【正文】 城市商業(yè)格局分析小山及建國(guó)路市場(chǎng) 購(gòu)物環(huán)境差，人流噪雜，商品品質(zhì)不高 城市商業(yè)格局分析城市商業(yè)格局分析 —— 市場(chǎng)環(huán)境是否支持本案未來(lái)的空間？市場(chǎng)環(huán)境是否支持本案未來(lái)的空間？城市商業(yè)格局社區(qū)商鋪重要商圈商業(yè)街 城市商業(yè)格局分析城市商業(yè)格局分析 城市中心商業(yè)街城市中心商業(yè)街—— 新華道兩側(cè)商鋪新華道兩側(cè)商鋪 新華道是唐山的主要城市道路，每天過(guò)往的本市及外省市客源非常的多，兩側(cè)多為商業(yè)店鋪，是唐山市最繁華的高檔商業(yè)街，業(yè)態(tài)形式主要以服裝鞋帽為主，占到了總數(shù)的 46%；另外一些時(shí)尚用品專(zhuān)賣(mài)店等也占到了總數(shù)的 13%。l 商業(yè)功能：；（市）區(qū)居民來(lái)市中心區(qū)進(jìn)行一般性日用品和工業(yè)品（特別是服裝鞋帽類(lèi)商品）及生產(chǎn)資料采購(gòu)的主要區(qū)域；城市商業(yè)格局分析小山及建國(guó)路市場(chǎng) 滿(mǎn)足普通老百姓的低端需要 小山及建國(guó)路市場(chǎng)日客流量 5 萬(wàn)人次左右，年市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額達(dá)到26億元，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)評(píng)比中位居 82位，市場(chǎng)分為兩部分： 一是服裝批發(fā)市場(chǎng)，占地 1萬(wàn)平方米，建筑面積 ，設(shè)固定攤位 1600個(gè)，經(jīng)營(yíng)中、高檔服裝，經(jīng)營(yíng)方式為批發(fā)兼零售。，區(qū)域內(nèi)未形成商業(yè)的協(xié)同效應(yīng)；；；，核心競(jìng)爭(zhēng)力不高遠(yuǎn)洋城以一站式購(gòu)物的定位贏得了市場(chǎng)先機(jī)，但與其他商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)商品同質(zhì)化，商品無(wú)特色，商業(yè)附加值低。 遠(yuǎn)洋城以主力店為主導(dǎo)聚集人流，吸引了大批小商家入駐。n 遠(yuǎn)洋城商圈功能定位： 物需求；；、休閑娛樂(lè)中心；城市商業(yè)格局分析遠(yuǎn)洋城商圈遠(yuǎn)洋城商圈 遠(yuǎn)洋城商圈典型遠(yuǎn)洋城商圈典型項(xiàng)目項(xiàng)目 —— 遠(yuǎn)洋城遠(yuǎn)洋城l 代表商業(yè)設(shè)施：遠(yuǎn)洋城l 位于唐山市中心區(qū)西北部，總建筑面積12萬(wàn)平方米，地下 1層，地上 3層，局部 4層；以大型百貨、超市商業(yè)業(yè)態(tài)為主，以各類(lèi)精品專(zhuān)賣(mài)店為輔，以特色化、大眾化餐飲娛樂(lè)及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充的復(fù)合型商業(yè)中心。 2023年 12月 30日開(kāi)業(yè)，杰尼亞（）、溫莎等數(shù)十種國(guó)內(nèi)外知名品牌陸續(xù)進(jìn)駐。城市商業(yè)格局分析 城市中心商業(yè)區(qū)典型項(xiàng)目— 百貨大樓城市商業(yè)格局分析 城市中心商業(yè)區(qū)典型項(xiàng)目— 百貨大樓優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)劣劣勢(shì)勢(shì)，得到市民的廣泛認(rèn)可；，交通方便，客流量大；，品種多；；，改進(jìn)空間不大 ；3. 商場(chǎng)業(yè)態(tài)布置混亂；百貨大樓定位為綜合商場(chǎng)，歷史沉淀的品牌效應(yīng)是其最大優(yōu)勢(shì)，但其商場(chǎng)管理和業(yè)態(tài)布置已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代百貨業(yè)的要求城市商業(yè)格局分析 城市中心商業(yè)區(qū)典型項(xiàng)目城市中心商業(yè)區(qū)典型項(xiàng)目—— 三利國(guó)際三利國(guó)際三利國(guó)際購(gòu)物中心位于建設(shè)路和新華道交叉口，居于世博大廈的 1－ 4層，總營(yíng)業(yè)面積 ，主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌服裝服飾、鞋類(lèi)、珠寶等。根據(jù)唐山商業(yè)分布和業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，唐山主要商業(yè)分成五個(gè)商業(yè)區(qū)，其中城市中心商業(yè)區(qū)、遠(yuǎn)洋城商業(yè)區(qū)、小山商業(yè)圈輻射范圍最大，八方購(gòu)物廣場(chǎng)、西部商業(yè)功能區(qū)輻射范圍較?。荷虡I(yè)格局商業(yè)格局城市商業(yè)格局分析 城市商業(yè)格局社區(qū)沿街商鋪重要商圈城市商業(yè)格局分析城市商業(yè)格局分析：市場(chǎng)環(huán)境是否支持本案未來(lái)的空間？城市商業(yè)格局分析：市場(chǎng)環(huán)境是否支持本案未來(lái)的空間？ 