【文章內(nèi)容簡介】 向成熟，出現(xiàn)較快的發(fā)展勢頭。同時，南部商圈以總部基地為代表，上地商圈也迅速崛起，開始向二線商圈沖擊。北京寫字樓市場從三 天辰大廈項目營銷策劃報告 15 極商圈向多極商圈轉(zhuǎn)化的趨勢進一步發(fā)展。在商圈之極化的同時，各個商圈交叉的現(xiàn)象也逐漸出現(xiàn)，開始出現(xiàn)各商圈界限淡化的趨勢，東部以 CBD 為中心，各商圈逐漸形成一個東部大商圈；西部以金融街和中關村兩個商圈為主形成西部大商圈。 成交量 每年以 150 萬平方米左右的速度放量 。 20xx 年的供給量也要在 220 萬平方米左右，實際竣工面積也將在 100 萬平方米左右。集中放量的寫字樓對客戶可選擇的面寬，競爭也加劇，將對北京市的寫字樓銷售速度、銷售價格和租金水平造成一定的沖擊。未來二到三年的寫字樓銷售速度在放緩的同時，銷售價格也將有小幅度下降，平均租金也將小幅回調(diào)。但頂級寫字樓供給本身就少，隨著產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和企業(yè)的升級，對頂級寫字樓的需求將增加，頂級寫字樓的價格和租金也將保持穩(wěn)定。 價格 從 20xx20xx 年北京市寫字樓的平均銷售價格來看，銷售價格呈下降趨勢。20xx 年而且隨著市場 上寫字樓供給量的增加，甲級寫字樓的租金和價格都將下調(diào)頂級寫字樓的價格和租金將保持穩(wěn)定。 客戶 外資企業(yè)歷來是北京甲級寫字樓租賃市場主力，主要需求群體是隨著 WTO各項業(yè)務開放而進入中國開拓市場的相關企業(yè)；中資機構繼續(xù)扮演著主要角色，將占總吸納量的 65%以上，包括各種大型企業(yè)集團總部、分公司，如雨后春筍般出現(xiàn)的各類型大、中、小型企業(yè)，包括科技公司、律師事務所、會計師事務所、廣告公司、咨詢服務等服務性 市場租售 近三年北京的寫字樓銷售率較高，出租水平在 20xx 年也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。預計隨著供應量的增加，北京寫字樓 的供給將在一定時間內(nèi)超過需求量，銷售速度將呈逐漸放緩的趨勢，出租率也將下降。這一趨勢在 20xx 后的未來三年表現(xiàn)不會十 天辰大廈項目營銷策劃報告 16 分明顯，隨后的幾年將逐漸顯現(xiàn)。 產(chǎn)品結構 除去年流行的商務公寓、商務中心等創(chuàng)新型寫字樓，更強調(diào)綜合性價比，頂級寫字樓供應有所增加。 總之， 20xx 年 以后，北京寫字樓 產(chǎn)品 出現(xiàn)新的特點：市場細分越來越細，產(chǎn)品 也 越做越細，越來越趨向于定制，也就是針對一小群人制作專門的產(chǎn)品。 未來三年，隨著 WTO 協(xié)議的進一步施行，外企的大單將進一步增加，北京甲級寫字樓的租金有望回升，但隨著寫字樓竣工量增大，北京寫字 樓市場的銷售和租金價格將作進一步調(diào)整，最終形成一種穩(wěn)定的局面。 第二章 北京商務樓市場綜述 一、北京商務樓供給分析 商務樓的演化 公寓立項的寫字樓是一種邊緣產(chǎn)品，隨著不同的發(fā)展階段，根據(jù)市場的需求，不斷演化出不同的類型，每個階段的類型是根據(jù)市場的需求進行調(diào)整的，不同類型有不同的特點。 （ 1）商務樓 最早商住項目，亦商亦住，既可以居住，也可以辦公，如早期的商住項目現(xiàn)代城。商住兩用項目有以下幾個方面的優(yōu)點： 天辰大廈項目營銷策劃報告 17 一是從戶型的功能設計上，辦公和商務不區(qū)分。