有設(shè)施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。 收樓時(shí)請(qǐng)查看單元設(shè)備、裝修等是否妥善，并把缺點(diǎn)于當(dāng)日內(nèi)以書(shū)面或管理處特備之表 格通知管理處，本處將代表發(fā)展商利益就該等缺點(diǎn)透過(guò)發(fā)展商向承建商要求解決，逾期者則以用戶(hù)確認(rèn)其單元設(shè)備及裝修已是妥善而不須作跟進(jìn)辦理。 本物業(yè)僅作為指定用途（即：商住、辦公），不可作為貨倉(cāng)、工業(yè)或其他用途。 用戶(hù)不可作出任何結(jié)構(gòu)及可觀性（如窗戶(hù)、陽(yáng)臺(tái)、外墻等）更改，以維護(hù)物業(yè)之外觀整齊、條理、美觀，也不可霸占公共空間，妄 顧公德（如設(shè)檐蓬、神位等）。 用戶(hù)進(jìn)行裝修、維修等工程，以不防害其結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及他人為原則。進(jìn)行該等工程前需先獲管理處批準(zhǔn)及繳納有關(guān)按金及費(fèi)用。 凡擅自改變樓宇結(jié)構(gòu)、用途、外貌或擴(kuò)建、拆建者，管理處除要求停止及恢復(fù)原貌外，同時(shí)保留報(bào)告政府當(dāng)局及 /或要求賠償罰款之權(quán)利。 物業(yè)內(nèi)禁存有任何違禁品。 （三）設(shè)施及日常保養(yǎng) 各用戶(hù)不得毀壞及干擾公共設(shè)備，否則需要賠償損失。 請(qǐng)勿把廢物丟入各渠道（如洗水間去水道等），否則需對(duì)損壞 /堵塞負(fù)責(zé)修理。 請(qǐng)正當(dāng)使用室內(nèi)電器。失修 /損壞 /質(zhì) 劣電器品易導(dǎo)致火警。任何電器工程須由領(lǐng)有認(rèn)可執(zhí)照之合格支工進(jìn)行。 請(qǐng)勿涂劃 /刮花小區(qū)內(nèi)任何公共地方如墻等，亦不可隨便吐痰或便溺。 請(qǐng)勿霸占任何公共地方（如堆放私人財(cái)物、神位、祭祀、曬晾等），以免有礙觀瞻，損人不利已及引人犯罪。 愛(ài)護(hù)公物存公德，若發(fā)現(xiàn)有刑事?lián)p壞事件，請(qǐng)報(bào)本處。 （四） 清潔衛(wèi)生 公共地方之整潔 用戶(hù)不得放置任何物品、垃圾于走火通道、電梯門(mén)外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會(huì)被搬走，其相關(guān)費(fèi)用將由有關(guān)用戶(hù)負(fù)責(zé)。 垃圾清理 用戶(hù)需負(fù)責(zé)將垃圾放置于由管理處 指定的位置。任何于公眾地方發(fā)現(xiàn)的垃圾將由管理處清運(yùn)，其費(fèi)用由有關(guān)用戶(hù)承擔(dān)。 （五）保安 物業(yè)內(nèi) 24 小時(shí)均有人當(dāng)值，負(fù)責(zé)小區(qū)巡羅工作及協(xié)助各用戶(hù)提出之要求（管理處辦公時(shí)間為周一至周五 8:3017:30；周六 8:3013:30，周六下午、周日及國(guó)內(nèi)假期休息）。在辦公時(shí)間以外，可聯(lián)絡(luò)當(dāng)值保安人員。 管理處員工皆佩帶工作證。如對(duì)來(lái)人懷疑，請(qǐng)召喚管理處。 為了用戶(hù)之安全，用戶(hù)出入小區(qū)必要時(shí)須配合管理人員要求請(qǐng)出示有效證件，來(lái)訪者須做來(lái)訪登記。 （六）車(chē)場(chǎng)管理 本不區(qū)建有地面及地下 停車(chē)場(chǎng)，為求停車(chē)場(chǎng)良好秩序，防止非法停車(chē)，阻塞通道，本處訂有〈停車(chē)場(chǎng)規(guī)定〉，以便使用停車(chē)場(chǎng)人仕依循。 （七）防治災(zāi)害 請(qǐng)勿在物業(yè)范圍內(nèi)燒烤、燃放煙花、爆竹等。