遠(yuǎn)洋城商圈本案西部區(qū)域商業(yè)功能區(qū)：滿(mǎn)足該區(qū)域內(nèi)居民日常主要商品消費(fèi)遠(yuǎn)洋城商圈：城北新興商圈，購(gòu)物環(huán)境好，商業(yè)氛圍日趨濃厚建國(guó)路和小山服裝批發(fā)市場(chǎng)：舊商業(yè)區(qū)，商品檔次低，購(gòu)物環(huán)境差八方購(gòu)物廣場(chǎng)： 主要滿(mǎn)足該區(qū)域內(nèi)居民日常主要商品消費(fèi)需求，城市中心商業(yè)區(qū)的錯(cuò)位補(bǔ)充八方購(gòu)物廣場(chǎng)西部區(qū)域商業(yè)功能區(qū)商圈分布圖：城市中心商業(yè)區(qū)、遠(yuǎn)洋城商業(yè)區(qū)、小山商業(yè)圈、八方購(gòu)物廣場(chǎng)、西部商業(yè)功能區(qū) 新華道城市中心商業(yè)區(qū)建國(guó)路和小山服裝批發(fā)市場(chǎng) 建設(shè)路 商圈概述商圈概述城市商業(yè)格局分析 城市商業(yè)格局社區(qū)商鋪重要商圈 城市中心商業(yè)區(qū)遠(yuǎn)洋城商業(yè)區(qū)小山及建國(guó)路市場(chǎng)商業(yè)街城市商業(yè)格局分析：市場(chǎng)環(huán)境是否支持本案未來(lái)空間？城市商業(yè)格局分析：市場(chǎng)環(huán)境是否支持本案未來(lái)空間？城市商業(yè)格局分析 城市中心商業(yè)區(qū)城市中心商業(yè)區(qū)城市中心商業(yè)區(qū)呈 “卅字型 ”格局，大致范圍為東至增盛路口，西至衛(wèi)國(guó)路口，南抵南新道口，北至西山道口，區(qū)域面積約 3平方公里。宏觀分析 宏觀分析宏觀分析總結(jié)宏觀分析總結(jié)u 盡管有很多因素制約唐山商業(yè)發(fā)展，但唐山更多優(yōu)勢(shì)克服這些制約因素，充分支撐商業(yè)高速發(fā)展，商業(yè)前景看好u 唐山商業(yè)雖然取得了一定成績(jī)，但速度較慢，發(fā)展水平與整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不匹配 u 唐山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，為商業(yè)發(fā)展提供了空間和支持u 現(xiàn)有商業(yè)管理水品低，無(wú)明顯特色，附加值低，不能滿(mǎn)足唐山人對(duì)商業(yè)更高的要求。n 項(xiàng)目公共空間社會(huì)化n 未來(lái)發(fā)展商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同時(shí)，將會(huì)主動(dòng)配合政府宏觀規(guī)劃，架設(shè)專(zhuān)用區(qū)間作為公共活動(dòng)區(qū)域，用以組織社區(qū)活動(dòng)、集市、表演、休閑的場(chǎng)所，使商業(yè)活動(dòng)與公共活動(dòng)互相促進(jìn)，成為綜合性的城市廣場(chǎng)。n 商鋪經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)化n 投資者和經(jīng)營(yíng)者理性規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提出專(zhuān)業(yè)化要求。倍訊易 商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境 商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀唐山商業(yè)整體發(fā)展水平與整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不匹配 ，未來(lái)市場(chǎng)空間巨大宏觀分析商業(yè)經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局日趨合理，功能日益完善新型商業(yè)業(yè)態(tài)快速發(fā)展各種渠道的商業(yè)投資不斷增加商貿(mào)流通業(yè)相對(duì)落后，與唐山市的經(jīng)濟(jì)地位不相適應(yīng)各類(lèi)商品市場(chǎng)的輻射范圍狹窄，交易設(shè)施和手段落后一部分歷史形成的老字號(hào)商業(yè)和帶有地域特色的商業(yè)未能發(fā)展壯大，新興商業(yè)業(yè)態(tài)的比重偏低現(xiàn)有商業(yè)管理水品低，無(wú)明顯特色，附加值低，處于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，不能滿(mǎn)足唐山人對(duì)商業(yè)日益增長(zhǎng)的高要求。房地產(chǎn) E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。商業(yè)供應(yīng)和銷(xiāo)售商業(yè)供應(yīng)和銷(xiāo)售宏觀分析商業(yè)供應(yīng)和銷(xiāo)售增長(zhǎng)迅速商業(yè)供應(yīng)和銷(xiāo)售增長(zhǎng)迅速 唐山商業(yè)發(fā)展的限制因素：工業(yè)型城市 —— 唐山市屬于資源型的重工業(yè)城市，輕工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，市場(chǎng)發(fā)育不充分；競(jìng)爭(zhēng)不充分 —— 消費(fèi)品市場(chǎng)整體水平長(zhǎng)期處于低檔次、低規(guī)模、低效益的狀態(tài) ；城市布局局促 —— 唐百集團(tuán)及其周邊商鋪形成的第一大商圈，位于城市沉陷帶，繼續(xù)擴(kuò)張與發(fā)展的空間不足；人口分布分散 —— 唐山流動(dòng)人口少，居民居住相對(duì)分散，這些也從客觀上阻礙了其商業(yè)的發(fā)展；周邊城市影響 —— 唐山商業(yè)受京津影響很大，每年有 30億元消費(fèi)外流；消費(fèi)觀念保守 —— 居民的整體消費(fèi)觀念趨于保守，現(xiàn)代消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)；商業(yè)投資少 —— 震后恢復(fù)建設(shè)中，市府以保證城市居民的基本生活需要為目標(biāo)，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)投資不足，特別是缺少大型商業(yè)設(shè)施；宏觀分析商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境 不利因素不利因素 唐山商業(yè)發(fā)展的利好因素： 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，構(gòu)成唐山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大依托◆ 居民生活水平日益提高，可支配收入的增加和消費(fèi)需求的增長(zhǎng)將對(duì)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大的拉動(dòng)力◆ 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、發(fā)達(dá)的交通條件為商貿(mào)流通的發(fā)展提供了廣闊空間◆ 城市化進(jìn)程較快，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，小城鎮(zhèn)建設(shè)突出，為商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了足夠的縱深腹地◆ 京津冀經(jīng)濟(jì)圈及環(huán)渤海開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施為唐山市商業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間◆ 唐山港特別是曹妃甸港區(qū)的開(kāi)發(fā)、向沿海推進(jìn)戰(zhàn)略的部署將促使唐山城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)突破性增長(zhǎng)宏觀分析商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境 有利因素有利因素 l居民購(gòu)買(mǎi)力分析居民購(gòu)買(mǎi)力分析 唐山市區(qū)居民收入和人均消費(fèi)支出上升唐山市區(qū)居民收入和人均消費(fèi)支出上升很快，為商業(yè)快速發(fā)展提供直接支持很快，為商業(yè)快速發(fā)展提供直接支持宏觀分析 ◆ 近年唐山市商業(yè)竣工面積及銷(xiāo)售面積均大幅上升， 2023年商業(yè)銷(xiāo)售面積更是迅猛增加，全年銷(xiāo)售面積達(dá)到 2023年 ?！? 在職職工平均工資增長(zhǎng)率高達(dá)12%，市區(qū)平均工資已經(jīng)達(dá)到16106元。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好導(dǎo)致唐山市區(qū)零售總額不斷增加， 2023年唐山零售業(yè)增長(zhǎng)迅速，城市零售額達(dá)到 ，增長(zhǎng)%。 目標(biāo)目標(biāo) 4 形象與品牌形象與品牌 借助本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，提升開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)的品牌形象，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品牌的雙贏。 目標(biāo)目標(biāo) 2 現(xiàn)金流現(xiàn)金流 充分發(fā)揮項(xiàng)目自身和潛在的價(jià)值，提升片區(qū)價(jià)值，采用多種營(yíng)銷(xiāo)手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金快速循環(huán)。216。 時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)報(bào)告時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)報(bào)告 ————南北地產(chǎn) 所有的研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同目標(biāo)為導(dǎo)向216。 .21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道打造品牌地產(chǎn)打造品牌地產(chǎn) 引領(lǐng)商業(yè)潮流引領(lǐng)商業(yè)潮流 ———— 唐山龍庭唐山龍庭 客戶(hù)的目標(biāo)實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目的宏觀愿景。 