【正文】 07:41:3107:41:3107:411/24/2023 7:41:31 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 24 一月 20237:41:31 上午 07:41:31一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 金域藍(lán)灣 ，建筑面積約 32平方米（贈(zèng)送）， 奇偶層錯(cuò)落 ， 豪華客廳非常貴氣。洋房篇建 議 關(guān)于產(chǎn)品戶型的建議為提高洋房產(chǎn)品銷售率， 建議多參考成功案例：沈陽宏發(fā)三千院、萬科情景洋房洋房戶型建 議 關(guān)于產(chǎn)品戶型的建議洋房產(chǎn)品的具體戶型建議（ 1）一層、二層： 一躍二產(chǎn)品， 從市場在售情況來看，一躍二產(chǎn)品銷售率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他戶型，再在加送半庭院及半地下室。 該戶型產(chǎn)品銷售率最高，可見一居產(chǎn)品在盤錦市房地產(chǎn)市場還是較有市場的，主要面向經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般且有剛性需求的客戶。另注：該三個(gè)競品項(xiàng)目中筑景地中海及林海景天項(xiàng)目并非只有洋房產(chǎn)品一種物業(yè)類型，而配以別墅產(chǎn)品及多層產(chǎn)品（筑景地中海）。對(duì)此，理念建議二期及四期產(chǎn)品產(chǎn)品物業(yè)類型以多層產(chǎn)品配合洋房產(chǎn)品。216。加大，爭奪高端市場。項(xiàng)目體量較大，導(dǎo)致區(qū)域（田家）區(qū)域?qū)傩詫?huì)有所升級(jí)本案一類競品的三個(gè)項(xiàng)目總體體量均較大，特別是林海景天項(xiàng)目及筑景地中海項(xiàng)目更是占地 130萬平米以上，未來將會(huì)涌現(xiàn)出洋房、別墅等高端產(chǎn)品，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域?qū)傩缘纳?jí)。樹 根 市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品興隆臺(tái)區(qū) —— 日月星城 基本資料總占地： 35萬平米總建面： 93萬平米容積率： 1期 A區(qū)： 地上建面： 市場 ＞ 三類競品 個(gè)案分析樹 根日月星城情況： 物業(yè)類型 面積段 戶型配比 09年供應(yīng)量 09年銷售量 銷售率 2023年供應(yīng)量 均價(jià)多層 80—120 平米 —— 300 300 100% —— 4700元 /平米小高層 80—140 平米 —— 400 400 98% —— 3900元 /平米高層 106—137 平米 —— 13棟 13棟 98% 見高層 A2 3800元 /平米高層 A240—50 平米 60% —— —— —— 5棟（ 12棟） 4100元 /平米80—90 平米 40%總結(jié)：市場 ＞ 三類競品 個(gè)案分析位置分析： 該項(xiàng)目雖位于興隆臺(tái)區(qū)域，但其相對(duì)較為靠北，距市中心較近。產(chǎn)品分析： 該項(xiàng)目整體給人的感覺較為高端，園區(qū)內(nèi)景觀較佳，市場對(duì)其產(chǎn)品也較為接受。購買人群分析： 目前在售的產(chǎn)品中主力戶型為 70—80 平米小戶型產(chǎn)品，且因市場剛性需求主要為此面積段。產(chǎn)品分析： 為地中海式建筑風(fēng)格，風(fēng)格鮮明，外立面豐富。Shenyang Concept Advertising Co.,Ltd.