【導讀】佳寧娜友誼廣場總占地面積為14,200平方米,總建筑面積為132,600平方米。為進一步配合發(fā)展商的招租、銷售，改善住戶的生活環(huán)境，提高物業(yè)品牌和開發(fā)商的信譽，對于佳寧娜友誼廣場的物業(yè)管理，應該達到國內(nèi)一流的物業(yè)管理水平。體現(xiàn)酒店式服務、環(huán)保概念、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代管理模式。工程保維系統(tǒng)及內(nèi)部質(zhì)量審核標準，除參考。在物業(yè)管理交接工作后一年左右，達到深圳市優(yōu)秀大廈標準，進一步努力獲得。實行24小時值班，即配電房采取3班3運轉(zhuǎn)，而空調(diào)班采取2班制。有配電值班1人，以保證設備正常運行，供電供水之保障和安全。1．24小時值班；四班三運轉(zhuǎn)，每班12人，每天安排一個班休息；2．計將領班加入巡邏機動崗位內(nèi)，或頂替休假人員以舒緩崗位人手緊張。管理工作執(zhí)行架構(gòu)的成立，將有利于工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。管理處服務質(zhì)素養(yǎng)的評分為內(nèi)部信息反饋和外部信息反饋兩類。通過日檢、周檢和月檢的檢查和考核結(jié)果來反饋，同時需輔以抽查進行補充。

　　

【正文】 如公共設施 /外墻翻新等大型工程費用，應按小區(qū) 公約所指定管理份額，或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔。 管理賬目收支情況將由管理處按時公布。若管理費不足應付各項開支時，各用戶須依據(jù)用戶單元建筑面積按比例支付未足之數(shù)。若有盈余，則拔入下年度賬目。 此外，各用戶如有變化，請即以書面知會管理處。原用戶應于業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時結(jié)算清楚所有應繳有關(guān)費用，已繳交的小區(qū)維修基金不予退還。 （二）用戶須知 用戶對其購置之樓宇擁有使用權(quán)利，產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商，土地所有權(quán)仍歸國家。 （ 1）用戶需預先與管理處預約以便交收鎖匙 及單元。用戶需負責對其接收單元的設備，作檢驗并核實所有設施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。 收樓時請查看單元設備、裝修等是否妥善，并把缺點于當日內(nèi)以書面或管理處特備之表 格通知管理處，本處將代表發(fā)展商利益就該等缺點透過發(fā)展商向承建商要求解決，逾期者則以用戶確認其單元設備及裝修已是妥善而不須作跟進辦理。 本物業(yè)僅作為指定用途（即：商住、辦公），不可作為貨倉、工業(yè)或其他用途。 用戶不可作出任何結(jié)構(gòu)及可觀性（如窗戶、陽臺、外墻等）更改，以維護物業(yè)之外觀整齊、條理、美觀，也不可霸占公共空間，妄 顧公德（如設檐蓬、神位等）。 用戶進行裝修、維修等工程，以不防害其結(jié)構(gòu)、公共設施及他人為原則。進行該等工程前需先獲管理處批準及繳納有關(guān)按金及費用。 凡擅自改變樓宇結(jié)構(gòu)、用途、外貌或擴建、拆建者，管理處除要求停止及恢復原貌外，同時保留報告政府當局及 /或要求賠償罰款之權(quán)利。 物業(yè)內(nèi)禁存有任何違禁品。 （三）設施及日常保養(yǎng) 各用戶不得毀壞及干擾公共設備，否則需要賠償損失。 請勿把廢物丟入各渠道（如洗水間去水道等），否則需對損壞 /堵塞負責修理。 請正當使用室內(nèi)電器。失修 /損壞 /質(zhì) 劣電器品易導致火警。任何電器工程須由領有認可執(zhí)照之合格支工進行。 請勿涂劃 /刮花小區(qū)內(nèi)任何公共地方如墻等，亦不可隨便吐痰或便溺。 請勿霸占任何公共地方（如堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等），以免有礙觀瞻，損人不利已及引人犯罪。 愛護公物存公德，若發(fā)現(xiàn)有刑事?lián)p壞事件，請報本處。 （四） 清潔衛(wèi)生 公共地方之整潔 用戶不得放置任何物品、垃圾于走火通道、電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走，其相關(guān)費用將由有關(guān)用戶負責。 垃圾清理 用戶需負責將垃圾放置于由管理處 指定的位置。任何于公眾地方發(fā)現(xiàn)的垃圾將由管理處清運，其費用由有關(guān)用戶承擔。 （五）保安 物業(yè)內(nèi) 24 小時均有人當值，負責小區(qū)巡羅工作及協(xié)助各用戶提出之要求（管理處辦公時間為周一至周五 8:3017:30；周六 8:3013:30，周六下午、周日及國內(nèi)假期休息）。