【文章內(nèi)容簡介】 市一站式商業(yè)配套體系教育引擎國際幼兒教育重點(diǎn)小學(xué)教育重點(diǎn)中學(xué)教育一體化教育成長體系高尚會館引擎格調(diào)生活會館健康運(yùn)動會館休閑娛樂會館一點(diǎn)式娛樂休閑體系強(qiáng)化和完善引擎功能61營銷戰(zhàn)略 3 商業(yè)引擎 之 整體布局構(gòu)想沿街商業(yè)－定位為風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，通過商業(yè)定位，形成特色商業(yè)街。內(nèi)街商業(yè)－ 由入口內(nèi)街鋪位組成，主要以社區(qū)基礎(chǔ)型商業(yè)為主，為社區(qū)生活配套。外街整商－ 招商引進(jìn)國際知名的連鎖型商業(yè)樂購賣場，形成區(qū)域集中商業(yè)，也為商業(yè)街積聚人流美食商業(yè)優(yōu)尚生活街優(yōu)尚生活街名流文化商業(yè)街美食休閑商業(yè)街樂購62商業(yè)引擎 之 大型超市區(qū)域板塊內(nèi)商業(yè)聚合新節(jié)點(diǎn) 1. 大學(xué)城板塊內(nèi)樓盤多以社區(qū)型、小商業(yè)配套為主，缺乏大的商業(yè)態(tài)。2. 本案位于大渾南的板塊內(nèi)的端頭地帶，商業(yè)配套的匱乏成為本項(xiàng)目的重大困局。因此，自建商業(yè)配套使有條件成為新的城市商業(yè)聚合節(jié)點(diǎn)，與周邊的項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)形成互補(bǔ)；3. 大商業(yè)的導(dǎo)入將有力的抬升本案作為中央核心區(qū)域的地緣價(jià)值。南大學(xué)城板塊項(xiàng)目整合型商業(yè)配套新區(qū)商業(yè)63沿街整商樂購賣場在渾南引進(jìn)大型商業(yè)賣場，是對于城市的商業(yè)類型是一種撼動，從而一舉確定區(qū)域中心商業(yè)區(qū)的地位，與商業(yè)街形成人流共享，為商業(yè)達(dá)到高額利潤做出保證。樂購賣場 法國歐尚賣場 華潤蘇果賣場建議引進(jìn)品牌商業(yè)商業(yè)引擎 之 大型超市樂購641）通過項(xiàng)目商業(yè)定位的調(diào)整和整合，形成服務(wù)于整個社區(qū)覆蓋區(qū)域的功能齊備的商業(yè)形態(tài)。2）通過項(xiàng)目初期的全面定位，使得商業(yè)的業(yè)態(tài)配比合理，讓商業(yè)的利潤可以達(dá)到最大化。整合型風(fēng)情商業(yè)的導(dǎo)入“ 集休閑、購物、餐飲、娛樂于一體的 ” 情景商業(yè)商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情商業(yè)65A區(qū) 美食天下休閑街 業(yè)態(tài)建議：　　　沿街經(jīng)營門類：風(fēng)味美食街、名牌服飾專賣、電玩城、網(wǎng)絡(luò)、迪廳等。一層： 可考慮避風(fēng)塘、上島咖啡等中型的品牌休閑餐飲、如公館菜、川國演藝等中高檔品牌餐廳、品牌服飾專賣店，運(yùn)動品牌服飾專賣店為主。輔助考慮部分日常配套，如銀行網(wǎng)點(diǎn)、便利店、美容、沖印等二層： 如：特色酒吧、網(wǎng)吧、譚魚頭火鍋 咖啡 SHOP等為主題的消費(fèi)品牌A區(qū)商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情商業(yè)66B區(qū) 名流文化商業(yè)街 業(yè)態(tài)建議：　　　經(jīng)營門類：文化主題商業(yè)、中檔服飾專賣、社區(qū)型餐飲、甜品小站等一層： 可考慮文化品牌休閑餐飲加盟，中檔服飾專賣店，中檔餐飲，文具店、蛋糕店等品牌建議： 大眾書局精品店、先鋒書店休閑吧、家居飾品、克莉絲汀餅屋等二層： 如：電影吧、美容院等消費(fèi)品牌商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情商業(yè)67Adidas 　　　 NIKE 　　美津濃 　　　 銳步 GIORDANO 　 U2 　　　班尼路 　　 堡獅龍（主題店）仙蹤林茶房 （咖啡 shop ） Simply caf233。 （特色酒吧）樂美頌會所商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情商業(yè)示意圖68時(shí)尚風(fēng)格極受當(dāng)代年輕人追捧與青睞，簡潔的景觀處理又不致割斷人流與商業(yè)的聯(lián)系風(fēng)情街的營造，充分體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，既有固定的符號如雕塑、鮮花，同時(shí)店面、招牌的設(shè)計(jì)也充分情境化，使店鋪和街道形成有機(jī)的整體。商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情街營造意象體驗(yàn)化 /情境化街區(qū)69 在情景街，就餐不會僅僅在室內(nèi)，室外的街道旁同樣擁有良好且別具一格的就餐環(huán)境。 露天就餐方式成為情景商業(yè)街一個重要的標(biāo)志和內(nèi)容。這使得人們多樣化個性化的需求的到進(jìn)一步的滿足。體驗(yàn)化 /情境化街區(qū)商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情街營造意象70C區(qū) 優(yōu)尚生活街 業(yè)態(tài)建議：　　經(jīng)營門類：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主一層： 盡考慮品牌服務(wù)型商業(yè)加盟，部分業(yè)態(tài)示意集中性小型商業(yè)花店 便利店快餐店（帶外賣）干洗家政服務(wù)中心自助銀行早餐店美發(fā)商業(yè)引擎 之 社區(qū)小配套型商業(yè)優(yōu)尚生活街優(yōu)尚生活街71高尚會館引擎由社區(qū)型普通會所轉(zhuǎn)變?yōu)楦邫n會館 首家導(dǎo)入私人專屬型高尚會館東亞 生活會館72 游泳池?。樱校痢「郀柗颉∽狼蚴摇∩虅?wù)酒店 咖啡吧　　　　打造城市精英人群專享化生活館，與 “ 國際城會 ” 聯(lián)動，采用ＶＩＰ會員制，考慮城市時(shí)尚人群的喜好習(xí)慣，配置一些優(yōu)質(zhì)生活元素，使業(yè)主能夠感受尊貴與榮耀。高尚會館引擎73會所設(shè)施圖意西餐館 會議室商務(wù)間 中餐館74社區(qū)配套的國際級雙語幼兒園東亞成才無憂計(jì)劃－在渾南推出一站式教育體系，使業(yè)主子女教育體系完善重點(diǎn)小學(xué) 社區(qū)配套重點(diǎn)高學(xué)引進(jìn)國際級雙語幼兒園項(xiàng)目周邊有 市重點(diǎn)小學(xué)項(xiàng)目 社區(qū)配套擬設(shè)育才中學(xué)教育引擎 之 一體化教育成長體系75產(chǎn)品戶型建議76競爭產(chǎn)品分析周邊項(xiàng)目戶型示意分析戶型設(shè)計(jì)均中規(guī)中矩 ,無大的明顯問題 ,但戶型無創(chuàng)新 ,項(xiàng)目戶型雷同 .天水 E城 紅 陽 上河城77項(xiàng)目戶型建議調(diào)整建議 由于本案為 50萬方的大盤項(xiàng)目，在市場大部分項(xiàng)目無明顯差異化的情況下，建議形成項(xiàng)目的產(chǎn)品特質(zhì)，使項(xiàng)目戶型在渾南市場獨(dú)數(shù)一幟。