現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系則是隨著市場(chǎng)的變化和項(xiàng)目的發(fā)展在動(dòng)態(tài)變化的項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 目標(biāo)目標(biāo) 1 可持續(xù)性可持續(xù)性 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、合理的業(yè)態(tài)組合，確保本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)良好，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 目標(biāo)目標(biāo) 3 利潤(rùn)利潤(rùn) 通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)形式和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新，增加項(xiàng)目升值空間，保證開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化。 項(xiàng)目獲得成功必須解決的幾個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目獲得成功必須解決的幾個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目整體定位 — 如何充分利用現(xiàn)有資源，規(guī)避項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)？項(xiàng)目推廣 — 如何保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功？項(xiàng)目發(fā)展方向 — 如何突破本案限制條件，制定項(xiàng)目發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)？面對(duì)什么？面對(duì)什么？宏觀分析 — 如何理解本案市場(chǎng)開(kāi)發(fā)環(huán)境？區(qū)域分析 — 市場(chǎng)環(huán)境是否支持本案未來(lái)空間？擁有什么？擁有什么？ 項(xiàng)目分析 — 如何理解本案限制性條件和機(jī)會(huì)點(diǎn)？能做什么？能做什么？怎么去做？怎么去做？問(wèn)題提出 （） ?面對(duì)什么？面對(duì)什么？ 宏觀分析城市商業(yè)格局分析 宏觀分析：如何理解本案市場(chǎng)開(kāi)發(fā)環(huán)境？宏觀分析：如何理解本案市場(chǎng)開(kāi)發(fā)環(huán)境？宏觀分析城市發(fā)展階段 居民購(gòu)買(mǎi)力 商業(yè)環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)和銷(xiāo)售 唐山人均即將達(dá)到唐山人均即將達(dá)到 3000美元，處于由被動(dòng)郊區(qū)化的發(fā)展美元，處于由被動(dòng)郊區(qū)化的發(fā)展階段，由區(qū)域中心化向城市多極化過(guò)渡，居民消費(fèi)能力階段，由區(qū)域中心化向城市多極化過(guò)渡，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，開(kāi)始追求生活質(zhì)量增強(qiáng)，開(kāi)始追求生活質(zhì)量階段劃分城市特征指標(biāo)特征居住消費(fèi)特征城市化 被動(dòng)郊區(qū)化 主動(dòng)郊區(qū)化l城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)l 城市要素向中心聚集l 城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能l郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善l郊區(qū)主流客戶(hù)為本區(qū)域的中高收入階層l購(gòu)房目的為第一居所、第二居所或投資l有城市更新改造背景形成大量購(gòu)房需求l政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)l在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重人均收入 ()/美圓300人均收入 ()/美圓3001000人均收入 ()/美圓 3000，城市化率 70%解決溫飽問(wèn)題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對(duì)耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主人均收入 ()/美圓10003000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健等）大大增加，消費(fèi)能力大大增強(qiáng)；追求生活質(zhì)量階段城市中心化 區(qū)域中心化 城市多極化 城市多中心化大都市，城市群l城市出現(xiàn)多個(gè)中心l副都心的出現(xiàn)l多個(gè)城市共同發(fā)展城市發(fā)展階段城市發(fā)展階段宏觀分析 宏觀分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 唐山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，零唐山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，零售業(yè)有很大發(fā)展空間售業(yè)有很大發(fā)展空間國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持