這一階段的產(chǎn)品更偏重住的方面，各種居住的功能 齊全，臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間一應齊全，各功能也沒有因為可以用來辦公而弱化，典型的商住項目如現(xiàn)代城。 二是結構設計上，偏于住宅，以框架剪力墻為主，因而內(nèi)部設計的功能空間不能隨意分割和改變。住宅的使用年限較寫字樓高（住宅 70 年、寫字樓 50年），因而對建筑結構的要求也更高，一般高層住宅是框架剪力墻結構，剪力墻不能隨便拆除，因而作為辦公用途時在空間分割上受到限制，不能隨意分割，空間布置不夠靈活。 三是成本低，價格較寫字樓低。商住項目由于設計配置都是按照住宅的標準進行的，因而在用地性質(zhì)的審批上土地出讓金標準低 ；一般不設計中央空調(diào)，使得對層高要求也低，因而層高普遍是住宅的層高標準，在 米左右 ,而寫字樓的層高一般要求 米左右；弱電、布線、通訊等方面也是按照民用較低的標準。因此，商住項目較寫字樓的造價本身要低，當然銷售價格也低很多，同樣位置的商住樓比寫字樓價格低 100020xx 元 /平方米左右。 由于商住項目針對性的是中小型企業(yè)不能承受高價格寫字樓的需求而開發(fā)的一種產(chǎn)品，又相對于寫字樓而言在土地使用權的年限上有二十年差距，且市場表現(xiàn)該類產(chǎn)品的需求較大，因而預期出租收益也較高，因而得到投資者的認可。因此 ，該類產(chǎn)品一經(jīng)推出就得到市場的追捧，銷售效果一般都比較好。 （ 2）商務樓 商務樓是為進一步滿足市場需要而對商住項目調(diào)整，主要表現(xiàn)為更趨向于辦公，甚至是除了立項不同于寫字樓外，其它的功能設計全部是寫字樓的標準，典型的項目如住邦 20xx. 商住樓初時得到市場的認可，但入住后它的缺點暴露出來：商住項目中居住和辦公的人混在一起，對居住的人來講，辦公的人出入次數(shù)多，來往的人員復雜，安靜性和安全性都達不到居住的要求；商住項目又難以滿足辦公形象的要求，居住者也對商住辦公提出很多限制。針對這種情況，市場逐漸出現(xiàn)了只以住宅立項的商務樓。這種產(chǎn)品的特點是有廚房、廁所，但在建筑設計時就設計可以拆除，其它的方面同以前的商住項目相同。發(fā)展到目前則更極端，也不廚房、廁所，只是把管線預留出來，建筑結構也改成純框架結構，空間的分割完全與寫字樓一樣 天辰大廈項目營銷策劃報告 18 自由。同時增加層高，配備中央空調(diào)，弱電、布線、通訊等也完全按照寫字樓標準做，甚至達到甲級寫字樓的標準。與此同時，這種建筑的成本也接近寫字樓，因而價格也升高。但總體的價格還是較寫字樓低，因而相對寫字樓有較大的競爭優(yōu)勢?？蛻羧允怯邢喈敂?shù)量的投資者和自用為主。 北京各區(qū)域商務樓的供給分析 北京商務樓主 要分布在中關村、亞運村、 CBD 區(qū)域、燕莎商圈及金融街一帶。中關村是科技園區(qū)，商圈又具有較強的文化氛圍，因而聚集了大量的中小型成長型公司，如科技公司、文化行業(yè)、廣告公司、培訓機構及相關聯(lián)的服務性中小公司。亞運村則成為高科技、經(jīng)貿(mào)、證券投資、文化娛樂類公司集中的區(qū)域。而從事對外貿(mào)易、金融保險、公關顧問等公司及外企駐京辦事處多選擇在 CBD及朝外商圈。但不論哪個區(qū)域，都有一些實力不太強、又要靠近核心商務區(qū)的中小公司存在，商務樓也就有了存在的基礎。 （ 1） CBD 商務樓從邊緣進入核心區(qū) CBD 歷來是商住樓集中的區(qū)域，由 于寫字樓開發(fā)門檻稿、成本高、未來的供給量大等特點，使更多的開發(fā)商尋找新的利潤增長點。