【文章內(nèi)容簡介】 新，進(jìn)行“國家 AAA住宅”、“生態(tài)居住示范小區(qū)”的認(rèn)證和申報，一方面可以迅速提升項(xiàng)目在綜合品質(zhì)之外的行業(yè)和社會影響力，為本地市場注入居住革新的興奮劑，徹底拋開本地競爭對手；另一方面則是通過標(biāo)準(zhǔn)的輸出（主要是理念的市場推廣）將市場的輻射半徑有效擴(kuò)大至朝陽以外的地區(qū)，實(shí)現(xiàn)需求面的幾何級擴(kuò)張。 （三）項(xiàng)目開發(fā)條件研究 環(huán)境 產(chǎn)品 人文 服務(wù) 主觀因素 客觀因素 濱河公園 交通 體育場館 規(guī)模 多產(chǎn)品線 配套 立體景觀 創(chuàng)新設(shè)計 闊景 低密度 宏運(yùn)品牌 生態(tài)科技 城市運(yùn)營 多主題會所 歷史底蘊(yùn) 人性化關(guān)懷 個性營銷 情感 沿河景觀帶 ： 生態(tài) 國際團(tuán)隊(duì) 碼頭 城市新區(qū) 學(xué)校 綜合價值項(xiàng)的量化分析，項(xiàng)目核心競爭力體現(xiàn)為： 位于熱點(diǎn)片區(qū) —— 鳳凰組團(tuán)的超大規(guī)模沿河物業(yè)； 項(xiàng)目超大規(guī)模，連動開發(fā)，已提升至 城鎮(zhèn)運(yùn)營的 高度； 多產(chǎn)品組合 、城市運(yùn)營高度、 滿足市場多樣性需求 ； 離塵不離城 的都市綜合 人居大盤 。 將項(xiàng)目開發(fā)打造升級為造城運(yùn)動 打造集居住、休閑、生態(tài)、娛樂、教育、運(yùn)動于一體的新都市生活方式，從產(chǎn)品和營銷上確立超大規(guī)模復(fù)合型地產(chǎn)造城運(yùn)動； 項(xiàng)目建設(shè)周期長，外部經(jīng)濟(jì)、政治的不確定，要全方位考慮項(xiàng)目各期入市的時機(jī)； 注重內(nèi)部、外部配套的配合，增加項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性； 較優(yōu)的地理位置，注重周邊區(qū)域、縣市及大中型企業(yè)客戶等潛在有效客戶的挖掘，力求最大范圍尋求目標(biāo)客戶。 （四）項(xiàng)目定位 朝陽首席 ?一生之城 詮 釋： 朝陽首席 本項(xiàng)目的體量、區(qū)位、規(guī)劃、配套，在目前的朝陽市場無人能及；項(xiàng)目本身要帶來一種朝陽從來沒有出現(xiàn)的新生活方式并最終成為朝陽高品質(zhì)居住區(qū)。朝陽首席充分展現(xiàn)了項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢。 一生之城 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有著不同需求的消費(fèi)者有很多共同的居住愿景，包括希望能夠選擇一個理想的地方居住，既能享受城市的便捷、又可以享受自然環(huán)境，希望子女受到良好的教育等。 最終反應(yīng)出來一個共同的心愿，就是希望選擇一個得以安居樂業(yè)的滿足長期居住的一個住宅。 鳳凰新城作為380萬平的超級大盤，多產(chǎn)品線設(shè)計和周邊完善的配套，滿足不同年齡段客戶需求，足以實(shí)現(xiàn)人們“一生之城”的美好愿望。 住一生之城，幸福一輩子 山水大城，一生享用 城有價，生活無價 山水無價，領(lǐng)先生活 朝陽人的一生之城 一生之城，幸福首選 （五）客群定位 第一圈層客戶： 項(xiàng)目第一期開發(fā)主推客戶 ?當(dāng)?shù)刈≡谏抢?，?zhǔn)備提高住房條件的居民 ?準(zhǔn)備喬遷到新區(qū)的居民 第二圈層客戶： 第二階段擴(kuò)展客戶 ?政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員 ?