【文章內容簡介】 廣告公司、培訓機構及相關聯(lián)的服務性中小公司。亞運村則成為高科技、經貿、證券投資、文化娛樂類公司集中的區(qū)域。而從事對外貿易、金融保險、公關顧問等公司及外企駐京辦事處多選擇在CBD及朝外商圈。但不論哪個區(qū)域，都有一些實力不太強、又要靠近核心商務區(qū)的中小公司存在，商務樓也就有了存在的基礎。（1）CBD商務樓從邊緣進入核心區(qū)CBD歷來是商住樓集中的區(qū)域，由于寫字樓開發(fā)門檻稿、成本高、未來的供給量大等特點，使更多的開發(fā)商尋找新的利潤增長點。現代城開了CBD商務樓的先河，得到市場的廣泛認可。從需求方面來看，相當部分的中小公司有進入CBD或在其周邊辦公的意向，但由于CBD及周邊的寫字樓價格高，中小公司難以承受，因而需要低價格的產品，從而給商務樓發(fā)展的空間。CBD的項目規(guī)劃中有25%是公寓，但住的功能逐漸弱化，其中絕大多數以商務樓的形式出現。即便是聲稱拒絕商住的藍堡國際公寓，也有部分投資者愿意出租給中小公司進行辦公之用。而且CBD的商務樓呈現新的特點，即從邊緣地帶進入到CBD的核心區(qū)，如CBD在近年開盤及熱銷的項目主要包括：建外SOHO、尚都國際中心、SOHO尚都、華貿中心、溫莎大道、萬達廣場、金地國際花園。萬達廣場18萬平方米的商務港，全部是純寫字樓配置的商務樓，并以商務樓特有的高性價比實現快速銷售。SOHO尚都在CBD周邊地區(qū)，商務樓項目還有：領行國際中心、幸福村、住邦2000、鉑宮國際公寓部分、昆泰國際中心公寓部分、格外88等項目。CBD及泛CBD區(qū)域大規(guī)模的公寓類開發(fā)，總建筑面積達到了400多萬平米，其中作為商務用的約80萬平方米左右，而且銷售效果都很好，可見這一區(qū)域由于受商務辦公氛圍的影響，商務樓項目開發(fā)規(guī)模較大?？梢灶A見，未來35年內，CBD區(qū)域的商務樓仍將是辦公市場上一個重要的組成部分，而且隨著中小公司不斷地從創(chuàng)業(yè)到發(fā)展到壯大，過度性公司始終需要這種過度性產品。（2）中關村區(qū)域中關村的商務樓項目有：智慧大廈、新中關、易墅殿堂(紐約客)、富海中心、私摩空間、遠中悅萊、文津國際、知春國際等，供應量較大。通過調研分析目前該區(qū)域商務樓供應量在80多萬平方米。中關村區(qū)域的商務樓呈現新的特點，即小戶型商務辦公占有一席之地，如私摩空間戶型面積只在3060平方米之間，仍有許多小型公司進入。（3）亞奧區(qū)域亞奧地區(qū)由于得天獨厚的資源條件，從2004年開始，寫字樓和商務樓都進入供應高峰期。商務樓包括MOHO、歐陸經典凱旋城、三空間、俊峰華亭、華悅國際。經過10多年的建設發(fā)展，亞運村公寓市場的供應量已達到200萬平方米以上，其中商務樓供應主要集中在安立路的兩側，供應時間主要分為兩段，一段是在2000年以前，另一段是在2002年以后，主要是由于申奧成功的帶動,不少新項目投放市場。由于公寓形式的轉變及由核心區(qū)向外圍發(fā)展的趨勢。（4）三元橋區(qū)域三元橋是商務樓的新興區(qū)域，在近幾年里形成了一定的商務氛圍，吸引了不少開發(fā)商們的眼光。由于三元橋緊鄰燕莎商圈，可以充分得到該商圈的商務輻射。近幾年里該區(qū)域所開發(fā)的商務樓有第三置業(yè)、時間國際、鳳凰城（一、二期）、國際港等項目，總供應量120萬平方米左右。2005年北京商務樓市場供給預測（1）房地產投資額將快速增加，不僅內資投資踴躍，外資也將以各種形式參與房地產投資。投資額的增加引發(fā)供應量快速增加，預計大型項目的數量將增加，供給量將超過2004年新增供應量的總數。 （2）CBD地區(qū)及其輻射區(qū)和中關村將是商務樓的主要集中地區(qū)。對于CBD來說，可開發(fā)的土地面積有限，所以在今后的幾年里不會有太多的放量，但公寓立項的寫字樓仍會出現。這對能夠取得立項的商務樓是一個很好的機會。中關村的供應數量將持續(xù)走高。金融街隨著核心區(qū)規(guī)劃的出臺，將成為又一個高檔商務樓的聚集地。（3）通過區(qū)域的發(fā)展來看隨著亞奧板塊在奧運村規(guī)劃的實施和奧運商機的逐漸顯現下，該區(qū)域商務氛圍將更加濃郁，商務樓需求擴大，帶動此類項目會逐漸增多。而三元橋板塊的太陽宮區(qū)域還有大量土地尚未開發(fā)，未來定位為商住樓的可能性很大，因此該地區(qū)也將有不小的放量。總體來看，在2005年里商務樓仍將有不小的放量，預計將與2004年持平，但今后隨著寫字樓的升級政府在這方面有可能出臺限制政策，供級將有所減少。二、2005年北京商務樓市場及需求預測2005年北京商務樓市場吸納量預測商務樓在2004年的房地產市場中十分火熱，受到了市場的追捧。究其原因是因為在信息產業(yè)化高速發(fā)展的今天，一些規(guī)模較小的公司與日俱增，商務樓就成為了他們的首選。再加上中國已加入WTO，眾多外資公司都在北京設置辦事處，孕育出更多的中小型服務公司，刺激了對商務辦公物業(yè)的需求。另外由于商務樓成為遠遠低于寫字樓，投資回報率高，受到了許多投資人青睞。在2005年，隨著商務樓品質不斷升級和小公司的不斷壯大，商務樓將持續(xù)2004年的火熱，被將受到市場的歡迎。2005年北京商務樓市場需求預測 （1）在多種因素的利好影響下，總體需求將不斷擴大。 （2）投資型客戶對未來市場持樂觀態(tài)度，投資購買的數量將快速增加，但他們易受到宏觀經濟形勢和政策的影響。地處市中心，交通便利，小戶型的中高檔商務樓是他們的主要投資對象。 （3）WTO后，來京的港、澳、臺和外資機構將加速增加，引起對商務樓需求量的增加。三、價格走勢與分析20022004年北京商務樓價格走勢20022004年期間，北京的商務樓的價格不斷上漲，并繼續(xù)呈上升趨勢。20022004年是北京市寫字樓尤其是甲級寫字樓調整的期間，給商務樓項目提供了發(fā)展的空間。同時，中小公司對商務樓的需求也較大，表現在商務樓的銷售普遍較好，有的區(qū)域甚至由于供給不足而出現住宅項目也自然轉換成商住兩用的狀況。如西直門外大街的住宅，多數都有公司進入辦公。需求的擴大催生了商務樓價格的上漲。2004年北京主要區(qū)域商務樓市場價格比較分析區(qū)域項目名稱均價區(qū)域項目名稱均價CBD尚都國際18000泛CBD住邦200010800溫莎大道15000領行國際中心7680萬達廣場14000幸福村15000光華國際中心15000鉑宮國際16000華貿中心16000亞運村凱旋城7380建外SOHO13500MOHO8300中關村萬泉商務花園9500峻峰華亭11600富海中心7200三空間10000文津國際12800華悅國際9800遠中悅萊12500三元橋時間國際10500新中關11000從上表可以看出，CBD商務樓價格最高，由于近幾年里人們對中央商務圈的認識逐漸加深，可利用開發(fā)土地逐漸減少，使CBD的土地成本增加，從而造成該區(qū)域商務樓價格基本在1300018000元/平方米之間。雖然價格較高，但是還是吸引不少中小型公司和投資者的認可。其次是中關村，近幾年來中關村商務辦公環(huán)境日漸成熟，聚集了眾多IT科研機構，刺激了辦公型物業(yè)的需求，新增商務樓項目價格在1000013000元/平方米之間。近幾年里亞運村商務樓價格從今年開始有提高趨勢，在華悅國際、三空間和俊峰華亭的帶動下向10000元/平方米以上攀升。