在辦公時間以外，可聯(lián)絡當值保安人員。 管理處員工皆佩帶工作證。如對來人懷疑，請召喚管理處。 為了用戶之安全，用戶出入小區(qū)必要時須配合管理人員要求請出示有效證件，來訪者須做來訪登記。 （六）車場管理 本不區(qū)建有地面及地下 停車場，為求停車場良好秩序，防止非法停車，阻塞通道，本處訂有〈停車場規(guī)定〉，以便使用停車場人仕依循。 （七）防治災害 請勿在物業(yè)范圍內(nèi)燒烤、燃放煙花、爆竹等。煤氣爐要常檢查，明火要小心，監(jiān)管小孩勿玩火。 愛護公物及消防設備，常保公共空間通暢。 發(fā)生火警，即告本處及“ 119”報警。在安全情況下關(guān)掉總電掣、燃料掣及 /或撲救或速行前往樓梯逃生。 當臺風時，請關(guān)閉門窗，必要時，封貼玻璃，并固定易倒物品。 （八）其他 用戶請注意： 用戶須監(jiān)管其聘用之承辦商及對其行為負責，若有損壞公共地方或公 共設施或在公共地方遺下廢物，該單位之用戶為最終負責人，需承擔賠償責任。 滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈品，一律禁止。 （九）應急程序 緊急事故可能隨時發(fā)生，本處必須為處理這些情況作好準備，以盡量減低人命及財產(chǎn)的損失，以下所提供的資料，是特別為協(xié)助用戶預防和處理緊急事故而設。 緊急電話號碼 電話號碼 電話號碼 火警 119 匪警 110 市政府 市政府 市公安局 羅湖分局 防火科 供電局 工商局 稅務局 住宅局 環(huán)保局 煤氣公司 人民醫(yī)院急救室 位內(nèi)物品處理 請定期檢查單位內(nèi)存放之物品，以免造成阻塞，妨礙危急時逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報紙或其他易燃物品等，均不應隨便放置在室內(nèi)。 意外（緊急醫(yī)療問題） 當發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題： a） 嘗試盡可能獲取有關(guān)損傷的資料； b） 使傷者處于溫暖及舒服的狀況，并加以安慰； c） 拔電話要求急救醫(yī)療服務； d） 通知管理處詳述意外情況，包括所屬單位、地點、姓名、地址、電話號碼、日擊者等； e） 在任何情況下，應盡量保持鎮(zhèn)定。 罪案與保安 一個高檔住宅小區(qū)，也可能會成為匪徒之對象，故偷竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴重的罪案，皆有可能在此發(fā)生，以下的建議對你可能有所幫助： a） 如遇偷竊或經(jīng)常性盜竊，即向公安報告； b） 遇到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴重罪案，即向公安報告； c） 所有案件均須知會管理處，并把已采取的行動告知職員； d） 遇到任何不尋常的事情，皆應通知公安及管理處； e） 如于本廈范圍遇到形跡可疑之人物，應通知管理處。 火警 ———— 發(fā)現(xiàn) （若發(fā)現(xiàn)火警）； ———— 通知 （致電消防局及通知附近的人）； ———— 抑制 （緊閉所有門窗）； — ——— 逃生 （使用最安全的途徑，離開火警現(xiàn)場） 用戶必須熟悉小區(qū)內(nèi)的滅火器、報警系統(tǒng)與本地消防局的電話號碼： 119 a） 若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等），盡可能將火撲滅，但切勿冒險； b） 如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現(xiàn)場的門窗關(guān)閉，以隔離及控制火勢； c） 通知消防局： i）說出有關(guān)單位的名稱、地點； ii）火警蔓延的范圍及位置； iii）你的電話號碼、姓名； d） 通知本小區(qū)管理處； e） 依從小區(qū)管理處職員的指示，盡可能通知所有用戶； f） 如被火焰或高熱所圍困： i）有可能的話，致電消防局求助 ； ii）打破玻璃警報系統(tǒng)之玻璃片，使警報記號能發(fā)出，把門關(guān)閉，將火熱的源頭隔離； iii）緊記煙和熱空氣都是向上升，接近地面的空氣含氧量較高，溫度亦較低，故應蹲著身子或爬行逃生； iv）如有需要，打破窗子以求空氣流通。 g） 所有逃離火場的人，須在中心內(nèi)指定之空曠地方聚集； h） 身處火場上層的人，應向天窗方向逃生，如身上處火場下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生： i） 發(fā)生火警時，安全管理員會協(xié)助消防員和公安阻止公眾人士進入有關(guān)單位，在管理人員或消防局宣布有關(guān)單位未安全之前，任何人等不得進入。 撲滅火警 小區(qū)公共地方均設有手提式滅火器或滅火用具，用戶可向管理處咨詢滅火器或滅火用具的位置和用法。