【導(dǎo)讀】四條路都是**市的主要商業(yè)路段，項(xiàng)目所在地為**傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，地理位置極為優(yōu)越。**商業(yè)廣場(chǎng)總建約萬(wàn)平方米，由萬(wàn)平方米的商業(yè)步。行街、1萬(wàn)平方米的購(gòu)物商場(chǎng)和萬(wàn)平方米的商務(wù)樓宇組成。將是**市目前最具品位與檔次的商業(yè)步行街。創(chuàng)造規(guī)范、有序的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。營(yíng)造尊貴、舒適、便捷的購(gòu)物環(huán)境和休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。提供專業(yè)化、現(xiàn)代化、人性化的物業(yè)管理服務(wù)。提供商業(yè)策劃、商務(wù)咨詢、營(yíng)銷推廣等貼身式經(jīng)營(yíng)服務(wù)。雜，需求多樣化。其中經(jīng)營(yíng)者對(duì)營(yíng)造繁華的商業(yè)氣氛需求突出，而消費(fèi)者要求方。因此，根據(jù)不同需求層次實(shí)施高質(zhì)量、全方位的特色物。業(yè)管理服務(wù)，是其基本要求。的管理“上檔次，創(chuàng)星級(jí)”的精神，保持商業(yè)廣場(chǎng)“青春常在”。按照“四星”級(jí)管理。務(wù)，全面提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。商業(yè)廣場(chǎng)公共面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問(wèn)題。我們將擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安。華而不實(shí)和短期行為。部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。

　　

【正文】 防安全小組每年定期組織一次消防工作指導(dǎo)、總結(jié)會(huì)議，會(huì)議要詳細(xì)記錄，并同各部門(mén)互通信息。會(huì)議的內(nèi)容主要集中在檢查 以往對(duì)事故和危害的解決措施上，要糾正目前商業(yè)廣場(chǎng)中不安全的工作方法和危險(xiǎn)的工作環(huán)境。 ⑵ 消防安全小組每度季進(jìn)行一次消防演習(xí)，每進(jìn)行一次消防車檢查和消防例會(huì)。每周進(jìn)行一次消防檢查、消防安全員每日進(jìn)行全場(chǎng)的消防巡視。 ⑶ 消防安全小組負(fù)責(zé)義務(wù)消防員的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練及滅火演 練，每年不少于 1次。 ⑷ 安全管理部門(mén)在開(kāi)業(yè)前必須有應(yīng)急滅火預(yù)備方案和進(jìn)行至少１次的消防預(yù)演。 ⑸ 消防安全小組負(fù)責(zé)與各商戶簽訂《防火安全責(zé)任書(shū)》，全面控管消防安全工作。 天門(mén) 寶安商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 37 ４ .消防管理工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 工作內(nèi)容 作業(yè)頻率 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 監(jiān)控中心值班 二十四小時(shí) 報(bào)警，通訊設(shè)施處于正常待命狀態(tài)。 日常巡回檢查 8:0017:00 無(wú)堆放易燃，易爆用品，安全使用液化氣、電器，無(wú)亂搭接電線，有消防設(shè)備，會(huì)使用，無(wú)違章用水、用電，無(wú)擠占消防通道和設(shè)施，天面無(wú)堆放雜物。 增加巡視頻率場(chǎng)所 遇需要時(shí) 撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)；在動(dòng)火作業(yè)的前后；重點(diǎn)防火的位置；裝修施工現(xiàn)場(chǎng)等增加巡視頻率。 消防設(shè)施設(shè)備檢查 消防泵 每周 1 次 運(yùn)行良好，無(wú)異常聲音，無(wú)振動(dòng)，表面無(wú)灰塵、油污。 消防栓帶 無(wú)破損，無(wú)霉潮，帶柜完好。 滅火器 放置 合理，無(wú)缺失，無(wú)過(guò)期，表面清潔，完好率 100%。 消防箱內(nèi)水槍、水帶 各種附件是否完好。 消防水源 是否滿足條件。 煙感、溫感、噴淋頭 是否完好。 學(xué)習(xí)訓(xùn)練 3 次 /月， 20分 /次 熟悉消防法規(guī)、消防知識(shí)和 **商業(yè)廣場(chǎng) 情況，掌握基本技能。訓(xùn)練演習(xí)組織嚴(yán)密，重點(diǎn)突出，專家指導(dǎo)，用戶參加。 考 核 1 次 /半年 演 習(xí) 1 次 /年 督導(dǎo)式 監(jiān)控中心值班，兼職消防，按照 ISO9001： 2020 消防服務(wù)質(zhì)量控制規(guī)范要求，做自檢、抽檢和專檢。 