煤氣爐要常檢查，明火要小心，監(jiān)管小孩勿玩火。 愛(ài)護(hù)公物及消防設(shè)備，常保公共空間通暢。 發(fā)生火警，即告本處及“ 119”報(bào)警。在安全情況下關(guān)掉總電掣、燃料掣及 /或撲救或速行前往樓梯逃生。 當(dāng)臺(tái)風(fēng)時(shí)，請(qǐng)關(guān)閉門(mén)窗，必要時(shí)，封貼玻璃，并固定易倒物品。 （八）其他 用戶(hù)請(qǐng)注意： 用戶(hù)須監(jiān)管其聘用之承辦商及對(duì)其行為負(fù)責(zé)，若有損壞公共地方或公 共設(shè)施或在公共地方遺下廢物，該單位之用戶(hù)為最終負(fù)責(zé)人，需承擔(dān)賠償責(zé)任。 滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈(zèng)品，一律禁止。 （九）應(yīng)急程序 緊急事故可能隨時(shí)發(fā)生，本處必須為處理這些情況作好準(zhǔn)備，以盡量減低人命及財(cái)產(chǎn)的損失，以下所提供的資料，是特別為協(xié)助用戶(hù)預(yù)防和處理緊急事故而設(shè)。 緊急電話號(hào)碼 電話號(hào)碼 電話號(hào)碼 火警 119 匪警 110 市政府 市政府 市公安局 羅湖分局 防火科 供電局 工商局 稅務(wù)局 住宅局 環(huán)保局 煤氣公司 人民醫(yī)院急救室 位內(nèi)物品處理 請(qǐng)定期檢查單位內(nèi)存放之物品，以免造成阻塞，妨礙危急時(shí)逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報(bào)紙或其他易燃物品等，均不應(yīng)隨便放置在室內(nèi)。 意外（緊急醫(yī)療問(wèn)題） 當(dāng)發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問(wèn)題： a） 嘗試盡可能獲取有關(guān)損傷的資料； b） 使傷者處于溫暖及舒服的狀況，并加以安慰； c） 拔電話要求急救醫(yī)療服務(wù)； d） 通知管理處詳述意外情況，包括所屬單位、地點(diǎn)、姓名、地址、電話號(hào)碼、日擊者等； e） 在任何情況下，應(yīng)盡量保持鎮(zhèn)定。 罪案與保安 一個(gè)高檔住宅小區(qū)，也可能會(huì)成為匪徒之對(duì)象，故偷竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴(yán)重的罪案，皆有可能在此發(fā)生，以下的建議對(duì)你可能有所幫助： a） 如遇偷竊或經(jīng)常性盜竊，即向公安報(bào)告； b） 遇到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴(yán)重罪案，即向公安報(bào)告； c） 所有案件均須知會(huì)管理處，并把已采取的行動(dòng)告知職員； d） 遇到任何不尋常的事情，皆應(yīng)通知公安及管理處； e） 如于本廈范圍遇到形跡可疑之人物，應(yīng)通知管理處。 火警 ———— 發(fā)現(xiàn) （若發(fā)現(xiàn)火警）； ———— 通知 （致電消防局及通知附近的人）； ———— 抑制 （緊閉所有門(mén)窗）； — ——— 逃生 （使用最安全的途徑，離開(kāi)火警現(xiàn)場(chǎng)） 用戶(hù)必須熟悉小區(qū)內(nèi)的滅火器、報(bào)警系統(tǒng)與本地消防局的電話號(hào)碼： 119 a） 若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等），盡可能將火撲滅，但切勿冒險(xiǎn)； b） 如人身安全已受到威脅，而火勢(shì)亦不能即時(shí)受到控制，可將通往失火現(xiàn)場(chǎng)的門(mén)窗關(guān)閉，以隔離及控制火勢(shì)； c） 通知消防局： i）說(shuō)出有關(guān)單位的名稱(chēng)、地點(diǎn)； ii）火警蔓延的范圍及位置； iii）你的電話號(hào)碼、姓名； d） 通知本小區(qū)管理處； e） 依從小區(qū)管理處職員的指示，盡可能通知所有用戶(hù)； f） 如被火焰或高熱所圍困： i）有可能的話，致電消防局求助 ； ii）打破玻璃警報(bào)系統(tǒng)之玻璃片，使警報(bào)記號(hào)能發(fā)出，把門(mén)關(guān)閉，將火熱的源頭隔離； iii）緊記煙和熱空氣都是向上升，接近地面的空氣含氧量較高，溫度亦較低，故應(yīng)蹲著身子或爬行逃生； iv）如有需要，打破窗子以求空氣流通。 