【文章內(nèi)容簡介】 海景天項目及筑景地中海項目更是占地 130萬平米以上，未來將會涌現(xiàn)出洋房、別墅等高端產(chǎn)品，將會帶動區(qū)域?qū)傩缘纳?。關(guān)鍵詞：主要競品在升級 —— 產(chǎn)品升級、區(qū)域?qū)傩陨壥袌觯? 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 區(qū)域內(nèi)主要競品在做什么？從本案所在區(qū)域來分析高端產(chǎn)品將大批量上市格 局本案所在的大洼區(qū)，一類競品 —— 一號公館、筑景地中海、林海景天都在 大量供應(yīng)高端產(chǎn)品以拔升產(chǎn)品線。樹 根 市場 ＞ 未來現(xiàn)在威脅來自新的土地供應(yīng)情況：（ 1）相距本案西側(cè)較遠地塊，筑景項目約占地 ，建面 18萬平米，容積率 ， 4棟 18層高層、 34棟 4層洋房產(chǎn)品。（ 2）年豐雅筑南地塊，金帝項目因原項目售樓處已關(guān)閉，具體數(shù)據(jù)不詳。（ 3）金帝項目再南側(cè)地塊，該項目屬于未知項目，開發(fā)商及土地屬性不詳。從這三個地塊目前情況來看，規(guī)劃尚未完成，預(yù)計 2023年不可能上市， 對本案威脅不大 ，其中 筑景項目將在 2023年對本案的洋房產(chǎn)品產(chǎn)生一定競爭 ?？偨Y(jié)：市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 競品市場總體分析為了更好的了解競品市場，我們將高端產(chǎn)品（洋房、別墅）和中低端產(chǎn)品（多層、小高層等）細分總結(jié)，以得出各個產(chǎn)品線的供銷情況，可給出更有針對性的總結(jié)建議。市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 競品市場總體分析總結(jié) 2023年的競品洋房類產(chǎn)品總體供應(yīng)量達到 2023套左右， 從市場供應(yīng)量可以看出各個開發(fā)商一開始逐步將產(chǎn)品推向高端化。 2023年的盤錦市場銷售火爆，洋房類產(chǎn)品銷售量在 1400套左右，整體銷售率在 70%，市場接受程度較高， 雖目前各個項目處于開發(fā)高端產(chǎn)品的前期摸索期，但從各個項目銷售結(jié)果來看無疑屬于取得了一定的勝利。 2023年的洋房類產(chǎn)品目前預(yù)計供應(yīng)量在 2350套左右，相比較 2023年的高端市場，體量再一次增大，可以預(yù)見各個高端樓盤項目在明年的高端市場競爭將進一步加劇。市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 競品市場總體分析總結(jié)伴隨著 2023年的盤錦市場銷售火爆局勢， 2023年的銷售量較大，其整體銷售率也在 80%左右，且多層及小高層產(chǎn)品主要解決市場的剛性需求， 可見盤錦的市場需求量較大。 2023年目前的市場預(yù)計供應(yīng)量為 4032套左右，該數(shù)據(jù)為保守估計只統(tǒng)計目前在售項目預(yù)計供應(yīng)量，預(yù)計未來在 2023年下半年還將有新開發(fā)項目參與競爭，市場供應(yīng)量有進一步增大的可能。因 2023年市場過于火爆，進而將 2023年積攢的市場購買力幾乎全部消化 ， 預(yù)計 2023年的市場購買力將有所降低。市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 競品市場總體分析來自市場對產(chǎn)品供應(yīng)的 啟示：2023年多層、小高層等產(chǎn)品市場供應(yīng)減年多層、小高層等產(chǎn)品市場供應(yīng)減小，競爭壓力減緩。