北京嘉都大廈項目營銷策劃建議書(文件)
【正文】 五星級酒店和高檔會所、甲級寫字樓、歐洲風情商業(yè)街等，配套之全更是其他項目難望項背。在開發(fā)方式上，一次性開工，一次性交付所有設施，區(qū)別于目前開發(fā)商通用的滾動開發(fā)模式。從這個意義上講，集成社區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套是CBD區(qū)域的稀缺元素。 據(jù)了解，國貿(mào)正南隔路相對的建外SOHO，面積相當于上海新天地的3倍，將建成有16條步行商業(yè)街、300個沿街店鋪；總建筑面積達90萬平方米的珠江帝景，則是一座典型的具有集成社區(qū)功能的“城中之城”。如果未來的CBD按現(xiàn)在的規(guī)劃建成，北京商業(yè)區(qū)的格局將開始發(fā)生變化，國貿(mào)地區(qū)的面積將超過王府井，成為新興的全市性商業(yè)中心。※ 從經(jīng)營類別的角度來分析，CBD地區(qū)高檔女士用品競爭已非常激烈，嘉里中心、國貿(mào)商城、東方廣場無論從經(jīng)營檔次、經(jīng)營規(guī)模均已達到較高的水準。 31項目形象定位CBD核心區(qū)※ 稀有現(xiàn)房： 大大降低投資風險，不必擔心因規(guī)劃變更等問題帶來的投資失敗。3目標受眾※ 發(fā)展穩(wěn)定的成長型企業(yè)新貴※ 知名二流跨國公司※ 知名的國內(nèi)企業(yè)※ 私營企業(yè)※ 大型投資公司和實力雄厚的個人投資者 推廣策略建議 4知名度提升策略：對于CBD區(qū)域內(nèi)的寫字樓項目，知名度是影響銷售價格、銷售狀況等一切的決定性因素。 42商業(yè)包裝男士專享精品城 將本項目商業(yè)包裝成為CBD核心區(qū)、國際化的、北京最具特色、最全面的成功男士購物、休閑中心，通過大規(guī)模的招商、軟性廣告的烘托、專場討論會等方式，樹立本項目在CBD區(qū)域內(nèi)的獨特地位，提升本項目的知名度。 43商業(yè)為主辦公為輔的銷售策略針對商業(yè)男士精品城的定位，通過廣告、活動等多種營銷手段把項目炒熱，先造成商業(yè)的熱銷。 渠道二：針對目標客戶群，充分運用直銷手段達到銷售目的。因此可以看出，銷售價格在13000元/㎡或14000元/㎡投資報酬率較高，對客戶的吸引力較大。專業(yè)費用銷售代理費：%提取溢價部分： 按超出成交額底價部分的30%提取 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。4提升軟件品質(zhì)策略； 現(xiàn)房的優(yōu)點是顯而易見的，但現(xiàn)房階段的硬件設施是難以更改的，為了更好的提高本項目的競爭力，我們需要盡可能的提升軟件的品質(zhì)，也就是通過進一步強化物業(yè)管理公司的管理服務理念，提升的服務水準、增加服務內(nèi)容來滿足目標受眾的需求。4擴大銷售渠道策略 對于高檔的寫字樓項目，自然到訪的客戶是不能滿足銷售的要求的，我們將會利用公司的資源開辟多元化的銷售通道來拓展業(yè)務。4多元化的營銷策略 43多元化銷售方式采用帶租約銷售、以租帶售、租售結(jié)合的多元化銷售方式，擴大客戶群范圍，積聚現(xiàn)場人氣，達成迅速銷售的目的。 41活動帶動知名度 以男士精品城的商業(yè)定位為基礎，以男士文化特色為主題，通過對男士需求的深度刨析，舉辦形式多樣，內(nèi)容新穎的男士專享場活動（例如：女人街后的男人街、單調(diào)男人的別樣生活），并利用多種媒體和問卷的形式，擴大項目的宣傳范圍，確立項目的市場地位。