g） 所有逃離火場(chǎng)的人，須在中心內(nèi)指定之空曠地方聚集； h） 身處火場(chǎng)上層的人，應(yīng)向天窗方向逃生，如身上處火場(chǎng)下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生： i） 發(fā)生火警時(shí)，安全管理員會(huì)協(xié)助消防員和公安阻止公眾人士進(jìn)入有關(guān)單位，在管理人員或消防局宣布有關(guān)單位未安全之前，任何人等不得進(jìn)入。 撲滅火警 小區(qū)公共地方均設(shè)有手提式滅火器或滅火用具，用戶(hù)可向管理處咨詢(xún)滅火器或滅火用具的位置和用法。如有需要，可向管理處咨詢(xún)。任何已撲滅的火警，必須向管理處或消防局報(bào)告，以便進(jìn)行調(diào)查。 地震 a） 保持鎮(zhèn)定，切勿離開(kāi)處身地方； b） 躲在桌子或堅(jiān)固的結(jié)構(gòu)尋求掩護(hù)； c） 遠(yuǎn)離窗戶(hù)，玻璃隔板、架或懸掛的物件； d） 地震時(shí)不要躲在樓梯底一下； e） 準(zhǔn)備應(yīng)付接連更多次的余震； f） 如單位受到破壞，立即通知管理處； g） 切勿散播搖言或夸大報(bào)告。 水浸 遇有可能發(fā)生水浸時(shí)： a） 有可能受損的貴重物品移往較高處； b） 在水浸出現(xiàn)前，切斷電器用具的電源； c） 提防通電 的電線； 水浸之后： d） 檢查財(cái)物以鑒定損失； e） 委派及監(jiān)督負(fù)責(zé)清潔的員工； f） 逐漸抽去積水，以減少對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)造成的更大損害； g） 清除單位內(nèi)，家具及其他地方的積水，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生； h） 做好提防搶掠的措施，須加強(qiáng)保安，防止盜賊進(jìn)入單位。 臺(tái)風(fēng) 在臺(tái)風(fēng)吹襲前，請(qǐng)采取下列防風(fēng)措施： a） 所有花盆及可被風(fēng)吹倒之物品應(yīng)放回單元； b） 關(guān)緊所有門(mén)窗及在玻璃上加上膠條加強(qiáng)保護(hù)； c） 臺(tái)風(fēng)過(guò)后，應(yīng)立即更換破裂之玻璃。 1聯(lián)絡(luò) 用電話報(bào)案時(shí)，請(qǐng)?zhí)峁┮韵滤匈Y料： a） 報(bào)案人的姓名； b） 緊急事故的位置； c） 有人受傷與否； d） 緊急事故的分類(lèi)、火警、罪案等； e） 待對(duì)方確定了資料后，方可掛斷電話。 1小區(qū)撤離程序 a） 當(dāng)發(fā)生火警或任何其他緊急事故，所有人都應(yīng)該完全撤離現(xiàn)場(chǎng)朱能有所例外； b） 在撤離單位或進(jìn)行火警演習(xí)時(shí)，用戶(hù)的貴重物品須自行負(fù)責(zé)，另外，離開(kāi)時(shí)記緊把單元大門(mén)鎖上； c） 開(kāi)啟由單元通往街外的大門(mén)前，先弄清楚是否湯手，如發(fā)現(xiàn)該門(mén)是熱的，須慢慢開(kāi)啟，若情況許可，應(yīng)前往預(yù)先指定的樓梯，然后跟隨撤離程序逃生； d） 若因濃煙的關(guān)系未能通往屋外，則應(yīng)關(guān)上門(mén)，放一條毛巾布在門(mén)底的門(mén)縫間，打開(kāi)窗戶(hù)保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員得知你仍在單位 內(nèi)，保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。 