企業(yè)的中高層管理者 ?市中心動遷的年齡較大的客戶 第三圈層客戶： 第三階段擴(kuò)展客戶 ?私人企業(yè)主、政府官員、周邊縣市富有階層 ?外來生意人 市中心遷移到新區(qū)的居民 他們希望在繁雜的、充滿噪音與灰塵污染的生活里脫離出來，尋找一個寧靜的、純凈的、沒有污染的、花園式的生活環(huán)境。 企業(yè)管理階層 企業(yè)中的管理階層則收入較好，他們不僅有一定文化素質(zhì)，對居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購房能力。 行政事業(yè)單位的中高級管理人員 收入較為穩(wěn)定并有一定文化素質(zhì)的管理人士。 部分富裕人士 這部分消費(fèi)者雖學(xué)歷、知識涵養(yǎng)不多，但虛榮心強(qiáng)，購買當(dāng)?shù)刈詈玫姆孔映蔀樗麄凅w現(xiàn)人生價值最好的方式。 年輕人的婚房 年輕人結(jié)婚組成自己的家庭，生活上脫離父母，開始獨(dú)立生活。他們接受的事物和教育都是現(xiàn)代的，居住觀念比較先進(jìn)。 客戶 消費(fèi)特征 第一圈層 改變居住條件 ， 高品質(zhì)產(chǎn)品＋封閉式園區(qū)物業(yè)＋價格優(yōu)勢 第二圈層 求生活的便利 —— 配套 、 交通；求環(huán)境 —— 自然與人工； 求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺； 第三圈層 追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究品位 ： ： A、 25－ 40歲 50％ B、 40－ 50歲 40％ C、 50以上 10％ 四、產(chǎn)品建議 （一）產(chǎn)品線 設(shè)計原則： 豐富型產(chǎn)品線 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) ， 尤其是大型項(xiàng)目開發(fā) ， 既要有利潤產(chǎn)品 ， 也要有現(xiàn)金流產(chǎn)品 ， 還要有一些概念產(chǎn)品 ， 這才構(gòu)成一個完整互補(bǔ)的產(chǎn)品線 ，使項(xiàng)目開發(fā)有良性發(fā)展 。 ◇ 利潤產(chǎn)品：多層住宅＼洋房 ◇ 現(xiàn)金流產(chǎn)品：高層住宅＼小高層住宅 ◇ 概念產(chǎn)品：河景 高層＼別墅 高層 ◇ 層數(shù)： 1 25層 ◇ 易于人居：板式高層 ,一梯兩－四戶 ◇ 戶戶有露臺：戶戶贈露臺 ◇ 面積區(qū)間： 60120平 小高層 ◇ 易于人居： 11層板式小高層 ,一梯兩－三戶 ◇ 外立面：更具風(fēng)情，更賦予凹凸變化 ◇ 面積區(qū)間： 60135平 多層 ◇易于人居： 6層 ,一梯兩戶 ◇外立面：更具風(fēng)情，更賦予凹凸變化 ◇面積區(qū)間： 80135平 洋房 ◇ 易于人居： 5層，層層退臺，下沉式花園 ◇ 外立面：更具風(fēng)情，更賦予凹凸變化 ◇ 面積區(qū)間： 80135平 別墅 ◇ 易于人居：聯(lián)排 ◇ 外立面：更具風(fēng)情，更賦予凹凸變化 ◇ 面積區(qū)間： 200平左右 底商 ◇類型：采取不同的柱距，增加外立面層次 ◇面積區(qū)間：單層 100平 200平，雙層 200400平 ◇包裝：進(jìn)行二次包裝 ◇給予主題定位，建立新區(qū)的特色一條街 （二） 戶型 設(shè)計原則： 在保證功能性前提下盡量減少空間的浪費(fèi) ,整體項(xiàng)目面積區(qū)間 [60135平 ] ? 6070 ㎡ :緊湊型小兩室（二室二廳一衛(wèi)） ? 8090 ㎡ :舒適型兩室（二室二廳一衛(wèi)） ? 100110 ㎡ :緊湊型小三室（三室二廳一衛(wèi)） ? 120135