【正文】 寶安商業(yè)廣場經(jīng)營管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 44 項目 時間 次數(shù) 內(nèi) 容 供 水 。 各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。 半年 一 重復(fù)上述檢查。 給水井、雨水 井、 污水井 每周 一 檢查井蓋是否蓋好、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 送水樣至衛(wèi)生防疫站進行水質(zhì)化驗。 按規(guī)定比例按時投放消毒藥品。 水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。 檢查進水浮球閥并作手動進水實驗。 水 箱 、 水 池 每周 一 檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口防蟲紗網(wǎng)是否完好。 更換磨損的水泵軸襯套。 檢測電機接地電阻。 每年 一 電機、泵體軸承清洗加潤滑油；如有異常聲響，則更換同型號規(guī)格軸承。 消防泵應(yīng)啟動管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水實驗。 每月 一 重復(fù)上述檢查。 檢查水位深度指示是否清晰。 檢查壓盤根處滴水是否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。 寶安商業(yè)廣場經(jīng)營管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 43 （二）給排水系統(tǒng) 項目 時間 次數(shù) 內(nèi) 容 生活泵、消防泵等各種水泵 每 天 一 機房衛(wèi)生；對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。 金屬支架、電纜套管涂防銹 漆或瀝青。 每 年 一 重復(fù)上述內(nèi)容。 檢查線路有無過熱現(xiàn)象。 供電電纜標(biāo)示是否清晰、脫落。 供 電 線 路 每 周 一 清潔衛(wèi)生。 更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。 每 月 一 重復(fù)上述內(nèi)容。 檢查外觀是否完好，有無異常響聲。 測試過流保護裝置、聯(lián)鎖裝置是否可靠。 一 年 一 重復(fù)上述檢查。 半 年 一 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸電間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。 檢查無功補償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達到要求。 檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。 配 電 柜 動 力 柜 控 制 柜 每 天 一 檢查衛(wèi)生。 緊固螺絲并有防松措施，檢查變壓器防松綁扎并加固。 每 年 一 檢測接地電阻，各接線裝置緊固。 檢查溫控器指示是否正常，超溫時風(fēng)機能否正常起動，風(fēng)機運行是否正常。 天門 檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。 每 年 一 檢查操作機構(gòu)是否靈活、互鎖 機構(gòu)是否正常。 備用柜“禁止合閘”標(biāo)示懸掛位置是否正確。 高 壓 環(huán) 網(wǎng) 柜 每 周 一 檢查外觀是否完好、運行有噪聲。 檢查機油泵、燃油泵、冷卻水泵，清洗水箱。 清洗并校準(zhǔn)油嘴、燃油泵及真空控制器，檢查或更換風(fēng)扇、水泵、皮帶張緊輪軸承、水泵后部張緊輪。 根據(jù)機組運行情況更換潤滑機油、機油慮清器、燃油慮清器及空氣慮清器。 一 年 一 三級檢查： 重復(fù)二級檢查。 檢查配電箱內(nèi)接頭是否擰緊。 每 半 年 一 二級檢查： 重復(fù)一級檢查。 清潔電氣接頭和蓄電池，并根據(jù)情況補充蓄電池電解液。 檢查其潤滑油位、 冷卻水位、燃油量、蓄電池電位和傳動皮帶，排煙系統(tǒng)、空氣增壓系統(tǒng)、控制箱是否正常。 天門 公 共 設(shè) 施 及 場 所 巡 視 1 次／天 熟悉大廈公共設(shè)施種類 .位置 .分布 .開關(guān)位置 .完好率 99％以上。 維修完畢由住戶確認 。 天門 即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理（大修）。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能 和要求，制訂維修周期，定期檢修。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。 編制維修計劃時應(yīng)注意：① 是否按設(shè)備分類編制計劃； ② 維修周期是否科學(xué)； ③ 維修方法是否恰當(dāng)。 ⑶ 設(shè)備的維修。 天門 兩類報修：自檢報修、客戶報修。 ⑹ 建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。 ⑷ 抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。 ⑵ 完善工程維修班架構(gòu)。我司將根據(jù) **商業(yè)廣場的實際情況，在機電設(shè)備的管理方面主要做好以下幾個方面： 設(shè)施管理 ⑴ 建立設(shè)備檔案。在設(shè)備管理中，我司將更加注重設(shè)備全過程的綜合管理，即不僅把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經(jīng)營，造成不必要的損失。 寶安商業(yè)廣場經(jīng)營管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 38 （七）設(shè)備管理服務(wù) 設(shè)備、設(shè)施的正常運行是 商業(yè)廣場運作的核心。 考 核 1 次 /半年 演 習(xí) 1 次 /年 督導(dǎo)式 監(jiān)控中心值班，兼職消防，按照 ISO9001： 2020 消防服務(wù)質(zhì)量控制規(guī)范要求，做自檢、抽檢和專檢。 學(xué)習(xí)訓(xùn)練 3 次 /月， 20分 /次 熟悉消防法規(guī)、消防知識和 **商業(yè)廣場 情況，掌握基本技能。 消防水源 是否滿足條件。 滅火器 放置 合理，無缺失，無過期，表面清潔，完好率 100%。 消防設(shè)施設(shè)備檢查 消防泵 每周 1 次 運行良好，無異常聲音，無振動，表面無灰塵、油污。 日常巡回檢查 8:0017:00 無堆放易燃，易爆用品，安全使用液化氣、電器，無亂搭接電線，有消防設(shè)備，會使用，無違章用水、用電，無擠占消防通道和設(shè)施，天面無堆放雜物。 天門 ⑷ 安全管理部門在開業(yè)前必須有應(yīng)急滅火預(yù)備方案和進行至少１次的消防預(yù)演。每周進行一次消防檢查、消防安全員每日進行全場的消防巡視。會議的內(nèi)容主要集中在檢查 以往對事故和危害的解決措施上，要糾正目前商業(yè)廣場中不安全的工作方法和危險的工作環(huán)境。 ⑻ 各商戶嚴(yán)禁經(jīng)營和貯存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各劇毒物品。 ⑸ 商業(yè)廣場內(nèi)消防器材、消防栓必須按消防管理部門指定的明顯位置放置 ⑹ 各種電氣設(shè)備、專用設(shè)備的運行和振作，必須按有關(guān)規(guī)定進行操作，實行上崗證作業(yè)。 ⑶ 商業(yè)廣場要張貼各種消防標(biāo)志，設(shè)置消防門、消防通道和報警系統(tǒng)，組建義務(wù)消防隊，配置完備的消防器材與設(shè)施，做到有能力迅速撲滅和有效地進行人員財產(chǎn)的疏散轉(zhuǎn)移。 天門 ⑾ 建立消防檔案 ⑿ 制訂滅火方案及重點部保衛(wèi)方案 ，每個商鋪安裝消防走火示意圖。 ⑽ 明確火災(zāi)緊急疏散程序。 ⑼ 建立自防、自救組織。 ⑺ 配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。 ⑸ 定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。由各業(yè)主（商戶）、租戶擔(dān)負所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。 ⑵ 建立三級防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公司經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。宣傳的形式有：消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語或牌示進行宣傳， 發(fā)放消防須知（防火手冊）。安全保衛(wèi)員在日常巡邏過程中如發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備、設(shè)施對消防存在安全隱患的，應(yīng)督促整改。消防監(jiān) 督員每月對所有消防設(shè)備、設(shè)天門 以消防監(jiān)控中心為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。 ? 停車場內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由車管員負責(zé)管理使用，安全 管理隊派人定期檢查。 ? 停車場車管員２４小時值班，定時對地下停車場進行全面巡視，查看車輛有無損壞、漏水、漏油情況和車輛防護狀況是否完好，是否有可疑人員在車場滯留等。 ? 建立健全各項管理制度和崗位責(zé)任，并將管理制度、崗位責(zé)任人姓名及照片、停車場負責(zé)人懸掛在停車場出入口明顯位置。因此，我們將在交通管理上加大力度。 ? 接到治安、火警報警，迅速趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 天門 ⑸ 巡視檢查 ? 對所有巡視范圍，按巡更路線巡視檢查，做好簽到記錄，并定時向消防監(jiān)控中心報崗，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題即時通知部 長，并做好安全記錄，巡視中不出現(xiàn)安全盲點，防止事故發(fā)生。 ? 