天門(mén) 寶安商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 38 （七）設(shè)備管理服務(wù) 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是 商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)作的核心。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是 **商業(yè)廣場(chǎng)管理的一項(xiàng)重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購(gòu)物和商家經(jīng)營(yíng)，造成不必要的損失。 **商業(yè)廣場(chǎng)的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備齊全，商戶對(duì)商業(yè)廣場(chǎng) 設(shè)備的依賴性較強(qiáng)，同時(shí)也會(huì)對(duì)設(shè)備的運(yùn)行提出更高的要求。在設(shè)備管理中，我司將更加注重設(shè)備全過(guò)程的綜合管理，即不僅把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。并進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且通 過(guò)制定、實(shí)施周密合理的設(shè)備日常巡視、養(yǎng)護(hù)和定期檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，從而提高商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)備的運(yùn)行效率，確保商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無(wú)故障運(yùn)行，提供一個(gè)良好舒適、高效的環(huán)境。我司將根據(jù) **商業(yè)廣場(chǎng)的實(shí)際情況，在機(jī)電設(shè)備的管理方面主要做好以下幾個(gè)方面： 設(shè)施管理 ⑴ 建立設(shè)備檔案。做好 **商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。 ⑵ 完善工程維修班架構(gòu)。 ⑶ 建立各部門(mén)、各工種的崗位責(zé)任制。 ⑷ 抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開(kāi)源節(jié)流。 ⑸ 制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。 ⑹ 建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。 維修與保養(yǎng) ⑴ 報(bào)修與維修程序。 兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修。 ⑵ 設(shè)備的保養(yǎng)。 天門(mén) 寶安商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 39 一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)；一級(jí)保養(yǎng)；二級(jí)保養(yǎng)。 ⑶ 設(shè)備的維修。 對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是 抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。 編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意：① 是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃； ② 維修周期是否科學(xué)； ③ 維修方法是否恰當(dāng)。 一般的維修方法有： ① 強(qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。 ② 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能 和要求，制訂維修周期，定期檢修。 ③ 診斷維修法。即根據(jù)使用部門(mén)的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。 ④ 全面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí)，對(duì)主體和部件全面修理（大修）。 ⑷ 建立設(shè)備維修制度：設(shè)備檢修制度；報(bào)修制度。 天門(mén) 寶安商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 40 公共設(shè)施及機(jī)電設(shè)備維修、保養(yǎng)工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 工 作 內(nèi) 容 作 業(yè) 頻 度 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 室內(nèi)維修 急修不過(guò)夜，小修、小補(bǔ) 24 小時(shí)完成，中修兩天內(nèi)回音。 