【正文】 該項(xiàng)目商住部分的銷售情況較好，已經(jīng)售完。針對(duì)中小公司的能實(shí)現(xiàn)辦公的低價(jià)格物業(yè)，以其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)為推廣立足點(diǎn)，價(jià)格是與周邊寫字樓項(xiàng)目相比取得競爭優(yōu)勢(shì)的首要因素。 （ 2）產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)也較平庸，為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，是典型的早期商住公寓，完全按照住宅的功能設(shè)計(jì)，沒有公共的衛(wèi)生間，只是設(shè)計(jì)的單 戶面積較大，更適合中小型公司作為商務(wù)公辦用。在本區(qū)域也屬于中低水平。 入住公司類型、特點(diǎn)、大型公司 集團(tuán)公司、科技、生物醫(yī)藥、車行、外地集團(tuán)北京代表處、婚慶公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司 、工程管理公司、廣告公司、投資顧問公司、貿(mào)易公司、文化公司、德國公司北京代表處、律師事務(wù)所、教育投資公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、美國約翰遜和希金斯 (香港 )有限公司北京代表處 備注 大型公司：中信實(shí)業(yè)銀行、東方集團(tuán)、百勝餐飲、環(huán)創(chuàng)集團(tuán)等。 商務(wù)項(xiàng)目在本區(qū)域適用于中小企業(yè)辦公，因而銷售和出租效果都很好。投資者投資的目標(biāo)是獲得投資收益，不一定限定租戶的用途，因此一些小公司會(huì)進(jìn)入這些公寓里辦公。朝外大街的商務(wù)市場主要是已經(jīng)成熟、租賃率很高的寫字樓市場。除了電信和移動(dòng)通信公司總部將全 部自用外，其它的項(xiàng)目會(huì)將企業(yè)自用外的寫字樓部分投放到寫字樓出租的市場，預(yù)計(jì)將有 50 萬平方米左右的寫字樓未來用于出租，將對(duì)區(qū)域的銷售和租務(wù)市場造成不小的沖擊。東二環(huán)商務(wù)帶的特點(diǎn)主要體現(xiàn)以下幾個(gè)主要方面： （ 1）交通節(jié)點(diǎn)成為商務(wù)聚集地 在東二環(huán)商務(wù)帶上，每個(gè)交通節(jié)點(diǎn) —— 橋，都是商務(wù)聚集點(diǎn)。如除老牌的寫字樓國貿(mào)中心、京廣中心、嘉里中心等外，華貿(mào)中心在建的三棟頂級(jí)寫字樓也只租不售。 1． 2 CBD 集聚力更強(qiáng)，擴(kuò)散力正在逐步發(fā)揮 CBD 已經(jīng)成為世界性的商務(wù)中心區(qū)，巨 大的能量聚集各種企業(yè)的進(jìn)入，如世界 500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的 156 家中有 92 家總部設(shè)在 CBD。此外 ,望京的佳 境天成、金融街的金寰公寓、南城的楓樺豪景也都是新一代商務(wù)樓的代表 .預(yù)計(jì) 20xx 年京城商務(wù)樓的總開發(fā)量至少在80 萬平米以上 ,其中城南不會(huì)有類似的項(xiàng)目出現(xiàn)，西邊的西直門區(qū)域會(huì)有一些項(xiàng)目 ,北面的中關(guān)村和亞運(yùn)村仍將是開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域 ,而東面的朝陽路附近則會(huì)成為新的熱點(diǎn)區(qū)域 . 其實(shí) ,中小型客戶之所以選擇商務(wù)樓作為辦公場所 ,不外乎是沖著商務(wù)公寓低廉的價(jià)格 ,而商務(wù)樓之所以價(jià)格較低 ,完全是政策不健全所導(dǎo)致 .