小，競爭壓力減緩。啟示 1：2023年洋房、別墅等高端產(chǎn)品市場供應(yīng)年洋房、別墅等高端產(chǎn)品市場供應(yīng)加大，爭奪高端市場。加大，爭奪高端市場。啟示 2：人群＞ 消費習(xí)慣洞察樹 根目 標(biāo) 客 戶 群消 費 洞察人群＞ 消費習(xí)慣洞察樹 根城市的根本是由 “ 人 ” 來組成，也就是品牌導(dǎo)入的重中之重，要貫穿““ 人，才是品牌的最終傳遞者人，才是品牌的最終傳遞者 ””品牌是一個以消費者為中心的概念，沒有消費者，就沒有品牌，品牌與消費者關(guān)系是品牌價值的最好表征。 人群＞ 消費習(xí)慣洞察樹 根人群 掃描 —— 盤錦 城市 人群基本情況人群收入情況 —— 人均收入全省前列就盤錦市人均收入為例：市區(qū)居民人均可支配收入 17000元，比上年增長 14%；據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查，全市農(nóng)民人均純收入 7700元，同比增長 %。 人群職業(yè)情況 —— 以遼河油田職工主盤錦城市由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，所以城市高端人群的職業(yè)還是以企事業(yè)單位工作人員、政府公務(wù)員以及遼河油田職工為主，特別是遼河油田職工基數(shù)較大，且據(jù)說因不在興建廠建房，有向外區(qū)域自主購房的趨勢。人群＞ 消費習(xí)慣洞察樹 根人群 掃描 —— 盤錦 城市 “ 房地產(chǎn) ” 消費觀念216。 消費觀念：超前的消費觀 盤錦市人群主要以遼河油田職工為主，該部分人群收入較為穩(wěn)定，且經(jīng)濟基礎(chǔ)相對殷實， 因有穩(wěn)定收入來源，故消費觀念較為超前。216。 消費心理：有一定攀比心理盤錦市整體經(jīng)濟實力較強，人群普遍存在 “ 露富 ” 心理，在自我感覺良好的情況下，對周邊人的消費有一定的攀比心理，不愿甘于人后。216。 消費特征：投資及奢侈消費盤錦市因人均收入相對較高，人群手中有一定的閑置資金，該部分資金部分有用奢侈消費，但大部分的理性人群還是選擇投資來使其升值，而房地產(chǎn)就是他們投資的最大市場。人群＞ 消費習(xí)慣洞察樹 根小 結(jié)216。盤錦人越來越重視自己的居住條件，開始享受生活氛圍。216。他們不重視價格的多少而更關(guān)心的是產(chǎn)品能否出類拔萃。216。消費者可投資的形式不多，房地產(chǎn)是他們的首選。216。未來遼河油田職工有大批量向非市中心區(qū)域擴張的趨勢。216。他們新興事物并不排斥，表現(xiàn)出一定的興趣。樹 根 人群＞ 人群層次分析理念 對消費人群研究方法人群＞ 人群層次分析樹 根根據(jù)不同生命周期家庭購買群情況來尋找客戶群家庭周期 家庭基本情況未婚期 單身新婚期 年輕無子女“ 滿巢期 ” I 年輕夫婦， 6歲以下嬰幼兒“ 滿巢期 ” II 年輕夫婦， 6歲以上兒童“ 滿巢期 ” III 年齡較大夫婦及經(jīng)濟尚未獨立的孩子空巢期 年齡較大的夫妻，子女分居寡居期 喪偶獨居人群＞ 人群層次分析樹 根根據(jù)不同生命周期家庭購買群情況來尋找客戶群家庭周期 經(jīng)濟及職業(yè)特征 對產(chǎn)品的關(guān)注 置業(yè)特征未婚期 事業(yè)剛剛起步，經(jīng)濟條件有限的年輕人 他們更關(guān)注產(chǎn)品的價格 基本上屬于第一次置業(yè)新婚期“滿巢期 ”I 