現(xiàn)代城開了 CBD 商務樓的先河，得到市場的廣泛認可。從需求方面來看，相當部分的中小公司有進入CBD 或在其周邊辦公的意向，但由于 CBD 及周邊的寫字樓價格高，中小公司難以承受，因而需要低價格的產(chǎn)品，從而給商務樓發(fā)展的空間。 CBD 的項目規(guī)劃中有 25%是公寓，但住的功能逐漸弱化，其中絕大多數(shù)以商務樓的形式出現(xiàn)。即便是聲稱拒絕商住的藍堡國際公寓，也有部分投資者愿意出租給中小公司進行辦公之用。而且 CBD 的商務樓呈現(xiàn)新的特點，即從邊緣地帶 進入到 CBD 的核心區(qū)，如 CBD 在近年開盤及熱銷的項目主要包括：建外SOHO、尚都國際中心、 SOHO 尚都、華貿(mào)中心、溫莎大道、萬達廣場、金地國際花園。萬達廣場 18 萬平方米的商務港，全部是純寫字樓配置的商務樓，并以商務樓特有的高性價比實現(xiàn)快速銷售。 SOHO 尚都 在 CBD 周邊地區(qū)，商務樓項目還有：領行國際中心、幸福村、住邦 20xx、鉑宮國際公寓部分、昆泰國際中心公寓部分、格外 88 等項目。 CBD 及泛 CBD 區(qū)域大規(guī)模的公寓類開發(fā)，總建筑面積達到了 400 多萬平米，其中作為商務用的約 80 萬平方米左右，而且銷售效果都很好 ，可見這一區(qū) 天辰大廈項目營銷策劃報告 19 域由于受商務辦公氛圍的影響，商務樓項目開發(fā)規(guī)模較大。可以預見，未來 35年內(nèi)， CBD 區(qū)域的商務樓仍將是辦公市場上一個重要的組成部分，而且隨著中小公司不斷地從創(chuàng)業(yè)到發(fā)展到壯大，過度性公司始終需要這種過度性產(chǎn)品。 （ 2）中關村區(qū)域 中關村的商務樓項目有：智慧大廈、新中關、易墅殿堂 (紐約客 )、富海中心、私摩空間、遠中悅萊、文津國際、知春國際等，供應量較大。通過調(diào)研分析目前該區(qū)域商務樓供應量在 80 多萬平方米。中關村區(qū)域的商務樓呈現(xiàn)新的特點，即小戶型商務辦公占有一席之地，如私摩空間戶型面積只在 3060 平 方米之間，仍有許多小型公司進入。 （ 3）亞奧區(qū)域 亞奧地區(qū)由于得天獨厚的資源條件，從 20xx 年開始，寫字樓和商務樓都進入供應高峰期。商務樓包括 MOHO、歐陸經(jīng)典凱旋城、三空間、俊峰華亭、華悅國際。經(jīng)過 10 多年的建設發(fā)展，亞運村公寓市場的供應量已達到 200 萬平方米以上，其中商務樓供應主要集中在安立路的兩側，供應時間主要分為兩段，一段是在 20xx 年以前，另一段是在 20xx 年以后，主要是由于申奧成功的帶動 ,不少新項目投放市場。由于公寓形式的轉(zhuǎn)變及由核心區(qū)向外圍發(fā)展的趨勢。 （ 4）三元橋區(qū)域 三元橋是商務樓的新興區(qū) 域，在近幾年里形成了一定的商務氛圍，吸引了不少開發(fā)商們的眼光。由于三元橋緊鄰燕莎商圈，可以充分得到該商圈的商務輻射。近幾年里該區(qū)域所開發(fā)的商務樓有第三置業(yè)、時間國際、鳳凰城（一、二期）、國際港等項目，總供應量 120 萬平方米左右。 20xx 年北京商務樓市場供給預測 （ 1）房地產(chǎn)投資額將快速增加，不僅內(nèi)資投資踴躍，外資也將以各種形式參與房地產(chǎn)投資。投資額的增加引發(fā)供應量快速增加，預計大型項目的數(shù)量將增加，供給量將超過 20xx 年新增供應量的總數(shù)。 （ 2） CBD 地區(qū)及其輻射區(qū)和中關村將是商務樓的主要集中地區(qū)。 