如下表所示 ,商務(wù)樓完全是開發(fā)商利用住宅立項(xiàng)從寫字樓市場獲利的結(jié)果 . 表 —— 各種項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃原則 物業(yè)類型 使 用年限 按揭政策 出讓金（每平方米） 使用規(guī)范 商住兩用樓 70 年 8 成 20 年 650－ 800 元 按公寓（低標(biāo)準(zhǔn)） 商務(wù)樓 70 年 8 成 20 年 650－ 800 元 按公寓（高標(biāo)準(zhǔn)） 寫字樓 50 年 6 成 10 年 1300 元以上 按寫字樓（高標(biāo)準(zhǔn)） 目前京城商務(wù)樓的主力價(jià)格大概在 80009000 之間 ,其中 CBD 均價(jià)最高 ,在10000 元 /平米左右 。在創(chuàng)業(yè)初期，他們?nèi)藬?shù)較少，流動(dòng)性較高，創(chuàng)業(yè)資本低，對(duì)辦公地點(diǎn)價(jià)格的敏感度較高，這時(shí)價(jià)格偏低，商務(wù)環(huán)境較好的商務(wù)樓就滿足了這部分市場的需求。市場上的商務(wù)產(chǎn)品更突出個(gè)性化。 （ 2）中關(guān)村商務(wù)樓客戶分析 在接觸的項(xiàng)目里，經(jīng)常有專業(yè)的投資消費(fèi)者，他們對(duì)于市場的反應(yīng)很靈敏，而且很有實(shí)力。 北京商務(wù)樓投資回報(bào)率分析 商 務(wù)樓吸引投資者的原因在于其高額的投資回報(bào)率，據(jù)有關(guān)資料顯示，目前二手商務(wù)樓的投資回報(bào)率一般在 5% 7%，亞運(yùn)村地區(qū)商務(wù)樓的租金回報(bào)率多在 8%以上，而中關(guān)村地區(qū)商務(wù)樓的年投資回報(bào)率更是高達(dá) %。雖然價(jià)格較高，但是還是吸引不少中小型公司和投資者的認(rèn)可。地處市中心，交通便利，小戶型的中高檔商務(wù)樓是他們的主要投資對(duì)象。 總體來看，在 20xx 年里商務(wù) 樓仍將有不小的放量，預(yù)計(jì)將與 20xx 年持平，但今后隨著寫字樓的升級(jí)政府在這方面有可能出臺(tái)限制政策，供級(jí)將有所減少。投資額的增加引發(fā)供應(yīng)量快速增加，預(yù)計(jì)大型項(xiàng)目的數(shù)量將增加，供給量將超過 20xx 年新增供應(yīng)量的總數(shù)。 （ 3）亞奧區(qū)域 亞奧地區(qū)由于得天獨(dú)厚的資源條件，從 20xx 年開始，寫字樓和商務(wù)樓都進(jìn)入供應(yīng)高峰期。而且 CBD 的商務(wù)樓呈現(xiàn)新的特點(diǎn)，即從邊緣地帶 進(jìn)入到 CBD 的核心區(qū)，如 CBD 在近年開盤及熱銷的項(xiàng)目主要包括：建外SOHO、尚都國際中心、 SOHO 尚都、華貿(mào)中心、溫莎大道、萬達(dá)廣場、金地國際花園。亞運(yùn)村則成為高科技、經(jīng)貿(mào)、證券投資、文化娛樂類公司集中的區(qū)域。這種產(chǎn)品的特點(diǎn)是有廚房、廁所，但在建筑設(shè)計(jì)時(shí)就設(shè)計(jì)可以拆除，其它的方面同以前的商住項(xiàng)目相同。住宅的使用年限較寫字樓高（住宅 70 年、寫字樓 50年），因而對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的要求也更高，一般高層住宅是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻不能隨便拆除，因而作為辦公用途時(shí)在空間分割上受到限制，不能隨意分割，空間布置不夠靈活。