【正文】 80100元%=14018元/月社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)費(fèi)：68900元%=22117元/月服裝費(fèi)：3690元/月管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控：70元/人月13人1月=910元/月維修人員、保潔人員：50元/人月22人1月=1100元/月保安人員：80元/人月21人1月=1680元/月辦公費(fèi)用：7400元/月（1）辦公耗費(fèi)：1500元/月（2）辦公用水、用電費(fèi)用：1200元/月（3）通訊費(fèi)：3200元/月電話費(fèi)：200元/臺(tái)月5臺(tái)1月=1000元/月手機(jī)費(fèi)：2200元/月經(jīng)理 300元/人月1人1月=300元/月綜管部主管、保安主管、工程主管 200元/人月3人1月=600元/月其他人員 100元/人月13人1月=1300元/月（4）交通費(fèi)：1500元/月保安費(fèi)用：2820元/月（1）保安、消防耗材：1500元/月（2）保安管理費(fèi)：60元/人月22人1月=1320元/月不可預(yù)計(jì)費(fèi)用（前6項(xiàng)之和的5%）：6507元/月130145元5%=6507元/月 管理費(fèi)（前7項(xiàng)之和的8%）：10932元/月 136652元8%=10932元/月稅金（%）：8338元/月147584元%=8338元/月（四）領(lǐng)房費(fèi)用：100000元三、第一年費(fèi)用測(cè)算（一） 收入：2388097元/年物管費(fèi)收入：2214002元/年（1）住宅：430127元/年（㎡，入住率按50%計(jì)，㎡月，含電梯、加壓供水等運(yùn)行能耗費(fèi)用，收繳率按95%計(jì)）㎡㎡月12月50%95%=256545元/年㎡㎡月12月50%70%95%=179582元/年（2）商場(chǎng)：152615元/年（建筑面積8189㎡，入住率按70%計(jì)，㎡月，收繳率按95%計(jì)，涉及商鋪的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗費(fèi)用據(jù)實(shí)分?jǐn)偅?189㎡㎡月12月70%95%=117627元/年8189㎡㎡月12月30%70%95%=35288元/年（3）寫字樓：1631260元/年（建筑面積28590㎡，使用率按70%計(jì)，㎡月，收繳率按95%計(jì)，涉及寫字樓的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗費(fèi)用據(jù)實(shí)分?jǐn)偅?8590㎡㎡月12月70%95%=1254815元/年28590㎡㎡月12月40%30%95%=376445元/年地下車位：101745元/年（地下車位共175個(gè)，使用率按50%計(jì)，公共維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)60元/個(gè)月，收繳率按95%計(jì)）175個(gè)60元/個(gè)月12月50%95%=59850元/年175個(gè)60元/個(gè)月12月50%70%95%=41895元/年有償服務(wù)收入：12350元/年住宅：247戶100元/戶50%=12350元/年其他經(jīng)營(yíng)收入：60000元/年（二） 支出費(fèi)用：2312238元/年工資：1041300元/年（人員編制56人，工資按13個(gè)月計(jì)，含基本工資、加班費(fèi)、年終獎(jiǎng)金等）經(jīng)理1人 6000元/人月1人13月=78000元/年綜管部主管1人 3000元/人月1人13月=39000元/年管理員2人 1600元/人月2人13月=41600元/年客服人員3人 1600元/人月3人13月=62400元/年保安主管1人 2500元/人月1人13月=32500元/年保安班長(zhǎng)3人 1400元/人月3人13月=54600元/年保安人員18人（含車管員） 1200元/人月18人13月=280800元/年消監(jiān)控4人 1300元/人月4人13月=67600元/年工程主管1人 4000元/人月1人13月=52000元/年綜合維修8人 1800元/人月8人13月=187200元/年保潔員14人 800元/人月14人13月=145600元/年福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)：1041300元%=182228元/年社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)費(fèi)：287520元/年895700元%=287520元/年服裝費(fèi)：44280元/年管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控：70元/人月12月13人=10920元/年維修人員、保潔人員：50元/人月22人12月=13200元/年保安人員：80元/人月21人12月=20160元/年辦公費(fèi)用：85400元/年（1）辦公耗費(fèi)：20000元/年（2）辦公用水用電費(fèi)用：12000元/年（3）通訊費(fèi)：38400元/年電話費(fèi)：200元/臺(tái)月5臺(tái)12月=12000元/年手機(jī)費(fèi)：26400元/年經(jīng)理 