三元橋作為后起之秀，價格還有很大上升空間。朝外大街和東二環(huán)區(qū)域在CBD的邊緣，而且是成熟的商務區(qū)，因而價格了逐漸上揚，目前朝外大街和東二環(huán)的商務樓的價格在1300018000元之間，基本也CBD持平。這對寫字樓價格形成一定的沖擊，使寫字樓與商務樓之間形成不是互補，而是競爭的關系，寫字樓的價格不能提高。寫字樓的價格不能提高，商務樓的價格優(yōu)勢不能表現出來時，就會反過來壓低商務樓的價格。這是今后幾年內必然會出現的結果。北京商務樓投資回報率分析商務樓吸引投資者的原因在于其高額的投資回報率，據有關資料顯示，目前二手商務樓的投資回報率一般在5% 7%，亞運村地區(qū)商務樓的租金回報率多在8%以上，%。據統(tǒng)計資料表明，中關村往東延至亞運村區(qū)域是商務樓的熱租區(qū)，其中售價在每平方米7000元以下的項目出租率高，租金大多在每平方米每天4元左右，150平方米200平方米的戶型最受中小公司青睞，投資回報率高。2005年北京商務樓市場價格走勢預測預計北京市商務市場的價格將理性平穩(wěn)運行，價格逐漸回歸價值，在平穩(wěn)發(fā)展的趨勢下，逐步呈現上升趨勢。不同類別和具有地域差異的商務公寓產品價格表現不同，高檔公寓的綜合品質將進一步提高，價格平穩(wěn)，少數市中心黃金地段的高品質商務樓成為市場主流，其價格仍有上升的空間。但由于與寫字樓逐漸形成競爭關系，因而價格上升空間不大，甚至有被壓低的可能。四、客戶群分析北京各區(qū)域商務樓客戶群分析（1）CBD商務樓客戶分析相對于中關村和亞運村區(qū)域的商務樓市場，CBD商務樓的個人投資者占有一定比例，其中一半以上的客戶群是本市個人投資者，將近28%的客戶群來自其他省市地區(qū)。另外，與其他區(qū)域不同的是，%的購房者是外籍個人投資者或企業(yè)，%的購房者屬于港澳臺的個人投資者或企業(yè)，CBD商務樓的購買者呈現較大的外銷比例。而入住公司的類型絕大多數是中資企業(yè)，以中小型科技公司、醫(yī)藥、咨詢代理、廣告公司、外地公司駐京代表處等。（2）中關村商務樓客戶分析在接觸的項目里，經常有專業(yè)的投資消費者，他們對于市場的反應很靈敏，而且很有實力。 今后一定時期，商務樓的需求者仍以上述客戶為主。五、建筑風格與功能分析北京商務樓的建筑風格調查分析北京的商務樓的風格一類是住宅，外立面和內部都是住宅設計，這一類型主要還是商住項目為主。這類風格的建筑價格低，不能提升入住公司的形象，因而出租率不能保證，或租用者不穩(wěn)定，更換的頻率較高，在未來有可能被淘汰。另一類是純寫字樓的設計，講求形象，外立面設計更氣派、沉穩(wěn)、嚴肅。有的甚至采用石材、玻璃幕墻等。這種風格的商務樓更接近寫字樓，因而更適應客戶即希望低價，又能展現較好形象的市場需求。同時市場的商務產品出現了異型建筑。市場上的商務產品更突出個性化。商務樓功能設計與配套調查分析商務樓的功能設計目前也更傾向于寫字樓，設立寬敞、挑空的大堂，三米多的層高，中央空調，民用電但是寫字樓辦公的需求配置，框架結構設計可自由公割空間，設立公共衛(wèi)生間，加強車位的管理等，都使商務樓的辦公功能加強。六、北京商務樓市場綜述商務樓市場的認識商務樓又可稱為商務公寓，商務住宅，根據不同的形態(tài)又可以細分為soho，scho，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)，在產權上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來出現的一種極具投資價值的物業(yè)。