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 除去年流行的商務(wù)公寓、商務(wù)中心等創(chuàng)新型寫字樓，更強(qiáng)調(diào)綜合性價(jià)比，頂級(jí)寫字樓供應(yīng)有所增加。集中放量的寫字樓對(duì)客戶可選擇的面寬，競爭也加劇，將對(duì)北京市的寫字樓銷售速度、銷售價(jià)格和租金水平造成一定的沖擊。 八、北京寫字樓市場綜述 綜上所述， 20xx20xx 年之間，北京寫字樓市場的非常活躍，供給量是爆發(fā)式不斷增加。 定向于政策性支持的企業(yè) 此類寫字樓主要集中在中關(guān)村科技園區(qū)，由政府對(duì)開發(fā)商提供一定的補(bǔ)貼或由政府出資開發(fā)，然后以免費(fèi)或低租金出租給一些政府部門認(rèn)定需要扶持的科技企業(yè)，此類寫字樓如中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大廈等。同時(shí)具有大量商業(yè)配套 頂級(jí)名品店 :8000 平方米， 商業(yè)街 :25000 平方米 ，餐飲 :7000 平方米 ，康樂休閑 :10000 平方米 ，文化娛樂 :5000 平方米（劇場、影院） ，共計(jì) :55000 平方米 財(cái)富中心評(píng)析 除達(dá)到一般甲級(jí)寫字樓水準(zhǔn)之外，擁有公寓、酒店、會(huì)議中心和大型商業(yè)配套 住邦 20xx 商務(wù)中心 — 近幾年商務(wù)樓運(yùn)作比較成功的項(xiàng)目 類 別 建筑風(fēng)格 /功能設(shè)計(jì) /商務(wù)配套內(nèi)容 建筑規(guī)模 總建筑面積 25 平米，其中一期 萬平米 建筑高度 近 80 米 樓體類型 一期為板 樓 結(jié)構(gòu)外形 常規(guī)結(jié)構(gòu)外形 文化藝術(shù)趨向 現(xiàn)代主義商務(wù)建筑 外立面用材 /色彩彩 進(jìn)口花崗巖 ,中空玻璃幕墻及精細(xì)鋁板 內(nèi)部裝修 400M2 挑高 米的豪華大堂， 地面及墻身全部采用進(jìn)口高級(jí)石材 ,藝術(shù)吊頂 ,豪華燈飾 ,高級(jí)旋轉(zhuǎn)門 辦公空間 可自由分隔， 米以上凈高。 （ 3）北京寫字樓項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)和商務(wù)配套評(píng)析 a、關(guān)于車位問題的評(píng)析 隨著北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平快速提高，辦公人群中有車族迅速攀升，這使得一些早期規(guī)劃項(xiàng)目車位緊張的問題凸現(xiàn)出來，同時(shí)，一些大型寫字樓項(xiàng)目的內(nèi)部交通管理困難日趨加劇，因此，車 位問題是目前商務(wù)客戶非常關(guān)心的一個(gè)問題，也是寫字樓項(xiàng)目營造市場競爭力的一個(gè)重要選擇點(diǎn)，值得本項(xiàng)目參考。 部分有寬帶網(wǎng)絡(luò)通訊，提供充足國際國內(nèi)直撥電話。 300 平米以下大堂，中檔裝飾， 有的地面采用石材 目前頂級(jí)寫字樓的大堂面積甚至超過1000 平米，采用多層挑空和中庭設(shè)計(jì)。 （ 3）色彩方面，北京地區(qū)寫字樓項(xiàng)目玻璃幕色彩根據(jù)項(xiàng)目的主調(diào)不同，選擇不同的色彩。 七、寫字樓建筑風(fēng)格與功能分析 個(gè)性化風(fēng)格正成為主流 近幾年北京市的寫字樓不再盲目追求歐式等建筑風(fēng)格，逐漸回歸理性。因此，國外的客戶將是北京寫字樓市場中的一支強(qiáng)勁的需求力量。 外資企業(yè)是北京寫字樓的主力之一， 20xx 年上半年受到了突發(fā)事件 SARS 影響下降趨勢(shì)明顯。國內(nèi)機(jī)構(gòu)大單購買多數(shù)用于自用，同時(shí)在中關(guān)村、 CBD 和上地地區(qū)中小機(jī)構(gòu)和 個(gè)人的投資購買也非常踴躍。