維修完畢由住戶確認(rèn) 。100％回復(fù)，住戶滿意率 99％以 上。 公 共 設(shè) 施 及 場(chǎng) 所 巡 視 1 次／天 熟悉大廈公共設(shè)施種類 .位置 .分布 .開(kāi)關(guān)位置 .完好率 99％以上。 道路、停車場(chǎng) 檢查 1 次／天 平整無(wú)積水、無(wú)漏水、完好率 100％ 天 面 １次／月 無(wú)積水、無(wú)漏水、隔熱層完好無(wú)損 樓梯、墻面 刷漆１次／年 整潔無(wú)缺、扶手完整、樓梯燈正常無(wú)亂張貼 明暗溝 檢查１次／周 暢通、無(wú)積水、無(wú)塌陷 外墻 １次／周 外墻無(wú)脫落、無(wú)滲水、無(wú)違章，整齊統(tǒng)一 供水、供電及設(shè)施設(shè)備 １次／月、發(fā)現(xiàn)異常零修自辦、小修以上報(bào)工程 部 運(yùn)行正常、無(wú)搭建、無(wú)泄漏 公共場(chǎng)所 檢查１次／周 整潔、安全、無(wú)改建、無(wú)亂堆放 路燈 檢查１次／月 燈泡、燈罩無(wú)損壞、完好率 100％ 供電設(shè)施 當(dāng)班 :日常檢查保養(yǎng) :按計(jì)劃進(jìn)行 各接線處無(wú)發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈，信號(hào)齊全，計(jì)量?jī)x表準(zhǔn)確， 督導(dǎo)方式 由維修班負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)，經(jīng)理定期參加安全檢查。 天門(mén) 寶安商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 41 各類機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 （一）供配電系統(tǒng) 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi) 容 柴 油 發(fā) 電 機(jī) 每 周 一 一級(jí)檢查： 機(jī)房衛(wèi)生。 檢查其潤(rùn)滑油位、 冷卻水位、燃油量、蓄電池電位和傳動(dòng)皮帶，排煙系統(tǒng)、空氣增壓系統(tǒng)、控制箱是否正常。 目撿發(fā)動(dòng)機(jī)有無(wú)損壞、滲漏、皮帶是否松弛或磨損。 清潔電氣接頭和蓄電池，并根據(jù)情況補(bǔ)充蓄電池電解液。 試運(yùn)行 30－ 45 分鐘，觀察其油壓、油量、水溫、電壓、電流、頻率是否正常，發(fā)電機(jī)組有無(wú)異常聲音。 每 半 年 一 二級(jí)檢查： 重復(fù)一級(jí)檢查。 打開(kāi)發(fā)電機(jī)端蓋，檢測(cè)對(duì)地絕緣電阻，并除塵。 檢查配電箱內(nèi)接頭是否擰緊。 檢查各類傳感器信號(hào)是否正常。 一 年 一 三級(jí)檢查： 重復(fù)二級(jí)檢查。 清洗和調(diào)整氣門(mén) 及噴油嘴，調(diào)整皮帶張緊輪 、水泵后部張緊輪。 根據(jù)機(jī)組運(yùn)行情況更換潤(rùn)滑機(jī)油、機(jī)油慮清器、燃油慮清器及空氣慮清器。 二 年 一 四級(jí)檢查： 重復(fù)一、二、三級(jí)檢查。 清洗并校準(zhǔn)油嘴、燃油泵及真空控制器，檢查或更換風(fēng)扇、水泵、皮帶張緊輪軸承、水泵后部張緊輪。 檢查、修理增壓器、減振器。 檢查機(jī)油泵、燃油泵、冷卻水泵，清洗水箱。 更換各類磨損件，軸。 高 壓 環(huán) 網(wǎng) 柜 每 周 一 檢查外觀是否完好、運(yùn)行有噪聲。 檢查指示燈是否完好。 備用柜“禁止合閘”標(biāo)示懸掛位置是否正確。 清理外部灰塵。 每 年 一 檢查操作機(jī)構(gòu)是否靈活、互鎖 機(jī)構(gòu)是否正常。 檢測(cè)接地電阻（應(yīng)符合規(guī)定要求）。 檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。 自動(dòng)合閘電瓶加注電解液，檢修充電器。 天門(mén) 寶安商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 42 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi) 容 變 壓 器 每 周 一 檢查外觀是否完好，有無(wú)異常響聲。 檢查溫控器指示是否正常，超溫時(shí)風(fēng)機(jī)能否正常起動(dòng)，風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常。 變壓器電壓、電流是否在額定范圍內(nèi)。 每 年 一 檢測(cè)接地電阻，各接線裝置緊固。 檢測(cè)變壓器線圈絕緣電阻。 緊固螺絲并有防松措施，檢查變壓器防松綁扎并加固。 清理灰塵。 配 電 柜 動(dòng) 力 柜 控 制 柜 每 天 一 檢查衛(wèi)生。 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，有無(wú)異常聲響。 檢查配電開(kāi)關(guān)觸頭接觸是否良好，有無(wú)短路、過(guò)載現(xiàn)象。 檢查開(kāi)關(guān)是否在正確位置，標(biāo)示是否清楚。 