※ 優(yōu)秀物業(yè)： 優(yōu)秀的物業(yè)管理服務，完善的設施設備（寫字樓、特色商業(yè)）塑造出一個產(chǎn)品差異化鮮明、具有獨特賣點的項目31商業(yè)定位新男人男士專享領地 在競爭非常激烈的社會，在成功人士中男士依然占絕對比例，這個特點在CBD區(qū)域內(nèi)尤為突出；但在國貿(mào)、東方廣場等知名的購物中心女士用品卻占據(jù)了大部分的柜臺；特別是北京目前還沒有一家以男士用品為主導的專業(yè)購物場所。企業(yè)新貴首選例如Ermenegildo Iegna男裝、Boss服飾、Safchi、Jockey內(nèi)衣、Dunhill等國際品牌。本案如采用百貨公司型的經(jīng)營模式，受經(jīng)營規(guī)模的限制（全部營業(yè)面積7000余㎡）和經(jīng)營者選擇的問題，必將淹沒在眾多競爭者之中，例如西單中友百貨、朝外藍島商場、燕莎商場等。 據(jù)世紀九鼎統(tǒng)計，在目前已知的CBD數(shù)百萬平方米的開工量中，在2008年之前，CBD地區(qū)將新增50萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應，如國貿(mào)三期的商業(yè)面積5萬平方米、華貿(mào)中心16萬平方米等，占全市總供應量的29%。態(tài)勢五：CBD商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量激增事實上，珠江帝景商鋪的熱銷只是整個CBD商鋪開發(fā)熱潮中的一角而已。 作為地產(chǎn)投資不可多得的一項優(yōu)良投資品種，商鋪的銷售狀況直接反映出了一個區(qū)域未來的投資前景，珠江帝景歐洲風情商業(yè)走廊的火爆認購，除了CBD這塊金字招牌外，“集成社區(qū)”的優(yōu)勢也成為了眾多買家追捧的一個因素。 態(tài)勢四：集成社區(qū)受市場追捧 從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點。但是，在CBD東部卻一直都缺乏一個有著規(guī)模和品牌效應的商業(yè)區(qū)，而CBD東部在建的項目也恰恰都是重量級的，捆綁起來，實力不容忽視。商鋪為適應寫字樓辦公人員需求，餐飲、服裝等行業(yè)高檔次比例偏高，時裝更職業(yè)化，飲食更多快餐式。根據(jù)這樣的預測和統(tǒng)計，就不難理解為何CBD商業(yè)項目紛紛定位于高檔和著名品牌了。以珠江帝景全長2500米的歐洲風情商業(yè)走廊為例，其立足于高端消費者需求的業(yè)態(tài)規(guī)劃非常詳實、細膩，從餐飲、娛樂到休閑、購物，從展覽、展示到閱讀、欣賞，全面覆蓋CBD生活的種種個性需求。北京財富中心東三環(huán)北路23號香江實業(yè)香江興利地產(chǎn)總面積72萬㎡，屬建筑綜合體。國貿(mào)三期國貿(mào)2期旁邊，總建面54萬㎡，建筑高度300米，建設超五星級豪華酒店、高檔寫字樓、大宴會廳、國際精品商場、電影院、康樂中心、停車場等，2007年竣工使用。CBD第一個銷售高檔寫字樓項目。※ 受周邊商住物業(yè)的影響，CBD寫字樓租金除幾個知名物業(yè)外，已經(jīng)呈現(xiàn)逐步下滑的趨勢。※ CBD甲級寫字樓以出租為主要經(jīng)營方式，本案應采用多元化的營銷手段，獲取最大的利潤。鑒于CBD寫字樓目前的狀況，曾有人大膽斷言，未來的CBD核心區(qū)重心將東移，正如當年從賽特向國貿(mào)轉(zhuǎn)移一般，但無論如何眼下CBD的戰(zhàn)事還停留在紙上，真正的戰(zhàn)局將在未來的2～3年內(nèi)全面展開，最終形成的市場格局還將拭目※ CBD物業(yè)經(jīng)營方式探源 CBD區(qū)域內(nèi)中高檔寫字樓的推廣大多采取租賃方式，是典型的租務市場。※ CBD核心面臨挑戰(zhàn)
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