1結(jié)語(yǔ) 有任何物業(yè)可以完全避免天災(zāi)人禍之發(fā)生，制定緊急程序計(jì)劃可避免人命和財(cái)務(wù)損失，以及萬(wàn)一發(fā)生意外時(shí)，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的步驟，以應(yīng)付意外或?yàn)?zāi)難之突然來(lái)臨。 通過(guò)熟悉緊急情況應(yīng)變措施及程序指引，一隊(duì)受過(guò)訓(xùn)練的管理人員，再加上用戶(hù)的合作，當(dāng)萬(wàn)一發(fā)生緊急事故時(shí)，本處便更有信心能應(yīng)付，縱使遇上從未預(yù)計(jì)的緊急情況，仍有一套基本的應(yīng)變程序可以協(xié)助管理隊(duì)伍及用戶(hù)作出即時(shí)反應(yīng)，以保障人身及財(cái)物安全。 制定和貫徹執(zhí)行緊急事故應(yīng)變措 施及程序計(jì)劃，可以保護(hù)人身安全，保障用戶(hù)的投資。然而，請(qǐng)必須緊記，無(wú)論以上指引或應(yīng)變措施如何周詳，仍需用戶(hù)熟悉運(yùn)用及時(shí)刻保持高度警覺(jué)，才可晝量避免意外發(fā)生，及達(dá)到本應(yīng)急程序之目的。 B. 用戶(hù)守則 所有用戶(hù)必須遵守包括〈業(yè)主公約〉及以下之條文。 用戶(hù)資料 用戶(hù)必須填妥及交回另外分發(fā)之“用戶(hù)聯(lián)絡(luò)資料登記表”以便本處存檔。 違例之室外建筑物 倘用戶(hù)擅自在室外加建任何建筑，例如鐵籠、詹篷、花架、陽(yáng)臺(tái)等，皆屬違法及可傷及生命，故懇請(qǐng)各用戶(hù)合作，除 發(fā)展商提供之建議外，任何加建物均不能于天臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行； 小區(qū)外墻 所有用戶(hù)不得遷拆、更改或干擾小區(qū)外墻及公共設(shè)施，或改裝任何排水喉管。 為保持小區(qū)外觀，任何招牌、鐵籠、陽(yáng)臺(tái)、天線，皆不能擅自安裝，請(qǐng)各用戶(hù)遵守規(guī)則。 電線安裝 倘閣下需要更改電線或增加時(shí)，請(qǐng)雇用持有合格資質(zhì)執(zhí)照之電器承包商進(jìn)行安裝，以確保安全。 大門(mén)燈飾 所在走廊及樓梯均已裝上足夠燈光，為保持走廊之外觀起見(jiàn)，用戶(hù)請(qǐng)勿在大門(mén)及走廊加設(shè)任何燈飾。 電梯 （ 1） 嚴(yán)禁體積或重量超過(guò)要求的貨 物進(jìn)入電梯，如搬運(yùn)大件物品或裝修材料，須向管理處申請(qǐng)，并在大堂內(nèi)鋪設(shè)防護(hù)板以保護(hù)地面； （ 2）火警發(fā)生時(shí)，切勿乘搭電梯； （ 3）勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)進(jìn)入電梯。 座廁 請(qǐng)勿隨意將垃圾拋進(jìn)座廁，倘因此而引致去水喉閉塞，修理費(fèi)用將由業(yè)戶(hù)支付。 滅火器 公共地方安裝有滅火筒及其他防火設(shè)備，請(qǐng)各用戶(hù)敦促貴子女勿玩此等設(shè)備。 神位 為保持環(huán)境清潔與衛(wèi)生，管理處禁止用戶(hù)在門(mén)口及公眾地方擺設(shè)任何神位及燃點(diǎn)香燭；如有發(fā)現(xiàn)，管理處將不作另行通知而將安于公共地方之神位清理，若涉及任何費(fèi)用則由用戶(hù)負(fù)責(zé) 。 垃圾清理 管理處與清潔公司安排適當(dāng)時(shí)間收集垃圾，各用戶(hù)須以膠袋盛載垃