300元/人月1人12月=3600元/年綜管部主管、保安主管、工程主管 200元/人月3人12月=7200元/年其他人員 100元/人月13人12月=15600元/年（4）市內(nèi)交通費(fèi)：15000元/年保安費(fèi)用：31440元/年（1）保安、消防耗材：15600元/年（2）保安管理費(fèi)：60元/人月22人12月=15840元/年清潔費(fèi)：94705元/年（1）清潔綠化用品、用具耗材：20000元/年（2）外墻清洗費(fèi)：50000元/年（3）住宅垃圾清運(yùn)費(fèi)：247戶30元/戶年50%=3705元/年（4）寫字樓垃圾清運(yùn)費(fèi)：6000元/年（5）商場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)：3000元/年（6）綠化租擺費(fèi)：12000元/年維護(hù)費(fèi)：40900元/年 （1）公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)：10000元/年（2）電梯年檢費(fèi)：9400元/年（3）防雷設(shè)施年檢費(fèi)：15000元/年（4）市政排水年檢費(fèi)：700元/年（5）人防年檢費(fèi)：800元/年（6）水箱清洗費(fèi)：5000元/年公共電費(fèi)：164268元/年（1）路燈、室外景觀燈、泛光照明、樓道燈系統(tǒng)：20000元/年（2）智能化用電：20000元/年（3）地下車庫通風(fēng)、照明耗電：15000元/年（4）電梯、生活加壓供水：101268元/年（5）消防泵、排污泵：5000元/年（6）其他：3000元/年公共水費(fèi)：17000元/年清潔用水：15000元/年其他用水：2000元/年1社區(qū)活動(dòng)費(fèi)：20000元/年1物業(yè)財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)：20000元/年1殘疾人保障金：12600元/年56人%15000元/年=12600元/年1不可預(yù)計(jì)費(fèi)（前13項(xiàng)之和的1%）：20416元/年2041641元1%=20416元/年1管理費(fèi)（收入的8%）：191048元2388097元8%=191048元1稅金（%）：134927元2388097元%=134927元（三）第一年盈利：總收入2388097元－總支出2388032元=65元四、第二年度費(fèi)用測(cè)算（正常年份）（一） 收入：2571643/年物管費(fèi)收入：2341835元/年（1）住宅：466912元/年（㎡，入住率按70%計(jì)，㎡月，含電梯、加壓供水等運(yùn)行能耗費(fèi)用，收繳率按95%計(jì)）㎡㎡月12月70%95%=359163元/年㎡㎡月12月30%70%95%=107749元/年（2）商場(chǎng)：162997元/年（建筑面積8189㎡，入住率按90%計(jì)，㎡月，收繳率按95%計(jì)，涉及商鋪的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗費(fèi)用據(jù)實(shí)分?jǐn)偅?189㎡㎡月12月90%95%=151234元/年8189㎡㎡月12月10%70%95%=11763元/年（3）寫字樓：1711926元/年（建筑面積28590㎡，使用率按85%計(jì)，㎡月，收繳率按95%計(jì)，涉及寫字樓的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗費(fèi)用據(jù)實(shí)分?jǐn)偅?8590㎡㎡月12月85%95%=1523704元/年28590㎡㎡月12月15%70%95%=188222元/年地下車位：112518元/年（地下車位共175個(gè)，使用率按80%計(jì)，公共維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)60元/個(gè)月，收繳率按95%計(jì)）175個(gè)60元/個(gè)月12月80%95%=95760元/年175個(gè)60元/個(gè)月12月20%70%95%=16758元/年有償服務(wù)收入：17290元/年247戶100元/戶70%=17290元/年其他經(jīng)營(yíng)收入：100000元/年（二） 支出費(fèi)用：3207344元/年工資：1051700元/年（人員編制57人，工資按13個(gè)月計(jì)，含基本工資、加班費(fèi)、年終獎(jiǎng)金等）經(jīng)理1人 6000元/人月1人13月=78000元/年綜管部主管1人 3000元/人月1人13月=39000元/年管理員2人 1600元/人月2人13月=41600元/年客服人員3人 1600元/人月3人13月=62400元/年保安主管1人 2500元/人月1人13月=32500元/年保安班長(zhǎng)3人 1400元/人月3人13月=54600元/年保安人員18人（含車管員） 1200元/人月18人13月=280800元/年消監(jiān)控4人 