理念行銷營銷思考方法多維度整合行銷系統(tǒng)多維度整合行銷系統(tǒng)整合服務(wù)的高度流程作業(yè)，零缺陷服務(wù)系統(tǒng) 消費(fèi)分眾精度群分以及消費(fèi)心理精度觸點(diǎn) 產(chǎn)品條件與價(jià)值等深的深度挖掘 企業(yè)品牌的廣度維護(hù)系統(tǒng) 主題概念樹根 樹冠人群市場 ＳＷＯＴ主題規(guī)劃 主題建筑 主題空間 主題情景 主題傳播 營銷樹主題商業(yè) 樹 根 市 場 人群 SWOT市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 盤錦房地產(chǎn)市場分析盤錦房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢2023年是盤錦房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的一年，各個(gè)開發(fā)公司頻繁拿地，新項(xiàng)目開盤如雨后春筍般涌現(xiàn)，其中大洼地區(qū)與興隆臺(tái)地區(qū)總體供應(yīng)量較大，特別是大洼地區(qū)甚至超過了市區(qū)的興隆臺(tái)區(qū)， 可見目前的盤錦房地產(chǎn)市場的重心已逐步由市內(nèi)轉(zhuǎn)向了城區(qū)外。恒泰尚城紫潤茗都藍(lán)色康橋一號(hào)公館筑景地中海林海景天年豐雅筑金麗源本案熱銷項(xiàng)目所在區(qū)域熱銷項(xiàng)目所在區(qū)域納帕溪谷大洼區(qū)日月星城水木清華興隆臺(tái)區(qū)樹 根 市場 ＞ 本案各個(gè)競品的分類216。銷售狀況分析： 多層產(chǎn)品已售罄，目前小面積段小高層銷售情況相對(duì)較佳。未來供應(yīng)： 目前為一期產(chǎn)品，未來可能有新供應(yīng)，但其產(chǎn)品屬性不會(huì)提升，對(duì)本案影響不大。銷售狀況分析： 目前在售的產(chǎn)品只剩高層產(chǎn)品在銷售中，其供應(yīng)體量較大，但其也只有 20套左右的房源，可見市場較為認(rèn)可。周邊配套分析： 周邊配套有重點(diǎn)中學(xué)及濕地公園等休閑場所，較為便利 。關(guān)鍵詞：主要競品在升級(jí) —— 產(chǎn)品升級(jí)、區(qū)域?qū)傩陨?jí)市場＞ 區(qū)域競品分析 ＞干擾競品樹 根 市場 ＞ 區(qū)域內(nèi)主要競品在做什么？從本案所在區(qū)域來分析高端產(chǎn)品將大批量上市格 局本案所在的大洼區(qū)，一類競品 —— 一號(hào)公館、筑景地中海、林海景天都在 大量供應(yīng)高端產(chǎn)品以拔升產(chǎn)品線。啟示 2：人群＞ 消費(fèi)習(xí)慣洞察樹 根目 標(biāo) 客 戶 群消 費(fèi) 洞察人群＞ 消費(fèi)習(xí)慣洞察樹 根城市的根本是由 “ 人 ” 來組成，也就是品牌導(dǎo)入的重中之重，要貫穿““ 人，才是品牌的最終傳遞者人，才是品牌的最終傳遞者 ””品牌是一個(gè)以消費(fèi)者為中心的概念，沒有消費(fèi)者，就沒有品牌，品牌與消費(fèi)者關(guān)系是品牌價(jià)值的最好表征。未來遼河油田職工有大批量向非市中心區(qū)域擴(kuò)張的趨勢。即：洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品 ———————— 提升產(chǎn)品品質(zhì)提升產(chǎn)品品質(zhì)多層產(chǎn)品多層產(chǎn)品 ———————— 調(diào)和回款周期調(diào)和回款周期建 議 關(guān)于產(chǎn)品線建議對(duì)本案 2期、 4期產(chǎn)品線的建議另：選取兩棟多層產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新戶型小高層為明星產(chǎn)品提升產(chǎn)品屬另：選取兩棟多層產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新戶型小高層為明星產(chǎn)品提升產(chǎn)品屬性。故上表中只統(tǒng)計(jì)其洋房產(chǎn)品一種物業(yè)類型月銷量。二居戶型供應(yīng)量及銷售量都為最高。 