目前北京市頂級(jí)寫字樓的價(jià)格一般在 2500 美元 /平方米左右。 到 20xx 年 9 月， 隨著北京甲級(jí)寫字樓的 平均空置率 上升 為 %，甲級(jí)寫字樓的租金價(jià)格開始出現(xiàn)下滑，這一趨勢(shì)一直延續(xù)到 20xx年底，北京的甲級(jí)寫字樓才開始出現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)。隨著 CBD 建設(shè)的逐步完善，將有更多的國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐 CBD， 20xx 年會(huì)形成寫字樓成交的一個(gè)高峰。 20xx 年北京寫字樓的需求持續(xù)走低，整體空置率上升至 %.第四季度需求開始增強(qiáng)，其中 甲級(jí)寫字樓平均空置率下降至 %， 與 20xx 年同期相比下降了 %. 該 季度 CBD、燕莎、東二環(huán)、金融街和中關(guān)村的空置率分別為 %、%、 %、 %和 30%. 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 3 20 04 年北京市各區(qū)域?qū)懽謽强罩寐是闆r%%%% %%%%%%CBD 金融街 中關(guān)村 東二環(huán) 燕莎空置率(% ) 從以上的數(shù)據(jù)可以看出， CBD 的空置率最低，中關(guān)村的空置率最 高。 三、北京寫字樓的供給量增加的原因分析 供給推動(dòng) 一是申奧成功的激勵(lì)作用。純寫字樓尤其是高檔項(xiàng)目的租售面臨巨大的壓力。在金融街商圈現(xiàn)有的寫字樓總供應(yīng)量為125 萬平方米，租售并舉，除各銀行、證券、電信、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)購買并自用的部分外，市場上自由流通的租售面積約為 80 萬平方米左右。作為三大商圈的金融街，是國家的金融管理中心，包括金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和知名企業(yè)工行、建行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、金融結(jié)算中心、中保集團(tuán)、平安保險(xiǎn)、銀河證券、北京銀行、交行、中信實(shí)業(yè)銀行北 京分行、外資的東亞金融控股、道亨銀行等均落戶于此。原有的寫字樓較少，在建項(xiàng)目較多，僅 20xx 年前三個(gè)季度新增量就達(dá)到 55 萬平方米， 20xx20xx 年更是中關(guān)村寫字樓集中放量、快速增長的階段。 東部區(qū)域和西部區(qū)域的寫字樓分布出現(xiàn)這種情況受北京市商務(wù)功能區(qū)分布影響。房地產(chǎn)產(chǎn)品主要滿足人們的生活和生產(chǎn)需，主要有住宅、寫字樓、商業(yè)等幾個(gè)重要的類型。由于國外進(jìn)入和擬進(jìn)入北京市場的企業(yè)蘊(yùn)含的巨大需求，北京的寫字樓市場需求在近一兩年內(nèi)將達(dá)到一個(gè)高峰，尤其是對(duì)高檔 寫字樓的需求。這一點(diǎn)從甲級(jí)寫字樓的租金上漲也可以判斷。 租金上漲表明需求增加，可見 CBD 及其輻射區(qū)域仍是北京市寫字樓需求強(qiáng)勁的區(qū)域。外資企業(yè)全面進(jìn)入尤其是金融、保 險(xiǎn)等行業(yè)的進(jìn)入，更將使激發(fā)寫字樓的銷售和出租，預(yù)計(jì) 20xx 年北京寫 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 6 字樓銷售價(jià)格將繼續(xù)上漲，但由于 20xx 年北京市的寫字樓供給量繼續(xù)增大，競爭將使寫字樓的出租率和租金小幅回調(diào)。