1300元/人月4人13月=67600元/年工程主管1人 4000元/人月1人13月=52000元/年綜合維修8人 1800元/人月8人13月=187200元/年保潔員14人 800元/人月14人13月=145600元/年綠化工1人 800元/人月1人13月=10400元/年福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)：1051700元%=184048元/年社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)費(fèi)：287520元/年895700元%=287520元/年服裝費(fèi)：44880元/年管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控：70元/人月13人12月=10920元/年維修人員、綠化、保潔人員：50元/人月23人12月=13800元/年保安人員：80元/人月21人12月=20160元/年辦公費(fèi)用：89000元/年（1）辦公耗費(fèi)：20000元/年（2）辦公用水用電費(fèi)用：15000元/年（3）通訊費(fèi)：38400元/年電話費(fèi)：200元/臺(tái)月5臺(tái)12月=12000元/年手機(jī)費(fèi)：26400元/年經(jīng)理 300元/人月1人12月=3600元/年綜管部主管、保安主管、工程主管 200元/人月3人12月=7200元/年其他人員 100元/人月13人12月=15600元/年（4）市內(nèi)交通費(fèi)：15000元/年保安費(fèi)用：31440元/年（1）保安、消防耗材：15600元/年（2）保安管理費(fèi)：60元/人月22人12月=15840元/年清潔費(fèi)：103187元/年（1）清潔綠化用品、用具耗材：20000元/年（2）外墻清洗費(fèi)：50000元/年（3）住宅垃圾清運(yùn)費(fèi)：247戶30元/戶年70%=5187元/年（4）寫字樓垃圾清運(yùn)費(fèi)：10000元/年（5）商場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)：6000元/年（6）綠化租擺費(fèi)：12000元/年維護(hù)費(fèi)：125900元/年 （1）公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)：25000元/年（2）電梯年檢費(fèi)：9400元/年（3）電梯維保費(fèi)：60000元/年（4）防雷設(shè)施年檢費(fèi)：15000元/年（5）市政排水年檢費(fèi)：700元/年（6）人防年檢費(fèi)：800元/年（7）水箱清洗費(fèi)：5000元/年公共電費(fèi)：176268元/年（1）路燈、室外景觀燈、泛光照明、樓道燈系統(tǒng)：25000元/年（2）智能化用電：20000元/年（3）地下車庫通風(fēng)、照明耗電：20000元/年（4）電梯、生活加壓供水：101268元/年（5）消防泵、排污泵：5000元/年（6）其他：5000元/年公共水費(fèi)：30000元/年清潔用水：15000元/年綠化用水：10000元/年其他用水：5000元/年1社區(qū)活動(dòng)費(fèi)：30000元/年1物業(yè)財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)：20000元/年1殘疾人保障金：12825元/年57人%15000元/年=12825元/年1不可預(yù)計(jì)費(fèi)（前13項(xiàng)之和的1%）：21868元/年2186768元1%=21868元/年1管理費(fèi)（收入的8%）：205732元2571643元8%=205732元1稅金（%）：145298元2571643元%=145298元（三）第二年盈利：總收入2571643元－總支出2559666元=11977元五、物業(yè)管理收支預(yù)算說明及分析（一）物業(yè)管理開辦費(fèi)205720元，由開發(fā)商承擔(dān)。（二）根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第四十二條規(guī)定“已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”，所以前期物業(yè)管理中前期介入費(fèi)和前期開辦費(fèi)由貴司承擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)參照我司管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際要求。物業(yè)管理前期介入費(fèi)用（交付前三個(gè)月）282865元，由開發(fā)商承擔(dān)；交付時(shí)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)布置、開荒清潔、成品保護(hù)等工作由開發(fā)商完成。（三）收支相抵共盈利12042元。 交付第一年盈利：總收入2388097元－總支出2388032元=65元交付第二年盈利：總收入2571643元－總支出2559666元=11977元（四）本測(cè)算中住宅物業(yè)管理費(fèi)已包含電梯、加壓供水等設(shè)備運(yùn)行能