具體參考戶型：沈陽宏發(fā)三千院一躍二戶型。 高挑空的客廳 給人以別墅的感覺 ，且上層并不計(jì)入銷售面積，給客戶更多的實(shí)惠感覺。 。 一月 2107:41:3107:41Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 21一月 2107:41:3107:41:31January 24, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。建 議 關(guān)于產(chǎn)品戶型的建議短進(jìn)深、四明戶型特點(diǎn)四明戶型（客廳開間 4米）兩居室 89平方米參考戶型：沈陽河畔新城四明戶型（客廳開間 4米）兩居半 99平方米為提高產(chǎn)品品質(zhì)， 建議明星小高層 戶型參考：成都萬科金域藍(lán)灣，華潤二十四城、華潤翡翠長汀、沈陽唯美尚品，明星小高層戶型建 議 關(guān)于產(chǎn)品戶型的建議萬科 建 議 關(guān)于多層及小高層戶型配比的建議通過來自市場的啟示及本案前期項(xiàng)目客戶來訪情況，理念對(duì)本案二期、四期產(chǎn)品的多層戶型配比如下：戶型 面積段 配比一居 60—80 平米 20%二居 80—100 平米 70%三居 100—130 平米 10%注：主力戶型為 100平米以下，將市場上 90平米的面積段有所提升，可在一定程度上提高產(chǎn)品定位，配以少量 100——130 平米以上大戶型滿足對(duì)面積有更大需求的客戶群。建 議 關(guān)于多層及小高層戶型配比的建議競品多層、小高層產(chǎn)品各類居室銷售情況：總結(jié)一居產(chǎn)品供應(yīng)量小，銷售率高。建 議 關(guān)于洋房戶型配比的建議洋房類各個(gè)競品月銷量數(shù)據(jù)情況：總結(jié)從各個(gè)洋房類競品月銷量來看，由于筑景地中海、一號(hào)公館及林海景天項(xiàng)目都開盤時(shí)間并不很長，且目前仍在新開盤的熱銷狀態(tài)下，根據(jù)一般新開盤項(xiàng)目后期銷售情況， 預(yù)計(jì)全年月銷量平均在 10套。（景觀設(shè)計(jì)及營銷模式的建議將在后文營銷部分給出說明）升級(jí)為洋房提升產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)為洋房提升產(chǎn)品品質(zhì)但如升級(jí)為洋房產(chǎn)品必然帶來銷售周期變長，對(duì)于回款周期有一定的影響。消費(fèi)者可投資的形式不多，房地產(chǎn)是他們的首選。啟示 1：2023年洋房、別墅等高端產(chǎn)品市場供應(yīng)年洋房、別墅等高端產(chǎn)品市場供應(yīng)加大，爭奪高端市場。216。未來供應(yīng)： 該項(xiàng)目總體規(guī)劃較大，預(yù)計(jì)未來還將有較大量的房源，產(chǎn)品供應(yīng)充足。周邊配套分析： 周邊配套很豐富，因其在市中心內(nèi)，故至商業(yè)街、超市等消費(fèi)場所較為便利。銷售狀況分析： 在開盤的較短時(shí)間內(nèi)銷售率近 60%，主要原因?yàn)榭蛻羧簩?duì)該項(xiàng)目風(fēng)水較為看中。周邊配套分析： 與一號(hào)公館相鄰，周邊配套基本一致。橙子對(duì)于我們來說是一味不可或缺的佳品 。本案一類競品為 一號(hào)公館、筑景地中海、林海景天216。購買人群分析： 有高端的別墅項(xiàng)目，這樣的高端產(chǎn)品提升了整個(gè)項(xiàng)目的屬性，使高端客戶更認(rèn)知了項(xiàng)目品牌價(jià)值。樹 根大洼區(qū) —— 藍(lán)色康橋 基本資料總占地： 131萬平米（ 8個(gè)區(qū)）總建面： 200萬平米以上容積率： D區(qū)占地： 20萬平D區(qū)建面： D區(qū)容積率： D區(qū)棟數(shù)： 32棟多層在售 D區(qū)棟數(shù)： 16棟市場 ＞ 二類競品 個(gè)案分析樹 根藍(lán)色康橋情況：