北京嘉都大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書-免費(fèi)閱讀
【正文】 同時(shí)，在相同售價(jià)范圍內(nèi)不含物業(yè)管理費(fèi)的投資報(bào)酬率明顯高于含物業(yè)管理費(fèi)的投資報(bào)酬率所以，銷售價(jià)格在13000元/㎡至14000元/㎡范圍空間內(nèi)，最為理想。利用商業(yè)的熱銷，帶動(dòng)寫字樓的銷售。 41廣告提升知名度 通過對(duì)本項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位和銷售賣點(diǎn)的提煉，針對(duì)目標(biāo)受眾群體的媒體選擇、組合，專業(yè)的廣告設(shè)計(jì)，合理的廣告費(fèi)用、刊登時(shí)間及頻率的安排 ，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到迅速提升知名度的效果。稀有現(xiàn)房 23對(duì)本案商鋪營(yíng)銷的初步建議※ 目前北京商業(yè)模式大致可分為三種：百貨公司型、批發(fā)市場(chǎng)型、專賣店型。集成社區(qū)就是要對(duì)社區(qū)資源進(jìn)行有機(jī)的整合，那么最基本的前提就是社區(qū)內(nèi)的每一個(gè)元素都做到極致和純粹，這種集成社區(qū)將為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境及舒適度。因此，不難看出，東部將是未來CBD發(fā)展的一個(gè)重心和方向所在。作為商務(wù)區(qū)中的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，以購物中心為主，主要集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中心和貴友。2商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)23CBD商業(yè)地產(chǎn)的五大態(tài)勢(shì)態(tài)勢(shì)一：產(chǎn)品定位普遍走高 總覽市場(chǎng)，無論是立志與世界500強(qiáng)攜手的萬達(dá)廣場(chǎng)，還是號(hào)稱要打造北京新天地的建外SOHO，以及矢志打造CBD生活區(qū)歐式品牌商業(yè)街的珠江帝景都是個(gè)中典型。加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)。有底商配套，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的定位及主題策略要求較高，對(duì)本案加值幅度大，且可互相促進(jìn)，成為營(yíng)銷策略的重中之重。但遲遲未動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境既給客戶心理帶來了不確定的感覺，也沒有給市場(chǎng)帶來應(yīng)有的補(bǔ)充，不利于核心區(qū)寫字樓與周邊物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，由于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象仍不明朗，跨國(guó)公司出于控制成本等原因，對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求較為謹(jǐn)慎，減緩了對(duì)外擴(kuò)張的步伐，相比而言，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展壯大，對(duì)寫字樓需求不斷增加，一些大型國(guó)有企業(yè)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將日益成為CBD寫字樓市場(chǎng)的重要吸納力量。2000年僅有7萬平方米入伙，相對(duì)于前兩年供應(yīng)量略有回落?！?兩外資本是主流——隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，游戲規(guī)則的改變，使得北京寫字樓需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在“兩外資本”——外地資本和外國(guó)資本的進(jìn)入。自2001年起的寫字樓市場(chǎng)的升溫，使得寫字樓市場(chǎng)再度被投資型買家關(guān)注?！?2002年是中國(guó)入世第一年，北京寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出租務(wù)緊縮，銷售上升的態(tài)勢(shì)，銷售價(jià)格與去年相比下降明顯，一方面由于世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，而市場(chǎng)需求并未出現(xiàn)人們預(yù)期中的外資企業(yè)機(jī)構(gòu)蜂擁而入、內(nèi)資企業(yè)跑馬圈地的入世效應(yīng)；另一方面，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，邊緣寫字樓、個(gè)性寫字樓、另類寫字樓等創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品大行其道并出現(xiàn)熱銷。綜合競(jìng)爭(zhēng)力雖然金融街和中關(guān)村的發(fā)展迅猛，但它們的功能和服務(wù)對(duì)象過于單一，而CBD以其國(guó)際化商業(yè)氛圍、全面的服務(wù)功能牢牢的占據(jù)著北京未來發(fā)展的核心地位?！钌钆涮自O(shè)施匱乏?！钬S富的人才優(yōu)勢(shì)以及應(yīng)運(yùn)而生的龐大的創(chuàng)業(yè)發(fā)展動(dòng)力?！