對于 CBD來說，可開發(fā)的土地面積有限，所以在今后的幾年里不會有太多的放量，但公寓立項的寫字樓仍會出現(xiàn)。這對能夠取得立項的商務樓是一個很好的機會。中關村的供應數(shù)量將持續(xù)走高。金融街隨著核心區(qū)規(guī)劃的出臺，將成為又一個高檔商務 天辰大廈項目營銷策劃報告 20 樓的聚集地。 （ 3）通過區(qū)域的發(fā)展來看隨著亞奧板塊在奧運村規(guī)劃的實施和奧運商機的逐漸顯現(xiàn)下，該區(qū)域商務氛圍將更加濃郁，商務樓需求擴大，帶動此類項目會逐漸增多。而三元橋板塊的太陽宮區(qū)域還有大量土地尚未開發(fā)，未來定位為商住樓的可能性很大，因此該地區(qū)也將有不小的放量。 總體來看，在 20xx 年里商務 樓仍將有不小的放量，預計將與 20xx 年持平，但今后隨著寫字樓的升級政府在這方面有可能出臺限制政策，供級將有所減少。 二、 20xx 年北京商務樓市場及需求預測 20xx 年北京商務樓市場吸納量預測 商務樓在 20xx 年的房地產(chǎn)市場中十分火熱，受到了市場的追捧。究其原因是因為在信息產(chǎn)業(yè)化高速發(fā)展的今天，一些規(guī)模較小的公司與日俱增，商務樓就成為了他們的首選。再加上中國已加入 WTO，眾多外資公司都在北京設置辦事處，孕育出更多的中小型服務公司，刺激了對商務辦公物業(yè)的需求。 另外由于商務樓成為遠遠低于寫字樓，投資回報率 高，受到了許多投資人青睞。在 20xx 年，隨著商務樓品質(zhì)不斷升級和小公司的不斷壯大，商務樓將持續(xù) 20xx 年的火熱，被將受到市場的歡迎。 20xx 年北京商務樓市場需求預測 （ 1）在多種因素的利好影響下，總體需求將不斷擴大。 （ 2）投資型客戶對未來市場持樂觀態(tài)度，投資購買的數(shù)量將快速增加，但他們易受到宏觀經(jīng)濟形勢和政策的影響。地處市中心，交通便利，小戶型的中高檔商務樓是他們的主要投資對象。 （ 3） WTO 后，來京的港、澳、臺和外資機構將加速增加，引起對商務樓需求量的增加。 天辰大廈項目營銷策劃報告 21 三、價格走勢與分析 20xx20xx 年北京商務樓價格走勢 20xx20xx 年期間，北京的商務樓的價格不斷上漲，并繼續(xù)呈上升趨勢。20xx20xx 年是北京市寫字樓尤其是甲級寫字樓調(diào)整的期間，給商務樓項目提供了發(fā)展的空間。同時，中小公司對商務樓的需求也較大，表現(xiàn)在商務樓的銷售普遍較好，有的區(qū)域甚至由于供給不足而出現(xiàn)住宅項目也自然轉(zhuǎn)換成商住兩用的狀況。如西直門外大街的住宅，多數(shù)都有公司進入辦公。需求的擴大催生了商務樓價格的上漲。 20xx 年北京主要區(qū)域商務樓市場價格比較分析 區(qū)域 項目名稱 均價 區(qū)域 項目名稱 均價 CBD 尚都國際 18000 泛 CBD 住邦 20xx 10800 溫莎大道 15000 領行國際中心 7680 萬達廣場 14000 幸福村 15000 光華國際中心 15000 鉑宮國際 16000 華貿(mào)中心 16000 亞運村 凱旋城 7380 建外SOHO 13500 MOHO 8300 中關村 萬泉商務花園 9500 峻峰華亭 11600 富海中心 7200 三空間 10000 文津國際 12800 華悅國際 9800 遠中悅萊 12500 三元橋 時間國際 10500 新中關 11000 從上表可以看出， CBD 商務樓價格最高，由于近幾年里人們對中央商務圈的認識逐漸加深，可利用開發(fā)土地逐漸減少，使 CBD 的土地成本增加，從而造成該區(qū)域商務樓價格基本在 1300018000 元 /平方米之間。雖然價