此類人群以教師、公務(wù)員、小型私營業(yè)主等中高收入者為主這部分人更關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)與品質(zhì)這部分人多為二次置業(yè)，大多數(shù)人選擇用二次置業(yè)來改善自己的居住環(huán)境“滿巢期 ”II“滿巢期 ”III有一定的社會地位及較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)，即人們口中最富裕的階層他們追求的已不再是 “居者有其屋 ”了，而是為了追求更加舒適的居住環(huán)境和尊貴的心理感受多為二次或多次置業(yè)空巢期 　這部分人多為老年人他們或者獨居或者和兒女共同生活，除退休金外沒有額外收入房子的面積一樣要滿足三代人居住，但是價格不會太高 多為二次置業(yè)寡居期人群＞ 人群層次分析樹 根目標(biāo)人群定位我們的思考原點在于品牌的包容性高及涵蓋性廣，品牌能夠滿足所有 對 “品質(zhì)生活 ”有追求的人需求的產(chǎn)品 。也就是說我們將全方位立體式占領(lǐng)市場。通過對人群的經(jīng)濟條件、置業(yè)特征、身份地位等特征分析總結(jié)，我們將目標(biāo)客戶分為兩類：216。中高端人群 —— 以滿巢期 Ⅰ 、滿巢期 Ⅱ 為主，部分空巢期、新婚期人群216。中端人群 —— 以未婚期、新婚期、寡居期為主，部分滿巢期 Ⅰ 人群不同產(chǎn)品線，不同人群鎖定樹 根 人群 ＞ 客戶群細分客戶群細分 人群特征中端人群事業(yè)剛剛起步，經(jīng)濟條件有限，他們更關(guān)注產(chǎn)品的價格 ,基本上屬于一次置業(yè) .這部分人多為老年人并且經(jīng)濟條件有限，他們或者因為身體健康的原因或者因為要照看子女的孩子等原因，選擇和兒孫同住?！≈懈叨巳巳哼@部分人多為二次置業(yè)，大多數(shù)人選擇用二次置業(yè)來改善自己的居住環(huán)境，這部分人更關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)與品質(zhì)，此類人群以教師、公務(wù)員、小型私營業(yè)主等中高收入者為主。對應(yīng)自身產(chǎn)品線多層產(chǎn)品 ：熱銷產(chǎn)品，快速消化洋房產(chǎn)品 ：熱銷產(chǎn)品，快速消化項 目 優(yōu) 劣 勢 分析樹 根 SWOT ＞ 自身狀況分析樹 根 SWOT ＞ 自身狀況分析本案一期產(chǎn)品占地 建面 容積率 物業(yè)類型 面積段 比例 7萬 多層 /少量小高層90平米以下 80%90—126 平米 20%總結(jié)本案一期產(chǎn)品主要以多層為主，配合少量的小高層產(chǎn)品，但小高層最后售罄，因客戶對該類產(chǎn)品的公攤面積有一定的抗性。本案一期產(chǎn)品主要以 90平米以下的小戶型為主，占到了 80%左右，可見本案一期產(chǎn)品主要面向較低端客戶群，以剛性需求為主。從供應(yīng)產(chǎn)品物業(yè)類型及供應(yīng)面積都屬于面向中低端客戶群， 整個項目 1期產(chǎn)品定位相對較低。億居地產(chǎn)在盤錦有一定知名度；億居新城 1期產(chǎn)品之前銷售情況樂觀；地理位置距離市區(qū)較近；蘇格蘭風(fēng)格有異域風(fēng)情；多層小戶型產(chǎn)品解決剛性需求；劣 勢產(chǎn) 品屬性相 對較為 低端；產(chǎn) 品 線 供 應(yīng) 并不 齊 全；市 場 高端人群 對 本案 認 知性不 強 ；營銷 方式 較為單 一；園區(qū)景 觀 并不突出； 樹 根優(yōu)勢威 脅品牌 還 未被高端市 場 所 認 知；各個主要 競 品早已