畹罔F、公共交通發(fā)達(dá)。近幾年由于國(guó)家政策對(duì)中關(guān)村發(fā)展的大力支持，很多投資者看好了中關(guān)村寫字樓發(fā)展前景，進(jìn)一步激活了中關(guān)村的寫字樓銷售市場(chǎng)。 %、%、%等組成，%，外資（含合資）%。北京商業(yè)寫字樓市場(chǎng)發(fā)源于建國(guó)門外、第一使館區(qū)一帶，最早開業(yè)的是國(guó)際大廈，于1985年投入運(yùn)營(yíng)?！炯味即髲B】營(yíng)銷策劃建議書 目 錄項(xiàng)目概述1 項(xiàng)目概況1 產(chǎn)品立地條件分析1 產(chǎn)品SWOT分析市場(chǎng)分析2寫字樓市場(chǎng)分析2CBD寫字樓市場(chǎng)分析2商業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位3項(xiàng)目定位3目標(biāo)受眾推廣策略建議 4知名度提升策略 4差異化產(chǎn)品的包裝策略 4多元化的營(yíng)銷策略 4擴(kuò)大銷售渠道策略 4提升軟件品質(zhì)策略投資報(bào)酬率測(cè)算專業(yè)費(fèi)用項(xiàng)目概述1項(xiàng)目概況※ 項(xiàng)目位置：北京朝陽區(qū)光華路14號(hào)※ 項(xiàng)目性質(zhì)：寫字間和商鋪※ 項(xiàng)目總建筑面積：27147㎡，其中可銷售面積22672㎡；178。在目前三大主要甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)區(qū)域內(nèi)，CBD東區(qū)是近幾年供應(yīng)量最大的區(qū)域。目前西區(qū)正在建設(shè)的不會(huì)超過50萬㎡，而且要2005年才投入使用，多數(shù)售價(jià)在10000～14000元/㎡。據(jù)世紀(jì)九鼎最新的統(tǒng)計(jì)，（使用面積報(bào)價(jià)），過去兩年內(nèi)北京寫字樓市場(chǎng)租價(jià)整體下跌了17%～18%，而CBD平穩(wěn)下調(diào)幅度偏小，各物業(yè)的租價(jià)在同檔次產(chǎn)品中占據(jù)首位。☆區(qū)域發(fā)展定位明確，受國(guó)家政策支持，發(fā)展前景廣闊。劣勢(shì)對(duì)比☆目前處于建設(shè)期，區(qū)域規(guī)模尚不成熟?！钫畬?duì)核心區(qū)的改造和發(fā)展區(qū)的建設(shè)期望與市場(chǎng)的接受能力有某些不協(xié)調(diào)。另一方面，2001年北京寫字樓供應(yīng)量都比2000年有顯著增加。21市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)※ 投資型買家占主流——1991994年北京寫字樓市場(chǎng)火爆，實(shí)際上是第一批香港及東南亞投資型買家進(jìn)場(chǎng)坐莊的結(jié)果，造成了萬通新世界廣場(chǎng)、恒基中心等的快速高價(jià)銷磬。2000年以前，寫字樓市場(chǎng)70%以上的成交量是大單購買。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今后幾年北京寫字樓市場(chǎng)的增量主要亦集中在CBD地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)和金融街地區(qū)。而像建外SOHO由于是商住類物業(yè)，物業(yè)檔次顯然與國(guó)貿(mào)、華貿(mào)不在同一個(gè)層面競(jìng)爭(zhēng)?！?CBD核心面臨挑戰(zhàn) 事實(shí)上，對(duì)于CBD核心區(qū)寫字樓開發(fā)的放緩，許多ＣＢＤ在建或已經(jīng)建成寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)商頗有微詞?！?CBD甲級(jí)寫字樓以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，本案應(yīng)采用多元化的營(yíng)銷手段，獲取最大的利潤(rùn)。CBD第一個(gè)銷售高檔寫字樓項(xiàng)目。北京財(cái)富中心東三環(huán)北路23號(hào)香江實(shí)業(yè)香江興利地產(chǎn)總面積72萬㎡，屬建筑綜合體。根據(jù)這樣的預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，就不難理解為何CBD商業(yè)項(xiàng)目紛紛定位于高檔和著名品牌了。但是，在CBD東部卻一直都缺乏一個(gè)有著規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，而CBD東部在建的項(xiàng)目也恰恰都是重量級(jí)的，捆綁起來，實(shí)力不容忽視。 作為地產(chǎn)投資不可多得的一項(xiàng)優(yōu)良投資品種，商鋪的銷售狀況直接反映出了一個(gè)區(qū)域未來的投資前景，珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購，除了CBD這塊金字招牌外，“集成社區(qū)”的優(yōu)勢(shì)也成為了眾多買家追捧的一個(gè)因素。 據(jù)世紀(jì)九鼎統(tǒng)計(jì)，在目前已知的CBD數(shù)百萬平方米的開工量中，在2008年之前，CBD地區(qū)將新增50萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，如國(guó)貿(mào)三期的商業(yè)面積5萬平方米、華貿(mào)中心16萬平方米等，占全市總供應(yīng)量的29%。例如Ermenegild
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