報警裝置：包括紅外線報警器、自動報警器系統(tǒng)等，主要用于防盜、防火，發(fā)現(xiàn)有人行竊時可立即報警，或在發(fā)生意外事故時報警，通知有關(guān)人員及時制止災(zāi)情，使事故現(xiàn)場人員及時撤離。 ⑷ 人防與技防相結(jié)合，加強安全監(jiān)控管理 **商業(yè)廣場在設(shè)計施工階段，與已充分考慮技防的要求， **公司將根據(jù) **商業(yè)廣場的實際情況，采取硬件與軟件相結(jié)合、人防與技防相結(jié)合的方式，通過配置有關(guān)設(shè)備，如監(jiān)控設(shè)備、報警設(shè)備等，加強防范。 ? 保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻精神。 ⑶ 崗位要求 ? 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，做到儀容、儀表端莊整潔，并做好其他各 項上崗準(zhǔn)備工作。 天門 ⑵ 建立健全制度和檔案管理工作 ? 建立健全各種治安管理制度，如：各種值班制度，外來人員出入 **商業(yè)廣場的檢查登記制度，交接班檢查制度，定期檢查安全設(shè)施制度等。具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績 效考核與工資、職位掛鉤的機制。 ⑴ 建立一支高素質(zhì)的安全管理隊伍 安全管理隊伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”。因此，我們將制訂一系列安全管理措施。 ⑷ 群防群治，內(nèi)緊外松。 ⑵ 預(yù)防為主。因此，良好的安全管理還可以達到建立良好的社區(qū)關(guān)系、維持良好形象的效果。 ⑷ 維持良好的社區(qū)關(guān)系 由于商業(yè)廣場進出貨的作業(yè)方面不僅規(guī)模較大，而且次數(shù)相當(dāng)頻繁，再加上人員出入又頗為復(fù)雜，使得商業(yè)廣場的各 項活動直接或間接地影響著商業(yè)廣場的四周，如果在作業(yè)和管理上侵犯了他人的權(quán)益和安全，不僅會遭到聯(lián)合抗議和抵天門 良好的商業(yè)廣場安全管理除了可以為商戶和工作人員提供安全的工作環(huán)境、減少工作上的焦慮和壓力，進而提高商戶和工作人員的工作效率之處，還可以借此使商戶和工作人員樹立正確的安全管理觀念，確保商業(yè)廣場安全，兩者其實是互為因果的關(guān)系。因此，從消費者踏進商業(yè)廣場的那刻起，物業(yè)公司就有責(zé)任保障消費者財產(chǎn)的安全。一個安全管理良好的商業(yè)廣場可以讓消費者以最輕松的心情達到購物和休閑的以重目的。 **商業(yè)廣場是集購物、消費、休閑、娛樂為一體的商業(yè)步行街，建筑布局及使用功能多樣化，客流量大，貨物運輸及倉儲量大，人員復(fù)雜的特點，因此如何保證商戶、顧戶在轄區(qū)內(nèi)的生命、財產(chǎn)安全，是體現(xiàn)一個物業(yè)管理公司服務(wù)水平的重點標(biāo)志。 ３．服務(wù)投訴處理及回訪流程圖 客 戶 回訪 回訪并解釋 相關(guān)部門 管理處經(jīng)理 立即處理并判斷是否屬于重大投訴 記錄備案 能否自行處理？ 是否確認？ 管理處任何人員 來訪、電話、網(wǎng)絡(luò)及信函的投訴 天門 包括：報修管理，商戶投訴處理，商戶求助處理等； ⑷ 服務(wù)質(zhì)量控制：包括：日常服務(wù)工作質(zhì)量檢查，商戶服務(wù)滿意情況調(diào)查，回訪等； ⑸ 檔案管理。包括：房鑰匙管理，空置房管理，裝修管理，樓宇巡查，違章處理等； 天門 ２、客戶服務(wù)的工作主要內(nèi)容 ⑴ 開業(yè)管理服務(wù)。 客戶服務(wù)工作主要是受理商戶提出的服務(wù)請求、服務(wù)投訴、開展各種便民服務(wù)，對商業(yè)廣場的公共物業(yè)及商戶委托管理的物業(yè)進行巡視檢查，與業(yè)戶商會溝通協(xié)調(diào)，改 進、提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)客戶反饋的信息對內(nèi)部作總的統(tǒng)籌安排。 **商業(yè)廣場是集購物、娛樂、休閑等多種服務(wù)功能于一體的大型商業(yè)街。 ３、二次裝修流程 不批準(zhǔn) 用戶申請室內(nèi)裝修 寶安商業(yè)廣場管理處 財務(wù)管理部 寶安商業(yè)廣場管理處 施 工 向管理處申報完工 管理處驗收 退還押金 安全管理隊監(jiān)督施工人員現(xiàn)場施工安全工作 工程維修班負責(zé)檢視及監(jiān)督工程 天門 ⑸ 工程垃圾必須清運到指定地點。 ⑶ 裝修發(fā)生違章行為，用戶與裝修隊均為第一責(zé)任者，均獨立承擔(dān)責(zé)任。 天門 ⑸ 裝修住戶簽訂協(xié)議，規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章，管理處將通過法律途徑解決。 ⑶ 排氣扇安裝只允許安裝在指定位置。 管理處對申請進行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行，針對商業(yè)中心的特殊情況，管理處將做如下規(guī)定： ⑴ 嚴(yán)格按消防局的要求執(zhí)行，裝修之前審查消防局的書面批復(fù)，如沒有獲取批復(fù)或批復(fù)不同