各類客戶中，國內(nèi)企業(yè)客戶平均購買面積最大，為 860 平方米，個(gè)人購買平均面積為 202 平方米。之所以出現(xiàn)這種局面，一是在申奧商機(jī)的帶動(dòng)下， 天辰大廈項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 8 大批營利能力強(qiáng)在行業(yè)中處于壟斷地位的 中資機(jī)構(gòu)隨著中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展實(shí)力不斷壯大，逐步成為甲級(jí)寫字樓銷售市場的主要吸納力量，如中國石油天然氣購買金融街國投大廈 25000 平方米 的案例。 20xx 年將是這些企業(yè)進(jìn)入北京的準(zhǔn)備期，因此，預(yù)計(jì)在銷售量上，外資企業(yè)將仍是北京高檔寫字樓購買的主力。玻璃幕墻是各種類型寫字樓普遍采用的材料，另有鋁塑板、磁磚裝飾外立面。如果在寫字樓功能設(shè)計(jì)和商務(wù)配套的規(guī)劃中存有缺陷，就會(huì)產(chǎn)生被業(yè)界所稱的“項(xiàng)目硬傷”，在后期營銷推廣過程中會(huì)帶來很難彌補(bǔ)的市場困境。 車位數(shù)量 1 個(gè) /6090 平米 1 個(gè) /90120 平米 電梯數(shù)量 33003900 平米 /噸 臺(tái) 39004500 平米 /噸 臺(tái) 空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)，分戶調(diào)節(jié) 中央空調(diào) 智能化水平 辦公 0A 電力負(fù)荷 3050 安，布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽。 商務(wù)配套設(shè)施 員工餐廳 /多功能商務(wù)中心及銀行、高檔休閑餐飲、豐富購物設(shè)施、郵局和快遞服員工餐廳 /商務(wù)中心等，其它商務(wù)配套設(shè)施是具體情況選擇型設(shè)置。 （ 4）典型樣本項(xiàng)目 建筑風(fēng)格和功能設(shè)計(jì)及商務(wù)配套評(píng)析 北京財(cái)富中心 —— 熱賣的頂級(jí)寫字樓 類 別 建筑風(fēng)格 /功能設(shè)計(jì) /商務(wù)配套內(nèi)容 建筑規(guī)模 總建筑面積： 萬平方米，其中寫字樓建筑面積： 萬平米米 建筑高度 260 米 樓體類型 改良型塔樓 結(jié)構(gòu)外形 常規(guī)結(jié)構(gòu)外形 文化藝術(shù)趨向 現(xiàn)代主義經(jīng)典建筑 外立面用材 /色彩彩 8MM 鋼化白玻璃 +12MM 中空 +6MM 無色 LOWE 中空鍍膜玻璃 內(nèi)部裝修 大堂 米挑高 ,以石材 ,金屬 ,玻璃為主材 ,有背景音樂，辦公室內(nèi)部毛坯房。 （ 1）定向性寫字樓 定向于特定行業(yè) 在北京地區(qū)，定向于特定行業(yè)的寫字樓主要面向于銀行等金融行業(yè)，因此主要分布在金融街地區(qū)，這類寫字樓因?yàn)橹饕獫M足一些金融企業(yè)的實(shí)際需要，因此其功能設(shè)計(jì)和商務(wù)配套具有較 強(qiáng)的針對(duì)性，這類寫字樓需要對(duì)功能分區(qū)進(jìn)行特別的設(shè)計(jì)以保證其商業(yè)秘密和國家秘密，需要對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行特別設(shè)計(jì)已滿足一些特殊的承重需要，需要配置精良的保安系統(tǒng)和消防系統(tǒng)以杜絕安全隱患，同時(shí)需要其網(wǎng)絡(luò)通訊功能更加先進(jìn)以滿足大容量通訊的可靠性等。 （２）吸納性寫字樓 吸納性寫字樓是指在項(xiàng)目開發(fā)之前面對(duì)的是不確定客戶行業(yè)、不確定客戶名稱，需以充分的市場競爭來爭取客戶的市場供給性的寫字樓，此類寫字樓需要按