在戶型均好性的情況下部分多層戶型導(dǎo)入入戶花園概念部分小高層導(dǎo)入空中庭院概念增加贈送面積，給消費(fèi)者更多實(shí)惠戶型建議78戶型建議之小高層79戶型建議之小高層80營銷戰(zhàn)略 4戰(zhàn) 略四：構(gòu)筑多元化 繽紛 型中央生活大盤開發(fā)的規(guī)模性 /成長性市場需求的多元化分階段的節(jié)點(diǎn)引爆復(fù)合大盤營造多元城市生活的必需81分期 概念主張 組團(tuán)名稱 節(jié)點(diǎn)引爆焦點(diǎn) 產(chǎn)品形態(tài)一期 街區(qū)生活 法蘭克福風(fēng)情 特色風(fēng)情街區(qū) /大商業(yè) 小高層二期 純水岸生活 萊茵半島 中央水景 /國際城會館 /低密度 電梯洋房三期 生態(tài)純居 海德城堡 組團(tuán)景觀、特色小品 小高層四期 書香純居 不萊梅花都 教育基金 /全程一體化教育 小高層營銷戰(zhàn)略 4多元城市生活不萊梅花都海德城堡法蘭克福風(fēng)情萊茵半島82Part Two 2戰(zhàn)略與策略 戰(zhàn)略前思考 營銷戰(zhàn)略 營銷定位 營銷策略83營銷新定位形象新整合要點(diǎn)一：尋找差異化，賦予全新的定位主張，并和東亞國際城的案名進(jìn)行結(jié)合，構(gòu)筑名宅感覺；要點(diǎn)二：客觀的說，項(xiàng)目案名東亞國際城同質(zhì)化嚴(yán)重，我們在不改變案名的情況下，進(jìn)行概念的注入并加工演繹，突顯更加大氣厚重的名宅風(fēng)范，并和項(xiàng)目的現(xiàn)代國際化建筑風(fēng)格進(jìn)行有效的和諧統(tǒng)一。84東亞 國際城位于渾南區(qū)建筑大學(xué)東側(cè)，渾南大道與文溯街交叉處?？偨ㄖ娣e約為 50萬平方米。項(xiàng)目地處渾南大學(xué)城中心地帶，是聯(lián)通沈陽、撫順城市交通的中心位置。項(xiàng)目大環(huán)境配套臨近女人街、萬豪酒店、家樂福 ……項(xiàng)目概況本案85ＳＷＯＴ 分析優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）公司 多年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，信心保證； 地產(chǎn)住宅開發(fā)行業(yè)專業(yè)度比一流行業(yè)尚有距離；板塊 地處渾南大學(xué)城版塊，未來居住熱點(diǎn)區(qū)域，前景看好 新城市發(fā)展板塊，認(rèn)知度高，認(rèn)同度比奧體板塊、渾河堡板塊相對偏低地塊 地處建筑大學(xué)東側(cè)，地塊較整，聚集多數(shù)優(yōu)勢資源 整體無高尚居住氛圍 ， 配套尚不完善，離主城區(qū)成熟配套稍遠(yuǎn)產(chǎn)品 中高端小高層產(chǎn)品，國際化社區(qū)品質(zhì) 密度高、體量大、同質(zhì)化嚴(yán)重景觀 景觀資源、生態(tài)資源、親水型復(fù)合式大社區(qū) 綠化率低機(jī)會（ O） 威脅（ T）板塊 未來城市熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿π酆? 交通引擎為人流導(dǎo)入帶來了可能； 未來發(fā)展前景尚不明朗；地塊 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目很多，版塊的影響力很大，有一定的規(guī)模優(yōu)勢 競爭的威脅不言而喻86分析小結(jié)產(chǎn)品的特色不明顯，無突出的競爭優(yōu)勢；周邊品牌競爭項(xiàng)目多，供應(yīng)量大，跳出競爭的難度很大；雖然是大盤項(xiàng)目，但是目前市場觀望情緒嚴(yán)重，容易形成低價(jià)傾銷的局面，后期價(jià)值提升難度很大；區(qū)域范圍內(nèi)居住氛圍不高，如何招來客群密度高、綠化低、體量大，產(chǎn)品不易消化區(qū)域配套成熟需要很長的時(shí)間。前期品牌形象塑造不是太成功，給予市場一種經(jīng)濟(jì)房印象；必須給予全新的品牌定位新的形象塑造樹立國際化品質(zhì)社區(qū)的大盤形象87定位思考 之 審視競爭競爭個案 盤量萬方 差異化核心訴求坤泰新界 100 寬景園林 實(shí)力打造舒適第一居所河畔新城 120 你我的 國際生活天水 E成 未來都市中心 生態(tài)水景 商住紅陽上河城 24 渾河絕色 醉上游金地國際花園 22 一座城市的生活高度萬科 新里程 現(xiàn)在開始 N生活我們拿什么去進(jìn)行 PK？