如有需要，可向管理處咨詢。任何已撲滅的火警，必須向管理處或消防局報告，以便進行調(diào)查。 地震 a） 保持鎮(zhèn)定，切勿離開處身地方； b） 躲在桌子或堅固的結(jié)構(gòu)尋求掩護； c） 遠離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的物件； d） 地震時不要躲在樓梯底一下； e） 準備應付接連更多次的余震； f） 如單位受到破壞，立即通知管理處； g） 切勿散播搖言或夸大報告。 水浸 遇有可能發(fā)生水浸時： a） 有可能受損的貴重物品移往較高處； b） 在水浸出現(xiàn)前，切斷電器用具的電源； c） 提防通電 的電線； 水浸之后： d） 檢查財物以鑒定損失； e） 委派及監(jiān)督負責清潔的員工； f） 逐漸抽去積水，以減少對樓宇結(jié)構(gòu)造成的更大損害； g） 清除單位內(nèi)，家具及其他地方的積水，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生； h） 做好提防搶掠的措施，須加強保安，防止盜賊進入單位。 臺風 在臺風吹襲前，請采取下列防風措施： a） 所有花盆及可被風吹倒之物品應放回單元； b） 關(guān)緊所有門窗及在玻璃上加上膠條加強保護； c） 臺風過后，應立即更換破裂之玻璃。 1聯(lián)絡 用電話報案時，請?zhí)峁┮韵滤匈Y料： a） 報案人的姓名； b） 緊急事故的位置； c） 有人受傷與否； d） 緊急事故的分類、火警、罪案等； e） 待對方確定了資料后，方可掛斷電話。 1小區(qū)撤離程序 a） 當發(fā)生火警或任何其他緊急事故，所有人都應該完全撤離現(xiàn)場朱能有所例外； b） 在撤離單位或進行火警演習時，用戶的貴重物品須自行負責，另外，離開時記緊把單元大門鎖上； c） 開啟由單元通往街外的大門前，先弄清楚是否湯手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應前往預先指定的樓梯，然后跟隨撤離程序逃生； d） 若因濃煙的關(guān)系未能通往屋外，則應關(guān)上門，放一條毛巾布在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員得知你仍在單位 內(nèi)，保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。 1結(jié)語 有任何物業(yè)可以完全避免天災人禍之發(fā)生，制定緊急程序計劃可避免人命和財務損失，以及萬一發(fā)生意外時，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的步驟，以應付意外或災難之突然來臨。 通過熟悉緊急情況應變措施及程序指引，一隊受過訓練的管理人員，再加上用戶的合作，當萬一發(fā)生緊急事故時，本處便更有信心能應付，縱使遇上從未預計的緊急情況，仍有一套基本的應變程序可以協(xié)助管理隊伍及用戶作出即時反應，以保障人身及財物安全。 制定和貫徹執(zhí)行緊急事故應變措 施及程序計劃，可以保護人身安全，保障用戶的投資。然而，請必須緊記，無論以上指引或應變措施如何周詳，仍需用戶熟悉運用及時刻保持高度警覺，才可晝量避免意外發(fā)生，及達到本應急程序之目的。 B. 用戶守則 所有用戶必須遵守包括〈業(yè)主公約〉及以下之條文。 用戶資料 用戶必須填妥及交回另外分發(fā)之“用戶聯(lián)絡資料登記表”以便本處存檔。 違例之室外建筑物 倘用戶擅自在室外加建任何建筑，例如鐵籠、詹篷、花架、陽臺等，皆屬違法及可傷及生命，故懇請各用戶合作，除 發(fā)展商提供之建議外，任何加建物均不能于天臺或陽臺進行； 小區(qū)外墻 所有用戶不得遷拆、更改或干擾小區(qū)外墻及公共設施，或改裝任何排水喉管。 為保持小區(qū)外觀，任何招牌、鐵籠、陽臺、天線，皆不能擅自安裝，請各用戶遵守規(guī)則。 電線安裝 倘閣下需要更改電線或增加時，請雇用持有合格資質(zhì)執(zhí)照之電器承包商進行安裝，以確保安全。 大門燈飾 所在走廊及樓梯均已裝上足夠燈光，為保持走廊之外觀起見，用戶請勿在大門及走廊加設任何燈飾。 電梯 （ 1） 嚴禁體積或重量超過要求的貨 物進入電梯，如搬運大件物品或裝修材料，須向管理處申請，并在大堂內(nèi)鋪設防護板以保護地面； （ 2）火警發(fā)生時，切勿乘搭電梯； （ 3）勿讓幼兒單獨進入電梯。 座廁 請勿隨意將垃圾拋進座廁，倘因此而引致去水喉閉塞，修理費用將由業(yè)戶支付。 滅火器 公共地方安裝有滅火筒及其他防火設備，請各用戶敦促貴子女勿玩此等設備。 神位 為保持環(huán)境清潔與衛(wèi)生，管理處禁止用戶在門口及公眾地方擺設任何神位及燃點香燭；如有發(fā)現(xiàn)，管理處將不作另行通知而將安于公共地方之神位清理，若涉及任何費用則由用戶負責 。 垃圾清理 管理處與清潔公司安排適當時間收集垃圾，各用戶須以膠袋盛載垃