檢查無(wú)功補(bǔ)償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)到要求。 檢查電容器、熔斷器是否過(guò)熱，熔斷。 半 年 一 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸電間隙，更換打磨燒壞的動(dòng)靜觸頭。 若有過(guò)載現(xiàn)象，應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。 一 年 一 重復(fù)上述檢查。 檢測(cè)接地電阻。 測(cè)試過(guò)流保護(hù)裝置、聯(lián)鎖裝置是否可靠。 照 明 器 具 每 天 一 清潔衛(wèi)生。 檢查外觀是否完好，有無(wú)異常響聲。 檢查燈具照度的均勻度、眩光度、頻閃度及電壓的變化影響等情況。 每 月 一 重復(fù)上述內(nèi)容。 調(diào)整亮度，節(jié)約能源。 更換過(guò)熱配件，避免短路現(xiàn)象。 根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開(kāi)機(jī)時(shí)間。 供 電 線 路 每 周 一 清潔衛(wèi)生。 檢查敷設(shè)環(huán)境有無(wú)積水、雜物。 供電電纜標(biāo)示是否清晰、脫落。 每 月 一 重復(fù)上述內(nèi)容。 檢查線路有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。 檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好。 每 年 一 重復(fù)上述內(nèi)容。 檢測(cè)線路絕緣電阻。 金屬支架、電纜套管涂防銹 漆或?yàn)r青。 天門(mén) 寶安商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 43 （二）給排水系統(tǒng) 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi) 容 生活泵、消防泵等各種水泵 每 天 一 機(jī)房衛(wèi)生；對(duì)機(jī)體擦拭去灰、保持干凈無(wú)塵。 每 2 小時(shí)觀察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機(jī)及水泵有無(wú)異常聲音，電機(jī)、控制柜有無(wú)異味。 檢查壓盤(pán)根處滴水是否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤(pán)根或擰緊盤(pán)根螺栓。 檢查濕式報(bào)警閥、液位報(bào)警器、控制系統(tǒng)工作是否正常。 檢查水位深度指示是否清晰。 發(fā)現(xiàn)故障及故障隱患及時(shí)處理。 每月 一 重復(fù)上述檢查。 生活供水的主、備用泵進(jìn)行手動(dòng)切換實(shí)驗(yàn)并記錄。 消防泵應(yīng)啟動(dòng)管網(wǎng)末端試水裝置或打開(kāi)水泵出水管放水實(shí)驗(yàn)。 注意水壓表是否在檢驗(yàn)合格后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用。 每年 一 電機(jī)、泵體軸承清洗加潤(rùn)滑油；如有異常聲響，則更換同型號(hào)規(guī)格軸承。 泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆。 檢測(cè)電機(jī)接地電阻。 檢查電機(jī)與水泵彈性連軸器有無(wú)損壞，如有損壞則更換。 更換磨損的水泵軸襯套。 性能測(cè)試。 水 箱 、 水 池 每周 一 檢查外觀是否完好，有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口防蟲(chóng)紗網(wǎng)是否完好。 打開(kāi)排污閥排污。 檢查進(jìn)水浮球閥并作手動(dòng)進(jìn)水實(shí)驗(yàn)。 觀察水質(zhì)情況，檢測(cè)水的 PH 值和含氯量。 水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。 每月 一 重復(fù)上述內(nèi)容。 按規(guī)定比例按時(shí)投放消毒藥品。 每半年 一 清洗水池、水內(nèi)部，按比例投放漂白粉進(jìn)行消毒。 送水樣至衛(wèi)生防疫站進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。 各類金屬構(gòu)件及管道作防銹處理。 給水井、雨水 井、 污水井 每周 一 檢查井蓋是否蓋好、完好，開(kāi)蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 檢查井蓋鑄造字跡是否清晰、正確。 半年 一 重復(fù)上述檢查。 清理污泥，疏通下水管道。 各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。 天門(mén) 寶安商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 44 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi) 容 供 水