商務樓的概念大概出現于1998年底，當時在紫竹橋附近的嘉慧苑，其前身就是一個寫字樓，因寫字樓市場不景氣，開發(fā)商將其改造上層居住、下層辦公的準商務樓而受到成長型中小企業(yè)的寵愛，之后北京市又出現一批類似的項目，但不論從規(guī)劃設計，還是商務配套都無法和區(qū)域內的高檔寫字樓相抗衡，而且里面存在的主體歸屬，安全保障等問題也曾經在1999年和2000年引起京城頗多討論和關注。2002年soho現代城正式亮相，它給人們帶來了新的居家辦公理念，商務樓以一種全新的面貌出現，設計上絲毫不亞于高檔寫字樓的豪華尊貴，商務配套和生活配套也讓用戶耳目一新，后來市場上又出現了“只商不住”的純商務公寓和“商住分區(qū)”的商務樓，市場進入一個新的開發(fā)熱潮。預測今年無論是在商務中心區(qū)還是中關村一帶商住寓所的上市量都會比較大，商住寓所的投資依舊是市場的關注熱點。 商務樓的出現，是市場細分的結果。北京作為首都，是全國的政治、經濟、文化、信息、交通中心，加上國家宏觀經濟的良好發(fā)展，入世和申奧成功等利好因素的刺激，吸引了眾多人才到北京來創(chuàng)業(yè)投資。在創(chuàng)業(yè)初期，他們人數較少，流動性較高，創(chuàng)業(yè)資本低，對辦公地點價格的敏感度較高，這時價格偏低，商務環(huán)境較好的商務樓就滿足了這部分市場的需求。此外，大量的小型外地企業(yè)進京，也對商務樓產生了巨大的需求。而作為高檔寫字樓的主要需求客戶外資企業(yè)，國有大型企業(yè)則由于前期的購買和租賃，現在的需求也基本飽和。所以高檔寫字樓的市場需求，已經明顯出現頹勢，估計今年高檔寫字樓的價格還會一路看低。而中低檔的寫字樓本身就是市場的淘汰物，不說其商務配套跟不上市場需求，就是其外立面裝修就給人“土”的感覺，相信今年會有更多的中低檔寫字樓改作純商務的商務樓上市。北京商務樓總體市場分析 目前北京市大概有將近90個商務樓項目，總建筑面積幾百萬平米左右，主要集中在CBD及其輻射區(qū)、中關村和亞運村。其中CBD以及輻射區(qū)域的分布呈現”亮馬橋東直門國貿廣渠門”態(tài)勢,在亮馬橋商圈,像早期的賓都苑，力鴻花園，金島花園，康麗大廈以及近期的英特公寓,上海第一中心等都是該區(qū)域典型的商務樓；其次就是以東方銀座為代表的東直門區(qū)域,集中了東方銀座,元嘉國際,住邦2000等高檔商務樓。隨著CBD規(guī)劃的出臺，CBD核心區(qū)投資價值明顯看漲，濃厚的商務氛圍和成熟的商務配套造就了soho現代城,優(yōu)士閣等商務樓的輝煌；中關村以及亞運村區(qū)域本身就是京城商住的發(fā)源地,除了匯園公寓, 天創(chuàng)世緣這樣的早期項目,像韋伯豪、天行建，長遠天地和陽明廣場等項目也都是定位于中小成長型企業(yè)的商務樓。此外,望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、,其中城南不會有類似的項目出現，西邊的西直門區(qū)域會有一些項目,北面的中關村和亞運村仍將是開發(fā)的重點區(qū)域,而東面的朝陽路附近則會成為新的熱點區(qū)域. 其實,中小型客戶之所以選擇商務樓作為辦公場所,不外乎是沖著商務公寓低廉的價格,而商務樓之所以價格較低,商務樓完全是開發(fā)商利用住宅立項從寫字樓市場獲利的結果. 表——各種項目的立項規(guī)劃原則物業(yè)類型 使用年限 按揭政策 出讓金（每平方米） 使用規(guī)范 商住兩用樓 70年 8成20年 650－800元 按公寓（低標準） 商務樓 70年 8成20年 650－800元 按公寓（高標準） 寫字樓 50年 6成10年 1300元以上 按寫字樓（高標準）