88定位思考 之 審視區(qū)位和順名都城毫無疑問，本案恰恰是整個渾南板塊的最東端當(dāng)之無愧的生地 生地如何做熟地 本案89定位思考 之 自我審視渾 南大學(xué)城板 塊 50萬㎡國 際 社區(qū) 缺少一定的價(jià)值支撐泛區(qū)位定義泛大而廣之沒有差異化空我們需要的是更加旗幟鮮明的主張90定位方法思考占位搶占板塊的高位搶占市場的高位借勢借城市發(fā)展之勢借城市板塊成長之勢91營銷新定位渾南大學(xué)城板塊 50萬㎡國際社區(qū) 以最具核心的中央位置 /搶占地位的制高點(diǎn)形成板塊地位 — 建筑標(biāo)桿 — 品質(zhì)身份象征從而達(dá)到［身居渾南 生活高地］的標(biāo)簽象征鮮明的區(qū)位定義 鮮明的身份標(biāo)簽92賣點(diǎn)整合十大價(jià)值定義新名宅產(chǎn)品價(jià)值 高品質(zhì)的復(fù)合型國際化大社區(qū)；城市價(jià)值 新城市，新規(guī)劃，新發(fā)展，遠(yuǎn)見卓越未來；地段價(jià)值 城市核心地段，未來生活新的方向；一站式商業(yè)配套價(jià)值 生活高枕無憂；自建大規(guī)模商業(yè)配套一體化教育配套價(jià)值 起步總是不凡自建幼兒園、社區(qū)小學(xué)、中學(xué)，借勢大學(xué)城，形成一站式教育體系93賣點(diǎn)整合十大價(jià)值定義新名宅智能化配套價(jià)值 超前享受現(xiàn)代科技生活樓宇可視對講系統(tǒng)有線電視系統(tǒng) /寬帶網(wǎng)絡(luò) /每室均設(shè)電話線接口（甚至衛(wèi)生間）全面節(jié)能環(huán)保（中空玻璃窗） /天然氣入戶 /特設(shè)緊急呼救中心三重景觀體系 360度風(fēng)景體驗(yàn)城市景觀 零距離水上公園；中央景觀 超大面積水景主題生活；院落景觀 不同的組團(tuán)，不同的文化風(fēng)情；產(chǎn)品價(jià)值 戶戶方正通透、南北通風(fēng)、空間布局合理規(guī)劃價(jià)值 坡地、親水、人與自然徹底相融；現(xiàn)代新徽派風(fēng)格，典雅、含蓄的名宅之美；東亞 生活會館 身份象征，尊榮生活的保證94概念營銷多元營銷體驗(yàn)式營銷營銷策略先賣中央 再賣國際城先賣身份 再賣國際城先賣生活 再賣國際城事件營銷活動營銷網(wǎng)絡(luò)營銷定向營銷文本營銷論壇 /榮譽(yù) /聯(lián)盟協(xié)作鑒賞會 /感恩會 /喜禮惠國際城會 — 客戶網(wǎng)絡(luò)平臺 /客戶蓄水定向攔截 /定向搜尋 /定向巡展精品樓書 /國際城快報(bào)營銷中心 /樣板房 /國際交流文化體驗(yàn)95品牌重建之路概念營銷核心目的：建立地位 /樹立身份 /形成專屬的生活主張先賣中央 再賣國際城先賣身份 再賣國際城先賣生活 再賣國際城以核心差異樹立中央地位變產(chǎn)品消費(fèi)為生活消費(fèi)形成一種身份標(biāo)桿和生活標(biāo)桿 96行動三步曲第一步：將地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為地位優(yōu)勢確立東亞 國際城的 “品質(zhì)標(biāo)桿 ”的地位第二步：將規(guī)模優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為板塊優(yōu)勢建立 東亞 國際城 “中央生活版圖 ”概念第三步：將國際化復(fù)合大社區(qū)注入 Taha（享受度假生活）的生活概念，形成一種身份的驕傲象征和舒居的生活向往概念營銷97多元營銷 之 事件營銷品質(zhì)成就生活制造利用事件放大事件價(jià)值事件提升品質(zhì)手段一