合肥浙商創(chuàng)業(yè)大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃總綱_88ppt(編輯修改稿)
2025-03-28 12:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一座城市 一個(gè)地標(biāo) 一個(gè)時(shí)代 對(duì)本項(xiàng)目的理解 u項(xiàng)目是專業(yè)的寫字樓，實(shí)際租金毛利額可以參照 ： 財(cái)富廣場(chǎng) 的平均每月每平米租金（元） 新華大廈 的平均每月每平米租金（元 ） 租金 參考上述，浙商創(chuàng)業(yè)大廈的實(shí)際租金應(yīng)該是 35—— 40元。 u如果項(xiàng)目針對(duì)投資客戶采取投資回報(bào)的話，其實(shí)際回報(bào)率較高 % 財(cái)富廣場(chǎng) 的年投資回報(bào)可達(dá) % 新華大廈 的年投資回報(bào)可達(dá) 回報(bào) 參考上述， 浙商創(chuàng)業(yè)大廈的年投資回報(bào)： 7 – 9% 之間。 對(duì)本項(xiàng)目的理解 從動(dòng)機(jī)上劃分 1 第 1主力買家：投資型 期 房 階段，主要吸引的是投資型客戶 以 金座 為例，可作為參考依據(jù) —— ? 該類買家占買家總數(shù) 60%以上 ? 消化的房源主要在 130m2以下戶型，70m2左右及更小戶型銷售最旺 買家分析 2 第 2主力買家： 自用 型 購(gòu)買力集中在準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓階段 該類占買家總數(shù) 2030%左右 ? 選擇戶型不限，對(duì)大開間消化能力強(qiáng) ? 整層、半層、多套購(gòu)買的主力人群 買家分析 3 非 主力買家： 自用 型 兼投資型 占買家的 1020%左右 ? 屬于最挑剔的人群 買家分析 主力買家在哪里 投資型買家地理分布 ? 高新 、 政務(wù) 、 市區(qū) 等購(gòu)買力比較強(qiáng)的的區(qū)域 自用型買家地理分布 ? 高新 為主，主要分布在項(xiàng)目周邊一帶 ? 政務(wù) 、 市區(qū) 也會(huì)有少部分買家 ? 其他區(qū)域的機(jī)會(huì)很小 主力買家是干什么的 投資型買家行業(yè)分布 ? 行業(yè)不限，集中在高收入行業(yè)，如生意人、律師、白領(lǐng)等等 自用型買家行業(yè)分布 ? 高新區(qū)域內(nèi) 的 IT、金融 、 科技 、廣告、貨運(yùn)配送、 餐飲 等行業(yè)老板或機(jī)構(gòu) ? 合肥 做 科技、金融 行業(yè)的公司或老板 ? 周圍的個(gè)體型散客 ? 外地來(lái) 合肥 的 中小 公司 他們關(guān)心的問(wèn)題 價(jià)格 /優(yōu)惠 這是促成購(gòu)買決心的關(guān)鍵因素 地段 /前景 /品質(zhì) 核心是升值與回報(bào) 這是在前期決定購(gòu)買意圖的前提 交樓 /服務(wù) /其他 這是后期決定購(gòu)買信心的影響因素 我們對(duì)本項(xiàng)目的理解及前景展望 高瑞在商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心優(yōu)勢(shì) 我們對(duì)合肥寫字樓市場(chǎng)的理解 我們對(duì)本項(xiàng)目操盤流程的思路 2 4 3 13 高瑞的服務(wù)項(xiàng)目 5 操盤流程的思路 進(jìn)行目標(biāo)客戶分析 證照 集中簽約 轉(zhuǎn)化定金 項(xiàng)目總體定位 定位 主題定位提煉 市場(chǎng) / 行業(yè)調(diào)研分析 大客戶規(guī)模 管理模式 功能規(guī)模 配比 細(xì)分市場(chǎng)深度調(diào)研分析 目標(biāo)客戶訪談 建筑規(guī)劃 內(nèi)部 外觀 厘定租金水平 確定租金收取形式 甄選中小公司 甄選品牌公司 確定招租對(duì)象 制定招租優(yōu)惠策略 分解全盤 制定招租計(jì)劃 組織招租說(shuō)明會(huì) 確定交付時(shí)間 結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)的工程進(jìn)度 組織招租商新聞發(fā)布會(huì) 制定招租手冊(cè) 宣傳道具 進(jìn)行各階段招租推廣策劃 客戶的主次渠道 系統(tǒng)性招租培訓(xùn) 賣點(diǎn)梳理招租說(shuō)辭 亮相 蓄客 客戶信息建檔歸類分級(jí) 考察、評(píng)估核準(zhǔn) 二次裝修 效果規(guī)范 進(jìn)場(chǎng)裝修 集中進(jìn)駐 導(dǎo)示 對(duì)接 物業(yè) 培訓(xùn) 運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)作 物管公司運(yùn)作 主流媒體招租推廣 開發(fā)渠道商戶拜訪 其他推廣 (一 ) 一般招租先行 ,是指品牌公司先行，以品牌公司帶動(dòng)中小公司，達(dá)到滿租目的。 ※. 品牌公司對(duì)物業(yè)要求高，對(duì)租金承受能力低； ※. 品牌公司的主要作用是為整體物業(yè)增加價(jià)值、為中小公司的租金提升價(jià)值。 （二）品牌公司的談判是充滿變數(shù)的，最初的意向不代表最終能變成合同。 ※. 主力店對(duì)區(qū)域、配套、交通、等有剛性的要求； 招租先行 如今世界 500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)有近百家進(jìn)駐合肥，如何能吸引跨國(guó)公司的關(guān)注，將是對(duì)我們產(chǎn)品設(shè)計(jì)的考驗(yàn)，贏得跨國(guó)公司的進(jìn)駐，將大大提升物業(yè)形象與檔次，提高銷售和租賃價(jià)格，國(guó)內(nèi)一線城市的高檔寫字樓都是以“天”為單位，以美元計(jì)算租金。 [一 ] 跨國(guó)公司的招租先行 ※. 制定合理的租金體系和層次引導(dǎo)的政策； ※. 設(shè)計(jì)和制作招租手冊(cè)、項(xiàng)目說(shuō)明書； ※. 對(duì)品牌公司的大面積需求給予適度的減免優(yōu)惠； ※. 對(duì)裝修作出指引性的原則（統(tǒng)一標(biāo)識(shí)）； ※. 對(duì)公共空間、廣告牌位、戶外燈箱等進(jìn)行規(guī)劃。 本著放水養(yǎng)魚、培育市場(chǎng)的原則制訂租金和政策； [二 ] 制定招租策略 招租先行 （一）作好統(tǒng)計(jì)登記，有符合一定形象和號(hào)召力的企業(yè)優(yōu)先確認(rèn) ※. 利用媒體宣傳和渠道宣傳、訪問(wèn)企業(yè)的方式吸引中小企業(yè)進(jìn)場(chǎng) （二）按項(xiàng)目形象要求，先分主次填滿投資戶購(gòu)買的樓層，再延伸至其他區(qū)位 事先規(guī)劃樓層與大小企業(yè)的招租安排 時(shí)機(jī)的把握：交付之前 62個(gè)月是招租的黃金時(shí)機(jī) 一般企業(yè)的招租 [三 ] 招租先行 營(yíng)銷 策略核心 要想富，先炒路 ? 炒 科學(xué)大道 為蜀山、高新商務(wù) 中軸線地位即將到來(lái)的好處 ? 炒項(xiàng)目在 高新區(qū) 中央、租源眾多的現(xiàn)成好處 根據(jù)寫字樓銷售規(guī)律，銷售前期的購(gòu)買力主要集中在投資型這一塊，而地段，是影響投資信心的第一因素。 問(wèn)題 :怎么炒 ? 傳播 2步走戰(zhàn)略 概念升空，地盤炒作 ? 不直接提 長(zhǎng)江 路，以高調(diào)概念形象出街，將市場(chǎng)的看點(diǎn)從 市區(qū)、五里墩 、 高新長(zhǎng)江路 沿線項(xiàng)目吸引到我們身上 我們希望達(dá)到的效果是： “ 啊，這么好的一個(gè)寫字樓，到底在哪里?。?” ? 同時(shí)，配合炒做 長(zhǎng)江西路未來(lái)蜀山區(qū)商務(wù) 中軸前景，使項(xiàng)目位置與 長(zhǎng)江 路沿線濃郁商務(wù)氛圍 ，高新商務(wù)發(fā)展勢(shì)頭發(fā)生關(guān)系 。 我們希望達(dá)到的效果是： “ 是啊，原來(lái)這個(gè)區(qū)域這么好，在這個(gè)地方投資后肯定值！ ” 傳播 2步走戰(zhàn)略 精選落點(diǎn)，品質(zhì)高揚(yáng) ? 在基地預(yù)熱后，明確告訴市場(chǎng) —— 我們的項(xiàng)目就在這個(gè)充滿升值魅力的地方。但是，要強(qiáng)調(diào)，我們旁邊就有眾多的租源，我們不僅有未來(lái)，我們更有現(xiàn)在。 ? 同時(shí)，繼續(xù)升溫地盤，并最好聯(lián)合 長(zhǎng)江西 路其他項(xiàng)目一起炒做。 我們希望達(dá)到的效果是： “ 不錯(cuò)啊，這么好的一個(gè)寫字樓，現(xiàn)成的客源，以后更賺錢！ ” ? 最后，項(xiàng)目品質(zhì)訴求展開。 我們希望達(dá)到的效果是： “ 是啊，好地 段 ，好項(xiàng)目，趕緊買！ 覆蓋策略 點(diǎn)面結(jié)合 先小后大 ? 點(diǎn)：在 市區(qū) 、 高新區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手密集點(diǎn)，要有我們的聲音 ? 面： 長(zhǎng)江 路 國(guó)購(gòu)廣場(chǎng) ，特別是 五里墩進(jìn)高新區(qū)沿路 ，是我們的核心地盤，必須覆蓋 ? ?。簭默F(xiàn)實(shí)資金考慮，前期鎖定 區(qū)域 內(nèi)買家 ? 大：如回款有利，則考慮擴(kuò)大覆蓋面，拓展買家 推 廣策略核心 四 步走戰(zhàn)略 u 第一步： 形象亮相，叫響投資概念 （鋪墊期） u 第二步： 熱炒投資概念，品質(zhì)同時(shí)展開 （ 開盤期 ） u 第三步： 加溫投資概念，同時(shí)積極蓄積自用型客 戶（ 持續(xù)期 ） u 第 四 步： 加溫 品質(zhì)
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